1 Allgemein

Mietvertrag zwischen dem Mieter und einem Dritten.

Als Untermiete wird die Überlassung der Mietsache an einen Dritten durch den Mieter bezeichnet. Der Anwendungsbereich erstreckt sich sowohl auf die entgeltliche als auch auf die unentgeltliche Überlassung.

Die Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten erfordert die Zustimmung des Vermieters. Im Falle einer unberechtigten Untervermietung kann der Vermieter die Kündigung des Untermietverhältnisses verlangen und bei Nichtbefolgung dem Mieter fristlos kündigen.

Bei der Zulässigkeit der Untervermietung ist zwischen einem gewerblichen Mietvertrag und dem Wohnraummietvertrag zu unterscheiden:

2 Gewerblicher Mietvertrag

Rechtsgrundlage der Zulässigkeit der Untervermietung bei einem gewerblichen Mietvertrag ist § 540 BGB. Danach besteht folgende Rechtslage:

• Die Untervermietung erfordert die Erlaubnis des Vermieters.

• Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

• Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des Dritten (potenzieller Untermieter) ein wichtiger Grund vorliegt.

Der Wechsel der Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder der Wechsel der Gesellschaftsform von Personengesellschaften etc. ist keine Untervermietung.

Zulässig ist sowohl die Vereinbarung eines Untermietzuschlages als auch die (auch formularmäßige) Vereinbarung einer Untermietklausel, nach der der Mieter den Mietzins übersteigenden Teil der Untermiete an den Vermieter abzuführen hat.

Die Vereinbarung einer Klausel, nach der das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei der Verweigerung der Untermiete durch den Vermieter ausgeschlossen sein soll, ist in einem Formularmietvertrag unzulässig. Es ist daher auf einen individuell vereinbarten Mietvertrag auszuweichen. Sinnvoll ist es auch, die Zustimmung zur Untervermietung von der Art der beabsichtigten Nutzung abhängig zu machen und diese in dem Vertrag einzugrenzen.

Gemäß § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Verschulden seines Untermieters zu vertreten, d.h. es besteht eine verschuldensabhängige Haftung des Mieters für Handlungen des Untermieters.

3 Wohnraummietverhältnis

Rechtsgrundlage der Zulässigkeit der Untervermietung bei einem Wohnraummietvertrag ist § 553 BGB. Danach besteht folgende Rechtslage:

• Entsteht für den Mieter nach dem Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einem Dritten die Wohnung zum teilweisen Gebrauch zu überlassen, hat der Vermieter dies grundsätzlich zu erlauben.

  Ein berechtigtes Interesse kann sich aus einer Änderung der finanziellen Verhältnisse, der Familiensituation oder des Gesundheitszustandes des Hauptmieters ergeben.

  Dabei werden durch die Rechtsprechung an das Vorliegen eines berechtigten Interesses keine allzu hohen Anforderungen gestellt:

  »Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. (…) Hierbei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht« (BGH 13.09.2023 – VIII ZR 109/22).

Ebenso urteilte der BGH in der Entscheidung BGH 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 und hielten hier sogar die Untervermietung in der Einzimmerwohnung für zulässig. Denn:

»Das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte setzt dabei – (…)- nicht voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (BGH 13.09.2023 - VIII ZR 109/22).«

Aber

Der Mieter muss einen Rest-Gewahrsam an dem Wohnraum behalten (u.a. BGH 13.09.2023 – VIII ZR 109/22). In diesem Urteil hat der BGH es für ausreichend gehalten, dass der Kläger persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die der alleinigen Nutzung durch ihn vorbehalten waren und er einen Wohnungsschlüssel behalten hatte.

Gleichzeitig haben die Richter in dem obigen Urteil BGH 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 einen Schadensersatzanspruch der Mieter anerkannt für die Zeit von der Verweigerung des Vermieters zur Untervermietung bis zur Ersetzung der Erlaubnis durch ein rechtskräftiges Urteil.

• Eine Ausnahme besteht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund besteht, die Wohnung überbelegt würde oder ähnliche Gründe dem entgegenstehen.

Überlässt der Mieter dem Dritten die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters, kann der Vermieter unmittelbar auf Unterlassung klagen. Ein Anspruch des Vermieters auf einen höheren Mietzins ist nur gegeben, wenn die Untervermietung dies rechtfertigt, wodurch in der Regel nur die Erhöhung der Betriebskosten gerechtfertigt werden kann.

Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Wohnung stellt keine Untervermietung dar. Der Mieter benötigt nicht die Erlaubnis des Vermieters, hat aber die Aufnahme evtl. wegen einer Erhöhung der Nebenkostenzahlung anzuzeigen.

Die Aufnahme des nicht ehelichen Lebenspartners in die Wohnung bedarf zwar der Zustimmung des Vermieters, dieser kann die Zustimmung aber nur in Ausnahmefällen verweigern (Vermieter ist katholische Einrichtung).

4 Verhältnis Hauptmieter – Untermieter

Die Rechte und Pflichten der Parteien bestimmen sich nach dem zugrunde liegenden (Unter-)mietvertrag, der als Mietvertrag die gesetzlich geregelten Ansprüche umfasst.

5 Verhältnis Vermieter – Untermieter

Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine vertragliche Beziehungen.

Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter bestehenden Mietvertrages einbezogen (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Danach kann er auch nicht Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, so hat der Vermieter gegen den Untermieter gemäß § 546 Abs. 2 BGB einen Herausgabeanspruch.