Instandhaltungspflichten im Rahmen von Mietverhältnissen

28.12.20112013 Mal gelesen
Die Instandhaltung der Mietsache, unabhängig davon, ob es sich um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt, ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Wo ein Grundsatz ist, gibt es jedoch auch Ausnahmen und so ist es wenig überraschend, dass im Mietvertrag vom Grundsatz abweichende Regelungen zulässig sind.

Instandhaltung von Mietsachen

 

Die Instandhaltung der Mietsache, unabhängig davon, ob es sich um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt, ist grundsätzlich Sache des Vermieters. So statuiert § 535 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und auch in diesem zu erhalten hat. Die Instandhaltungspflicht umfasst dabei die Beseitigung jeglicher Schäden und Mängel der Mietsache die nicht schuldhaft vom Mieter verursacht wurden, die den Gebrauch unmöglich macht oder beeinträchtigt und die bei Vertragsschluss nicht oder unerkannt versteckt vorlagen. 

 

Wo ein Grundsatz ist, gibt es jedoch auch Ausnahmen und so ist es wenig überraschend, dass im Mietvertrag vom Grundsatz abweichende Regelungen zulässig sind. Vermieter und Mieter können  vereinbaren, dass der Mieter Pflichten des Vermieters übernimmt. Das betrifft bezüglich der Instandhaltung jegliche Art von Reparatur. Gewerbemieter können dabei weitaus mehr Pflichten übernehmen als Wohnraummieter. 

 

Soweit die Instandhaltungspflichten nun wirksam auf den Mieter übertragen sind oder mangels Übertragbarkeit beim Vermieter verbleiben, müssen beide Vertragsparteien diese Pflichten durch Selbstvornahme oder Beauftragung und Ausführung durch geeignete Handwerker erfüllen. Kommen sie dem nicht nach, ergeben sich Rechte wie Minderung der Miete, Recht auf Selbstvornahme und Schadensersatz.

 

 Schönheitsreparaturen

 

Schönheitsreparaturen sind im eigentlichen Sinn keine Reparaturen, da sie nur der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung eines ästhetischen Zustands dienen, der aber keinen Einfluss auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hat. Sie werden hier jedoch vorweggenommen, da sie zur Instandhaltung gehören und unabhängig von der Art des Mietverhältnisses, Gewerbe- oder Wohnraummietverhältnis vertraglich vollumfänglich auf den Mieter übertragen werden können. Allerdings gibt es dafür vor allem in Formularmietverträgen enge Grenzen hinsichtlich dessen, was vom Mieter verlangt werden kann. Abweichende Individualvereinbarungen sind jedoch auch im Wohnraummietverhältnis immer möglich. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper nebst Heizungsrohren, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen nach der Definition des alten § 28 Abs. 4 II BV.

 

Verfolgt man die Rechtsprechung der letzten Jahre zu Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen von Wohnraummietverhältnissen hinsichtlich zulässiger Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, so kann davon ausgegangen werden, dass die inhaltlich und zeitlich unbestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen nach Bedarf auf den Mieter unproblematisch möglich ist. Im Umkehrschluss heißt das, je konkreter die Schönheitsreparaturklausel gefasst ist, desto eher wahrscheinlich ist die Unwirksamkeit dieser Klausel. So wurde durch höchstrichterliche Rechtsprechung entschieden, dass starre Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, da sie Schönheitsreparaturen verlangen können, obwohl diese nicht notwendig sind und so den Mieter nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (BGH VIII ZR 316/06). Ebenso verhält es sich mit einer Abgeltungsklausel, welche besagt, dass der Mieter bei Auszug einen bestimmten fixen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu übernehmen habe, mit einer Tapetenklausel, dass der Mieter die Wände mit bestimmten Farben oder Tapeten zu versehen habe und auch mit einer Fristenklausel, dass er bedarfsunabhängig nach Fristen zu renovieren habe (BGH VIII ZR 178/05). Unzulässig ist auch die Verpflichtung einen Fachbetrieb mit der Vornahme beauftragen zu müssen.

 

Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln ist regelmäßig der Wegfall der Renovierungspflicht des Mieters, sofern der Mietvertrag nicht über eine allgemein gehaltene Rückfallklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen verfügt. Hinsichtlich individueller Abreden gelten jedoch andere Maßstäbe und eine Vielzahl von Klauseln ist auch durchaus wirksam, so dass sich eine genaue Überprüfung der gewählten Formulierung lohnen kann.

 

 Reparaturen

 

Bezüglich der gebrauchsfähigkeitserhaltenden und -wiederherstellenden Reparaturen, der Instandhaltung im engeren Sinn, muss zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen unterschieden werden.

 

Die Überwälzung von Reparaturen auf den Gewerbemieter ist vollumfänglich möglich, sofern es sich um Reparaturen innerhalb der Mietsache handelt, dieses auch ausdrücklich vertraglich fixiert ist und nicht Reparaturpflichten im Rahmen von Instandsetzungen entstehen, die einen Zustand herstellen sollen, der wesentlich besser ist, als es der Zustand zur Anmietung war. Das ist nur im Verbund mit anfänglichen Herrichtungsvereinbarungen möglich, sofern daraus dem Mieter ein angemessener Ausgleich erwächst. 

Vertragsklauseln, die dem Gewerbemieter die Instandhaltung und Instandsetzung aufbürden, müssen aber inhaltlich bestimmt und transparent sein, einen klaren Bezug zur Instandhaltung haben und die Maßnahmen, die zur Instandsetzung zu wählen sind, beschreiben.

 

Für Wohnraummietverhältnisse gilt hingegen, dass eine vollumfängliche oder teilweise Abwälzung grundsätzlich unzulässig ist. Die vertragsgemäße Nutzung des Wohnraums als Wohnung und auch wird durch den Mietzins abgegolten, weshalb es sich auch bezüglich der durch die normale vertragsgemäße Nutzung notwendig gewordene Reparaturen so verhält.

 

Nur ausnahmsweise können Kleinreparaturen auf den Wohnraummieter in Formularmietverträgen abgewälzt werden. Dafür bedarf es aber einer genauen Festlegung im Mietvertrag für welche Schäden eingestanden werden soll, es muss sich dabei um Schäden handeln die üblicherweise an Teilen entstehen die dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen und dem häufigen Gebrauch dienen. Die Reparaturkosten dürfen im Einzelfall 75,00 EUR nicht übersteigen und als Obergrenze für Reparaturkosten muss eine Klausel höchstens 200,00 EUR im Jahr oder 8% der Jahresmiete festschreiben. Zusätzlich darf es keinen Zwang des Mieters geben, den Auftrag zu vergeben. Sofern eine Klausel des Mietvertrages davon abweicht oder eine Regelung auslässt, sind Kleinreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden. Individualvereinbarungen sind wiederum möglich.

 

Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen oder handelt es sich um eine Neuanschaffung, ist es keine Kleinreparatur mehr und der Wohnraummieter braucht sich nicht an den Kosten zu beteiligen. Auch eine Selbstbeteiligung an höheren Gesamtkosten wie sie in vielen Versicherungsverträgen üblich ist, ist unzulässig, da die gesamte Reparatur eben den Rahmen einer Kleinreparatur, der bei den genannten 75,00 EUR liegt, sprengt.

 

 Instandhaltungsumfang

 

Der Instandhaltungsumfang richtet sich nach dem was angemietet wurde. Eine leere Wohnung ist in dem Zustand zu halten wie sie angemietet wurde, oder welcher vertragliche Zustand vereinbart wurde. Genauso verhält es sich bei möblierter Vermietung, nur das nun die mit angemieteten Möbel hinsichtlich der Nutzung und Abnutzung vom Mietzins abgegolten werden und also auch von Instandhaltungspflichten betroffen sind, sofern sie nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sind. Hat also beispielsweise eine mit vermietete Einbauküche an den Schränken hängende Türen, welche die Nutzung beeinträchtigen, so muss der Instandhaltungspflichtige, der wie oben dargelegt nur bei Kleinreparaturen der Mieter sein kann und ansonsten der Vermieter ist, den Zustand wieder herstellen der einen vertragsgemäßen Gebrauch zulässt. So verhält es sich  im Übrigen auch bei anderen mit vermieteten Gegenständen wie Saunen oder Swimmingpools.

  

Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht

 

Kommt der Instandhaltungspflichtige nicht seinen Verpflichtungen nach, so haben Mieter und Vermieter unterschiedlicheInstrumente den Vertragspartner zur Erfüllung der Pflicht zu bewegen, oder aber die Instandhaltung auf Kosten des anderen selbst herbeizuführen.

  Mietminderung

 

Die Mietminderung ist, um im Bereich der Instrumente zu bleiben, das lauteste unter diesen. Es wird aber erfahrungsgemäß nur selten wirksam genutzt.

Die Mietminderung ist das Recht des Mieters bei einem Mangel an der Mietsache, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, die Miete entsprechend der Stärke der Beeinträchtigung zu kürzen.

Sofern ein Mangel auftritt oder bei versteckten Mängeln offenbar wird, hat der Mieter diesen unverzüglich anzuzeigen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Absicht besteht die Miete zu mindern. Sofern dieses jedoch beabsichtigt ist, muss mit der Mängelanzeige gleichzeitig  eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb der der Mangel zu beseitigen ist und die Mietminderung in beabsichtigter Höhe angedroht werden. Ist dieser Schritt unternommen, kann die Miete unverzüglich gemindert werden, was bei üblicher Mietzinsvorauszahlung heißt, dass die übliche nächste Rate um den Anteil der Mietminderung für den vorangegangenen Zeitraum gekürzt werden kann und gleichzeitig um den Mietzins gemindert werden kann wie es angekündigt wurde. Der Vermieter ist auch von der rückwirkenden Kürzung in Kenntnis zu setzen.

Der Mietzins kann je nach Grad der Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache um einen entsprechenden prozentualen Anteil der Kaltmiete gemindert werden.

Auf eines ist allerdings hinzuweisen. Die Mietminderung wird selten genutzt, weil sich Mieter Ärger  mit dem Vermieter ersparen wollen. Dieser ist allerdings nur zu befürchten, wenn die Mietminderung überzogen ist und wegen der Überhöhung Mietzinsrückstände in Höhe des überzogenen Anteils entstehen. Dann kann unter Umständen sogar die fristlose Kündigung drohen. Die Höhe der Mietminderung ist also zurückhaltend zu berechnen. Man sollte aber deshalb nicht vom Gebrauch absehen, um seine Rechte durchzusetzen, da es das einfachste Mittel ist dieses zu tun.         

 

Schadensersatz

 

Der Mieter und auch der Vermieter kann vom Instandhaltungspflichtigen Schadensersatz verlangen, wenn der Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen wurde. Auch hier ist wieder eine Mängelanzeige und die Setzung einer  angemessenen Vornahmefrist notwendig. Wird diese nicht eingehalten, besteht grundsätzlich ein Selbstvornahmerecht den Mangel zu beseitigen. Die Kosten können als Schadensersatz geltend gemacht werden, jedoch nur in der Höhe wie sie tatsächlich notwendig waren. Sofern die Reparatur nämlich durch einen Fachbetrieb durchgeführt wird, ist bei der Beauftragung darauf zu achten, dass marktübliche Preise nicht erheblich überschritten werden. Nur ausnahmsweise bei drohender Gefahr für die Mietsache, etwa einem erheblichen Wasserrohrbruch, kann von der Anzeigepflicht und auch  von der Schadensminderungspflicht abgewichen werden und der nächste verfügbare Fachbetrieb beauftragt werden, ohne den Preis zu vergleichen.  

Auch ohne Selbstvornahme der Reparatur ist nach Mängelanzeige an Stelle und neben der MietminderungSchadensersatz möglich. Jedoch ist zu bedenken, dass Schadensersatz eingefordert werden muss, was mitunter erst gerichtlich durchzusetzen ist. Die Mietminderung ist einfacher zu erlangen.

Der Vermieter kann bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen vom dazu wirksam verpflichteten Mieter Schadensersatz fordern und analog der Mietminderung anteilig die Mietkaution einbehalten.

 
 Kündigung

 

Neben Mietminderung und Schadensersatz ist grundsätzlich auch bei Nichterfüllung der Instandhaltungspflicht die Kündigung des Mietverhältnisses denkbar. Jedoch sind nur wenige Konstellationen denkbar, in denen dieses notwendig ist. Denkbar ist der Fall wenn die Finanzen zu Selbstvornahme fehlen und die ordentliche Kündigungsfrist nicht eingehalten werden soll, da eine Gesundheitsgefährdung droht. Die Voraussetzungen sind wiederum Mängelanzeige und Fristsetzung.

 

Fazit

 

Die dem Vermieter obliegende Instandhaltungspflicht kann unter Umständen auf den Mieter abgewälzt werden. Ob diese wirksam übertragen wurden ist jedoch jeweils Frage des Einzelfalls. Je nachdem wem die Instandhaltungspflichten obliegen, kann der Mieter versuchen diese durch Mietminderung durchzusetzen, Mieter wie Vermieter können Schadensersatz einfordern oder aber die Beendigung des Mietverhältnisses betreiben.