Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 14.12.1973, Az.: BVerwG IV C 48.72

I.

Der Kläger zu 2) erwarb mit Kaufvertrag vom 23. April 1968 vom Kläger zu 1) eine im Gemeindegebiet der Beigeladenen zu 1) belegene unbebaute Fläche von rd. 23.000 qm Größe (Flurstück 181/5). Die Beteiligten streiten, ob im Zusammenhang mit diesem Vertrag eine Bodenverkehrsgenehmigung nach § 19 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG - erforderlich ist und ob sie gegebenenfalls erteilt werden muß.

Der Kläger zu 1) war ursprünglich Eigentümer eines landwirtschaftlichen Hofes, der mit seinem gesamten Flächenbestand von über 37 ha im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von Stöckheim Band 29 Blatt 1167 unter der Nr. 22 eingetragen war. Zu diesen Flächen gehörte auch das mit anderen Flächen des Hofes nicht zusammenhängende Flurstück 181. Von diesem Flurstück veräußerte der Kläger zu 1) an die beigeladene Gemeinde zwei Teilflächen (181/1 und 181/2) zur Anlage eines Kindergartens sowie eines Kinderspielplatzes. Der beim Kläger zu 1) verbliebene Rest des Flurstücks erhielt die Bezeichnung 181/3. Von diesem Flurstück verkaufte er 1968 rd. 4.000 qm an die Ev.-luth. Landeskirche (181/4) und die übrige Fläche durch den eingangs erwähnten Kaufvertrag unter Offenlegung der Absicht einer "Bebauung mit Wohnhäusern" (§ 5 der Vertragsurkunde) an den Kläger zu 2) (181/5). Der zeitliche Zusammenhang zwischen den beiden letztgenannten Verträgen ist streitig. Sicher ist jedenfalls, daß der Vertrag mit der Kirche mittlerweile abgewickelt und die Kirche als Eigentümerin des Flurstücks 181/4 im Grundbuch eingetragen ist.

Das Flurstück 181/5 bildet den westlichen Teil einer trapezförmigen Freifläche, die insgesamt eine Größe von etwa 9,3 ha hat. Sie wird im Westen durch die L. Straße, im Norden durch die L. Straße, im Süden durch den M. Weg und im Osten durch ein Industriegebiet am verlängerten Schlesiendamm begrenzt. Das Flurstück 181/5 war früher kleingärtnerisch genutzt; jetzt ist es Acker. Der sich im Osten anschließende andere Teil der trapezförmigen Fläche ist ebenfalls Acker; er steht im Eigentum eines anderen Landwirts und wird vom Flurstück 181/5 durch einen Graben getrennt.

Die der Freifläche gegenüberliegenden Seiten der Leipziger Straße, der W. Straße und des M. Weges sind in offener Bauweise bebaut. An den M. Weg grenzt von Süden her noch, ein 72 m breites Ackergrundstück; nördlich der W.-Straße liegt an einer Stelle ebenfalls ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück, dessen Breite an der Straße etwa 60 m beträgt. Östlich von diesem Grundstück erstreckt sich von Norden her entlang des Schlesiendammes eine gewerbliche Bebauung bis an den M. Weg. Die Entfernung von der L. Straße bis zur ostwärtigen Grenze des Flurstücks 181/5 beträgt ungefähr 200 m, bis zur Bebauung am Sch. damm rd. 500 m. Entlang der L. Straße ist das Flurstück 181/5 etwa 120 m breit; an seiner östlichen Grenze beträgt der Abstand zwischen der W.-Straße und dem M. Weg ca. 180 m. Hier liegen an der W.-Straße die bereits früher herausgetrennten Flurstücke 181/1 und 181/2, die inzwischen mit einem zweigeschossigen Altenwohnheim und einem Kindergarten bebaut worden sind. Ihr Hineinragen in die Freifläche hat zur Folge, daß das an den Kläger zu 2) veräußerte Flurstück 181/5 auf seiner östlichen Seite lediglich in einer Breite von 80 m an das sich anschließende Ackergrundstück grenzt.

Der 1965 zustande gekommene Flächennutzungsplan der Gemeinde stellt die gesamte Freifläche als öffentliche Vorbehaltsfläche dar. Nach dem Entwurf eines neuen Flächennutzungsplans, der sich bei Erlaß des angefochtenen Urteils im Genehmigungsverfahren befand, soll die Freifläche künftig als Kerngebiet verwendet werden und zahlreiche öffentliche Einrichtungen aufnehmen (Kindergarten, Verwaltung, Jugendheim, Post, Kirche, Parkplatz).

Während der Anhängigkeit des Berufungsverfahrens hat der Rat der Gemeinde am 22. Februar 1972 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Fläche zwischen der W.-Straße der L. Straße, dem M. Weg und dem Gewerbegebiet beschlossen. Zugleich hat er für dieses Gebiet eine Veränderungssperre verhängt; die entsprechende Satzung ist nach Genehmigung durch den Beigeladenen zu 2) am 14. März 1972 im Amtsblatt für den Landkreis B. bekannt gemacht worden.

Am 26. April 1968 beantragten die Kläger unter Übersendung der Vertragsurkunde vom 23. April 1968 beim Beklagten die "Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung". Der Beklagte versagte die Genehmigung, nachdem sich die am Verfahren beteiligte Beigeladene zu 1) gegen das Vorhaben ausgesprochen hatte. Der gegen diese Entscheidung gerichtete Widerspruch der Kläger hatte gleichfalls keinen Erfolg. Zur Begründung seines Widerspruchsbescheides berief sich der beigeladene Verwaltungspräsident insbesondere darauf, daß das Flurstück 181/5 im Außenbereich liege und als öffentliche Vorbehaltsfläche nicht in der vom Kläger zu 2) vorgesehenen Weise bebaut werden dürfe.

Die Kläger haben daraufhin - zunächst gemeinsam - Klage erhoben. Der Kläger zu 1) hat dann jedoch im Berufungsverfahren seine Klage zurückgenommen. Insoweit hat das Berufungsgericht durch Beschluß vom 21. Februar 1972 das Verfahren eingestellt.

Der Kläger zu 2) hat zur Begründung seiner Klage in den ersten beiden Rechtszügen im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Das Flurstück 181/5 liege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Es bilde sogar sowohl geographisch als auch nach der Verkehrsauffassung und dem Stande der Ortsplanung geradezu den Mittelpunkt der Gemeinde. Angesichts dieser Lage sei eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht erforderlich. Denn im unbeplanten Innenbereich bedürfe nach § 19 Abs. 1 BBauG nur eine Teilung der Genehmigung. Eine solche liege nicht vor. Die Trennung vom Flurstück 181/4 sei bereits abgewickelt; im Verhältnis zum übrigen Grundbesitz des Klägers zu 1) handele es sich ungeachtet der den gesamten Grundbesitz zusammenfassenden Eintragung im Grundbuch nicht um eine Teilung, weil das Flurstück 181/5 von allen anderen Flurstücken des Klägers zu 1) räumlich getrennt sei.

Werde dennoch eine Bodenverkehrsgenehmigung für erforderlich gehalten, müsse sie erteilt werden. Die in Aussicht genommene Wohnbebauung sei zulässig. Sie entspreche dem Wunsch der beigeladenen Gemeinde, dieses Gebiet zum Ortsmittelpunkt zu machen. Soweit die Beigeladene eine im einzelnen abweichende Vorstellung habe, seien ihre Pläne insbesondere deshalb unrealistisch, weil die Eingliederung der Gemeinde in die Stadt Braunschweig bevorstehe. Die im Flächennutzungsplan enthaltene Darstellung als öffentliche Vorbehaltsfläche dürfe nicht dazu führen, daß die betroffenen Grundstücke auf längere Zeit einer Bebauung entzogen würden.

Der Kläger zu 2) hat - unter Umstellung der Anträge im zweiten Rechtszug - abschließend beantragt,

hilfsweise,

Der Beklagte hat entgegnet: Eine Bodenverkehrsgenehmigung sei in jedem Falle deshalb erforderlich, weil die Durchführung des Vertrages mit einer Grundstücksteilung verbunden sei. Eine Teilung liege erstens im Verhältnis zum Flurstück 181/4 vor. Daran ändere nichts, daß die Auflassung an die Kirche nach § 19 Abs. 5 Nr. 3 BBauG keiner Genehmigung bedurft habe. Außerdem handele es sich um eine Teilung deshalb, weil der gesamte Grundbesitz des Klägers zu 1) rechtlich ein einziges Grundstück bilde. Auf alles das komme es aber entscheidend nicht an, weil sich die Genehmigungspflicht nicht nach dem ersten, sondern nach dem zweiten Absatz des § 19 BBauG richte und somit nicht auf den Fall der Teilung beschränkt sei. Das Flurstück 181/5 gehöre nämlich nicht zum Innen-, sondern zum Außenbereich. Es sei zu groß, um als Baulücke angesehen werden zu können.

Die Beigeladenen haben den Standpunkt des Beklagten unterstützt. Das Verwaltungsgericht Braunschweig hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt und durch Urteil vom 22. Oktober 1969 die Klage mit der Begründung abgewiesen, daß das an den Kläger zu 2) veräußerte Grundstück im Außenbereich liege und die in der Vertragsurkunde in Aussicht genommene Bebauung der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde widerspreche.

Das Berufungsgericht hat ebenfalls eine Ortsbesichtigung vorgenommen und sodann durch Urteil vom 22. März 1972 die Entscheidung erster Instanz abgeändert. Es hat die ergangenen Bescheide aufgehoben und dem Feststellungsantrag des Klägers zu 2) mit folgender Begründung stattgegeben: Abzustellen sei auf § 19 Abs. 1 BBauG. Das Vertragsgrundstück liege im unbeplanten Innenbereich. Die umgebende Bebauung sei im wesentlichen geschlossen. Das landwirtschaftlich genutzte Grundstück am Mascheroder Weg führe trotz seiner Breite nicht zu einer Unterbrechung des Bebauungszusammenhanges. Ebensowenig stehe entgegen, daß das Flurstück 181/5 auf seiner östlichen Seite mit der übrigen Freifläche verbunden sei. In Höhe dieser Verbindung ragten von Norden her die mittlerweile bebauten Flurstücke 181/1 und 181/2 in die Freifläche hinein; dadurch habe sich die Verbindung mit dem Acker im Osten auf die Hälfte reduziert. Ferner komme hinzu, daß die gewerbliche Bebauung im Nordosten die gesamte Freifläche vom Außenbereich auch optisch abschließe. Diese gewerbliche und die im Osten noch vorgesehene Bebauung hätten zur Folge, daß eine landwirtschaftliche oder sonst für den Außenbereich typische Nutzung der eingeschlossenen Grundstücke nicht mehr dauerhaft zu erwarten sei. Umgekehrt erscheine der Zusammenhang zwischen der gewerblichen Bebauung im Osten und der Wohnbebauung im Norden stärker als der Zusammenhang zwischen der Freifläche und dem sich anschließenden Außenbereich. Die planerischen Vorstellungen der Gemeinde zeigten gleichfalls, daß an eine für den Außenbereich typische Nutzung nicht mehr gedacht sei. Wenngleich noch verschiedene Möglichkeiten für die künftige Gestaltung dieses Geländes in Betracht kämen, lasse sich doch bei Würdigung aller Umstände jedenfalls eine Außenbereichsnutzung ausschließen. Ins Gewicht falle außerdem, daß die das Vertragsgrundstück umgebende Bebauung bereits recht stark sei. Es handele sich nicht nur um eine Stadtrandbebauung, sondern um ein in die Tiefe gestaffeltes Einfamilienhausgebiet normaler Dichte mit zahlreichen Nebenstraßen und der Einwohnerzahl einer kleinen Stadt. Mit Rücksicht auf die unmittelbare Nähe der Großstadt B. sei es geboten, auch eine größere Fläche noch als Baulücke anzusehen. Im - demnach vorliegenden - Innenbereich bedürfe nach § 19 Abs. 1 BBauG nur die Grundstücksteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung. Um eine Grundstücksteilung gehe es jedoch nicht. Richtig sei allerdings, daß bei der Anwendung des Bundesbaugesetzes grundsätzlich vom Grundstücksbegriff des Grundbuchrechts auszugehen sei und der gesamte Grundbesitz des Klägers zu 1) grundbuchrechtlich ein einziges Grundstück darstelle. Die Teilung eines derartigen Grundstücks falle aber nicht unter § 19 Abs. 3 BBauG. Bei einer Sachlage dieser Art müsse vielmehr vom grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff abgegangen werden. Baurechtlich bildeten getrennte Flächen fast niemals eine Einheit. Ihre "Teilung" sei daher baurechtlich in aller Regel unerheblich. § 19 BBauG selbst sei zu entnehmen, daß er den Begriff der Teilung nur auf tatsächlich zusammenhängende Flächen beziehen wolle. Die Trennung lediglich rechtlich zusammenhängender Flächen von der Erforderlichkeit einer Bodenverkehrsgenehmigung freizustellen, führe auch grundbuchrechtlich nicht zu Schwierigkeiten. Denn das Grundbuchamt dürfe eine getrennt liegende Fläche nur abschreiben, wenn ihm entweder eine Karte oder eine entsprechende Bescheinigung des Katasteramtes vorgelegt werde. Ebensowenig liege hier im Zusammenhang mit der Veräußerung der Flurstücke 181/1, 181/2 und 181/4 ein unter § 19 Abs. 3 BBauG fallender Teilungsvorgang vor. Diese Verträge seien längst abgewickelt; eine Genehmigung sei nach § 19 Abs. 5 Nrn. 2 und 3 BBauG nicht erforderlich gewesen. Auf die Verhältnisse zur Zeit des Vertragsschlusses komme es nicht an. Gegenstand der Genehmigungspflicht sei ungeachtet der zeitlichen Vorverlagerung durch § 19 Abs. 3 BBauG die grundbuchliche Teilung als solche; deshalb müsse der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ausschlaggebend sein.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der eine Verletzung materiellen Bundesrechts sowie ein Verstoß gegen § 86 Abs. 1 VwGO geltend gemacht wird.

Der Beklagte beantragt,

Der Kläger zu 2) bittet um Zurückweisung der Revision. Er hält das angefochtene Urteil für richtig.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er stimmt dem angefochtenen Urteil darin zu, daß weder die den gesamten Grundbesitz zusammenfassende Grundbucheintragung noch der Zusammenhang mit der Veräußerung der anderen Flächen des vormaligen Flurstücks 181 zum Vorliegen eines genehmigungsbedürftigen Teilungsvorganges führe. Zweifel bestünden jedoch daran, ob das Berufungsgericht das Flurstück 181/5 mit Recht als unbeplanten Innenbereich gewertet habe. Der dabei zugrunde gelegte Maßstab begegne mit Rücksicht auf das Urteil des Senats vom 1. Dezember 1972 - BVerwG IV C 6.71 - Bedenken.

II.

Die Revision des Beklagten ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Wiederherstellung des Urteils erster Instanz.

Auf die - übrigens ungerechtfertigte - Verfahrensrüge des Beklagten braucht nicht eingegangen zu werden. Das angefochtene Urteil kann jedenfalls deshalb keinen Bestand haben, weil es § 19 BBauG und damit materielles Bundesrecht verletzt (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO): Das Berufungsgericht durfte dem Feststellungsantrag, "daß zur Durchführung des Kaufvertrages vom 23. April 1968 eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht erforderlich ist", nicht stattgeben, weil die in diesem Antrag enthaltene Rechtsbehauptung unzutreffend ist. Die Durchführung des Kaufvertrages vom 23. April 1968 macht eine Grundstücksteilung notwendig, und diese Teilung unterliegt nach § 19 BBauG dem Erfordernis einer Bodenverkehrsgenehmigung. Das gilt unabhängig davon, ob das Vertragsgrundstück im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Die Genehmigungspflicht besteht unter den hier gegebenen Umständen in dem einen wie dem anderen Falle. Im Innenbereich sind - abgesehen von den in § 19 Abs. 5 BBauG bezeichneten Ausnahmen - Grundstücksteilungen schlechthin genehmigungspflichtig (§ 19 Abs. 1 BBauG). Im Außenbereich ist die Genehmigungspflicht u.a. begründet, wenn die Teilung "zum Zwecke der Bebauung ... vorgenommen wird" (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG); diese Voraussetzung wird durch die auch vom Willen des Klägers zu 1) getragene Erklärung in § 5 der Vertragsurkunde erfüllt.

Das Berufungsgericht hat das Vorliegen bzw. die Notwendigkeit einer Grundstücksteilung verneint. Dem ist beizupflichten, soweit es um das Verhältnis zwischen einerseits dem Vertragsgrundstück und andererseits den Flurstücken 181/1, 181/2 und 181/4 geht. Insoweit ist eine Bodenverkehrsgenehmigung im Sinne des Klageantrages mindestens deshalb "nicht erforderlich", weil diese Teilungsvorgänge längst verwirklicht, d.h. die fraglichen (anderen) Teile der vormaligen Flurstücke 181 bzw. 181/3 bereits "grundbuchmäßig abgeschrieben und" sodann anderweit "eingetragen" worden sind (vgl. § 19 Abs. 3 BBauG). Angesichts der damit eingetretenen Erledigung kommt es nicht darauf an, ob diese Teilungsvorgänge zu irgendeinem früheren Zeitpunkt genehmigungspflichtig waren. Ebensowenig spielt eine Rolle, ob, wie das Berufungsgericht entgegen dem Wortlaut des § 19 Abs. 3 BBauG annimmt, aus dem Wesen der Grundstücksteilung folgt, daß bei einer Änderung der Verhältnisse nicht auf den Zeitpunkt der Teilungserklärung, sondern auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung abzustellen ist. Die zeitliche Festlegung folgt unter den gegebenen Umständen nicht aus Fragen zum Wesen der Grundstücksteilung, sondern aus dem Klageantrag: Der Kläger zu 2) will festgestellt wissen, daß "eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht erforderlich ist", und mit Rücksicht auf den offensichtlich als echte Alternative gedachten Hilfsantrag, "den Beklagten zur Erteilung dieser Genehmigung zu verpflichten", kann kein Zweifel daran sein, daß sich (auch) der Feststellungsantrag auf die Gegenwart bezieht. Das bestätigt zudem das sonstige Prozeß verhalten des Klägers zu 2), dies um so mehr, als sich bei einer anderen Deutung Bedenken gegen das Feststellungsinteresse nicht ohne weiteres von der Hand weisen ließen. Ist demnach aber allein die gegenwärtige Erforderlichkeit einer Genehmigung Gegenstand der Klage, so erledigen sich alle Erwägungen zu den Flurstücken 181/1, 181/2 und 181/4 mit der Einsicht, daß diese Teilungsvorgänge - ob nun zu Recht oder zu Unrecht - durch Vollzug der grundbuchmäßigen Abschreibung erledigt sind, infolgedessen ein sozusagen lebender Teilungsvorgang nicht mehr existiert und allein deshalb für eine Genehmigung insoweit jetzt kein Raum mehr ist.

Die Durchführung des Vertrages vom 23. April 1968 erfordert aber aus anderen Gründen eine Bodenverkehrsgenehmigung. Entgegen dem angefochtenen Urteil liegt nämlich ein (noch) genehmigungsbedürftiger Teilungsvorgang deshalb vor, weil das Vertragsgrundstück mit dem übrigen Flächenbestand des Hofes unter derselben Nummer desselben Grundbuchblattes im Grundbuch eingetragen ist und daher gemeinsam mit diesen weiteren Flächen ein einziges Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne bildet (vgl. RGZ 84, 265 [270] sowie BGH, Urteil vom 19. Dezember 1967 - V BLw 24/67 -, BGHZ 49, 145 [146]).

Der erkennende Senat hat bereits mehrfach entschieden, daß sich der vom Bundesbaugesetz verwendete Begriff des Grundstücks mit diesem grundbuchrechtlichen Begriff deckt (vgl. den Beschluß vom 5. Dezember 1968 - BVerwG IV B 191.68 - [Buchholz 406.11 § 145 BBauG Nr. 1 S. 1] sowie die Urteile vom 26. Juni 1970 - BVerwG IV C 73.68 - in Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 28 S. 73 [75], vom 16. April 1971 - BVerwG IV C 82.69 - in BVerwGE 38, 35 [BVerwG 16.04.1971 - IV C 82/69] [36], vom 11. Mai 1973 - BVerwG IV C 7.72 - in Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 44 S. 30 [33] und vom 20. Juni 1973 - BVerwG IV C 62.71 - in Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 45 S. 34 [35 f.]). Daran ist auch für § 19 BBauG festzuhalten. Allerdings schließt die Festlegung auf den grundbuchrechtlichen Begriff - auch darauf hat der Senat in den angeführten Entscheidungen mehrfach hingewiesen - nicht aus, daß in Ausnahme fällen von diesem Begriff abgegangen und unter Umständen ein dem jeweiligen Regelungszusammenhang besser angepaßter Begriff zugrunde gelegt wird. Derartige Abweichungen müssen jedoch auf echte Ausnahmen beschränkt bleiben. Anderenfalls würde mit einer Vielzahl von "Ausnahmen" das unterlaufen, was jene Festlegung auf den grundbuchrechtlichen Begriff erreichen soll. Die Maßgeblichkeit dieses Begriffes hat nämlich ganz allgemein gegen sich, daß er auf die spezifisch bau- und bodenrechtlichen Probleme nicht zugeschnitten ist und daß infolgedessen sein verhältnismäßig hoher Formalisierungsgrad im Bau- und Bodenrecht gelegentlich zu Ergebnissen führt, die nicht schon als solche uneingeschränkt befriedigen und überzeugen. Wenn sich seine Maßgeblichkeit dennoch rechtfertigt, dann wegen der durch ihn gewährleisteten Berechenbarkeit und damit Rechtsklarheit, die durch andere, eventuell hier und dort sachlich besser treffende Begriffe wie etwa den des Baugrund Stücks oder den des Wirtschaftsgrundstücks bei weitem nicht in diesem Grade erreicht werden. Unter Berücksichtigung dieser Rechtfertigung sind Ausnahmen vom grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff allein dort vertretbar (dort allerdings auch geboten), wo bei Verwendung dieses Begriffes die Gefahr entstünde, daß der Sinn einer bestimmten bau- und bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde. Dementsprechend lautet die für die Beurteilung des vorliegenden Falles ausschlaggebende Frage, ob es zu einer derart handgreiflichen Verfehlung führt, wenn auch die grundbuchmäßige Trennung von tatsächlich ohnedies getrennten Flächen dem Begriff der (bodenverkehrsrechtlich beachtlichen) Teilung unterstellt wird. Davon kann jedoch keine Rede sein. Sicherlich ist richtig, daß die Trennung von Flächen, die tatsächlich nicht zusammenhängen, unter dem Gesichtswinkel bodenverkehrsrechtlicher Lenkung häufig und vermutlich auch in der Regel irgendwelche allgemeinen Belange nicht berührt. Bereits die vom Berufungsgericht und ebenso vom Oberbundesanwalt zugestandene Tatsache, daß auch das Gegenteil durchaus nicht ausgeschlossen sei, spricht jedoch für die (erweiterte) Anwendung des Bodenverkehrsrechts auch auf diesen Vorgang. Die in diesem Zusammenhang in den Ausführungen des Oberbundesanwalts anklingende Vorstellung, daß ein nur in wenigen Fällen sachgerechtes Genehmigungserfordernis nicht ohne einen Verstoß gegen das Übermaßverbot zu einer Genehmigungspflichtigkeit zahlreicher Fälle Anlaß geben dürfe, vermag für das Bodenverkehrsrecht zumindest deshalb nicht zu überzeugen, weil die dabei vorausgesetzte Annahme der einseitig belastenden Wirkung einer solchen Genehmigungspflicht der Rechtslage nicht entspricht. Der gewiß belastenden, weil den Bodenverkehr behindernden Lenkung steht nämlich als Vorteil gegenüber, daß die Genehmigungspflicht (und häufig nur sie) die Möglichkeit einer Bindungswirkung zugunsten künftiger Grundstücksnutzungen eröffnet (vgl. § 21 Abs. 1 BBauG). Ob - wofür nach den Erfahrungen des Senates einiges spricht - dieser Vorteil den Nachteil der für die Zügigkeit des Bodenverkehrs hinderlichen Genehmigungspflicht auf wiegt, mag dahinstehen. Jedenfalls schließt dieser Zusammenhang aus, zugunsten der vom Berufungsgericht und auch vom Oberbundesanwalt befürworteten Lösung tragend darauf abzustellen, daß bei einer grundbuchmäßigen Trennung von tatsächlich ohnehin getrennten Flächen die Berührung allgemeiner Interessen die Ausnahme und nicht die Regel sei.

Im übrigen kommt aber hinzu, daß nach Meinung des erkennenden Senats die Fälle einer Berührung allgemeiner Interessen keineswegs so selten sein dürften, wie das Berufungsgericht meint. Abgesehen von den im angefochtenen Urteil erwähnten Fällen, in denen die räumliche Trennung durch eine privatrechtliche Verbindung (z.B. mittels einer Dienstbarkeit) überwunden und dadurch ein Interesse an bodenverkehrsrechtlicher Überwachung hervorgerufen wird, ist bereits die räumliche Trennung als solche kein verläßlicher Anhaltspunkt für die Folgerung, daß es an Überwachungsinteressen fehlen muß. Vielmehr wird es nicht selten darauf ankommen, in welchem Maß die Flächen voneinander getrennt sind. Je geringer die Entfernung ist, um so häufiger wird trotz des "Restes" an räumlicher Trennung (z.B. lediglich durch einen Weg oder Graben) der Fall eintreten, daß Belange der Planung, Bebauung oder städtebaulichen Entwicklung (vgl. § 20 Abs. 1 BBauG) zumindest berührt sein können. Schließlich ist aber unabhängig vom Maß der räumlichen Trennung und unabhängig von den erwähnten privatrechtlichen Verbindungen drittens zu berücksichtigen, daß auch unmittelbar der Zusammenhang zwischen dem Bodenverkehrs- und dem Bebauungsrecht ein Interesse an der Genehmigungsbedürftigkeit zu begründen vermag. Es kann nämlich - und dafür ist die Zulässigkeit von Altenteilerhäusern ein naheliegendes Beispiel (vgl. dazu die Urteile vom 5. Februar 1971 - BVerwG IV C 1.68 und BVerwG IV C 96.69 - in Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 91 S. 35 [36] und Nr. 92 S. 37 [38]) - so sein, daß eine bestimmte Bebauung nur zugelassen werden darf, wenn auf Dauer sichergestellt ist, daß bestimmte Änderungen unterbleiben. Das aber kann unter Umständen dadurch erreicht werden, daß aus räumlich getrennten Flächen ein einziges Buchgrundstück gebildet und dadurch die weitere Verwendung des Grundstücks in diesem oder jenem Umfang dem Erfordernis einer Bodenverkehrsgenehmigung und damit einer bodenverkehrsrechtlichen Kontrolle unterstellt wird. Nimmt man alles das zusammen, so ist kein durchgreifender Grund ersichtlich, weshalb im Rahmen des § 19 Abs. 3 BBauG für räumlich getrennt liegende Flächen von der Maßgeblichkeit des grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriffes eine Ausnahme gemacht werden sollte. Daraus wiederum folgt, daß im vorliegenden Fall entgegen dem angefochtenen Urteil die Tatsache der unter einer Nummer zusammengefaßten Eintragung im Grundbuch das Erfordernis einer Teilung und damit das Erfordernis einer Teilungsgenehmigung nach sich zieht.

Das angefochtene Urteil könnte freilich insoweit dennoch im Ergebnis richtig sein (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO), wenn aus besonderen, sich gerade aus der Konstellation des vorliegenden Falles ergebenden Gründen, die Voraussetzungen für die Erforderlichkeit einer Teilungsgenehmigung nicht erfüllt sein sollten. Daß dies nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen ist, ergibt sich aus folgendem: Für eine "an sich" erforderliche Bodenverkehrsgenehmigung ist kein Raum, wenn der "an sich" genehmigungsbedürftige Rechtsvorgang wegen seiner gewissermaßen konkret unzureichenden Beschaffenheit nicht einmal genehmigungsfähig ist. Die demnach vorauszusetzende Genehmigungsfähigkeit war im vorliegenden Fall, was das Verhältnis zwischen dem Vertragsgrundstück und den sonstigen Flächen des Hofes anlangt, zur Zeit des Vertragsschlusses und zur Zeit der Einreichung der Vertragsurkunde nicht gegeben. Denn die Genehmigungsfähigkeit erfordert unter anderem, daß der Gegenstand der Genehmigung und damit zugleich der Inhalt einer etwa nach Verschweigung (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG) als erteilt geltenden Bodenverkehrsgenehmigung unzweifelhaft sind (siehe dazu den Beschluß vom 30. April 1968 - BVerwG IV B 86.67 - in BRS 20, 125 [126 f.] sowie die Urteile vom 6. Mai 1970 - BVerwG IV C 28.68 - in BVerwGE 35, 187 [190 f.], vom 16. April 1971 - BVerwG IV C 2.69 - in BauR 1971, 246 und vom 19. Januar 1973 - BVerwG IV C 26.71 - in Buchholz 406.11 § 19 Nr. 28 S. 25 [26 f.]). Daran fehlte es mindestens deshalb, weil bei der Eingabe vom 26. April 1968 weder der (ganz unklar auf die "Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung" lautende) Antrag noch die Vertragsurkunde eine "präzise Bezeichnung bzw. Umschreibung des" damit zur Genehmigung gestellten "Rechtsvorganges" enthielten (vgl. Urteil vom 6. Mai 1970 a.a.O. S. 190 und näher das Urteil vom 16. April 1971 a.a.O. S. 248). Der Akteninhalt deutet sogar darauf hin, daß seinerzeit allen Beteiligten des Kaufvertrages vom 23. April 1968 die den gesamten Grundbesitz des Klägers zu 1) zusammenfassende Grundbucheintragung gar nicht bewußt gewesen und daher auch die Möglichkeit einer daraus folgenden Genehmigungspflicht nicht einmal entfernt ins Auge gefaßt worden ist. Indessen wirkt sich das alles jetzt nicht mehr aus. Der Beklagte hat die Genehmigung nicht wegen Fehlens der Genehmigungsfähigkeit, sondern wegen der nach seiner Meinung gegebenen Unvereinbarkeit mit der städtebaulichen Entwicklung (§ 20 Abs. 1 BBauG) abgelehnt. Im Laufe des nachfolgenden Verwaltungsstreitverfahrenssind die den Antragsgegenstand betreffenden Unklarheiten beseitigt worden; die unerläßliche Genehmigungsfähigkeit ist nachträglich eingetreten. Das reicht als Grundlage der mit dem Hauptantrag der Klage erbetenen Entscheidung über die Erforderlichkeit einer Bodenverkehrsgenehmigung aus. Dann aber bleibt es bei der Erkenntnis, daß es nach dem oben Gesagten zur Durchführung des Vertrages vom 23. April 1968 einer Bodenverkehrsgenehmigung bedarf und somit das angefochtene Urteil entsprechend geändert werden muß.

Der Kläger zu 2) hat im zweiten Rechtszug hilfsweise beantragt, den Beklagten zur Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung zu verpflichten. Dieser Antrag ist wegen des erfolgreichen Hauptantrages vom Berufungsgericht nicht behandelt worden. Seine angesichts der Abweisung des Hauptantrags nunmehr erforderliche Prüfung ergibt, daß auch er unbegründet ist und daher das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig im vollen Umfang wiederhergestellt werden muß: Der mit dem Hilfsantrag begehrten Genehmigung steht entgegen, daß die mit dem genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang bezweckte Nutzung "mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre" (§ 20 Abs. 1 BBauG).

Die Erheblichkeit der "geordneten städtebaulichen Entwicklung" und nicht (nur) "der vorhandenen Bebauung" (§ 20 Abs. 1 BBauG) setzt voraus, daß das Vertragsgrundstück im Außenbereich liegt und deshalb § 19 Abs. 2 BBauG Anwendung findet. Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die im angefochtenen Urteil vertretene abweichende Ansicht widerspricht § 19 Abs. 2 BBauG. Das ergibt sich aus dem Urteil des Senats vom 1. Dezember 1972 - BVerwG IV C 6.71 - (BVerwGE 41, 227), auf dessen Gründe ergänzend verwiesen wird. Hervorzuheben bleibt insoweit lediglich folgendes: Der erkennende Senat stimmt mit dem angefochtenen Urteil darin überein, daß es für die Anwendbarkeit der §§ 19 Abs. 1 und 34 BBauG (unbeplanter Innenbereich) auf das Vorliegen einer Baulücke ankommt, die Stellung als Baulücke u.a. von der Größe der jeweiligen Fläche abhängt, daß sich diese zulässige Größe nicht in einer von der Bewertung des Einzelfalles unabhängigen Zahl festlegen läßt, andererseits aber allein die Verkehrsauffassung als Beurteilungsgrundlage nicht ausreicht und deshalb zusätzlich das Verhältnis zwischen Innen- und Außenbereich in seiner vom Bundesbaugesetz geprägten Beschaffenheit eine wesentliche Rolle spielt (vgl. zu alledem - außer dem angeführten Urteil vom 1. Dezember 1972 - insbesondere die Urteile vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 2.66 - in BVerwGE 31, 20 [21] und vom 12. Juni 1970 - BVerwG IV C 77.68 - in BVerwGE 35, 256 [BVerwG 12.06.1970 - IV C 77/68] [257]). Was die Auffassung des Senats von der dem angefochtenen Urteil zugrunde liegenden Auffassung unterscheidet, ist einzig, in welcher Weise, oder genauer: in welcher Akzentsetzung das Verhältnis zwischen Innen- und Außenbereich die Beurteilung beeinflußt. Das Berufungsgericht geht so vor, daß es Argumente sucht, die (vermeintlich) gegen die Zuordnung zum Außenbereich sprechen, und zieht daraus den Gegenschluß auf die Stellung als unbeplanter Innenbereich. Diese Handhabung ist mit dem Gesetz nicht vereinbar. Auszugehen ist nicht vom Außenbereich, sondern vom unbeplanten Innenbereich. Die Ausgangsfrage lautet, ob sich tragfähige Argumente finden lassen, mit denen sich die Anwendbarkeit der Vorschriften über den unbeplanten Innenbereich rechtfertigen läßt. Fehlt es daran, so liegt - deshalb - Außenbereich vor. Allein diese - in der Richtung entgegengesetzte - Folgerungsweise entspricht dem Gesetz. § 19 Abs. 2 BBauG geht von einer positiven Begriffsbestimmung des unbeplanten Innenbereichs aus und läßt es beim Außenbereich mit einer negativen Abgrenzung bewenden: was nicht zum Innenbereich gehört, ist Außenbereich (und nicht umgekehrt). Diese Folgerungsrichtung ist angesichts der diffusen Struktur des § 35 BBauG auch sachgerecht. Die im Außenbereich - sei es privilegiert, sei es in sonstiger Weise - zulässige Nutzung entzieht sich einem allgemeinen Nenner. Die das angefochtene Urteil tragende Aussage, daß sich für das Vertragsgrundstück eine künftige Außenbereichsnutzung ausschließen lasse, bezieht den Schein ihrer Eindruckskraft aus einer versteckten Gleichsetzung zwischen Außenbereichsnutzung und landwirtschaftlicher Nutzung. Diese Gleichsetzung wird durch § 35 BBauG nicht gedeckt. Sie führt übrigens auch über eine Scheinabgrenzung nicht hinaus. Selbst wenn es nämlich entscheidend auf die landwirtschaftliche Nutzung ankäme, könnte nicht daran vorbeigegangen werden, daß § 146 BBauG den Begriff der Landwirtschaft in einer Weite umschreibt, die selbst verhältnismäßig kleine Grundstücke von der Möglichkeit landwirtschaftlicher Nutzung (z.B. für den Erwerbsgartenbau) nicht ausnimmt. Wäre die Möglichkeit landwirtschaftlicher Nutzung entscheidend, so würden sich mit Hilfe der in Rede stehenden Entgegensetzung von Innen- und Außenbereich allein der Größe wegen nur solche Grundstücke dem Innenbereich zuweisen lassen, deren Lage und (geringe) Größe in dieser Richtung ohnehin zu keinen Zweifeln Anlaß gibt.

Der erkennende Senat hat demgegenüber in seinem Urteil vom 1. Dezember 1972 (a.a.O. S. 235) ausschlaggebend auf § 34 BBauG und auf die innere Rechtfertigung der dortigen Rechtsfolge abgestellt. § 34 BBauG, so heißt es in diesem Urteil, "gestattet Vorhaben, die mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sind. In dieser Voraussetzung liegt zugleich die innere Rechtfertigung für seine Rechtsfolge. Das Fehlen eines die Bebauung lenkenden Bebauungsplanes (§ 30 BBauG) wird vom Gesetz für unschädlich gehalten, wenn und weil die bereits vorhandene Bebauung die unerläßlichen Grenzen setzt. Nur dieser lenkende Einfluß der bereits vorhandenen Bebauung macht die Rechtsfolge des § 34 BBauG erträglich. Dementsprechend setzt seine Anwendbarkeit voraus, daß ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung in irgendeiner Weise geprägt wird. Daran fehlt es, wenn es sich wegen der Größe der Fläche um das handelt, was der Kläger selbst als 'eigenes fiktives Plangebiet' bezeichnet hat und das Berufungsgericht mit der für das Grundstück des Klägers (sowie der sich im Süden anschließenden Grundstücke) bejahten Annahme umschreibt, daß eine Fläche wegen ihrer Größe einer von der Umgebung gerade unabhängigen 'gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist'. Eine derartige 'Freiheit' von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des § 34 BBauG den Boden; sie bedeutet, daß die Merkmale des § 34 BBauG nicht greifen, aber nach der inneren Rechtfertigung dieser Vorschrift auch weder greifen können noch greifen sollen." An dieser Auffassung hält der Senat fest. Sie führt im vorliegenden Falle in Übereinstimmung mit der Würdigung des Verwaltungsgerichts dazu, daß das Vertragsgrundstück dem Außenbereich und nicht dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnen ist: Das Flurstück 181/5 ist rd. 23.000 qm groß. Sein unmittelbarer Zusammenhang mit dem restlichen Teil der Freifläche ergibt eine Gesamtgröße von etwa 9,3 ha. Sowohl im Süden als auch im Norden grenzt das Flurstück an Flächen, deren Zugehörigkeit zum Außenbereich nicht zweifelhaft sein kann. Alles das deutet, mag es auch für diese Feststellung allein nicht ausreichen, nachdrücklich darauf hin, daß das Flurstück in der Art seiner etwaigen Bebauung keineswegs durch das geprägt wird, was in der Umgebung an Bebauung vorhanden ist. Nimmt man hinzu, daß nach den vom Berufungsgericht aufgrund der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen eine "für den Außenbereich typische Nutzung", wie sie ja auch gegenwärtig tatsächlich besteht, lediglich "nicht mehr dauerhaft zu erwarten" sein soll und - wie zusätzlich die von den Vorstellungen des Klägers zu 2) beträchtlich abweichenden Planungen der Beigeladenen zu 1) belegen - durchaus "noch, verschiedene planerische Möglichkeiten für die künftige Gestaltung dieses Geländes denkbar" sind, so gebietet sich der Schluß, daß im Verhältnis zwischen der vorhandenen Bebauung und dem Vertragsgrundstück ausschließlich von gewissen Tendenzen, nicht aber von einer Prägung in einem bestimmten, durch eben diese Prägung die Rechtsfolge des § 34 BBauG rechtfertigenden Sinne die Rede sein kann.

Gehört das Vertragsgrundstück demnach zum Außenbereich, so darf die Genehmigung nach § 20 Abs. 1 BBauG deshalb nicht erteilt werden, weil die Bebauungsabsicht des Klägers zu 2) wegen der Größe des Vertragsgrundstücks nur bei entsprechender förmlicher Planung verwirklicht werden darf, ohne eine solche Planung aber "mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre" (§ 20 Abs. 1 BBauG). Das ergibt sich aus den Urteilen vom 22. November 1968 - BVerwG IV C 98.65 - (BRS 20, 128 [130 f.]), vom 7. Mai 1971 - BVerwG IV C 19.70 - (DVBl. 1971, 588 [589]) und vom 1. Dezember 1972 - BVerwG IV C 6.71 - (BVerwGE 41, 228 [BVerwG 01.12.1972 - IV C 6/71] [236 f.]), auf deren Begründung ergänzend verwiesen wird.

Da bereits die in der Vertragsurkunde enthaltene Teilungserklärung dazu führt, daß die Abweisung der Klage wiederhergestellt werden muß, kann unerörtert bleiben, ob die in der Vertragsurkunde fehlende, seinerzeit nicht zur Genehmigung gestellte und damals auch (ungeachtet der Grundsätze des Urteils vom 10. Mai 1968 - BVerwG IV C 101.66 - [BRS 20, 124]) aus mehreren Gründen nicht genehmigungsfähige Auflassung ebenfalls Gegenstand des Verwaltungsstreitverfahrens geworden ist. Sollte dies anzunehmen sein, würde die Auflassung aus den dargelegten Gründen zur Anwendbarkeit des § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG führen und ihre Genehmigung wegen Unvereinbarkeit der Bebauungsabsicht mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ebenfalls an § 20 Abs. 1 BBauG scheitern müssen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 und 2 sowie § 162 Abs. 3 VwGO.