Rechtswörterbuch

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Bodenrichtwert

 Normen 

§ 196 BauGB

§§ 13 - 17 ImmoWertV

BR-Drs. 407/21

 Information 

1. Einführung

Der Bodenrichtwert ist ein Vergleichswert zur Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks.

2. Bodenwertermittlung

Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks gemäß seiner Lage und Nutzbarkeit. Der Bodenwert ist abhängig von dem jeweiligen Entwicklungszustand, in dem sich das Grundstück derzeit befindet sowie von den weiteren, den Zustand des Bewertungsgrundstücks kennzeichnenden Faktoren.

Unberücksichtigt bleiben andere wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren wie der Wert eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes oder der Wert von Bäumen und Gartenanlagen.

Gemäß § 10 Abs. 1 ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren (Verkehrswert) zu ermitteln.

Je nach der Vergleichbarkeit der wertbestimmenden Merkmale der Grundstücke kann der Bodenwert dabei im Wege des unmittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Verkaufpreise) oder mittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Bodenrichtwerte, s.u.) bestimmt werden:

  • Unmittelbares Vergleichswertverfahren: Der Vergleich erfolgt direkt mittels der bekannten Verkaufpreise. Das Verfahren kann angewendet werden, wenn die wertrelevanten Merkmale der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen.

  • Mittelbares Vergleichswertverfahren: Der Vergleich erfolgt mittels der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Das Verfahren ist anzuwenden, wenn es keine Übereinstimmung mit den wertrelevanten Merkmalen der zu vergleichenden Grundstücke gibt.

Bei einem unbebauten Grundstück entspricht der Bodenwert dem Verkehrswert, bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert Teil der Verkehrswertermittlung.

3. Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist gemäß § 196 BauGB der durchschnittliche Lagewert für Grundstücke einer Bodenrichtwertzone. Die Grundsätze der Bodenrichtwertermittlung im Rahmen der Immobilienwertermittlung sind in §§ 13 - 17 ImmoWertV niedergelegt.

Bemessungsgrundlage ist nach § 13 ImmoWertV der Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks.

Absatz 2 Satz 1 definiert das Bodenrichtwertgrundstück. Es wird ausdrücklich vorgesehen, dass sich der Bodenrichtwert auf ein unbebautes und fiktives Grundstück bezieht, wobei sich "fiktiv" sowohl auf die Lage als auch auf die dargestellten Grundstücksmerkmale bezieht. Damit soll nach der Verordnungsbegründung (BR-Drs. 407/21) insbesondere verdeutlicht werden, dass sich aus der Darstellung des Bodenrichtwerts keine Rückschlüsse auf die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone ziehen lassen. Denn der Bodenrichtwert ist als durchschnittlicher Lagewert (vgl. § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB) gerade nicht an eine bestimmte Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone gebunden. Dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Grundstücksmerkmalen in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen, entspricht der Vorgabe der bisherigen Nummer 6 Absatz 1 BRW-RL. Statt auf die Grundstücksmerkmale der Mehrheit der Grundstücke, die bereits ab 50% erreicht wäre, wird präziser auf die vorherrschenden Grundstücksmerkmale in der Bodenrichtwertzone abgestellt. Zur Klarstellung wird hervorgehoben, dass eine Übereinstimmung nur der grund- und bodenbezogenen Grundstücksmerkmale gefordert wird.

Nach dem Baugesetzbuch sind die örtlichen Gutachterausschüsse verpflichtet, die Bodenrichtwerte jährlich neu festzulegen. Dazu sammeln sie die Kaufpreise der verkauften Grundstücke einer Bodenrichtwertzone und berechnen den durchschnittlichen Preis: Die Notare eines Bezirks sind gemäß § 195 BauGB verpflichtet, Abschriften der Grundstückskaufverträge an den Gutachterausschuss des Kreises bzw. der Stadt zu übersenden. Anhand dieser Daten werden in einer Sitzung die Bodenrichtwerte ermittelt und in einer Bodenrichtwertkarte eingetragen.

Der potenzielle Käufer eines Grundstücks kann die örtlichen Bodenrichtwerte erfragen und so die Verhältnismäßigkeit des Kaufpreises ermitteln. Die Bodenrichtwerte dienen so der Kaufpreisermittlung. Daneben sind sie Grundlage der Bemessung der Erbschaftssteuer und des Abschreibungswertes des Gebäudes.

§ 15 ImmoWertV betrifft die Bildung und Abgrenzung der Richtwertzonen:

Die Richtwertzonen sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen.

 Siehe auch 

Beleihung von Grundstücken

Bewertung

Grundbuch

Grundstück

Immobilienwertermittlung

BFH 16.12.2009 - II R 15/09 (Erhöhung eines vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerts)

BFH 18.08.2005 - II R 62/03 (Maßgeblichkeit der vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte)

BFH 11.05.2005 - II R 21/02 (Ermittlung Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks + Bewertung der Übergröße eines Grundstücks)

http://www.bodenrichtwerte.com (Datenbank für Bodenrichtwerte in Deutschland)

http://www.boris.nrw.de (Bodenrichtwerte NRW online)