Rechtswörterbuch

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Mietvertrag

 Normen 

§§ 535 ff. BGB

 Information 

1. Allgemein

Vertrag über die Nutzung einer Mietsache (§ 535 BGB) oder eines digitalen Produkts (§ 548a BGB).

Hinweis:

Zu den Vorgaben für den Vertragsabschluss siehe den Beitrag "Mietvertrag - Abschluss des Mietvertrags".

Zu unterscheiden sind:

Gemischte Nutzung:

Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist nach der Rechtsprechung des BGH zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13):

  • Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu.

  • Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

In der Praxis handelt es sich bei fast allen Mietverträgen, insbesondere bei Wohnräumen, um Formular-Mietverträge mit der Folge, dass der Inhalt dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt. Jedoch ist § 310 Abs. 1 BGB zu beachten, wonach bestimmte Vorschriften des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht bei Verträgen mit einem Unternehmer i.S.d. § 14 Abs. 1 BGB (erfasst auch Freiberufler) zur Anwendung kommen.

Miete digitaler Produkte:

Mit § 548a BGB wird die Anwendbarkeit der Regelungen zum Mietrecht ausdrücklich auf digitale Produkte erweitert.

Mit Blick auf die angestrebte Entwicklungsoffenheit der Begriffe "digitale Inhalte" und "digitale Dienstleistungen" nach der dem neuen Recht über digitale Produkte zugrunde liegenden EU-Richtlinie soll auch für sämtliche von diesen Begriffen erfasste Fälle eine einheitliche Anwendbarkeit auch des Mietvertragsrechts sichergestellt werden. Es ist nicht auszuschließen, dass es Fälle der Bereitstellung digitaler Produkte gibt, die keine Verkörperung auf einem Datenträger im Sinne der Rechtsprechung des BGH mehr erforderlich machen. Eine besondere Stellung nehmen Verträge ein, welche die Gebrauchsüberlassung von körperlichen Datenträgern zum Gegenstand haben, ohne dass der Mieter Besitz an dem Datenträger erlangt. Dies kann zum Beispiel die Vermietung sogenannter dedizierter Server betreffen, wenn also einem Mieter ein physisches Gerät zum exklusiven Gebrauch vermietet wird, das sich in einem Rechenzentrum befindet und auf das der Mieter nur mittels eines Online-Zugangs zugreifen soll. Ob diese oder ähnliche Verträge als Mietverträge über Sachen (§ 535 Absatz 1 Satz 1 BGB in direkter Anwendung) oder über digitale Produkte (§ 548a BGB in Verbindung mit § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB) aufzufassen sind, bleibt der Klärung in Wissenschaft und Rechtsprechung vorbehalten.

In § 548a BGB werden verschiedene Paragrafen genannt, die jedoch bei digitalen Produkten nicht anwendbar sind. In diesen Fällen ist das Recht der Verbraucherverträge über digitale Produkte anwendbar.

Auf welche Weise die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung zu erfüllen ist, richtet sich in jedem Fall - wie bisher - nach den vertraglichen Vereinbarungen; dies gilt insbesondere hinsichtlich der Frage, ob die Verschaffung des Besitzes am körperlichen Datenträger geschuldet ist.

Als Gegenleistung eines Mieters für die Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Mietvertrags kommen nach der Rechtsprechung nicht nur Geld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Gebrauchsgewährungen in Betracht (BGH 17.07.2002 - XII ZR 86/01).

2. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Der Mieter hat ohne eine mietvertragliche Regelung gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese Bescheinigung für ein neues Mietverhältnis benötigt. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, eine Bescheinigung über erhaltene Mietzahlungen zu erstellen (BGH 30.09.2009 - VIII ZR 238/08).

 Siehe auch 

Betriebskosten

Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Miete - Verjährung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis

Mietkaution

Mietspiegel

Mietvertrag - Besichtigungsrecht des Vermieters

Mietvertrag - fristlose Kündigung

Mietvertrag - Kündigungsfrist

Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Mietvertrag - Sozialklausel

Mietvertrag - Sonderkündigungsrecht

Nachmieter

Nichteheliche Lebensgemeinschaft - Mietvertrag

Schönheitsreparaturen

Schriftform

Tierhaltung

Untervermietung

Wohnflächenberechnung

Wohnungszuweisung

Zeitmietvertrag

Harz/Schmid: Mietrecht. Kommentar; 6. Auflage 2020

Harz/Schmid/Riecke: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 7. Auflage 2021

Fischer: Die Entwicklung des Maklerrechts im zweiten Halbjahr 2019; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2020, 1268

Kreikenbohm/Niederstetter: Qualifizierte Schriftformklauseln in Mietverträgen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 406

Lützenkirchen: Besichtigungsrechte des Vermieters von Wohn- oder Gewerberaum; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2152

Lützenkirchen: Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft; Mietrecht Kompakt - MK 2002, 92

Meyer-Abich: Typische Fallstricke des Mietprozesses - Probleme mit "Altverträgen"; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2018, 1586

Timme/Hülk: Schriftform bei langfristigen Mietverträgen - ein Dauerproblem; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 3313

Warneke: Mietvertrag: Verkehrssicherungspflichten: Umfang und Übertragung; Mietrecht Kompakt - MK 2003, 122