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Grundstückskaufvertrag

Normen

§ 873 BGB

§ 925 BGB

§ 311b BGB

§ 33 EStG

Information

1 Allgemein

Der juristische Teil eines Grundstückskaufs besteht aus drei Teilen:

  • Dem schuldrechtlichen Kaufvertrag.

  • Der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung).

  • Der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

2 Beurkundung

Der Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden (Formvorschriften). Der Notar kann dabei von dem Käufer ausgewählt werden. Dieser hat grundsätzlich auch die Notarkosten zu tragen.

Der Beurkundungspflicht unterliegen auch alle sonstigen Vereinbarungen, die eine Pflicht zum Erwerb bzw. zur Veräußerung des Grundstücks begründen.

Beispiel:

Widerrufslose Vollmacht des Grundstücksmaklers zum Verkauf des Grundstücks.

Aber die Beurkundungspflicht besteht nicht für spätere Änderungen:

»Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt ist und deshalb nicht mehr besteht« (BGH 14.09.2018 – V ZR 213/17).

Beurkundungspflicht verbundener Verträge:

»Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen« (BGH 29.01.2021 – V ZR 139/19).

3 Formfehler

Der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften führt gemäß § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Dies gilt durch die Regelung des § 139 BGB auch bei »Schwarzgeschäften«, bei denen die Vertragsparteien einen niedrigeren Kaufpreis angeben und der Rest des Kaufpreises bar gezahlt wird, denn es ist nicht anzunehmen, dass der Verkäufer das Grundstück auch zu dem niedrigeren Kaufpreis verkauft hätte.

Mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird der Formfehler jedoch gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGBgeheilt.

4 Gewährleistung

4.1 Allgemein

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (BGH 06.11.2015 – V ZR 78/14).

Zu weiteren Ausführungen siehe den Beitrag »Kaufvertrag - Gewährleistung«.

4.2 Kenntnis des Käufers vom Mangel

Nach § 442 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den er bei Vertragsschluss kennt, ausgeschlossen.

Sind bei der Beurkundung des Kaufvertrages die Vertragsparteien nicht gleichzeitig anwesend, sondern handelt es sich um einen sogenannten gestreckten Vertragsschluss, ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis des Käufers vom Mangel der Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots durch den Notar, nicht die Annahme des Angebots durch den Verkäufer (BGH 15.06.2012 – V ZR 198/11).

4.3 Kauf einer Eigentumswohnung

»Der Kauf einer Eigentumswohnung (…) wird als Sachkauf angesehen« (BGH 14.02.2020 – V ZR 11/18).

5 Sicherungsmöglichkeiten

Da es bei einer Grundstücksübertragung zumeist um hohe Geldbeträge geht, sind beide Vertragsparteien an Sicherungen ihrer Rechte interessiert.

Der Verkäufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten seiner Kaufpreisforderung:

  • In dem Kaufvertrag wird vereinbart, dass die Eigentumseintragung erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen soll.

  • Der Käufer unterwirft sich bezüglich der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung.

  • Die Parteien vereinbaren ein vertragliches Rücktrittsrecht des Verkäufers.

Der Käufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten:

  • Es kann eine Vormerkung zu seinen Gunsten eingetragen werden.

  • Der Kaufpreis soll erst dann fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. bestehende Belastungen gelöscht sind.

Im Grundstückskaufvertrag wird zudem meist ein Zeitpunkt vereinbart, zu dem der Besitz auf den Käufer übergehen soll. Hintergrund ist, dass sich die Eigentumsumschreibung teilweise einige Monate hinziehen kann und mit der Einräumung des Besitzes der Käufer das Grundstück nutzen kann.

6 Kosten

Bei einer Grundstücksübertragung entstehen u.a. folgende Kosten:

  • Notarkosten

  • Eintragung der Vormerkung

  • Eintragung der Sicherungen evtl. Grundschulden oder anderer Sicherungen

  • Eintragung der Eigentumsänderung

  • Maklerkosten in Höhe eines Prozentsatzes vom Kaufpreis

  • Löschung der Vormerkung

Zu beachten ist, dass sich bei Ehegatten, die Miteigentümer des Grundstücks werden, nur die Gebühr zur Eigentumseintragung auf die Hälfte reduziert. Die anderen mit dem Grundbuch verbundenen Gebühren sind doppelt zu zahlen!

7 Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigungskosten

Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen (BGH 04.04.2014 – V ZR 275/12).

8 Haftungsausschluss

Der BGH hat die Haftung des Verkäufers für den Sachmangel einer gebrauchten Immobilie in den Grenzen des § 444 BGB abgelehnt, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält. Etwas anderes gilt nach der Ansicht der Richter für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit (BGH 09.02.2018 – V ZR 274/16).

9 Rückabwicklung des Vertrages

Bei der Frage der Formbedürftigkeit der Aufhebung eines notariell geschlossenen Grundstückkaufvertrages sind drei Fälle zu unterscheiden:

  • Das Eigentum wurde noch nicht durch die Grundbuchumschreibung übertragen: In diesen Fällen kann der Grundstückskaufvertrag formlos aufgehoben werden.

  • Der neue Eigentümer ist bereits in das Grundbuch eingetragen: Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH 07.10.1994 – V ZR 102/93) ist die Aufhebung grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn, die Parteien beabsichtigen nur die Aufhebung des Kaufvertrages. Folge ist, dass sich die Rückübereignungspflicht des Grundstücks nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) bestimmt. Die notarielle Beurkundungspflicht des § 311b BGB bezieht sich jedoch nur auf rechtsgeschäftliche Übertragungen, § 812 BGB ist demgegenüber eine gesetzlich angeordnete Übertragungspflicht.

  • Das Eigentum wurde noch nicht übertragen, der Käufer hat aber ein Anwartschaftsrecht erhalten (Vormerkung, Antrag auf Umschreibung gestellt): Die Aufhebung ist grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn die Rückabwicklung soll gemäß § 812 BGB erfolgen.

Bei der Rückabwicklung des Kaufs einer Immobilie ist der Nutzungsvorteil des Käufers abzuziehen (s. Kaufvertrag – Gewährleistung).

10 Verletzung von Aufklärungspflichten

Für jeden Vertragspartner besteht die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Bei der Verletzung der Aufklärungspflicht entsteht ein Schadensersatzanspruch (Schadensersatzpflicht im Schuldrecht).

11 Beantragung der Grundstücksumschreibung durch Nichtberechtigten

Wird der Veräußerer eines Grundstücks erst nach dessen Weiterveräußerung seinerseits Eigentümer und Berechtigter, so erweist sich die Veräußerung des Grundstücks gleichwohl als unwirksam, wenn er zwischenzeitlich durch Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung die Verfügungsbefugnis über sein Vermögen verloren hat. Auch die Regelung des § 878 ZPO vermag der Auflassung des Grundstücks nicht zur Wirksamkeit zu verhelfen (OLG Nürnberg 23.06.2014 – 15 W 1126/14).

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