Rechtswörterbuch

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Miete

 Normen 

§§ 535 ff BGB

§ 29a ZPO

§ 23 GVG

 Information 

1. Allgemein

Vertragsart.

Der Vermieter verpflichtet sich durch den Mietvertrag, dem Mieter den Gebrauch einer Sache zu überlassen, der Mieter dazu, den Mietzins zu bezahlen.

Der Mietvertrag kann durch Rechtsgeschäft oder gemäß § 571 BGB durch Gesetz entstehen.

Bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist in der ersten Instanz ausschließlich das Amtsgericht als "Mietgericht" zuständig.

2. Mietzins

Der Mietzins (im Gesetz Miete genannt) ist nach der gesetzlichen Regelung des § 556b BGB zu Beginn des Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem er bemessen ist - spätestens jedoch am dritten Werktag des Zeitabschnitts. Eine Ausnahme besteht in der Regelung des § 579 BGB: Bei Grundstücken (keine Wohnräume), Schiffen und beweglichen Sachen ist die Miete nach Ablauf des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten.

Dabei zählt der Sonnabend (Samstag) nicht als Werktag, d.h. er ist bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen (BGH 13.07.2010 - VIII ZR 129/09).

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr kommt es "nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt." (BGH 05.10.2016 - VIII ZR 222/15).

3. Kauf bricht nicht Miete

3.1 Allgemein

Der Grundsatz von "Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB geregelt: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Immer muss auf der Eigentümerseite ein Wechsel stattgefunden haben. § 566 BGB ist nicht anwendbar, wenn es nur zu einer identitätswahrenden Umwandlung einer Gesellschaft gekommen ist (BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13).

Dabei tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt - aus welchem Grunde auch immer - nicht mehr ausgeübt hat (BGH 05.04.2016 - VIII ZR 31/15).

3.2 Sonderfall: Übertragung eines Miteigentumsanteils

"Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung" (BGH 09.01.2019 - VIII ZB 26/17).

4. Pflicht zur Inanspruchnahme der Versicherung bei von Mieter verursachten Schaden

Bei einem von Mieter verursachten Schaden, der vom Versicherungsschutz des Vermieters gedeckt ist, hat der Vermieter vorrangig die Versicherung in Anspruch zu nehmen (sog. versicherungsrechtliche Lösung - u.a. BGH 19.11.2014 - VIII ZR 191/13):

"Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht."

Weiteres Bespiel:

Vom Mieter verursachter Wasserschaden an einer anderen Wohnung des Vermieters (BGH 31.08.2022 - VIII ZR 132/20).

5. Rückgabe der Mietsache

Gemäß § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

§ 546 BGB enthält jedoch keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist, da der Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung ist. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen (BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).

Der BGH hat nun die lange Zeit umstrittene Frage gelöst, ob ein nach Rückgabe der Mietsache geltend gemachter Ersatzanspruch als Schadensersatz neben der Leistung oder als Schadensersatz statt der Leistung anzusehen ist und wie sich im letztgenannten Fall dazu ein konkurrierender deliktischer Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB verhält:

"Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht" (BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17).

 Siehe auch 

Barrierefreiheit

Betriebskosten

Eigenbedarf

Miete - Schadensersatzpflicht des Vermieters

Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Miete - Reparaturkosten

Mietkaution

Mietspiegel

Mietvertrag

Nachmieter

Betriebskosten

Schönheitsreparaturen

Untervermietung

Vermieterpfandrecht

Wohnflächenberechnung

Zeitmietvertrag

BGH 12.03.2003 - XII ZR 18/00 (Durchbrechung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete")

Dötsch: Anfechtung eines Mietvertrages in Veräußerungssachverhalten (§§ 566 ff. BGB). Zugleich ein Beitrag zu den dogmatischen Grundlagen des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete"; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2011, 257

Hattenhauer: Bricht Kauf Miete? Neue Zeitschriftz für Mietrecht - NZM 2003, 666

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 7. Auflage 2021

Kappus: Fehlerquelle Raumübergabeprotokoll; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2023, 346

Kniep/Hohmut: Einfluss von Mobilfunksendeanlagen auf Miete und Kauf von Immobilien; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WoM 2003, 312

Streyl: Schadensersatz für Substanzschäden an der Mietsache; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2018, 1723

Streyl: Kauf bricht nicht Miete. Grundlagen und Regelungszusammenhang der §§ 566 bis 566c BGB; Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht - NZM 2010, 343

Ventsch/Storm: Verwirkung des Anspruchs auf die Miete; Neue Zeitschrift für Mietrecht - NZM 2003, 577

Winkler: Überlegungen zur Konkurrenz von Feststellungsklage und Klage auf zukünftig fällig werdenden Mietzins; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2008, 94