ERBRECHT / Pflichtteil / Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks durch Verkauf – (steuerrechtliche Folgekonsequenzen)

09.05.20084688 Mal gelesen

Wer heutzutage ein Grundstück erbt, erbt nicht selten auch eine Menge Probleme, welche ihn an den Rande finanzieller und psychischer Verzweiflung treiben.
Das gilt insbesondere, wenn das Erbe sich in Mobilien oder Immobilien erschöpft und keine liquiden Mittel für etwaige Pflichtteilsberechtigte bereit hält.

Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche bemessen sich nach dem Wert des Nachlasses (§ 2311 BGB).
Der Wert des Nachlasses bestimmt sich dabei nach den verschiedenen Beziehungen des Mobiliars bzw. der Immobilie zur Umwelt. In der Rechtsprechung heißt es dazu, dass der wirkliche Wert des Nachlassgegenstandes zu ermitteln sei. Dieser so genannte „wirkliche Wert“ ist in den meisten Fällen der gemeine / Verkehrswert.
Unter Verkehrswert wird dann der Wert verstanden, den ein Nachlassgegenstand in der Hand eines Erben hätte (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 900; OLG Düsseldorf, ZEV 1994, 361).

Der Verkehrswert eines Nachlassgegenstandes entspricht grundsätzlich dem auf dem Markt erzielbaren Normalverkaufspreis. Das ist der Preis, welcher im normalen Geschäftsverkehr – unter Betrachtung von Beschaffenheit, Lage etc. – voraussichtlich zu erzielen wäre (BGHZ 5, 12, 21; ständige Rechtsprechung).

Bei der Ermittlung des Normalverkaufspreises ist darauf zu achten, dass der Nachlassgegenstand nicht mit Preisen aus Online-Börsen, Kleinanzeigen in Zeitungen etc. gleichgesetzt wird, weil dabei zumeist erhebliche Verhandlungsspannen einkalkuliert sind und solche Inserate nur eine Preisvorstellung darstellen.

Für den nicht liquiden Erben stellt sich nach Annahme der Erbschaft meistens die Frage, wie etwaige Pflichtteilsberechtigte ausbezahlt werden können.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu Recht immer wieder betont, dass der für einen Nachlassgegenstand erzielte Kaufpreis nicht unbedingt mit dem Normalkaufpreis identisch sein muss, aber immer ein sehr starkes Indiz dafür ist. Dieses Indiz kann in seiner Gewichtigkeit nur dann eingeschränkt werden, wenn der Pflichtteilsberechtigte nachweist, dass der Nachlassgegenstand zu einem besonders niedrigen Kaufpreis, geradezu verschleudert wurde.

In der Rechtsprechungspraxis hat sich dementsprechend herausgebildet, dass für die Bewertung des Normalverkaufswertes der Kaufpreis innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erbfall grds. maßgeblich ist (BGH, NJW-RR 1991, 900; NJW-RR 1993, 834; OLG Düsseldorf, ZEV 1994, 361, 362.).
Es ist aber bei Bewertung auch die Preisentwicklung zu berücksichtigen, so dass im Einzelfall Zu- oder Abschläge notwendig sind. Ferner sind die Unkosten des Verkaufs und Ertragssteuern (§ 16a EStG) in Abzug zu bringen.

Auch steuerrechtlich ist ein Verkauf innerhalb von drei Jahren nach dem Erbfall zu beachten. Wer hier aber der Ansicht ist, dass bspw. bestimmte Grundstücke im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung zum Zwecke der Erbschaftsbesteuerung mit einem zu hohen Verkehrswert bemessen sind, der kann im Rahmen der so genannten Öffnungsklauseln des Bewertungsgesetzes (BewG) den Gegenbeweis führen.

Abschließend sei folgendes erwähnt:
Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht sind sehr komplexe Themen, die sich nur selten mit dem Gesetzestext allein lösen lassen. Kenntnis und Verständnis von Gesetzen und Rechtsprechung sowie von Fallen und Schlichen sind in den allermeisten Fällen erforderlich.
Ein Fehler im Erb- oder Erbschaftssteuerrecht zieht meistens – unerkannt – erhebliche finanzielle Einbußen nach sich.
Wer hierbei glaubt, die Sache selbst und ohne Beistand regeln zu können, zieht nicht selten „den Kürzeren“.

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