Immobilienkaufverträge übersetzen

01.11.20111045 Mal gelesen
"Juristisches Kauderwelsch" - das ist die allgemeine Bewertung des Normalbürgers für einen Wohnungs- Grundstücks oder Hauskaufvertrag. Die wenigsten machen sich die Arbeit einmal nachzuvollziehen, was in diesen Verträgen nun wirklich geregelt ist. Wir helfen weiter:

Ein Feld unserer Tätigkeit ist die Überprüfung von  Immobilienkaufverträgen oder Bauträgerverträgen über Häuser oder Wohnungen. Unisono wird der Auftrag mit dem Satz: “Was da drin steht ist Chinesisch für mich” und der Präzisierung “Hat das alles so seine Richtigkeit, oder werde ich über den Tisch gezogen?” erteilt.

Das Immobiliarsachenrecht zählt auch unter der Masse der Juristen zu den eher ungeliebten Rechtsgebieten. Zeit zumindest einige Grundlagen zu erläutern.

1. Kaufverträge über Bestandimmobilien

Der übliche Kaufvertrag über eine bereits errichtete Immobilie sieht so aus:

  •  Vertragsanfang

Im Kopf  des Vertrages erfolgt die Benennung von Käufer und Verkäufer (unter Vorlage der Ausweise)  sowie die Versicherung der fehlenden Vorbefassung des Notars im Sinne von § 3 Beurk

  • A – Vertragsgegenstand
  • Teil 1 – Beschreibung Verkaufsgegenstand

Im ersten Teil wird der Vertragsgegenstand genauer bezeichnet. Dabei wird jedoch nicht die Adresse angegeben (etwa Haus, Schelmenstrasse 3 in 12345 Idiotenbüttel) sondern die Grundbuchbezeichnung des Grundstücks und evtl. des zugeordneten Sondereigetums (im Falle einer WEG). Dann steht dort etwa:

Grundbuch von Idiotenbüttel (Amtsgericht Ignorantenhausen) Blatt 12

Lfd Nr. 1 Flur 10 Flurstück 12/20 Hof- und Gebäudefläche, Schelmenstrasse 3 zur Größe von 200 m2″

Soweit dem Grundstück auch Wegerechte dinglich zugeordnet sind, müssen diesen ebenfalls aufgeführt werden. Das sieht dann so aus:

“2/zu 1 Wegerecht an dem Grundstück Flur 10 Flurstück 12/21 (Bezirk 1 Blatt 14 Abt II Nr 1″

Mittels dieser Angaben wird das Kaufobjekt klar definiert, da nur das Grundbuch eindeutig das Eigentum und weitere Rechte zuordnen kann.

Das Wegerecht muss dabei ausdrücklich mit enthalten sein. Oftmals kann das zu erwerbende Grundstück nur dadurch erreicht werden, dass man  das Grundstück eines andere überquert. Damit nicht die Gefahr besteht, dass dieser eines Tages die Überquerung verbietet, muss ein dingliches Wegerecht als Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB eingeräumt werden. Dies erfolgt durch eine Eintragung des Wegerechts in Abteilung II (Abteilung= Spalte, in der die Belastungen des Grundstücks eingetragen werden) des zu überquerenden Grundstücks. Ist ein Wegerecht dinglich eingeräumt, kann es nur durch gemeinsame Willenserklärung des Belasteten und des Begünstigten wieder aufgehoben werden, nicht aber durch einseitige Willenserklärung. Daher werden solche Wegerechte, die zu Gunsten eines Grundstücks bestehen, bereits beim “Kaufgegenstand” mit aufgeführt. Denn ein Grundstück, das ich rein faktisch nicht erreichen kann ist bekanntlich wertlos.

Umgekehrt, also wenn ein Dritter ein Wegerecht an dem zu erwerbenden Grundstück hat,  will ich das als Käufer natürlich auch wissen. Ein Verkauf lässt diese im Grundbuch eingetragenen Wegerechte auch nicht erlöschen, diese sind “auf immer und ewig” mit dem Grundstück verbunden.

Neben den Wegerechten die zu Gunsten des zu erwerbenden Grundstücks eingetragen sind daher natürlich meist auch Rechte Dritter zu Lasten des Grundstücks eingetragen (ein Klassiker sind etwa Reihenhäuser, da ist so etwas üblich). Das sind die Belastungen in  Abteilung II und III des des Kaufgrundstücks.

  •  Belastungen

a. Wegerechte

In Abteilung II sind die oben schon erwähnten Wegerechte und anderen dinglichen Belastungen (wie Leitungsrechte=Das Recht eine Leitung über ein Grundstück zuverlegen oder Nießbrauchrechte eingetragen) zu Lasten des Grundstückes eingetragen. Wenn also hinter dem Kaufobjekt ein weiteres Grundstück liegt, welches ebenfalls eine Zuwegung benötigt, ist dies hier eingetragen. Im Juristendeutsch eines Notarvertrages sieht das dann so aus:

“Der Grundbesitz ist in Abt. II und III des Grundbuchs wie folgt belastet:

ABT: II:

Lfd Nr. 1 Je ein Wegerecht für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 10 Flurstück 12/19 (Bezirk 1 Blatt 14 ) und Flurstück 12/18 (Bezirk 1 Blatt 15)”

b. Grundschulden

In Abteilung III des Grundstücks werden die Grundpfandrechte wie  Hypotheken und Grundschulden, mit denen ein Grundstück belastet ist, eingetragen. Fast immer werden Grundstücke nicht in “Bar” bezahlt, sondern über Darlehen finanziert. Die jeweils finanzierende Bank nutzt zur Absicherung des Darlehens die Möglichkeit der Hypothek oder der Grundschuld. Diese wird in Abteilung III eingetragen. Was aber hat eine solche Eintragung genau zu bedeuten ?

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Der Inhaber einer Forderung (der Gläubiger) kann mit dem Schuldner vereinbaren, dass ein Grundstück für diese Forderung “haftet”, also zur Absicherung der Forderung eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen wird.   Der Hypothekeninhaber hat das Recht, soweit die Forderung fällig ist,  aus dem Grundstück heraus eine Zahlung einer bestimmten Summe Geld zu fordern.  Übersetzt bedeutet dies, dass der Inhaber einer Hypothek verlangen kann, dass bei Verkauf des Grundstücks immer die in der Hypothek festgelegte Summe Geld (bzw die noch offene Forderung) an Ihn ausgekehrt (juristisch für: gezahlt) wird. Der Verkauf des Grundstücks kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch vom Hypothekeninhaber im Wege der Zwangsvollstreckung betrieben werden. Die Hypothek wird heutzutage allerdings nur noch selten von Banken bei der Finanzierung genutzt, denn die Hypothek ist akzessorisch, d.h. diese ist zwingend mit der zu Grundeliegenden Forderung “verbunden”. Das erschwert die Verkehrsfähigkeit der Hypothek, da diese immer nur gemeinsam mit der zu Grunde liegenden Forderung abgetreten werden kann.

Daher wird heutzutage fast immer die Grundschuld zur Absicherung von Immobilien-Darlehen gewählt. Die Grundschuld ist einer Hypothek vergleichbar, nur eben ohne die Abhängigkeit von einer zu Grunde liegenden Forderung. Die Grundschuld ist daher “handelbar”, die Grundschuld kann also relativ einfach genutzt werden um weitere Forderungen zu sichern oder – unter gewissen Umständen -  auch vom Gläubiger an Dritte weitergegeben werden, ohne dass es eines Forderungsübergangs bedarf. Grundlage für die Eintragung der Grundschuld ist ein Sicherungsvertrag, im Falle des Immobilienkaufvertrages ist dies meist der Notarvertrag. Damit die Grundschuld im Falle der Fälligkeit des Kredits auch unproblematisch “eingelöst” werden kann, ist eine Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung notwendig, da ansonsten der Grundschuldgläubiger erst umständlich aus der Sicherungsabrede klagen müsste.

Grundschulden und Hypotheken sind immer an das Grundstück gebunden.   Dies bedeutet, dass auch bei einem Verkauf des Grundstücks die Grundschulden und Hypotheken vom neuen Eigentümer übernommen werden, soweit diese nicht im Rahmen des Verkaufs gelöscht werden.

Es können auch mehrere Grundpfandrechte eingetragen werden, die dann nach der Reihenfolge der Eintragung berücksichtigt werden. Die Reihenfolge wird juristisch “Rang” genannt. Wer auf Platz 1 bzw im ersten Rang eingetragen ist, wird im Falle einer Verwertung als erster “bedient”, bekommt also als erstes das im Rahmen der Versteigerung eingegangene Geld. Der Rang 2 wird dann aus dem noch verbleibenden Geldbetrag befriedigt, wenn dann noch was übirg ist erhält der Rang 3 die verbliebene Summe usw.

Wenn also in einem Immobilienkaufvertrag bei der Bezeichnung des Kaufgegenstandes unter der Abteilung III Grundschulden eingetragen sind,  muss zwingend in der Folge irgendwo eine Regelung zu finden sein, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird bzw Löschungsbewilligungen der Gläubiger vorliegen müssen. Ist dies nicht der Fall, gehen die eingetragenen Grundpfandrechte auf den neuen Eigentümer über.

Allerdings ist es nicht ungewöhnlich, dass der Verkaufsgegenstand zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit einer Grundschuld belastet ist, es kommt nur darauf an, dass der Käufer das Grundstück zum Zeitpunkt der Übergabe ohne diese Belastungen erhält.

c. Baulasten

Neben den sogenannten Grundpfandrechten gibt es in einigen Bundesländern noch die Baulasten, die im Rahmen der Grundstücksübertragung eine Rolle spielen. Baulasten sind schuldrechtliche Vereinbarungen, die eine dingliche Wirkung entfalten, also an das Grundstück gebunden sind, so dass im Falle einer Eigentümerveränderung trotzdem die Vereinbarung wirksam bleibt. Ein klassischer Fall einer Baulast ist beispielsweise die Vereinbarung, dass der Nachbar entgegen den Abstandsvorschriften direkt an die Grundstücksgrenze bauen darf. Oft wird das Baulastenverzeichnis nicht vom Notar eingesehen, der Verkäufer versichert meist nur, dass Eintragungen im Baulastverzeichnis nicht bekannt sind.

B – Kaufpreis

Im Rahmen des 2 Teils (oft mit Kaufpreis oder Kaufvertrag überschrieben) wird sodann der Kaufpreis definiert. Oft steht auch dort, dass der Grundbesitz mit allem “Zubehör” übertragen wird. Zum Grundstück/der Wohnung gehören  daher alle Dinge, die unter § 94 BGB – Bestandteil einse Grundstücks  und § 97 BGB – Zubehör - subsumiert werden können. Dies kann beispielsweise die Heizung des Hauses sein (Bestandteil gemäß § 94 BGB) oder der Carport oder die Küche (§ 97 BGB) sein.

Im weiteren wird sodann die Bedingung festgelegt, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Üblicherweise sollte dies dann erfolgen, wenn die Eintragung der Vormerkung, die Verzichtserklärung gemäß § 24 BauGB (Vorkaufsrecht der Gemeinde) sowie die eventuelle Löschungsbewilligung   der Grundpfandrechtgläubiger vorliegt.

Der Notar überprüft, ob ob die obigen Voraussetzungen gegeben sind und  teilt – üblicherweise – das Vorliegen der Voraussetzungen mit. Der Käufer ist dann verpflichtet den Kaufpreis zu zahlen.

Soweit noch Grundschulden vorhanden sind, wird oft noch zusätzlich vereinbart, dass der Kaufpreis direkt an die Grundschuldgläubiger ausgezahlt wird – vor allem wenn die der Grundschuld zu Grunde liegenden Beträge noch nicht bezahlt wurden.

Bei der Kaufpreiszahlung gibt es meist zwei Varianten, entweder Zahlung direkt an den Verkäufer oder Zahlung auf ein Notaranderkonto, der insoweit als Treuhänder agiert.

Die “sicherere” Methode ist die Zahlung an den Treuhänder, hier den Notar.

C – Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

In fast allen Immobilienkaufverträgen ist die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung durch den Käufer zu finden. Dies bedeutet, dass der Verkäufer jederzeit vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde verlangen kann, um die Kaufpreisforderung gegen den Käufer im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, etwa durch Kontenpfändung, Arbeitslohnpfändung etc.pp. Dies ist eine besondere Absicherung des Verkäufers, der so im Falle der Nichtzahlung nicht langwierig klagen muss, sondern unmittelbar seinen Anspruch vollstrecken kann.

D. Auflassung

Zur Eigentumsumschreibung ist es weiterhin erforderlich, dass die Auflassung (also die rechtsgeschäftliche Erklärung, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll) erklärt wird. Dies geschieht meist in 2 Schritten: Erst wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, gleichzeitig erklären die Parteien die Auflassung.

E. Übergabe

Mit der Übergabe gehen die der Besitz sowie alle weiteren damit verbundenen Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Das sind etwa Grundsteuern, Erschließungsgebühren, die Haftung für Gefahren die von dem Gebäude ausgehen, aber auch die Berechtigung die Miete einzuziehen.

Weiterhin wird ausgeführt in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird, etwa vermietet, geräumt, frei von sonstigen Bindungen, geräumt etc.pp.

Bei nicht neu erstellten Objekten wird in aller Regel auch die Gewährleistung für das Objekt ausgeschlossen. Dabei wird jegliche Haftung für bestehende Mängel an der Immobilie ausgeschlossen. Dieser Gewährleistungsausschluss ist nur dann nicht gültig, wenn   die Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe dem Verkäufer bekannt waren und arglistig verschwiegen wurden. Üblicherweise wird diese Regelung flankierdurch die Formulierung, dass der Käufer die Immobilie “eingehend besichtigt” hat. Da diese Formulierung fast immer in allen Verträgen über gebrauchte Immobilien enthalten ist, ist jeder Käufer gut beraten, wenn er das Objekt mindestens einmal intensiv mit einem neutralen Sachverständigen  besichtigt hat. Der Nachweis der Kenntnis und der damit verbundenen Arglist ist nämlich äußerst schwer zu führen.

F. Kaufpreisfinanzierung

Da üblicherweise auch der Käufer die Immobilie mittels Bankdarlehen finanziert, will die finanzierende Bank ebenfalls eine Absicherung, und das bereits vor  der Auszahlung des Darlehens. Dies geschieht ebenfalls über die Grundschuld (siehe oben). Damit eine solche Grundschuld jedoch eingetragen werden kann, bedarf es der Zustimmung des Verkäufers. Diese Zustimmung wird – unter bestimmten Absicherungen des Verkäufers – ebenfalls im Kaufvertrag erklärt.

G. Weitere Regelungen

Für die Abwicklung der entsprechenden Erklärungen werden dann zumeist die Angestellten des Notars bevollmächtigt entsprechende Erklärungen gegenüber dem Grundbuch abzugeben, wie etwa Gewährung einer Grundschuld, Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung und ähnliches.  Weiterhin enthalten derartige Verträge Regelungen über die Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Vertragsstörungen sowie Belehrungen, die der Notar zwingend vornehmen muss, etwa den Hinweis, dass Kauf nicht Miete bricht und weitere Belehrungen.

Weiterhin findet sich die Regelung, dass der Käufer die Notarkosten zahlt, oftmals wird auch im Rahmen der Urkunde eine eventuelle Maklercourtage mit geregelt, obwohl der Makler gar nicht Partei des Vertrages ist.

Fazit

Aus den oben stehenden Erläuterungen ist ersichtlich, dass ein Immobilienkaufvertrag ein äußerst komplexes Vertragswerk ist, dass üblicherweise auf Grund der hohen Kaufpreise weitreichende Folgen für alle Beteiligten hat. Jede Partei möchte sich für den “Notfall” möglichst weitreichend absichern, was zwangsläufig zu widerstreitenden Interessen führt. Daher sollte -theoretisch – ein neutraler Notar mit der Beurkundung beauftragt werden. Oftmals wird aber der Notar bereits vom Verkäufer benannt, zumeist mit dem Argument dass der Notar ja bereits alle Verträge über andere Grundstücke/Wohnungen beurkundet hätte, und es “nieee” Probleme gegeben hätte.   Wir wollen keinem Notar etwas unterstellen, aber oftmals handelt es sich bei den Notaren um einen Standardvertrag aus der Schublade, eine echte Verhandlung findet nur statt, wenn der Käufer nachhaltig darauf drängt. Da der Käufer aber meist den Notar zahlt, sollte er auch den Notar bestimmen.

Wir hoffen, dass wir die üblichen Regelungen eines Immobilienkaufvertrag auch für den Nichtjuristen erläutern konnten.

Grundsätzlich raten wir an, jeden Immobilienkaufvertrag anwaltlich zu überprüfen, da die Investition einer Überprüfung vor Abschluss eines Vertrages viel Ärger nach Abschluss des Vertrages ersparen kann.