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Immobilienwertermittlung

 Normen 

ImmoWertV

BR-Drs. 407/21

 Information 

1. Grundlagen der Wertermittlung

Rechtsgrundlage der Immobilienwertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, die in einer überarbeiteten Fassung am 01.01.2022 in Kraft getreten ist.

Hinweis:

Die zuvor bestehenden Richtlinien (zur Ermittlung von Bodenrichtwerten, zur Ermittlung des Sachwerts zur Ermittlung des Vergleichswerts, zur Ermittlung des Bodenwerts sowie die Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts sind zu diesem Zeitpunkt außer Kraft getreten. Mit der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung wurden die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien in die vollständig überarbeitete Verordnung integriert.

Gemäß § 2 Abs. 1 ImmoWertV sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Die folgenden Absätze dieser Norm enthalten die Begriffsbestimmungen zu den verwendete Begrifflichkeiten.

Inhaltlich ist die Verordnung anwendbar bei der Ermittlung der Verkehrswerte der in § 1 Abs. 2 ImmoWertV definierten Wertermittlungsobjekte, auch wenn diese nicht marktgängig oder marktfähig sind (Nummer 1), und bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Nummer 2). Während die vormalige Fassung der Verordnung auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, nur entsprechend anwendbar war, soll die neue Verordnung auch bei solchen Wertermittlungsobjekten unmittelbar anwendbar sein. So enthält die neue Fassung der Verordnung in § 47 ImmoWertV allgemeine Grundsätze für die Wertermittlung auch solcher Rechte und Belastungen, die in der Regel, wie z. B. der Nießbrauch und das Wohnungsrecht, nicht isoliert handelbar sind. Zudem werden auch Gemeinbedarfsflächen von der Verordnung erfasst (§ 44 ImmoWertV).

2. Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse

§ 2 Abs. 4 ImmoWertV definiert den Wertermittlungsstichtag sowie die allgemeinen Wertverhältnisse:

  • Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht

    und

  • der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt maßgeblich ist.

    Die allgemeinen Wertverhältnisse bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

    Auch wenn dies zur Vermeidung einer Doppelregelung nicht ausdrücklich erwähnt wird, ist im Zusammenhang mit der Bestimmung der allgemeinen Wertverhältnisse der § 9 Abs. 2 ImmoWertV zu berücksichtigen, nach dem ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse generell außer Betracht bleiben (BT-Drs. 296/09).

3. Qualitätsstichtag und Grundstückszustand

Der in § 2 Abs. 5 ImmoWertV geregelte Begriff des Qualitätsstichtages wird entsprechend der in Wissenschaft und Praxis gängigen Verwendung als für den zugrunde zu legenden Grundstückszustand maßgeblicher Zeitpunkt definiert. Die Einführung dient auch der Erfüllung der rechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung, wie sie sich z.B. im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich im Rahmen des ehelichen Güterrechts, bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen oder aus dem Institut der enteignungsrechtlichen Vorwirkung (vgl. § 95 Absatz 2 BauGB) ergeben können.

Der in § 2 Abs. 3 ImmoWertV geregelte Begriff "Grundstücksmerkmale" ist der Oberbegriff für sämtliche den Grundstückszustand betreffende wertbeeinflussende Umstände. Grundstücksmerkmale sind insbesondere

  1. der Entwicklungszustand,

  2. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung

  3. die tatsächliche Nutzung,

  4. der beitragsrechtliche Zustand,

  5. die Lagemerkmale,

  6. die Ertragsverhältnisse,

  7. die Grundstücksgröße,

  8. der Grundstückszuschnitt,

  9. die Bodenbeschaffenheit,

  10. bei bebauten Grundstücken zusätzlich

    • die Art der baulichen Anlagen,

    • die Bauweise und die Baugestaltung der baulichen Anlagen,

    • die Größe der baulichen Anlagen,

    • die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit,

    • der bauliche Zustand der baulichen Anlagen,

    • das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen,

  11. bei landwirtschaftlichen Grundstücken Dauerkulturen und bei forstwirtschaftlichen Grundstücken die Bestockung,

  12. die grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen.

4. Entwicklungszustand

Bei den in § 3 ImmoWertV geregelten Entwicklungszuständen eines Grundstücks werden Flächen anhand typischer Grundstücksmerkmale bestimmten Entwicklungszuständen zugeordnet. Mit der Zuordnung zu einem Entwicklungszustand ist indes weder eine bestimmte Wertigkeit noch eine hierarchische Einordnung verbunden.

5. Bodenrichtwerte

Siehe den Beitrag "Bodenrichtwert".

6. Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze

Hinweis:

Anstelle des Begriffs "Marktanpassungsfaktoren" wird in der neuen ImmoWertV seit 2022 der Begriff "Sachwertfaktoren" verwendet.

Mit den Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen werden gemäß § 21 ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Dabei sind die Sachwertfaktoren nicht aus dem Sachwert, sondern aus dem vorläufigen Sachwert zu ermitteln, welcher die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale unberücksichtigt lässt.

Die Liegenschaftszinssätze haben eine entsprechende Funktion im Ertragswertverfahren. Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

7. Verkehrswert

Zu den Verfahren Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks siehe den Beitrag "Verkehrswert".

 Siehe auch 

Beleihung von Grundstücken

Bodenrichtwert

Einheitswert

Erbschaftsteuer

Maklervertrag

Kotoll: Sachverständige in der Immobilienwertermittlung; Grundstücksmarkt und Grundstückswert - GuG 2010, 145