Bewertungsgesetz (BewG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230)

Zuletzt geändert durch Artikel 31 des Gesetzes vom 22. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 411)

Inhaltsübersicht ⁽¹⁾	§§

Erster Teil
Allgemeine Bewertungsvorschriften

Geltungsbereich	1
Wirtschaftliche Einheit	2
Wertermittlung bei mehreren Beteiligten	3
(weggefallen)	3a
Aufschiebend bedingter Erwerb	4
Auflösend bedingter Erwerb	5
Aufschiebend bedingte Lasten	6
Auflösend bedingte Lasten	7
Befristung auf einen unbestimmten Zeitpunkt	8
Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert	9
Begriff des Teilwerts	10
Wertpapiere und Anteile	11
Kapitalforderungen und Schulden	12
Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen	13
Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen	14
Jahreswert von Nutzungen und Leistungen	15
Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen	16

Zweiter Teil
Besondere Bewertungsvorschriften

Geltungsbereich	17
Vermögensarten	18

Erster Abschnitt
Einheitsbewertung

A.
Allgemeines

Feststellung von Einheitswerten	19
Ermittlung des Einheitswerts	20
Hauptfeststellung	21
Fortschreibungen	22
Nachfeststellung	23
Aufhebung des Einheitswerts	24
Änderung von Feststellungsbescheiden	24a
Nachholung einer Feststellung	25
Umfang der wirtschaftlichen Einheit bei Ehegatten oder Lebenspartnern	26
Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen	27
Erklärungspflicht	28
Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen	29
Abrundung	30
Bewertung von ausländischem Sachvermögen	31
Bewertung von inländischem Sachvermögen	32

B.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

I.
Allgemeines

Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens	33
Betrieb der Land- und Forstwirtschaft	34
Bewertungsstichtag	35
Bewertungsgrundsätze	36
Ermittlung des Ertragswerts	37
Vergleichszahl, Ertragsbedingungen	38
Bewertungsstützpunkte	39
Ermittlung des Vergleichswerts	40
Abschläge und Zuschläge	41
Nebenbetriebe	42
Abbauland	43
Geringstland	44
Unland	45
Wirtschaftswert	46
Wohnungswert	47
Zusammensetzung des Einheitswerts	48
Einheitswert bestimmter intensiv genutzter Flächen	48a
(weggefallen)	49

II.
Besondere Vorschriften

a)
Landwirtschaftliche Nutzung

Ertragsbedingungen	50
Tierbestände	51
Gemeinschaftliche Tierhaltung	51a
Sonderkulturen	52

b)
Forstwirtschaftliche Nutzung

Umlaufende Betriebsmittel	53
Bewertungsstichtag	54
Ermittlung des Vergleichswerts	55

c)
Weinbauliche Nutzung

Umlaufende Betriebsmittel	56
Bewertungsstützpunkte	57
Innere Verkehrslage	58

d)
Gärtnerische Nutzung

Bewertungsstichtag	59
Ertragsbedingungen	60
Anwendung des vergleichenden Verfahrens	61

e)
Sonstige land- und forstwirtschaftliche Nutzung

Arten und Bewertung der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung	62

III.
Bewertungsbeirat, Gutachterausschuss

Bewertungsbeirat	63
Mitglieder	64
Aufgaben	65
Geschäftsführung	66
Gutachterausschuss	67

C.
Grundvermögen

I.
Allgemeines

Begriff des Grundvermögens	68
Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen	69
Grundstück	70
Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz	71

II.
Unbebaute Grundstücke

Begriff	72
Baureife Grundstücke	73

III.
Bebaute Grundstücke

a)
Begriff und Bewertung

Begriff	74
Grundstücksarten	75
Bewertung	76
Mindestwert	77

b)
Verfahren

1.
Ertragswertverfahren

Grundstückswert	78
Jahresrohmiete	79
Vervielfältiger	80
Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung	81
Ermäßigung und Erhöhung	82

2.
Sachwertverfahren

Grundstückswert	83
Bodenwert	84
Gebäudewert	85
Wertminderung wegen Alters	86
Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden	87
Ermäßigung und Erhöhung	88
Wert der Außenanlagen	89
Angleichung an den gemeinen Wert	90

IV.
Sondervorschriften

Grundstücke im Zustand der Bebauung	91
Erbbaurecht	92
Wohnungseigentum und Teileigentum	93
Gebäude auf fremdem Grund und Boden	94

D.
Betriebsvermögen

Begriff des Betriebsvermögens	95
Freie Berufe	96
Betriebsvermögen von Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen	97
(weggefallen)	98
Bewertungsgrundsätze	98a
Betriebsgrundstücke	99
(weggefallen)	100
(weggefallen)	101
(weggefallen)	102
Schulden und sonstige Abzüge	103
(weggefallen)	103a
Pensionsverpflichtungen	104
(weggefallen)	105
(weggefallen)	106
(weggefallen)	107
(weggefallen)	108
Bewertung	109
(weggefallen)	109a

Zweiter Abschnitt
Sondervorschriften und Ermächtigungen

(weggefallen)	110
(weggefallen)	111
(weggefallen)	112
(weggefallen)	113
(weggefallen)	113a
(weggefallen)	114
(weggefallen)	115
(weggefallen)	116
(weggefallen)	117
(weggefallen)	117a
(weggefallen)	118
(weggefallen)	119
(weggefallen)	120
Inlandsvermögen	121
Sondervorschrift für die Anwendung der Einheitswerte 1964	121a
(weggefallen)	121b
Besondere Vorschriften für Berlin (West)	122
Ermächtigungen	123
(weggefallen)	124

Dritter Abschnitt
Vorschriften für die Bewertung von Vermögen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet

A.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen	125
Geltung des Ersatzwirtschaftswerts	126
Erklärung zum Ersatzwirtschaftswert	127
Auskünfte, Erhebungen, Mitteilungen, Abrundung	128

B.
Grundvermögen

Grundvermögen	129
Abschläge bei Bewertung mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete	129a
Nachkriegsbauten	130
Wohnungseigentum und Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht	131
Fortschreibung und Nachfeststellung der Einheitswerte 1935	132
Sondervorschrift für die Anwendung der Einheitswerte 1935	133

C.
Betriebsvermögen

(weggefallen)	134
(weggefallen)	135
(weggefallen)	136
Bilanzposten nach dem D-Markbilanzgesetz	137

Vierter Abschnitt
Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz für die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997

A.
Allgemeines

Feststellung von Grundbesitzwerten	138
Abrundung	139

B.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Wirtschaftliche Einheit und Umfang des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens	140
Umfang des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft	141
Betriebswert	142
Wert der Betriebswohnungen und des Wohnteils	143
Zusammensetzung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwerts	144

C.
Grundvermögen

I.
Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke	145

II.
Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke	146
Sonderfälle	147
Erbbaurecht	148
Gebäude auf fremdem Grund und Boden	148a
Grundstücke im Zustand der Bebauung	149
Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz	150

Fünfter Abschnitt
Gesonderte Feststellungen

Gesonderte Feststellungen	151
Örtliche Zuständigkeit	152
Erklärungspflicht, Verfahrensvorschriften für die gesonderte Feststellung, Feststellungsfrist	153
Beteiligte am Feststellungsverfahren	154
Rechtsbehelfsbefugnis	155
Außenprüfung	156

Sechster Abschnitt
Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz, von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009

A.
Allgemeines

Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten	157

B.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

I.
Allgemeines

Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens	158
Abgrenzung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen zum Grundvermögen	159
Betrieb der Land- und Forstwirtschaft	160
Bewertungsstichtag	161
Bewertung des Wirtschaftsteils	162
Ermittlung der Wirtschaftswerte	163
Mindestwert	164
Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Fortführungswert	165
Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Liquidationswert	166
Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils	167
Grundbesitzwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft	168

II.
Besonderer Teil

a)
Landwirtschaftliche Nutzung

Tierbestände	169
Umlaufende Betriebsmittel	170

b)
Forstwirtschaftliche Nutzung

Umlaufende Betriebsmittel	171
Abweichender Bewertungsstichtag	172

c)
Weinbauliche Nutzung

Umlaufende Betriebsmittel	173

d)
Gärtnerische Nutzung

Abweichende Bewertungsverhältnisse	174

e)
Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen

Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen	175

C.
Grundvermögen

I.
Allgemeines

Grundvermögen	176
Bewertung	177

II.
Unbebaute Grundstücke

Begriff der unbebauten Grundstücke	178
Bewertung der unbebauten Grundstücke	179

III.
Bebaute Grundstücke

Begriff der bebauten Grundstücke	180
Grundstücksarten	181
Bewertung der bebauten Grundstücke	182
Bewertung im Vergleichswertverfahren	183
Bewertung im Ertragswertverfahren	184
Ermittlung des Gebäudeertragswerts	185
Rohertrag des Grundstücks	186
Bewirtschaftungskosten	187
Liegenschaftszinssatz	188
Bewertung im Sachwertverfahren	189
Ermittlung des Gebäudesachwerts	190
Wertzahlen	191

IV.
Sonderfälle

Bewertung in Erbbaurechtsfällen	192
Bewertung des Erbbaurechts	193
Bewertung des Erbbaugrundstücks	194
Gebäude auf fremdem Grund und Boden	195
Grundstücke im Zustand der Bebauung	196
Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz	197

V.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts	198

D.
Nicht notierte Anteile an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen

Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens	199
Vereinfachtes Ertragswertverfahren	200
Ermittlung des Jahresertrags	201
Betriebsergebnis	202
Kapitalisierungsfaktor	203
(unbesetzt)	204 bis 217

Siebenter Abschnitt
Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022

A.
Allgemeines

Vermögensarten	218
Feststellung von Grundsteuerwerten	219
Ermittlung der Grundsteuerwerte	220
Hauptfeststellung	221
Fortschreibungen	222
Nachfeststellung	223
Aufhebung des Grundsteuerwerts	224
Änderung von Feststellungsbescheiden	225
Nachholung einer Feststellung	226
Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen	227
Erklärungs- und Anzeigepflicht	228
Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen	229
Abrundung	230
Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen	231

B.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

I.
Allgemeines

Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens	232
Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen	233
Betrieb der Land- und Forstwirtschaft	234
Feststellungszeitpunkt	235
Bewertungsgrundsätze	236
Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft	237
Zuschläge zum Reinertrag	238
Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft	239
Kleingartenland und Dauerkleingartenland	240

II.
Besondere Vorschriften

a)
Landwirtschaftliche Nutzung

Tierbestände	241

b)
Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen

Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen	242

C.
Grundvermögen

I.
Allgemeines

Begriff des Grundvermögens	243
Grundstück	244
Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz	245

II.
Unbebaute Grundstücke

Begriff der unbebauten Grundstücke	246
Bewertung der unbebauten Grundstücke	247

III.
Bebaute Grundstücke

Begriff der bebauten Grundstücke	248
Grundstücksarten	249
Bewertung der bebauten Grundstücke	250
Mindestwert	251
Bewertung im Ertragswertverfahren	252
Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags	253
Rohertrag des Grundstücks	254
Bewirtschaftungskosten	255
Liegenschaftszinssätze	256
Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts	257
Bewertung im Sachwertverfahren	258
Ermittlung des Gebäudesachwerts	259
Wertzahlen	260

IV.
Sonderfälle

Erbbaurecht	261
Gebäude auf fremdem Grund und Boden	262

V.
Ermächtigungen

Ermächtigungen	263

Dritter Teil
Schlussbestimmungen

Bekanntmachung	264
Anwendungsvorschriften	265
Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils	266

Anlagen

Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten nach dem Futterbedarf	Anlage 1
Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit	Anlage 2
Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke	Anlage 3
Vervielfältiger für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil an der Jahresrohmiete bis zu 50 v.H.	Anlage 4
Vervielfältiger für gemischtgenutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil an der Jahresrohmiete von mehr als 50 v.H.	Anlage 5
Vervielfältiger für Geschäftsgrundstücke	Anlage 6
Vervielfältiger für Einfamilienhäuser	Anlage 7
Vervielfältiger für Zweifamilienhäuser	Anlage 8
(weggefallen)	Anlage 9
Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro	Anlage 9a
(weggefallen)	Anlagen 10 bis 13
Landwirtschaftliche Nutzung	Anlage 14
Forstwirtschaftliche Nutzung	Anlage 15
Forstwirtschaftliche Nutzung	Anlage 15a
Weinbauliche Nutzung	Anlage 16
Gärtnerische Nutzung	Anlage 17
Sondernutzungen	Anlage 18
Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten nach dem Futterbedarf	Anlage 19
Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit	Anlage 20
Vervielfältiger	Anlage 21
Gesamtnutzungsdauer	Anlage 22
Bewirtschaftungskosten	Anlage 23
Regelherstellungskosten	Anlage 24
Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser nach § 181 Absatz 1 Nummer 1 und Wohnungseigentum nach § 181 Absatz 1 Nummer 3 sowie Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 181 Absatz 1 Nummer 3 bis 6	Anlage 25
Abzinsungsfaktoren	Anlage 26
Landwirtschaftliche Nutzung (zu § 237 Absatz 2)	Anlage 27
Forstwirtschaftliche Nutzung (zu § 237 Absatz 3)	Anlage 28
Weinbauliche Nutzung (zu § 237 Absatz 4)	Anlage 29
Gärtnerische Nutzung (zu § 237 Absatz 5)	Anlage 30
Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland (zu § 237 Absatz 6 und 7)	Anlage 31
Nutzungsart Hofstelle (zu § 237 Absatz 8)	Anlage 32
Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände (zu § 238 Absatz 2)	Anlage 33
Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf (zu § 241 Absatz 5)	Anlage 34
Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit (zu § 241 Absatz 5)	Anlage 35
Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1)	Anlage 36
Vervielfältiger (zu § 253 Absatz 2)	Anlage 37
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4)	Anlage 38
Ermittlung des Rohertrags (zu § 254)	Anlage 39
Bewirtschaftungskosten (zu § 255)	Anlage 40
Abzinsungsfaktoren (zu § 257 Absatz 2)	Anlage 41
Normalherstellungskosten (zu § 259 Absatz 1)	Anlage 42
Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8 (zu § 260)	Anlage 43

(1) Red. Anm.:

Die Inhaltsübersicht wurde redaktionell angepasst.

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