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Betriebskosten

Normen

§§ 556, 556a BGB

BetrKV

HeizkostenV

Information

1 Allgemein

Allgemein sind Betriebskosten gemäß § 1 Betriebskostenverordnung Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Hinweis:

Die Ausdrücke "Betriebskosten" und "Nebenkosten" werden synonym gebraucht, wobei der Begriff der Betriebskosten der vom Gesetzgeber verwendete Begriff ist.

In der Praxis wird bei einer Verpachtung / Vermietung des Grundstücks / des Gebäudes die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter bzw. Pächter übertragen. Zu den Anforderungen an die Übertragung bei gewerblichen Mietverhältnissen siehe unten, für Wohnraummietverhältnisse siehe den Beitrag "Betriebskosten - Wohnraummietverhältnisse".

Die Bezahlung der Betriebskosten kann pauschal oder konkret mit einer jährlichen Abrechnung erfolgen, wobei vielfach mit der Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wird.

Bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung kann nach der Abrechnung jede Partei in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies gilt auch dann, wenn eine Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Immer kann eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft vorgenommen werden (BGH 18.05.2011 - VIII ZR 271/10).

Bei der Zahlung einer Pauschale sind alle Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter kann keine weiteren Zahlungen, der Mieter keine Überzahlungen einfordern.

2 Arten der abrechenbaren Betriebskosten

Die verschiedenen Arten der abrechenbaren Betriebskosten sind in § 2 BetrKV aufgeführt. U.a. folgende Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden:

  • Kosten der Wasserversorgung

  • Abwasserkosten

  • Grundsteuer

  • Heizung

  • Wartungskosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung

  • Fahrstuhl

  • Straßenreinigung, Müllabfuhr

  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Hausbeleuchtung

  • Schornsteinreinigung

  • Sach- und Haftpflichtversicherung

  • Hausmeister

  • Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss

3 Formelle Wirksamkeit

Neben der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung muss diese auch die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit erfüllen:

Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es zudem ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH 12.11.2014 - VIII ZR 112/14).

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der Gesamtkosten, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 unter Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung).

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit (BGH 19.11.2008 - VIII ZR 295/07).

4 Wohnraummietverhältnisse

Siehe den Beitrag "Betriebskosten - Wohnraummietverhältnisse".

5 Gewerblicher Mietvertrag

Auch im gewerblichen Mietvertrag können die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten durch eine Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Darüber hinaus kann die Übernahme weiterer, auf das Gebäude bzw. Mietobjekt entfallenden Betriebskosten vereinbart werden. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich immer, die Kostenart so detailliert wie möglich zu beschreiben.

Zulässig ist grundsätzlich eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt ist, nach Vertragsschluss entstehende neue Kostenarten auf den Mieter umzulegen. Die Höhe der Kosten muss jedoch bereits in der Vereinbarung auf eine bestimmte Höhe begrenzt sein. Insgesamt ist eine derartige Vereinbarung in der Rechtsprechung jedoch nicht unumstritten.

Im Gewerbemietrecht muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Nach der Rechtsprechung endet die angemessene Frist in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (BGH 27.01.2010 - XII ZR 22/07).

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume kann allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommen, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (BGH 28.05.2014 - XII ZR 6/13).

Bei einem Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode ist für die laufende Abrechnungsperiode noch der Veräußerer (und nicht der Erwerber) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dies wurde für gewerbliche Mietverhältnisse durch das Urteil BGH 29.09.2004 - XII ZR 148/02 festgestellt. Soweit dem Mieter dadurch Nachteile entstehen, dass ihm eine Aufrechnung von überzahlten Betriebskosten mit Mietzinsforderungen aufgrund des Vertragsparteiwechsels verwehrt bleibt, ist dies nach der Ansicht der Richter hinzunehmen.

6 Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter

Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverhältnisse. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots führt zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots obliegt dem Mieter. Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde (BGH 17.12.2014 - XII ZR 170/13).

7 Wärmelieferung / Contracting

Siehe insofern den Beitrag "Gewerbliches Wärmecontracting".

8 Fernablesbarkeit der Messgeräte zur Verbrauchserfassung

Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die nach dem 01.12.2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein.

Die EU-Richtlinie stellt den Mitgliedstaaten frei zu entscheiden, ob sogenannte Walk-by- oder Drive-by-Technologien als fernablesbar gelten. Gemäß der Begriffsbestimmung in § 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung fernablesbar, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzungseinheiten abgelesen werden kann.

Der neue § 6a HeizkostenV regelt, wie oft der Gebäudeeigentümer den Nutzern Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen übermitteln muss, wenn die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung fernablesbar sind.

Wenn Ausstattungen noch nicht fernablesbar sind, gilt § 6a HeizkostenV nicht, sondern es gilt weiterhin bei Mietverträgen die Regelung des § 556 Abs. 3 BGB und bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Regelung des § 28 Absatz 3 WEG, es ist also alle 12 Monate abzurechnen.

Wenn ein Gebäude sowohl fernablesbare als auch nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach § 5 Abs. 1 HeizKostenV oder § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV enthält, ist anhand einer Einzelfallprüfung zu entscheiden, ob eine unterjährige Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation möglich und zumutbar ist.

metis