Geschäftsraummiete

1. Allgemein

Die gesetzlichen Vorgaben durch das Mietrecht sind bei der Geschäftsraummiete wesentlich reduzierter. Hintergrund ist die geringere Schutzbedürftigkeit der Geschäftspartner.

Mietparteien können neben natürlichen Personen auch juristische Personen sein, aber auch rechtsfähige Personengesellschaften können einen Mietvertrag abschließen. Dies hat den Vorteil, dass ein Wechsel der Gesellschafter den Mietvertrag unberührt lässt.

2. Mietvertrag

Der Mietvertrag ist von allen Mietern zu unterzeichnen.

Allgemein sollte ein gewerblicher Mietvertrag neben den allgemeinen Inhalten u.a. folgende besondere Regelungen enthalten:

• Nutzungsart

• eine mögliche Untervermietung

• Beschaffenheitsvereinbarungen in Bezug auf das Mietobjekt

• Mitbenutzte Anlagen, Zulässigkeit der Anbringung von Werbung bzw. der Nutzung der Außenfassade

• Betriebs- und Instandhaltungskosten

• ggf. Vormietrecht für andere frei werdende Flächen

Die Vorschriften über die Schriftform von Wohnraummietverträgen gelten gemäß § 578 BGB auch für das Gewerberaummietverhältnis.

Dabei ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, sodass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH 09.04.2008 - XII ZR 89/06).

3. Kauf bricht nicht Miete

Ob § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter entsprechend angewendet werden kann, ist vom BGH wie folgt geklärt:

"Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat" (BGH 12.07.2017 - XII ZR 26/16).

Aber:

"Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat" (BGH 27.10.2021 - XII ZR 84/20).

4. Miete digitaler Produkte

Mit § 548a BGB wurde zum 01.01.2022 die Anwendbarkeit der Regelungen zum Mietrecht ausdrücklich auf digitale Produkte erweitert. Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB ist die Anwendbarkeit der allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse auf Verträge beschränkt, welche die Überlassung einer Mietsache zum Gegenstand haben, womit eine Beschränkung auf körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB verbunden ist.

Als Gegenleistung eines Mieters für die Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Mietvertrags kommen nach der Rechtsprechung nicht nur Geld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Gebrauchsgewährungen in Betracht (vergleiche nur BGH 17.07.2002 - XII ZR 86/01). Vor diesem Hintergrund wird es möglich sein, auch einen Vertrag als Mietvertrag zu qualifizieren, bei dem ein Nutzer eines digitalen Produkts dem Anbieter personenbezogene Daten bereitstellt oder sich zu deren Bereitstellung verpflichtet.