Rechtswörterbuch

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Gebäude

 Normen 

§§ 836 - 838 BGB

 Information 

1. Allgemein

Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

Juristisch sind Gebäude nicht selbstständig, sondern wesentliche Bestandteile eines Grundstücks.

Eine Besonderheit ist das Wohnungseigentum. Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Das in der Praxis mögliche Wohnungseigentum wird juristisch so gelöst, dass gemäß § 3 WEG die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstücks sind und das Miteigentum vertraglich in der Weise beschränkt wird, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.

Einzig bei dem Erbbaurecht fallen das Eigentum an dem Grundstück und das Eigentum an dem Gebäude auseinander.

Die Verwaltung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Gebäuden wird unter dem Begriff des Facility Managements gefasst.

Die Zwangsvollstreckung in ein Gebäude / Grundstück kann im Wege der Zwangsverwaltung erfolgen, nach der die Gläubiger aus den Nutzungen des Gebäudes / Grundstücks befriedigt werden, z.B. der Miete oder der Pacht.

2. Gebäudeklassen

Nach der Musterbauordnung sowie den neueren Landesordnungen werden Gebäude in Gebäudeklassen eingeteilt.

Dies ist als als systematische Grundlage für das Brandschutzkonzept erforderlich. Die Brandschutzanforderungen lösen sich damit von der bisherigen Abstufung (im Wesentlichen) allein nach der Gebäudehöhe und richten sich nach einer Kombination dieses Kriteriums mit der Zahl und Größe von Nutzungseinheiten. Gebäude mit Nutzungseinheiten, die deutlich kleiner sind als Brandabschnitte, die gegeneinander mit Brandschutzqualität abgetrennt sind und die über ein eigenes Rettungswegsystem verfügen, wie zum Beispiel Wohnungen, kleine Verwaltungseinheiten, Praxen, kleine Läden, stellen für die Brandausbreitung und die Brandbekämpfung durch die Feuerwehr ein geringeres Risiko dar als Gebäude mit ausgedehnten Nutzungseinheiten. Für Gebäude mit dieser Zellenbauweise (auch Kompartment-Bauweise genannt) sind daher geringere Brandschutzanforderungen vertretbar. Das Kriterium der Gebäudehöhe wird daher mit der Größe der Nutzungseinheiten kombiniert, was zur Bildung der folgenden fünf Gebäudeklassen führt.

  • Gebäudeklasse 1:

    Die Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m². Das sind vor allem die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Nutzung wird jedoch nicht mehr auf Wohnen beschränkt. Ebenfalls in die Gebäudeklasse 1 sind die freistehenden land- und forstwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude und Gebäude vergleichbarer Nutzung eingeordnet.

  • Gebäudeklasse 2:

    Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²:

    Die gleichen Gebäude (ohne land- und forstwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude) sind in die Gebäudeklasse 2 eingestuft, wenn sie nicht freistehend sind.

  • Gebäudeklasse 3:

    In Gebäudeklasse 3 werden alle übrigen Gebäude einer Höhe bis zu 7 m eingeordnet.

  • Gebäudeklasse 4:

    Die Gebäudeklasse 4 umfasst Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m².

  • Gebäudeklasse 5:

    Alle sonstigen Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude fallen in die Gebäudeklasse 5. Die Einstufung in Gebäudeklassen ist unabhängig von der Einstufung als Sonderbau.

Höhe ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel. Die Grundflächen der Nutzungseinheiten im Sinne dieses Gesetzes sind die Brutto-Grundflächen. Bei der Berechnung der Brutto-Grundflächen bleiben Flächen in Kellergeschossen außer Betracht.

Damit wird eine einheitliche Maßgröße für die Abgrenzung der Gebäude nach ihrer Höhe eingeführt. Dabei wird auf die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel abgestellt; so werden Härten vermieden, die sich andernfalls bei Gebäuden in Hanglagen durch eine strengere verfahrensrechtliche Einordnung und verschärfte Anforderungen hinsichtlich der bautechnischen Nachweise ergeben können.

3. Haftung für Gebäude

In den §§ 836 - 838 BGB sind verschiedene Haftungstatbestände für die Haftung für Gebäude normiert:

Gemäß § 836 BGB besteht eine Haftung des Gebäudebesitzers für durch das Gebäude verursachte Schäden. Danach ist der Besitzer des Grundstücks verpflichtet, an den Verletzten Schadensersatz zu zahlen, wenn

  • durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks

    oder

  • durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werks

ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wurde.

Voraussetzung ist, dass der Einsturz oder die Ablösung Folge einer fehlerhaften Errichtung oder einer mangelhaften Unterhaltung ist.

Besitzer im Sinne der Vorschrift ist nicht der Eigentümer, sondern der Eigenbesitzer gemäß § 872 BGB.

Werke im Sinne der obigen Gesetze sind z.B. Lichtmasten, Kirmesstände, Karussells, Bauabsperrungen, Jagdhochsitze.

Hinweis:

Der Inhaber des Jagdrechts haftet jedoch nicht für Schäden, die durch das unbefugte Besteigen eines Jagdhochsitzes verursacht wurden. Dies gilt auch dann, wenn der Hochsitz mangelhaft war. Ist aufgrund des Standorts jedoch mit der Benutzung von Kindern zu rechnen, müssen Sicherheitsvorkehrungen angebracht werden. Vorsorglich sollte der Jagdausübungsberechtigte ein Verbotsschild an der Einrichtung anbringen.

Die Darlegungs- und Beweislast des Geschädigten erstreckt sich auf den Kausalzusammenhang zwischen der fehlerhaften Unterrichtung / mangelnden Unterhaltung und dem Schaden. Es obliegt dann dem Besitzer nachzuweisen, dass er die notwendige Sorgfalt beachtet hat bzw. der Schaden auch bei Einhaltung der notwendigen Sorgfalt entstanden wäre.

§ 837 BGB stellt sicher, dass die in § 836 BGB festgesetzte Haftung auch für den Eigenbesitzer gilt, der auf einem fremden Grundstück ein Gebäude oder ein Werk besitzt.

§ 838 BGB erstreckt die Haftung für den Einsturz eines Gebäudes / Werkes bzw. die Ablösung von Teilen auf die zur Gebäudeunterhaltung verpflichteten Personen.

4. Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden

Siehe insofern den Beitrag "Energieeinsparungsgesetz".

 Siehe auch 

Abstandsflächen

Bodenrichtwert

Energieausweis

Erbbaurecht

Erneuerbare Energien

Facility Management

Grundstück

Grundstückskaufvertrag

Immobilienwertermittlung

Makler

Nachbarrecht - privates

Sachenrechtsbereinigung

Verkehrssicherungspflicht

Wohnungseigentum

Zwangsverwaltung

BGH 24.01.2013 - VII ZR 47/11 (Anwendungsbereich des Bauforderungssicherungsgesetzes)

BGH 18.06.2008 - IV ZR 108/06 (Berechnung des Ausgleichsanspruchs des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters)

Brückner: Wohnungsrecht und subjektives Ausübungshindernis; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 1111

Flatow: Auswirkungen der EnEV 2007/2009 auf Miet-, Kauf- und Werkverträge; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 2886

Gädtke/Johlen/Wenzel/Hanne u.a.: BauO NRW, Kommentar; 13. Auflage 2019

Petershagen: Die Gebäudehaftung; Dissertation 2000

Schoor: Finanzierung gemischt genutzter Gebäude. Aktuelle Rechtsentwicklungen und Gestaltungsmöglichkeiten; Neue Wirtschafts-Briefe - NWB 2010, 2978

Schröer: Wie hell darf ein Gebäude strahlen?; Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht - NZBau 2008, 636

Stuhrmann: Neuregelungen beim Herstellungs- und Erhaltungsaufwand an vermieteten Gebäuden; Neue Wirtschaftsbriefe - NWB 2004, 761