Mietkaution
1 Wohnraummietverhältnisse
1.1 Allgemein
Geldbetrag zur Sicherung der Erfüllung der Mietvertragspflichten durch den Mieter.
Der Mieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu zahlen. Sie ist zwischen den Parteien zu vereinbaren. Ist aber eine Mietkaution vereinbart, sind die gesetzlichen Beschränkungen des § 551 BGB zu beachten.
Hinweis:
Das Gesetz verwendet anstelle des Ausdrucks "Mietkaution" den Ausdruck "Mietsicherheit". Beide Bezeichnungen können synonym gebraucht werden.
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH 07.05.2014 - VIII ZR 234/13).
Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Vorliegen der Voraussetzungen fristlos kündigen.
1.2 Höhe
Die Mietsicherheit (Kaution) ist in der Höhe auf das Dreifache der Nettomiete (Kaltmiete) begrenzt, d.h. der Miete ohne Betriebskosten.
Ist Sicherheitsleistung in Form einer Barkaution vereinbart, so ist der Mieter zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt, deren erste Rate § 551 S. 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die Fälligkeit der beiden weiteren Teilzahlungen ist erst seit dem 01.05.2013 ausdrücklich geregelt. Danach werden die weiteren Raten mit den weiteren Mietzahlungen fällig. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, allerdings nicht zum Nachteil des Mieters.
Soweit eine Kaution für ein Wohnraummietverhältnis drei Monatsmieten übersteigt, ist das Geld ohne Rechtsgrund gezahlt. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung (BGH 01.06.2011 - VIII ZR 91/10).
Grundlage der Berechnung ist die vereinbarte Miethöhe. Nach dem Urteil BGH 20.07.2005 - 347/04 bleibt eine aufgrund eines Mangels verminderte Miete grundsätzlich unberücksichtigt, d.h. der Mieter kann nicht auf der Basis der verminderten Miete Rückzahlung eines Teils der Mietkaution fordern. Etwas anderes gilt nach dem obigen Urteil jedoch, wenn es sich um einen unbehebbaren Mangel handelt, wie z.B. eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche.
1.3 Formen
Die Kaution kann u.a. in den folgenden Formen gezahlt werden:
Als Geldleistung des Mieters an den Vermieter:
Das Geld muss von dem Vermieter bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren.
Als Bürgschaft einer Bank.
Als Versicherung durch eine sogenannte Kautionskasse.
Hierbei übernimmt die Kautionskasse eine Bürgschaft gegenüber dem Vermieter. Der Mieter zahlt ein Entgelt von jährlich ca. 5 - 10 % der Bürgschaftssumme.
Die Kautionsstellung durch eine Kautionskasse kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die anderen Formen der Kautionsleistung aufgrund einer mangelnden Liquidität des Mieters ausscheiden.
1.4 Aufrechnung
Die Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters ist ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt wird (BGH 11.07.2012 - VIII ZR 36/12).
2 Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse
Die gesetzlichen Regelungen sind auf Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse nicht anwendbar. In diesen Fällen können die Einzelheiten einer Mietkaution zwischen den Beteiligten frei vereinbart werden.
Die Kaution ist daher z.B. in der Höhe nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Die Höhe wird jedoch durch die Vorgaben der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB begrenzt. Die Barkaution ist grundsätzlich zu verzinsen. Nicht geklärt ist, ob die Verzinsungspflicht auch in einem Formular-Mietvertrag ausgeschlossen werden kann.
Neben der Barkaution ist im geschäftlichen Bereich insbesondere die Kaution in der Form der Bankbürgschaft auf erstes Anfordern gefordert. Vermieter sollten darauf achten, dass sich die Bankbürgschaft auf alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis erstreckt. Bei der von den Banken verlangten zeitlichen Begrenzung ist die Verjährung der Ansprüche ggf. miteinzubeziehen.
Zu beachten ist, dass sich eine Bankbürgschaft nicht automatisch auch auf einen Mieterwechsel erstreckt. Dies gilt auch bei dem Rechtsformwechsel der Mieter (GbR in GmbH). Dies ist bei der Vereinbarung der Bürgschaft zu beachten.
3 Zeitpunkt der Rückzahlung
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht - sofern die Mietsicherheit nicht benötigt wird - der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dem Vermieter ist aber eine angemessene Frist zur Feststellung evtl. bestehender Ansprüche zu gewähren. Der BGH hat die Festsetzung einer festen Abrechnungsfrist abgelehnt, aber bei noch ausstehenden Forderungen, einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten als für den Vermieter erforderlich und für den Mieter akzeptabel angesehen (BGH 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).
Diese Rechtsprechung hat der BGH beibehalten:
Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung wie im vorliegenden Fall ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH 20.07.2016 - VIII ZR 263/14).
Aber: Bei Wohnraummietverträgen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, kann die Mietkaution gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG nur zur Sicherung von Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen verwendet werden.
Sofern ein Ehepartner nach der Scheidung in den Mietvertrag eintritt (siehe den Beitrag "Ehewohnung - Scheidung") und die Kaution dann ihm "gutgeschrieben" wird, hat der ursprünglich die Mietkaution zahlende Ehepartner keinen Anspruch auf Ausgleich (KG Berlin 14.11.2017 - 19 UF 39/17).
4 Zwangsverwaltung
Ist über das Mietgebäude die Zwangsverwaltung angeordnet, so ist bei der Pflicht des Zwangsverwalters zur Auszahlung der Kaution wie folgt zu unterscheiden:
Besteht das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch fort, so ist der Zwangsverwalter bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen gemäß § 152 ZVG§ 566a S. 2 BGB zur Auszahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution von dem Vermieter nicht erhalten hat (BGH 16.07.2003 - VIII ZR 11/03).
Ist das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits beendet, so besteht der Anspruch auf die Auszahlung nicht.
5 Zwangsversteigerung
Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietkaution gemäß § 57 ZVG auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen (BGH 07.03.2012 - XII ZR 13/10).
Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.
