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Zwangsversteigerung

 Normen 

ZVG

§ 26 RVG

Nrn. 3311 - 3323 Vergütungsverzeichnis zum RVG

§ 29 GKG

 Information 

1. Allgemein

Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück.

Zuständig ist das Vollstreckungsgericht.

Gemäß der Regelung in § 869 ZPO sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung in einem gesondertem Gesetz niedergelegt, dem ZVG.

Über das Objekt wird ein amtliches Wertgutachten erstellt, das in der Geschäftsstelle des zuständigen Vollstreckungsgerichts eingesehen werden kann bzw. als Kopie angefordert werden kann. Der Schuldner ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Hausbegehung zu gewähren, diese wird jedoch grundsätzlich in den meisten Fällen gewährt.

2. Voraussetzungen

Voraussetzungen der Zwangsversteigerung sind:

3. Durchführung der Zwangsversteigerung

Vor Beginn der Versteigerung wird Folgendes bekannt gegeben bzw. durchgeführt:

  • Bekanntgabe der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjekts

  • Bekanntgabe des Verkehrswertes sowie der 50 bzw. 70 %-Grenze

  • Verlesen des geringsten Gebots

  • Bekanntgabe der Bietzeit

  • Ausweiskontrolle der Bieter bzw. bei Vertretung Kontrolle der notariellen Bietervollmacht

Bei der Versteigerung wird ein Gebot in mindestens der Höhe des geringsten Gebots zugelassen.

Praxistipp:

Der Interessent sollte sich nach einer genauen Analyse des Objekts eine objektiv gesetzte Preisgrenze setzen. Denn: Oftmals sitzen von den Banken eingesetzte sogenannte Preistreiber im Publikum, die durch das theoretische Mitbieten den Preis in die Höhe treiben sollen.

Die Aufstellung des geringsten Gebots und damit auch des Bargebots richtet sich dabei nicht nach materiell-rechtlichen Erwägungen, sondern allein nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes (BGH 29.10.2015 - V ZB 65/15).

Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das Höchstgebot verkündet. Gleichzeitig werden die Bieter aufgefordert, noch weitere Gebote abzugeben. Bleiben diese aus, wird das Höchstgebot ausgezählt (Zum Ersten, zum Zweiten ...). Dann folgt eine Verhandlung über den Zuschlag, die der Meistbietende jedoch durch die Stellung des Antrags auf sofortige Zuschlagserteilung beenden kann.

4. Einstellung der Zwangsversteigerung im Termin

Nach der Entscheidung BGH 16.10.2008 - V ZB 48/08 hat das Vollstreckungsgericht das Verfahren von Amts wegen einzustellen, wenn im Termin die Zahlung an die Gerichtskasse durch einen nach §§ 268, 1150, 1192 BGB zur Ablösung berechtigten Gläubiger nachgewiesen wird:

§ 75 ZVG sieht zwar nur den Zahlungsnachweis des Schuldners als Voraussetzung für die Einstellung des Verfahrens von Amts wegen an, aber aus dem Wortlaut der Vorschrift ergeben sich jedoch bereits zahlreiche Anhaltspunkte dafür, dass auch ein ablösungsberechtigter Gläubiger die Einstellung des Verfahrens durch Zahlung an die Gerichtskasse herbeiführen kann und die Erwähnung eines Nachweises der Zahlung (allein) durch den Schuldner auf einem redaktionellen Versehen beruht.

5. Zuschlag

5.1 Termin zur Verkündung der Zuschlagsentscheidung

Nach § 87 ZVG ist der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird, in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin, der nicht über eine Woche hinaus angesetzt werden soll, zu verkünden. Das Vollstreckungsgericht hat nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu befinden, ob es die Zuschlagsentscheidung sogleich im Versteigerungstermin verkündet oder einen Verkündungstermin anberaumt. Grundsätzlich soll es die Zuschlagsentscheidung schon im Versteigerungstermin verkünden, weil alle Beteiligten an einer raschen Klärung der Rechtslage interessiert sind und weil der Meistbietende bis zur Verkündung nicht weiß, ob er den Zuschlag erhält, er aber trotzdem an sein Gebot gebunden bleibt; der besondere Verkündungstermin sollte die Ausnahme sein. So ist es beispielsweise ermessensfehlerhaft, wenn das Vollstreckungsgericht von einer Entscheidung über den Zuschlag im Versteigerungstermin nur deshalb absieht, weil der betreibende Gläubiger Gelegenheit erhalten möchte, mit dem Meistbietenden über eine Zuzahlung außerhalb des Verfahrens zu verhandeln.

Ausnahmsweise kann bei Vorliegen besonderer Umstände eine verfassungskonforme Anwendung des § 87 Abs. 1 ZVG allerdings dazu führen, dass das Vollstreckungsgericht verpflichtet ist, einen besonderen Verkündungstermin anzuberaumen, etwa um dem Schuldner die Gelegenheit zu geben, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO eine eventuell drohende Verschleuderung des Grundbesitzes zu verhindern. Beraumt das Vollstreckungsgericht in Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens einen Verkündungstermin an, kann dieser ausnahmsweise verlegt oder vertagt werden. Das darf jedoch nur aus zwingenden Gründen erfolgen, erhebliche Gründe im Sinne von § 227 Abs. 1 ZPO genügen nicht (BGH 12.05.2016 - V ZB 141/15).

5.2 Versagung des Zuschlags

Der Zuschlag ist aus den in §§ 83 ZVG, 85 ZVG und 85a Abs. 1, 2 ZVG genannten Gründen zu versagen.

Entspricht das in der Versteigerung zu erzielende Höchstgebot nicht mindestens 5/10 (50 %) des Verkehrswertes, so ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, § 85a Abs. 1, 2 ZVG.

Entspricht das Höchstgebot nicht mindestens 7/10 (70 %) des Verkehrswertes, so ist der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten, d.h. eines Gläubigers, dessen Anspruch mit dem Gebot nicht gedeckt sein wird, zu versagen, § 74a Abs. 1 ZVG.

Folge der Versagung des Zuschlags ist die Bestimmung eines neuen Versteigerungstermins, in dem die Versagung des Zuschlags aus diesen beiden Gründen dann nicht mehr möglich ist.

Nach dem Urteil BGH 24.11.2005 - V ZB 98/05 sind Gebote in der Zwangsversteigerung, die unter der Hälfte des Grundstückswerts liegen, nicht allein aus diesem Grund unwirksam und zurückzuweisen. Die Abgabe eines Gebots allein zur Herbeiführung der Rechtsfolgen des § 85a Abs. 1, 2 ZVG ist nicht rechtsmissbräuchlich. Aber die Richter stellten weiterhin fest, dass das Eigengebot eines Gläubigervertreters unwirksam ist, wenn das Gebot allein mit dem Ziel abgegeben wird, dass in einem weiteren Versteigerungstermin einem anderen der Zuschlag auf ein Gebot unter 7/10 bzw. unter der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden kann.

5.3 Zahlung des Kaufpreises

Nach dem Zuschlag muss der Ersteher 10 % des Kaufpreises durch Überweisung, als gerichtliche Hinterlegung, durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder mit einem Scheck zahlen. Gemäß der bestehenden Praxis ist die Barzahlung im Zwangsversteigerungsverfahren nach einer Änderung des § 49 ZVG nunmehr auch gesetzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Sicherheitsleistung.

6. Ende des Verfahrens

Der endgültige Kaufpreis ist vor dem vom Gericht festgesetzten Verteilungstermin zu zahlen.

Der Erlös wird in dem Verteilungsverfahren an die Gläubiger verteilt.

Um dem Ersteher vor Entrichtung des Meistgebots den Besitz zu verwehren, ist das Grundstück gemäß § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG auf Antrag eines Beteiligten für Rechnung des Erstehers bis zur Begleichung des Meistgebots in gerichtliche Verwaltung zu nehmen.

Wird die gerichtliche Verwaltung angeordnet, steht dem Verwalter ein Vergütungsanspruch nur gegen den Ersteher und nicht auch gegen den antragstellenden Gläubiger zu (BGH 26.02.2015 - IX ZR 172/14).

7. Suizidgefahr des Schuldners

Der Zuschlag ist nicht ohne Weiteres zu versagen und die Zwangsversteigerung (einstweilen) einzustellen, wenn eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners mit der Zwangsvollstreckung verbunden ist. Erforderlich ist vielmehr, das in solchen Fällen ganz besonders gewichtige Interesse der von der Vollstreckung Betroffenen (Lebensschutz) gegen das Vollstreckungsinteresse des Gläubigers (Gläubigerschutz) abzuwägen. Es ist daher sorgfältig zu prüfen, ob der Gefahr der Selbsttötung nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, die Ingewahrsamnahme des suizidgefährdeten Schuldners nach polizeirechtlichen Vorschriften oder dessen Unterbringung nach den einschlägigen Landesgesetzen sowie die betreuungsrechtliche Unterbringung.

Ist dies nicht möglich, so ist die Einstellung zu befristen und mit Auflagen zu versehen, die das Ziel haben, die Gesundheit des Schuldners wiederherzustellen. Das gilt auch dann, wenn die Aussichten auf eine Besserung des Gesundheitszustands des Schuldners gering sind. Diesem ist es im Interesse des Gläubigers nämlich zuzumuten, auf die Verbesserung seines Gesundheitszustands hin zu arbeiten und den Stand seiner Behandlung regelmäßig nachzuweisen (BGH 12.11.2014 - V ZB 99/14).

 Siehe auch 

BGH 09.05.2014 - V ZB 123/13 (Rangverhältnis zwischen einer (Auflassungs-)Vormerkung und Ansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung)

BGH 05.03.2010 - V ZR 106/09 (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis nach Aufhebung der Zuschlagsbeschlusses und Erteilung eines neuen Zuschlags)

BGH 18.09.2008 - V ZB 18/08 (Bietzeitverlängerung)

BGH 24.11.2005 - V ZB 24/05 (Räumungsvollstreckung trotz Suizidgefahr)

BGH 24.11.2005 - V ZB 99/05 (Suizidgefahr wegen Zwangsversteigerung)

http://www.zvg-portal.de (Plattform der Landesjustizverwaltungen zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren)

Böttcher: Aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsversteigerung im Jahr 2014; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2015, 45

Kaiser: Das Eigentum-Besitzer-Verhältnis nach Zuschlagsaufhebung in der Zwangsversteigerung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2823

Mock: Kündigung: Zwangsversteigerung: Wann greift das Sonderkündigungsrecht des Erstehers? Mietrecht kompakt - MK 2003, 66

Storz/Kiderlen: Der Gesetzgeber, der BGH und die Zwangsversteigerung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 1846