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Mietvertrag - Sozialklausel

 Normen 

§§ 574 - 574c BGB

 Information 

1. Allgemein

Widerspruchsrecht des Mieters trotz berechtigter Kündigung des Vermieters:

Als Sozialklausel wird das Recht des Wohnraummieters bezeichnet, trotz einer berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder für andere Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Die berechtigten Interessen des Vermieters sind dabei zu berücksichtigen.

Das Widerspruchsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist.

2. Voraussetzungen

Voraussetzungen sind:

  • Das Vorliegen einer Härte.

  • Eine Interessenabwägung, wonach die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Die Anerkennung eines Härtegrundes beurteilt sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls. Lediglich in § 574 Abs. 2 BGB ist ein Härtegrund gesetzlich normiert: Danach ist eine Härte gegeben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Hinweis:

Der BGH hat mit dem Urteil BGH 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 in ungewöhnlich umfassender Weise Leitsätze sowohl für das Vorliegen einer Härte als auch für die Interessenabwägung, angemessenen Ersatzwohnraum und das Verfahren aufgestellt.

3. Form und Frist

Der Mieter hat den Widerspruch schriftlich zu erklären. Er ist grundsätzlich nur auf Verlangen des Vermieters, dann aber unverzüglich, zu begründen.

Zeitlich ist der Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Der Vermieter muss den Mieter bis zum Ablauf dieser Widerspruchsfrist auf sein Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hinweisen. Unterlässt er dies, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Hinweis:

Der Mieter kann das Widerspruchsrecht bei Vorliegen der Voraussetzungen wiederholt anwenden.

4. Entscheidungserheblicher Zeitpunkt

Der BGH hat den Zeitpunkt zur Vornahme der Interessenabwägung wie folgt bestimmt (BGH 22.05.2019 - VIII ZR 167/17):

"Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz".

5. Folgen eines erfolgreichen Widerspruchs

Ist das Mietverhältnis durch den Widerspruch verlängert, sind nach der gesetzlichen Regelung des § 574c BGB zwei Fälle zu unterscheiden:

  1. a)

    Das Mietverhältnis wurde durch Vereinbarung der Parteien oder Urteil befristet verlängert: Gemäß § 574c Abs. 1 BGB kann der Mieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Befristung hinaus nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren Eintritt für die Befristung bestimmend war.

  2. b)

    Das Mietverhältnis wurde unbefristet verlängert: Gemäß § 574c Abs. 2 BGB hat der Mieter bei einer erneuten Kündigung ein weiteres Widerspruchsrecht. Eine erneute Verlängerung des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen, wenn sich die Umstände nur unerheblich geändert haben.

 Siehe auch 

Mietvertrag

Mietvertrag - fristlose Kündigung

Mietvertrag - Kündigungsfrist

Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Mietvertrag - Sonderkündigungsrecht

BGH 15.11.2000 - VIII ARZ 2/00 (Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes auf Fälle vor Inkrafttreten des Gesetzes)

Blank: Anmerkung zu AG Hamburg, U. v. 05.10.2007 - 46 C 24/07 (Verhältnis der Sozialklausel zur Räumungsfrist); Wohnungswirtschaft & Mietrecht - WoM 2008, 15

Fleindl: Die Sozialklausel in Zeiten der Wohnungsnot. § 574 Abs. 2 BGB: eine vergessene Norm auf dem Prüfstand; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM 2019, 165

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 6. Auflage 2018

Herlitz/Saxinger: Handbuch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht; 1. Auflage 2019

Sternel: Zur Auslegung und Anwendung des Sozialklauselgesetzes; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 1995, 1