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Wohnungseigentum

 Normen 

WEG

 Information 

1. Allgemein

Sonderform des Eigentums.

Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Gemäß § 3 WEG können jedoch Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum vertraglich in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.

Das Wohnungseigentum besteht daher aus den folgenden zwei Teilen:

Das Sondereigentum und das Miteigentum sind gemäß § 6 WEG untrennbar miteinander verbunden. Danach kann das Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden.

2. Reform des WEG

Das WEG wurde grundlegend reformiert. Die Änderungen sind am 01.12.2020 in Kraft getreten. Die Schwerpunkte der Reform liegen in folgenden Aspekten:

  • Jede Wohnungseigentümer hat im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm auf seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden.

  • Auch jeder Mieter hat im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm auf seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet werden.

  • Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wurde vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.

  • Die Rechte von Wohnungseigentümern wurden erweitert, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.

  • Auch die Möglichkeit, sich von einem Verwalter zu trennen, in den die Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, wurde erleichtert.

  • Die Wohnungseigentümerversammlung wurde als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet, indem die Ladungsfrist verlängert und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Zugleich wurde es Wohnungseigentümern ermöglicht, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, insbesondere indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden.

  • Der Verwaltungsbeirat wurde gestärkt, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt werden.

  • Die volle Rechts- und Prozessfähigkeit der Gemeinschaft wurde gesetzlich festgeschrieben.

3. Begründung von Wohnungseigentum

Die Begründung des Wohnungseigentums kann gemäß §§ 3, 8 WEG entweder durch Vertrag zwischen den bisherigen Miteigentümern des Grundstücks oder durch Teilung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks erfolgen.

Im Übrigen sind die Vorgaben eines Grundstückskaufvertrages zu beachten.

4. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander

Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß § 14 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) regeln. Jeder Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil durch Belastung oder Übertragung verfügen. Auch die Einrichtung eines Wohnungs-Erbbaurechtes ist möglich.

§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

5. Wohnungseigentümerversammlung

Gemäß § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Dabei kann jeder Wohnungseigentümer unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt am Main 18.08.2008 - 20 W 426/05).

Mit dem Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020 wurde mit § 23 Abs. 1 S. 2 WEG eine Beschlusskompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer eingeführt. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer im Wege elektronischer Kommunikation an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise ausüben können. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit.

Es besteht keine gesetzliche Vorgaben über die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme. Über die Ausgestaltung ist deshalb zu beschließen, wobei sich die Rechtmäßigkeit des Beschlusses - wie stets - nach dem allgemeinen Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung richtet.

6. Vermietung des Wohnungseigentums

Bei der Vermietung des Sondereigentums kann es zu Konflikten zwischen dem Mieter und den sonstigen Wohnungseigentümern kommen. Hintergrund ist, dass oftmals nach dem Mietrecht bzw. den Vereinbarungen des Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentümer Nutzungen etc. erlaubt sind, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen. In diesen Fällen haben die restlichen Wohnungseigentümer gemäß § 15 WEG einen Unterlassungsanspruch gegen den gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Mieter. Der Mieter kann ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer, seinen Vermieter, geltend machen.

Ansprüche der Wohungseigentümergesellschaft:

Dabei ist die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten:

"Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB" (BGH 25.10.2019 - V ZR 271/18).

7. Rechtsfähigkeit

§ 9a WEG regelt die Rechts- und Prozessfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

8. Haftung

Die Wohnungseigentümer haften gemäß § 9a Abs. 4 WEG in Höhe des Verhältnisses ihres Miteigentumsanteils, d.h. als Teilschuldner. Die Haftungsbeschränkung gilt für Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Die Haftung für die Zeit nach dem Verkauf des Wohnungseigentums bestimmt sich nach § 160 HGB.

Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn sich der Wohnungseigentümer eindeutig auch persönlich verpflichten wollte.

9. Zivilprozess

Die Verfahrensvorschriften wurden mit der Reform des WEG zum 01.12.2020 vollständig neu gefasst. § 43 WEG enthält dabei Vorschriften zur gerichtlichen Zuständigkeit. § 44 WEG befasst sich mit den Besonderheiten der Beschlussklagen im Allgemeinen, § 45 WEG mit den Fristen der Anfechtungsklage.

 Siehe auch 

Auflassung

Beleihung von Grundstücken

Facility Management

Gebäude

Grundbuch

Grundstück

Grundstückskaufvertrag

Makler

BGH 04.04.2014 - V ZR 168/13 (Prozesskostenverteilung bei Prozess gegen dann obsiegenden Wohnungseigentümer)

BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12 (Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden)

BGH 10.12.2010 - V ZR 60/10 (Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Wohnungseigentümerversammlung)

BGH 12.04.2007 - VII ZR 236/05 (Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschaft im Baumängelprozess)

BGH 01.10.2004 - V ZR 210/03 (fehlgeschlagene Unterteilung)

BGH 20.09.2000 - V ZB 58/99 (vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse)

Bartholome: Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts 2018, Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2019, 2135

Drasdo: Wer trägt die Kosten der Verwalterzustimmung zum Verkauf?; NJW-Spezial 2015, 33

Elzer: Der kostenbewusste Wohnungseigentümer vor Gericht und im Mandat; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 3473

Elzer: Verkehrspflichten im Wohnungseigentumsrecht; Mietrechtsberater - MietRB 2005, 219

Hogenschurz: Die zentrale Berufungs- und Beschwerdezuständigkeit in Wohnungseigentumssachen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 1990

Jennißen/Intveen: Anwaltliche Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2881

Niedenführ: Erste Erfahrungen mit dem neuen WEG-Verfahrensrecht; Neue Juristische Wochenschrift 2008, 1768

Schmid: Die Hausordnung in Miete und Wohnungseigentum; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2013, 2145

Schmid: Aufklärungspflichten beim Verkauf von Wohnungseigentum und Grundstücken; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2011, 41