Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 22.11.1968, Az.: BVerwG IV C 98.65

I.

Die Beigeladenen zu 2) waren (jedenfalls bis zum Abschluß des Berufungsverfahrens) Eigentümer einer im Außenbereich der Beigeladenen zu 1) belegenen, insgesamt 95.421 qm großen unbebauten Fläche (Parzelle 48/1). Die Klägerin beabsichtigt, auf dieser Fläche eine Siedlung zu errichten, die aus einer im einzelnen nicht festliegenden Anzahl von Ein- und Mehrfamilienhäusern bestehen soll. Aus diesem Grunde schloß sie, vertreten durch den Kaufmann S., mit den Beigeladenen zu 2) am 30. August 1961 über den Erwerb der Fläche einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ab. Der von der Klägerin mit dem Erwerb verfolgte Zweck wurde in die Vertragsurkunde aufgenommen; gleichzeitig wurde die Auflassung vereinbart. S. handelte beim Abschluß des Vertrages als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Dies wurde in der Vertragsurkunde ausdrücklich offengelegt. Am 16. November 1961 genehmigte die Klägerin zu notariellem Protokoll die von S. abgegebenen Erklärungen, nachdem sie bereits am 1. September 1961 und an den folgenden Tagen in Zeitungsanzeigen Bauplätze auf der den Gegenstand des Vertrages bildenden Fläche öffentlich angeboten hatte.

Der Gemeinderat der Beigeladenen zu 1) war zunächst der Meinung, daß das von den Beigeladenen zu 2) zur Veräußerung vorgesehene Gelände der Bebauung zugeführt werden solle. Aus diesem Grunde beschloß er am 24. März 1961, einen entsprechenden Bebauungsplan aufzustellen. Hierüber wurde dem Beigeladenen zu 2 a) vom Bürgermeister der Beigeladenen zu 1) eine Bescheinigung erteilt. Nach den Behauptungen der Klägerin soll im Zusammenhange mit dieser Beschlußfassung auch der zuständige Oberbaurat des Regierungspräsidiums erklärt haben, daß gegen die vorgesehene Bebauung keine Bedenken bestünden. In der Folgezeit setzte sich jedoch im Gemeinderat der Beigeladenen zu 1) die Auffassung durch, daß die vorgesehene Bebauung auf ungewöhnlich große Schwierigkeiten stoße. Der Rat änderte daher den von ihm bisher eingenommenen Standpunkt und beschloß am 1. November 1961, von der Aufstellung eines Bebauungsplanes abzusehen.

Der mit der Beurkundung des Vertrages beauftragte Bezirksnotar suchte im Auftrage der Klägerin sowie der Beigeladenen zu 2) am 4. September 1961 beim Landratsamt Wangen um die bodenverkehrsrechtliche Genehmigung des Vertrages vom 30. August 1961 nach. Das Landratsamt holte eine Stellungnahme der Beigeladenen zu 1) ein und versagte am 2. November 1961 die Genehmigung unter Hinweis auf den Beschluß vom 1. November 1961 mit der Begründung, daß die Beigeladene zu 1) das zur Genehmigung erforderliche Einvernehmen verweigert habe. Dieser Bescheid wurde der Klägerin am 4. November 1961 förmlich zugestellt. Die Zustellung für die Beigeladenen zu 2) richtete das Landratsamt an den Buchdruckereibesitzer R., dem die Beigeladenen zu 2) in der Vertragsurkunde Generalvollmacht erteilt hatten. Wann die Zustellung an R. bewirkt wurde, ist ungeklärt. Eine Zustellungsurkunde ist nicht vorhanden. R. will den Bescheid erst am 30. Dezember 1961 erhalten haben. Der Beigeladene zu 2 a) erlangte von der Genehmigungsversagung am 6. November 1961 aus Anlaß einer Vorsprache beim Landratsamt Kenntnis.

Die Klägerin und die Beigeladenen zu 2) haben nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben. Während der Anhängigkeit des Verwaltungsstreitverfahrens sind die Beigeladenen zu 2) vom Vertrage zurückgetreten. Über die Wirksamkeit dieses Rücktrittes herrscht Streit. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Abweisung ihrer Klage Berufung eingelegt mit dem Antrage, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils festzustellen, daß die Bodenverkehrsgenehmigung zu der Urkunde vom 30. August 1961 als erteilt gilt, hilfsweise, das beklagte Land unter Aufhebung der ergangenen Bescheide zur Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung zu verpflichten. Der Verwaltungsgerichtshof hat nach Beiladung der Beigeladenen zu 2) sowie der Gemeinde Schomburg die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Diese Entscheidung, beruht im wesentlichen auf folgenden Überlegungen: Die Rücktrittserklärung der Beigeladenen zu 2) berühre die Zulässigkeit der Klage nicht. Da die Wirksamkeit der Rücktrittserklärung ungewiß sei, lasse sich der Klägerin ein Rechtsschutzinteresse nicht absprechen. In der Sache selbst müsse es jedoch bei der Abweisung der Klage bleiben. Der Feststellungsantrag könne keinen Erfolg haben, weil die Voraussetzungen für eine sogenannte Verschweigung der Bodenverkehrsgenehmigung (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG) nicht erfüllt seien. Für die Einhaltung der in § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG vorgesehenen Frist reiche es aus, daß jedenfalls die Klägerin den Bescheid vor Ablauf der Frist erhalten habe. Daß die Zustellung unmittelbar an die Klägerin und nicht an S. erfolgt sei, begründe ebenfalls keine Bedenken. Es gebe keine Vorschrift des Inhaltes, daß im Fälle der vollmachtlosen Vertretung Willenserklärungen nur gegenüber dem Vertreter und nicht auch gegenüber dem Vertretenen abgegeben werden könnten. Zudem habe die Klägerin durch ihre Zeitungsanzeigen in der Zeit nach dem Abschluß des Vertrages, spätestens jedoch durch die Erklärung vom 16. November 1961, die Vertretung durch S. genehmigt. Dies wirke auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. Der Hilfsantrag sei ebenfalls unbegründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf die von ihr begehrte Bodenverkehrsgenehmigung nicht zu. Das Landratsamt habe die Genehmigung schon deshalb versagen müssen, weil die intern zur Mitwirkung berufene Beigeladene zu 1) ihr Einvernehmen verweigert habe. Allerdings sei im Verwaltungsstreitverfahren darüber hinaus zu prüfen, ob sich die Genehmigungsversagung auch sachlich rechtfertige. Das treffe hier jedoch ebenfalls zu. Die von der Klägerin geplante Bebauung stehe im Widerspruch zur geordneten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde S. Das ergebe sich aus § 35 Abs. 2 BBauG. Eine Zulassung nach § 35 Abs. 2 BBauG scheitere schon daran, daß nicht nur die Errichtung eines einzelnen Vorhabens, sondern die Anlage einer umfangreichen Siedlung geplant sei. Außerdem werde mit der Durchführung des Planes eine Splittersiedlung entstehen; darin liege, eine die Genehmigungserteilung ausschließende Beeinträchtigung öffentlicher Belange. Demgegenüber könne sich die Klägerin auch nicht auf das dem Beschluß vom 1. November 1961 vorangegangene Verhalten der Beigeladenen zu 1) berufen. Eine auf die Zulassung des Vorhabens gerichtete Zusage liege nicht vor. Selbst wenn man mit der Klägerin bereits in dem Beschluß vom 24. März 1961 das nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BBauG erforderliche Einvernehmen der Beigeladenen zu 1) sehen wolle, sei die Beigeladene doch in Ermangelung von Rechtsbeziehungen zur Klägerin jedenfalls nicht gehindert gewesen, im Genehmigungsverfahren von diesem Einvernehmen wieder abzugehen. Ebensowenig könne in der von der Klägerin behaupteten Erklärung des Oberbaurats R. eine Zusage gesehen werden. Auf die Ansicht der Klägerin, daß sie von der Beigeladenen zu 1) die Aufstellung eines dem Vorhaben entsprechenden Bebauungsplanes verlangen könne, brauche nicht eingegangen zu werden. Dieser vermeintliche Anspruch sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im übrigen treffe die Ansicht der Klägerin aber auch nicht zu; von einem Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes könne keine Rede sein. Unbeachtlich sei schließlich auch der Hinweis der Klägerin darauf, daß sie die Fläche evtl. nicht zur Bebauung, sondern zu dem Zweck erwerben wolle, dafür anderweit ein zur Bebauung geeignetes Gelände einzutauschen. Werde nicht an der Ansicht festgehalten, die Vertragsfläche zu bebauen, bedürfe der Grunderwerb keiner Bodenverkehrsgenehmigung. Das sei jedoch nicht Inhalt des Vertrages vom 30. August 1961, der vielmehr eindeutig den mit dem Erwerb verfolgten Bebauungszweck zum Ausdruck bringe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin. Zur Begründung wird geltend gemacht: Zum Ausschluß der Verschweigungswirkung des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG habe es einer formgerechten Zustellung des Bescheides an alle Beteiligten bedurft. Daran fehle es, weil die Zustellung an R. nicht mehr innerhalb der Frist erfolgt sei. Davon abgesehen, genüge aber auch die unmittelbare Zustellung an sie, die Klägerin, nicht. Nach dem entsprechend anwendbaren § 176 ZPO habe der Bescheid Sandhof zugestellt werden, müssen. Die Zustellung an sie selbst lasse sich um so weniger rechtfertigen, als es zur Zeit der Zustellung noch an einer Genehmigung der Vertretung gefehlt habe. In den Zeitungsanzeigen könne eine Genehmigung nicht gesehen werden. Ein öffentliches Anbieten der Bauplätze setze nicht voraus, daß der Erwerb der Fläche schon beschlossen sei. Ein solches Angebot könne vielmehr auch den Sinn haben, sich im Vorwege über die Verkäuflichkeit des Geländes zu vergewissern. Die erst nachträglich erfolgte Genehmigung habe zwar zur Wirksamkeit des Kaufvertrages geführt, sei jedoch nicht geeignet gewesen, die zunächst mangelhafte Zustellung fehlerfrei zu machen. Die angefochtene Entscheidung beruhe auch in ihren Ausführungen zu § 35 Abs. 2 BBauG auf Rechtsirrtümern. Für eine Versagung der Genehmigung allein wegen des fehlenden Einvernehmens der Beigeladenen zu 1) sei kein Raum gewesen. Aus dem Beschluß vom 1. November 1961 lasse sich lediglich entnehmen, daß die Beigeladene zu 1) von der Aufstellung eines Bebauungsplanes absehen, nicht aber auch, daß sie ihr Einvernehmen verweigern wolle. Andererseits gehe auch die Annahme fehl, daß die Ausführung des Vorhabens zu einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange führen werde. Bei der Anwendung des § 35 Abs. 2 BBauG könne ferner nicht unbeachtet bleiben, daß sie, die Klägerin, auf den Inhalt der vom Bürgermeister der Beigeladenen zu 1) erteilten Bescheinigung und auf die dieser Bescheinigung entsprechenden Erklärungen des Oberbaurats R. sowie des zuständigen Landrats vertraut habe und nach den gegebenen Umständen auch habe vertrauen dürfen. In diesem Vertrauen müsse sie geschützt werden. Schließlich gehe die Genehmigungsversagung auch insofern zu weit, als zumindest die Möglichkeit bestanden habe, die Genehmigung mit entsprechenden, den Umfang und die Gestaltung der Siedlung betreffenden Auflagen zu erteilen. An ihrer Bereitschaft, das Vorhaben in seinen Einzelheiten den Wünschen der Behörden anzupassen, fehle es nicht und habe es auch niemals gefehlt.

Die Klägerin beantragt,

hilfsweise,

Das beklagte Land bittet um Zurückweisung der Revision. Es macht sich die Begründung des angefochtenen Urteils zu eigen und vertieft diese Begründung durch weitere Rechtsausführung. Den Einwendungen, mit denen die Klägerin der Annahme zu begegnen sucht, daß der Bescheid vom 2. November 1961 am 4. November 1961 wirksam geworden ist, hält das beklagte Land zusätzlich entgegen, daß sich die Beurteilung der Zustellung nach dem Landesrecht bestimme und daher im Revisionsverfahren nicht nachprüfbar sei. Im übrigen räumt das beklagte Land ein, daß § 35 Abs. 2 BBauG entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht nur auf einzelne Vorhaben anzuwenden ist, tritt jedoch dem angefochtenen Urteil darin bei, daß das Vorhaben der Klägerin mit den öffentlichen Belangen nicht zu vereinbaren sei. Darüber hinaus macht es noch geltend, daß die Beigeladenen zu 2) inzwischen im März 1965 nach Abschluß eines Tauschvertrages die Parzelle 48/1 an den Landwirt M. B. aufgelassen hätten. Damit sei das Rechtsschutzinteresse der Klägerin entfallen.

Die Beigeladenen haben sich im Revisionsverfahren nicht zur Sache geäußert.

Im Januar 1967 ist vom Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer über das Vermögen der Klägerin das Anschlußkonkursverfahren eröffnet werden. Der Konkursverwalter hat die Aufnahme des durch die Konkurseröffnung unterbrochenen Verfahrens abgelehnt (§§ 240 ZPO, 10 Abs. 1 KO). Daraufhin hat die Klägerin erklärt, daß sie selbst das Verfahren fortführen wolle (§ 10 Abs. 2 KO).

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet (§ 101 Abs. 2 VwGO).

II.

Die Revision kann keinen Erfolg haben. Das Verwaltungs- und das Berufungsgericht haben im Ergebnis mit Recht zuungunsten der Klägerin entschieden.

Die Zulässigkeit der Klage unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken. Daß sie mit dem Rücktritt der Beigeladenen zu 2) vom Vertrag nicht entfallen ist, hat bereits das Berufungsgericht zutreffend dargelegt. Entsprechendes gilt für die Behauptung des Beklagten, daß die Parzelle 48/1 inzwischen in das Eigentum des Landwirtes M. B. übergegangen sei. Die sich daraus ergebenden Zweifel, ob eine Durchführung des Vertrages vom 30. August 1961 noch in Betracht kommt, heben das Rechtsschutzinteresse der Klägerin nicht auf. Denn auch für diesen Fall kann der Klägerin an der Durchführung der Klage gelegen sein, um über etwaige Schadensersatzansprüche Aufschluß zu gewinnen.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Hauptantrag muß daran scheitern, daß die Voraussetzungen für eine Verschweigungswirkung nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG nicht erfüllt sind. Ob dies aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen zutrifft, mag auf sich beruhen. Die beantragte Bodenverkehrsgenehmigung kann jedenfalls deshalb nicht als nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG erteilt gelten, weil die Auflassung bis zum 16. November 1961 nicht genehmigungsfähig war, infolgedessen erst zu dieser Zeit die Verschweigungsfrist anlaufen konnte und das Landratsamt diese Frist gewahrt hat.

1.

Die Auflassung ist wegen der vollmachtlosen Vertretung der Klägerin durch S. zunächst schwebend unwirksam gewesen (§ 177 Abs. 1 BGB) und erst durch die förmliche Genehmigung der Klägerin vom 16. November 1961 wirksam geworden. In den von der Klägerin am 1. September 1961 und an den folgenden Tagen aufgegebenen Zeitungsanzeigen kann entgegen dem Berufungsgericht eine Genehmigung der Auflassung nicht gesehen werden. Die Klägerin selbst macht dazu mit Recht geltend, daß von der Aufgabe der Anzeigen nicht in hinreichend sicherer Weise auf den Willen zur Genehmigung der Auflassung geschlossen werden könne. In der Tat ist nicht zu bestreiten, daß ein derartiges "Anbieten" von Bauplätzen den Erwerb der Baufläche nicht voraussetzt, sondern - gerade bei der hier gegebenen Sachlage - sehr wohl gerade dazu dienen kannte, sich über die Verkäuflichkeit eine Übersicht zu verschaffen und erst davon den endgültigen Erwerb abhängig zu machen.

2.

Die Auflassung war bis zum Eintritt ihrer Wirksamkeit, d.h. bis zum 16. November 1961, bodenverkehrsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Dieser Mangel schloß das Anlaufen der Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG und überhaupt den. Eintritt der Verschweigungswirkung aus. Diese Genehmigungsunfähigkeit ergibt sich aus den Unklarheiten der Rechtslage, die durch die infolge vollmachtloser Vertretung schwebend unwirksame Auflassung herbeigeführt wurden. Die Unklarheiten beschränkten sich nicht auf die privatrechtlichen Verhältnisse, also eben darauf, daß es zum Wirksamwerden der Auflassung noch einer Genehmigung der vollmachtlos vertretenen Klägerin bedurfte. Sie wirkten vielmehr auf das Bodenverkehrsrecht über und machten die Rechtslage in diesem Verfahren in einer Weise unübersehbar, die dazu führen muß, daß der Rechtsvorgang bis zur Beseitigung des (privatrechtlichen) Schwebezustandes nicht als genehmigungsfähig angesehen werden kann.

Die Unübersehbarkeit der Rechtslage wird bereits in den Schwierigkeiten deutlich, die mit dem Erfordernis der Zustellung zusammenhängen. Die Tatsache, daß auf der Seite des vollmachtlos Vertretenen eine Zustellung des Bescheides sowohl an den Vertreter als auch an den Vertretenen in Betracht kommt - die Ausführungen der Klägerin in ihrer Berufungsbegründung laufen letztlich sogar auf die Ansicht hinaus, daß während des Schwebezustandes der Bescheid weder ihr selbst noch S. wirksam zugestellt werden konnte -, spiegelt nur die von der Privatrechtslage ausgehenden Ungewißheiten wider. Es fehlt an jedem Grund, weshalb die Genehmigungsbehörde angesichts dieser Ungewißheiten und mit dem daraus folgenden Risiko einer unzureichenden Zustellung des Bescheides zur Entscheidung verpflichtet sein sollte. Weitere Unklarheiten treten hinzu: Wäre eine schwebend unwirksame Auflassung genehmigungsfähig, müßte die Behörde, um den Eintritt der Verschweigungswirkung zu vermeiden, innerhalb von zwei Monaten die Genehmigung versagen. Würde dies geschehen, ohne daß vorher die schwebende Unwirksamkeit durch Genehmigung beseitigt worden ist, ließe sich kaum bestimmen, wie und durch wen diese Genehmigungsversagung angefochten werden soll. Einer Anfechtung durch den vollmachtlos Vertretenen könnte entgegenstehen, daß er, solange es an der Genehmigung fehlt, an dem Rechtsvorgang nicht beteiligt ist. Bei einer Anfechtung durch den Vertreter wiederum würde sich die Frage stellen, ob er im eigenen Namen anfechten kann oder aber im Namen des Vertretenen anfechten muß. Wäre das letztere anzunehmen, müßte weiterhin als fraglich erscheinen, ob er für eine Anfechtung im Namen des Vertretenen nicht eine Vollmacht des Vertretenen beizubringen hätte. Daraus wiederum würde folgen, daß der Vertretene durch die angelaufenen Anfechtungsfristen (§§ 70 und 74 VwGO) zu einer Entscheidung über seine Genehmigung genötigt wäre, die ihm das Privatrecht grundsätzlich unbefristet freistellt. Alles dies unterstreicht, daß der mit der vollmachtlosen Vertretung verbundene (privatrechtliche) Schwebezustand erst beseitigt werden muß, bevor das bodenverkehrsrechtliche Genehmigungsverfahren abgewickelt werden kann. Solange der Schwebezustand besteht, ist für eine Prüfung der Versagungsgründe aus § 20 Abs. 1 BBauG und - mangels Genehmigungsfähigkeit - auch für den Eintritt der Rechtsfolge des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG kein Raum.

3.

Da die Auflassung erst am 16. November 1961 genehmigungsfähig geworden ist, hat das Landratsamt die Bodenverkehrsgenehmigung innerhalb der Zweimonatsfrist des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG versagt. R. der Zustellungsbevollmächtigte der Beigeladenen. zu 2), hat nach seinen eigenen Erklärungen den Bescheid am 30. Dezember 1961 erhalten. Ebenso war die (schon am 4. November 1961 erfolgte) Zustellung an die Klägerin in Ordnung. Denn die Klägerin war, bezogen auf die Zeit des Fristablaufs, durch die inzwischen erfolgte Genehmigung zur unmittelbar Verfahrensbeteiligten geworden. Einer Zustellungen Sandhof bedurfte es nicht, weil, wie das Berufungsgericht ausdrücklich für den vollmachtlosen Vertreter und damit sinngemäß auch für den bevollmächtigten Vertreter festgestellt hat, in dem insoweit maßgebenden Landesrecht eine dem § 176 ZPO entsprechende Regelung fehlt (vgl. auch § 8 VwZG).

Die Klage ist im Hilfsantrag ebenfalls unbegründet. Ob die Beigeladene zu 1) mit dem Beschluß vom 1. November 1961 wirksam ihr Einvernehmen versagt hat (§ 36 Abs. 1 BBauG), kann dahingestellt bleiben. Die im, Verwaltungsstreitverfahren gebotene Nachprüfung ist von der Versagung des Einvernehmens unabhängig (vgl. Urteil vom 19. November 1965 - BVerwG IV C 184.65 - in BVerwGE 22, 342 [347]). Materiell entspricht die Genehmigungsversagung § 20 Abs. 1 BBauG. Das von der Klägerin im Zusammenhange mit der Auflassung beabsichtigte Vorhaben wäre mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar, und zwar deshalb nicht, weil seine Verwirklichung öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BBauG beeinträchtigte (vgl. Urteil vom 28. April 1964 - BVerwG I C 64.62 - in BVerwGE 18, 242 [244 f.]). Allerdings trifft es entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht nicht zu, daß, weil sich die Pläne der Klägerin nicht auf ein einzelnes Vorhaben richten, § 35 Abs. 2 BBauGüberhaupt nicht herangezogen werden könnte (vgl. das Urteil vom 29. April 1964 - BVerwG I C 30.62 - in BVerwGE 18, 247 [249]). Aber die Tatsache, daß § 35 Abs. 2 BBauG auch auf Vorhaben größeren Umfanges anwendbar ist, schließt nicht aus, daß derartige Vorhaben u.U. gerade wegen ihres Umfanges öffentliche Belange beeinträchtigen, dementsprechend nach § 35 Abs. 2 BBauG nicht zugelassen werden können und sich daraus wiederum ein Versagungsgrund im Sinne des § 20 Abs. 1 BBauG ergibt. Von einer bestimmten Größe an lassen sich Vorhaben nur ausführen, wenn eine förmliche Planung vorangegangen ist. Ihre Zulassung ohne eine solche Planung scheidet dann eben deshalb aus, weil das Erfordernis einer förmlichen Planung und damit letztlich die Planungshoheit der Gemeinde (§ 2 Abs. 1 BBauG) als öffentlicher Belang beeinträchtigt würde. Diese Folgerung wird durch die Einsicht belegt, daß Vorhaben von einem bestimmten Umfang an ohne eine entsprechende Planung gar nicht durchgeführt werden können. Was in Frage steht, ist nicht der Fortfall einer Planung, sondern nur die Alternative zwischen einer förmlichen, den Grundsätzen des Bundesbaugesetzes entsprechenden Planung durch die Gemeinde oder aber eine gleichartige, jedoch formlose Planung durch den Bauwilligen. Wo ein Vorhaben im Außenbereich einen Umfang erreicht, der (nur) diese Alternative offenläßt, erfordert das Bundesbaugesetz eine förmliche Planung der Gemeinde mit der Folge, daß das Vorhaben ohne eine solche Planung wegen einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 2 BBauG nicht zugelassen werden kann. Von welchem Umfang an diese Grundsätze für Vorhaben im Außenbereich gelten, bedarf aus Anlaß des vorliegenden Falles keiner Entscheidung. Sollte das Vorhaben der Klägerin, was dem Senat nahezuliegen scheint, den dafür erforderlichen Umfang erreichen, würde aus den genannten Gründen eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange gegeben sein. Sollte das Vorhaben dagegen hinter dem bei diesen Grundsätzen vorausgesetzten Umfang doch noch zurückbleiben, würde aus den vom Berufungsgericht dargelegten Gründen die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten und das Vorhaben aus diesem Grunde unzulässig sein (vgl. § 35 Abs. 3 BBauG). Daraus folgt zugleich, daß eine Genehmigung unter Auflagen (§ 20 Abs. 2 BBauG) ausscheidet. Daß andererseits die Bodenverkehrsgenehmigung auch nicht aus Gründen des Vertrauensschutzes erteilt werden kann, hat das Berufungsgericht zutreffend dargelegt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, [...].