Grundbuch

1. Allgemein

In das Grundbuch werden an den Grundstücken bestehenden Rechte eingetragen, insbesondere die Eigentumsverhältnisse, zudem alle Veränderungen, Erwerbe oder Aufhebungen von privaten Rechten an dem Grundstück. Die Eintragungen im Grundbuch genießen gemäß § 892 BGB den öffentlichen Glauben der Richtigkeit. Eine Löschung der Eintragung erfolgt durch eine rote Unterstreichung, sodass "gelöschte" Eintragungen auch zu einem späteren Zeitpunkt nachvollzogen werden können.

Das Grundbuch ist von dem Liegenschaftskataster zu unterscheiden: Dabei handelt es sich um das amtliche Verzeichnis von Grundstücken, das beim kommunalen Liegenschaftsamt geführt wird. Die Eintragungen im Liegenschaftskataster sind jedoch die Grundlage der Bezeichnung der Grundstücke im Grundbuch (§ 2 GBO).

Die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs erstreckt sich insofern auch auf den sich aus dem Liegenschaftskataster ergebenden Grenzverlauf (BGH 02.12.2005 - V ZR 11/05).

Rechtsgrundlagen des Grundbuchsrechts sind neben den §§ 873 ff. BGB die Grundbuchordnung und die Grundbuchverfügung. Grundsätzlich wird zwischen dem formellen und dem materiellen Grundbuchrecht unterschieden. Das formelle Grundbuchrecht bezeichnet Vorschriften über das Verfahren zur Errichtung der Grundbuchbehörden und die Erstellung der Grundbücher sowie der Eintragungen darin. Der rechtliche Rahmen dazu ist in der Grundbuchordnung und in der Grundbuchverfügung geregelt. Das materielle Grundbuchrecht beinhaltet die Wirksamkeitsvoraussetzungen der dinglichen Rechtsänderung und ist in den §§ 873 ff. BGB geregelt.

Der Antrag auf eine Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO kann nach § 13 GBO von dem Berechtigten selbst gestellt werden, die Mitwirkung eines Notars etc. ist nicht zwingend.

Das Grundbuch unterliegt folgenden Grundbuchprinzipien:

• Antragsprinzip: Die Eintragung erfordert gemäß § 13 GBO einen Antrag bzw. ein behördliches Ersuchen.

• Bewilligungsprinzip: Die Eintragung erfordert gemäß §§ 19, 20 GBO die Bewilligung des Betroffenen.

• Voreintragungsprinzip: Weitere Voraussetzung der Eintragung ist, dass gemäß § 39 GBO die Person, deren Recht durch die Eintragung betroffen ist, als Berechtigter eingetragen ist.

• Formprinzip: Voraussetzung der Eintragung ist gemäß § 29 GBO, dass die erforderliche öffentlich beglaubigte Urkunde dem Grundbuchamt vorliegt.

Das Grundbuch wird bei dem zuständigen Amtsgericht geführt, in Baden-Württemberg wird es von Notaren (sogenannten Bezirksnotaren) geführt.

2. Aufbau des Grundbuchs

Die Führung des Grundbuchs unterliegt dem sogenannten Realfoliensystem, was in der Praxis bedeutet, dass für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt erstellt wird. Liegen mehrere Grundstücke eines Eigentümers in einem Bezirk, so kann auch ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden, dies wird als Personalfoliensystem bezeichnet.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus

• der Aufschrift,

  In der Aufschrift werden das zuständige Amtsgericht und die für das Grundstück zuständige Gemeinde bezeichnet.

• dem Bestandsverzeichnis

  Das Bestandsverzeichnis gibt über die rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks Auskunft. Aus diesem Verzeichnis ist die genaue Bezeichnung der Lage (Parzelle) in der Gemarkung zu ersehen; deren Wirtschaftsart, Größe und auch Wege- oder sonstige Nutzungsrechte müssen hier eingetragen sein.

  und

• drei Abteilungen:

  • Abteilung 1: Angabe der Eigentümer des Grundstücks.

  • Abteilung 2: Angabe der Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

    Bei den in Abteilung 2 einzutragenden Lasten und Beschränkungen gemäß § 10 GBVfg kann es sich handeln um:

    • Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten (Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten)

    • dingliche Vorkaufsrechte

    • Reallasten (Erbbauzins, Leibrente)

  • Abteilung 3: Angabe der Grundpfandrechte.

Von den Grundbuchämtern werden die Grundbuchblätter teilweise noch im Loseblattsystem geführt, teilweise vollständig IT-gestützt. Jedes einzelne Blatt verfügt dabei über eine unterschiedliche Farbgebung. Das Aufschriftsblatt ist grau getönt, das Bestandsverzeichnis ist weiß, die Abteilung I ist rosa, die Abteilung II gelb und die Abteilung III grün.

Die Führung des Grundbuchs wird gemäß § 24 f. GBVfg ergänzt durch die Grundbuchakte, in der die die Grundbucheintragungen beantragenden Schriftstücke, Urkunden etc. abgelegt werden.

3. Rang der eingetragenen Rechte

Die in den Abteilungen II und III eingetragenen Rechte erhalten einen bestimmten Rang.

4. Einsichtnahme

Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfordert den Nachweis eines berechtigten Interesses.

Hinweis:

Dabei kann die Einsichtnahme gemäß § 133a GBO auch bei einem Notar erfolgen, sofern die jeweilige Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Dabei entscheidet der Notar, ob die Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse gegeben sind.

Im Gegensatz zur Einsichtnahme bei den Grundbuchämtern, die auch durch eine bloße Einsicht des elektronisch geführten Grundbuchs an einem Bildschirmarbeitsplatz erfolgen kann, gewährt der Notar die Einsicht stets durch die Erteilung eines Grundbuchabdrucks. Damit kann der Einsichtnehmende den Abdruck mitnehmen und später darauf zurückgreifen, was regelmäßig gewünscht wird. Einsichtnahmen im öffentlichen Interesse (z.B. der Presse) oder zu wissenschaftlichen und Forschungszwecken können nicht bei einem Notar erfolgen.

In Baden-Württemberg kann seit dem 01.01.2018 gemäß § 149 GBO zudem die Einsicht in die maschinell bzw. elektronisch geführten Grundakten auch bei den Gemeinden erfolgen.

5. Aufgaben

Aufgaben der Mitarbeiter des Grundbuchamtes sind u.a.:

• Die Annahme und Erledigung von Anträgen.

• Die Gestattung und Durchführung der Einsicht in das Grundbuch und der dazugehörigen Grundakten.

• Die Erteilung und Beglaubigung von Abschriften aus Grundbuch und Grundakten.

• Die Aktualisierung des Grundbuchs gemäß den Eintragungen des Liegenschaftskatasters.

• Die Berichtigung von Namen, Berufen und Wohnorten natürlicher Personen im Grundbuch.

• Die Entscheidung über Ersuchen eines Gerichts zur Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Verfügungsbeschränkungen nach der Insolvenzordnung sowie von Vermerken über die Einleitung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

• Die Erhebung der im Grundbuchverfahren entstandenen Kosten.

6. Änderung einer Entscheidung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle

Die funktionelle Zuständigkeit, wenn die Änderung einer Entscheidung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle verlangt wird, liegt gemäß § 12c Abs. 4 GBO beim Rechtspfleger.

7. Datenbankgrundbuch

Siehe den Beitrag "Datenbankgrundbuch".