In Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder München explodieren seit Jahren die Preise für Häuser, Wohnungen und unbebaute Grundstücke. Da die persönlichen Freibeträge für die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer hingegen unverändert blieben führt dieser Boom zu einem erhöhten Steueraufkommen bei der Übertragung von Immobilien.
Ergänzende Informationen finden Sie auf der Internetseite der Kanzlei ROSE & PARTNER LLP: https://www.rosepartner.de/immobilienbewertung-erbschaftsteuer-schenkungsteuer.html
Neben den Freibeträgen und besonderen Vergünstigungen für bebaute und unbebaute Grundstücke, die das Erbschaftsteuer-und Schenkungsteuergesetz vorsieht, sind es vor allem Fragen der Bewertung, die über die Höhe der Steuerlast entscheiden.
Die Bewertungsverfahren
Das Bewertungsgesetz kennt insbesondere das Vergleichswertverfahren für Wohnungseigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren Miets- und Geschäftsobjekte und das Sachwertverfahren für sonstige Immobilien. Darüber hinaus hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit einen niedrigeren Verkehrswert durch einen kürzlich erzielten Verkaufspreis zu fremdüblichen Konditionen oder durch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens darzulegen.
Die beim Vergleichswertverfahren wichtigen Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte können heute vielerorts durch jedermann im Internet recherchiert werden. Die Ermittlung des Ertragswerts ist komplexer. Gemäß Bewertungsgesetz sind wertbildende Faktoren der Bodenwert, der Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung bzw. den Liegenschaftszinssatz. Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn keine Vergleichswerte vorliegen und eine Bewertung im Ertragswertverfahren mangels ortsüblicher Miete ausscheidet. Neben dem Bodenwert fließen hier zum Beispiel die Faktoren Bruttogrundfläche, Regelherstellungskosten und Alterswertminderung in die Bewertung ein. Gerade das Sachwertverfahren führt in der Praxis jedoch häufig zu überhöhten Werten.
Das Sachverständigengutachten
Ein umsichtiger Steuerberater bzw. Rechtsanwalt für Steuerrecht sollte die schematisch ermittelten Bewertungen stets hinterfragen, insbesondere wenn es konkrete Anhaltspunkte für wertmindernde Umstände gibt. Gemäß Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann der Nachweis eines niedrigeren Wertes gemäß Bewertungsgesetz nur durch ein Gutachten erbracht werden, dass der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter oder vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.
Anhaltspunkte für einen möglichen niedrigeren tatsächlichen Wert der Immobilie sind zum Beispiel Schäden am Gebäude, ein erheblicher Investitionsstau, ein nachhaltiger Leerstand oder auch ein verwinkeltes nicht barrierefreies Ladenlokal. In derartigen Fällen kann die Steuerersparnis durch ein Gutachten deutlich höher sein als die Kosten des Gutachters. Auch hier hilft die Einschätzung eines Auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer versierten Steuerberaters oder Rechtsanwalts.
