Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 23.08.1990, Az.: BVerwG 8 C 18.89

II.

Die Revision des Beklagten ist begründet. Die Anschlußrevision der Kläger ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht, soweit es der Berufung der Kläger gegen das die Klage abweisende erstinstanzliche Urteil stattgibt; im übrigen entspricht es der Rechtslage. Die Kläger können weder die Anerkennung des Wohngebäudes insgesamt noch die Anerkennung einer der beiden darin enthaltenen Wohnungen als steuerbegünstigt beanspruchen.

Das vom Kläger auf dem zunächst ihm, sodann der Klägerin gehörenden Grundstück errichtete und seit Bezugsfertigkeit von den Klägern zu einem Teil selbst bewohnte Wohngebäude kann - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - nicht als steuerbegünstigtes Familienheim (§ 7 Abs. 1 in Verb, mit § 9 Abs. 1 II. WoBauG) anerkannt werden, weil es nicht den Vorschriften über die zulässige Wohnfläche entspricht (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verb, mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b und Satz 2 II. WoBauG). Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffen worden sind und den Senat deshalb binden (§ 137 Abs. 2 VwGO), enthält das Gebäude zwei abgeschlossene Wohnungen, von denen die Eigentümerwohnung der Kläger eine Wohnfläche von mindestens 160,56 qm aufweist, während die Wohnfläche der zweiten Wohnung 90,40 qm beträgt. Die Wohnflächengrenze für Familienheime mit zwei Wohnungen war in dem für die Beurteilung der Anerkennungsfähigkeit maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (§ 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980, BGBl. I S. 1085, und zuvor bereits st. Rspr.; vgl. etwa Urteile vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 <9> und vom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 <17>), der nach den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils im Juni 1981 lag, auf insgesamt 240 qm festgesetzt, von denen höchstens 156 qm auf die Wohnung des Eigentümers entfallen durften (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b und Satz 2 II. WoBauG).

Die Wohnflächengrenzen im steuerbegünstigten Wohnungsbau müssen - von den gesetzlich bestimmten Ausnahmen abgesehen - eingehalten werden (st. Rspr.; vgl. u.a. Urteile vom 13. Dezember 1985 - BVerwG 8 C 95.83 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 19 S. 17 <23> und vom 12. Dezember 1986 - BVerwG 8 C 85.84 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 44 S. 53 <54>). Das gilt namentlich auch für die Beschränkung der zulässigen Größe der Eigentümerwohnung eines Familienheims. Diese Wohnflächengrenze war auch schon vor der Änderung des § 39 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG durch das Wohnungsrechtsvereinfachungsgesetz 1985 vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277) im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine nicht nur richtungsweisende, sondern vom Bauherrn zwingend einzuhaltende Höchstgrenze (st. Rspr.; vgl. Urteile vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 3.77 - amtl. Umdruck S. 11 f. <insoweit in Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 11 S. 1 ff. nicht abgedruckt>, vom 30. Mai 1978 - BVerwG 8 C 38.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 23 S. 49 <55>, vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <2 f.> und vom 23. September 1987 - BVerwG 8 C 32.85 - ZMR 1988, 191 <192>, im Buchholz nicht abgedruckt).

Die Wohnflächenberechnung des angefochtenen Urteils ist auf der im Revisionsverfahren maßgebenden Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Namentlich greifen die gegen sie erhobenen Einwände der Anschlußrevision nicht durch. Das Berufungsgericht hat insbesondere die Grundflächen der beiden als Büroräume genutzten Zimmer im Obergeschoß des Gebäudes zutreffend als Wohnfläche angerechnet. Seine Beurteilung, es handele sich bei den nach ihrer baulichen Anlage und Beschaffenheit indifferenten Räumen nicht um Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV steht mit der Rechtsprechung des Senats in Einklang (vgl. Urteile vom 29. November 1985 - BVerwG 8 C 116.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 42 S. 45 <49 ff.> und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 193). Auch die Vermietung der Räume an die R. GmbH löst die bauordnungsrechtlich als Wohnräume genehmigten Zimmer nicht als Geschäftsräume aus dem Bestand der Wohnung. Die (im übrigen erst ein halbes Jahr nach Bezugsfertigkeit erfolgte) "Zwischenschaltung" der juristischen Person als Mieter der beiden zur Wohnung der Kläger gehörenden Räume ändert nichts daran, daß es sich bei ihrer Grundfläche um Wohnfläche handelt. Diese mag zwar ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen. Sie verliert aber weder durch eine solche Nutzung noch durch die Vermietung ihren Charakter als Wohnfläche (vgl. § 82 Abs. 6 II. WoBauG sowie Urteile vom 29. November 1985, a.a.O. S. 46 f. und vom 23. September 1987, amtl. Umdruck S. 7 f.).

Ebenfalls zutreffend verneint das angefochtene Urteil einen Mehrflächenbedarf der Kläger aus beruflichen Gründen (§ 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG). Aus § 82 Abs. 4 II. WoBauG ergibt sich eindeutig, daß die Erforderlichkeit von Mehrfläche wegen persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse (§ 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG) nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu beurteilen ist. Später entstehender Mehrflächenbedarf im Sinne des § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG kann nur dann ausnahmsweise berücksichtigt werden, wenn die Wohnung nachträglich um einen Raum (oder mehrere Räume) erweitert wird, der ausschließlich besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnissen dient. Auch in diesem - hier nicht gegebenen Fall - ist ein nachträglicher Mehrflächenbedarf ebenso wie ein ursprünglicher Mehrbedarf an Wohnfläche nur dann anzuerkennen, wenn die für den Wohnungstyp maßgebende Wohnflächengrenze nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Denn besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse erfordern die Zuerkennung von Mehrfläche nur dann, wenn die Versagung einer die Regelgrenze überschreitenden Wohnfläche den betroffenen Haushalt in der Wohnungsversorgung schlechter stellen würde als einen "Normalhaushalt". Können die berücksichtigungsfähigen individuellen Bedürfnisse des Wohnungsinhabers innerhalb der Wohnflächengrenze angemessen berücksichtigt werden, entfällt nachder Regelung des § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG ein die Überschreitung der Grenze ausnahmsweise rechtfertigender Mehrbedarf. Sowohl bei der Errichtung als auch bei der Erweiterung einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung muß der Bauherr deswegen grundsätzlich so planen, daß sein eigener Wohnraumbedarf oder der seines Mieters innerhalb der Wohnflächengrenze befriedigt werden kann (vgl. Urteile vom 21. April 1982, a.a.O. S. 3 f. und vom 23. September 1987, ZMR 1988, 191 <194>). Ob ausnahmsweise eine Mehrfläche erforderlich ist, um besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse angemessen zu berücksichtigen, ist im Einzelfall aufgrund der Gestaltung der Räume und der Art der Bedürfnisse zu prüfen; dabei ist zu ermitteln, welche Fläche ausschließlich für besonderen Bedarf benötigt wird und welche zum Wohnen verbleibt (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965 - BVerwG VIII C 378.63 - BVerwGE 22, 101 <106 f.>[BVerwG 04.10.1965 - VIII C 378/63] und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 194). Ergibt diese Prüfung, daß die Wohnflächengrenze nicht wegen der geltend gemachten besonderen persönlichen oder beruflichen Raumbedürfnisse, sondern wegen einer aufwendigen Gestaltung von Wohn- oder Nebenräumen überschritten wird, ist ein Bedürfnis für die Überschreitung der Wohnflächengrenze nicht anzuerkennen (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965, a.a.O. S. 107, vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <5> und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 194 m.weit.Nachw.). Ob die dargelegten Voraussetzungen für die ausnahmsweise Anerkennung eines nach Bezugsfertigkeit eingetretenen Mehrflächenbedarfs erfüllt sind, ist unter Würdigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Gegen die Annahme des angefochtenen Urteils, im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit hätten die damaligen beruflichen Bedürfnisse der Kläger innerhalb der Wohnflächengrenze von 156 qm angemessen befriedigt werden können, ist mit Blick auf die dazu vom Berufungsgericht getroffenen Tatsachenfeststellungen bundesrechtlich nichts einzuwenden.

Die Überschreitung der Wohnflächengrenze um mehr als vier Quadratmeter ist schließlich - wie das angefochtene Urteil ebenfalls richtig ausführt - nicht wegen einer Ausnahmelage gerechtfertigt (vgl. § 39 Abs. 6 in Verbindung mit § 82 Abs. 5 II. WoBauG in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980, BGBl. I S. 1085, und dazu Urteil vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - BVerwGE 58, 181 <186>[BVerwG 04.07.1979 - 8 C 3/79]).

Bundesrecht verletzt hingegen die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, die in dem teilweise von den Klägern selbst bewohnten Haus befindliche zweite (Miet-)Wohnung sei isoliert als steuerbegünstigte andere Wohnung (§ 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d in Verb, mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) anzuerkennen. Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen kann von Rechts wegen nur das Familienheim insgesamt, nicht aber jede einzelne der beiden Wohnungen für sich allein als steuerbegünstigt anerkannt werden (st. Rspr.; vgl. Urteile vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - BVerwGE 23, 80 <84>[BVerwG 16.12.1965 - VIII C 82/62], vom 24. Oktober 1979 - BVerwG 8 C 30.79 - BVerwGE 59, 31 <34 f.>[BVerwG 24.10.1979 - 8 C 30/79], vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 12, vom 24. August 1983, a.a.O. S. 17, vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - Buchholz 454.4 § 67 II. WoBauG Nr. 1 S. 1 <4 f.>, vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <7>, vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - Buchholz 454.4 § 40 II. WoBauG Nr. 2 S. 1 <3> und vom 27. Juni 1990 - BVerwG 8 C 22.88 -). Das folgt aus der gesetzlichen Begriffsbestimmung des Familienheims (§ 7 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 u. 2 II. WoBauG), wonach Förderungsgegenstand das auf dem Grundstück errichtete Wohngebäude als solches ist, das entweder nur im ganzen als steuerbegünstigt anerkannt werden kann oder insgesamt nicht anerkennungsfähig ist (vgl. Urteil vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3). Nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung (§ 7 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 u. 2 II. WoBauG) ist das Familienheim ein Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält und das nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt ist. dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Diese vom Grundstück ausgehende, an der Heimfunktion zugunsten des Eigentümers oder seiner Angehörigen ausgerichtete und die einzelne Wohnung vernachlässigende Legaldefinition verdeutlicht das vom Gesetz gewollte Zusammenfassen der in einem Familienheim im Höchstfall enthaltenen zwei Wohnungen zu einer Förderungseinheit. Das wird durch die gemeinsame Wohnflächengrenze sowie die Wohnungsform der Einliegerwohnung, deren untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptwohnung das Gesetz besonders hervorhebt (vgl. § 11 II. WoBauG), zusätzlich unterstrichen (vgl. Urteile vom 24. Oktober 1979, a.a.O. S. 35 und vom 11. Februar 1983. a.a.O. S. 10). Der Wohnflächenregelung des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b II. WoBauG ist in Verbindung mit der gesetzlichen Begriffsbestimmung (§ 7 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 u. 2 II. WoBauG) zu entnehmen, daß Familienheime mit zwei Wohnungen nur entweder im ganzen anzuerkennen oder ingesamt nicht anzuerkennen sind (vgl. Urteile vom 16. Dezember 1965, a.a.O. S. 84 und vom 4. Mai 1984, a.a.O. S. 5). Die zweite Wohnung eines Familienheims kann deswegen namentlich keine "andere Wohnung" im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG sein (vgl. Urteile vom 16. Dezember 1965, a.a.O. S. 84, vom 4. Mai 1984, a.a.O. S. 4 f. und vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3 f.). Sie teilt vielmehr im Anerkennungsverfahren das rechtliche Schicksal des Familienheims (vgl. Urteile vom 4. Mai 1984, a.a.O. S. 5 und vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3 jeweils m.weit.Nachw.). Wenn bei einer Überschreitung der für Familienheime mit zwei Wohnungen festgelegten Wohnflächengrenzen jede der beiden Wohnungen als eine "andere Wohnung" aus der gesetzlich geregelten Einheit "Familienheim" herausgelöst werden könnte, verlören die gesetzlich vorgesehenen besonderen Wohnflächengrenzen für Familienheime mit zwei Wohnungen ihren Sinn (vgl. Urteile vom 16. Dezember 1965, a.a.O. S. 84 und vom 4. Mai 1984, a.a.O. S. 5). Das Gesetz läßt dem Bauherrn gerade nicht die Möglichkeit, die für ihn selbst oder seine Angehörigen bestimmte Wohnung frei zu finanzieren und nur für die zweite Wohnung die Steuervergünstigung in Anspruch zu nehmen, wenn nur eine der beiden Wohnungen die Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" überschreitet. Ein vom Eigentümerhaushalt oder von Angehörigen des Eigentümers bewohntes Zweifamilienhaus soll vielmehr von Gesetzes wegen insgesamt nicht mehr als 240 qm Wohnfläche haben, wovon der Eigentümer oder seine Angehörigen nicht mehr als 156 qm in Anspruch nehmen dürfen, wenn das Gebäude steuerlich förderungsfähig sein soll.

Freilich wird dadurch, daß ein Bauherr auf die Steuervergünstigung für seine Wohnung verzichtet, diese frei finanziert und dafür größer als 156 qm errichtet, die Entlastungsfunktion einer zweiten in das Gebäude aufgenommenen, zur Nutzung durch einen selbständigen Haushalt bestimmten Wohnung zugunsten des allgemeinen Wohnungsmarktes nicht beeinträchtigt. Daraus kann aber nicht gefolgert werden, die zweite Wohnung eines Familienheims sei in solchen Fällen nach den für andere Wohnungen geltenden Vorschriften förderungsfähig. Ein solcher Schluß verbietet sich vielmehr vor allem mit Blick auf den vom Gesetzgeber mit der Förderung von Familienheimen verfolgten Zweck:

Familienheime sollen von Rechts wegen der Wohnraumversorgung des Eigentümers und seiner Angehörigen dienen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Aus diesem Grunde läßt das Gesetz (§§ 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 und 2, 11 II. WoBauG) in Familienheimen höchstens zwei Wohnungen zu (vgl. Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 50.74 - Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 6 S. 1 <5 f.>). Die Aufnahme einer zweiten vom Eigentümer zur Nutzung durch einen selbständigen Haushalt zu bestimmenden Wohnung in ein Familienheim soll zwar auch dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu entlasten (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG; Urteile vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 11 m.weit.Nachw., vom 24. August 1983, a.a.O. S. 17 und vom 4. Juli 1984 - BVerwG 8 C 54.82 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 18 S. 11 <14 f.>). Deshalb wird gegenüber dem Familienheim mit nur einer Wohnung die Gesamtwohnflächengrenze für das Gebäude erhöht und die Grundsteuervergünstigung für das gesamte Wohngebäude (Grundstück) gewährt. Die Subventionierung auch des Einbaus einer zweiten Wohnung dient jedoch in erster Linie dem gesetzlich vorgegebenen Förderungsziel der breitgestreuten Bildung von Einzeleigentum in Gestalt von Familienheimen (vgl. § 1 Abs. 2 Sätze 1 und 3 II. WoBauG). Um dieses Ziel zu erreichen, soll über die zusätzliche Förderung der Errichtung einer zweiten Wohnung dem Bauherrn die Finanzierung seines Gesamtbauvorhabens erleichtert werden (vgl. Urteile vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 20.64 - BVerwGE 24, 106 <109>[BVerwG 12.05.1966 - VIII C 20/64], vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 11 f. und vom 30. November 1984, a.a.O. S. 8). Die zweite Wohnung trägt zur Finanzierung der Eigentumsbildung bei und steht später typischerweise vornehmlich den Abkömmlingen des Eigentümers zur Verfügung (vgl. Urteil vom 3. Dezember 1975, a.a.O. S. 5 f.). Die der eigenen komfortablen Wohnraumversorgung dienende Eigentumsbildung soll aber von Rechts wegen nur unter der Voraussetzung gefördert werden, daß der Eigentümer sich mit der ihm für seine Wohnung bei deren Heimnutzung gesetzlich zugebilligten angemessenen Wohnfläche von regelmäßig 156 qm begnügt. Diese Wohnflächengrenze hat der Gesetzgeber ohnehin schon großzügiger als für sonstige Wohnungen bemessen. Will der Eigentümer (noch) mehr Wohnfläche für sich oder seine Angehörigen in Anspruch nehmen, ohne daß hierfür eine der gesetzlichen Ausnahmevoraussetzungen gegeben ist, muß er auf die Steuervergünstigung insgesamt verzichten. Denn Wohngebäude, die die Wohnflächengrenzen für Familienheime oder die Zahl der darin zulässigen Wohnungen überschreiten, dienen nicht mehr der vom Gesetzgeber auf eine angemessene Wohnraumversorgung des Eigentümers beschränkten Eigentumsbildung und entsprechen damit nicht dem in § 1 Abs. 2 Sätze 1 und 3 II. WoBauG für diesen Wohnungstyp bestimmten Förderungsziel (vgl. Urteil vom 3. Dezember 1975, a.a.O. S. 6).

Dieses Gesetzesverständnis führt nicht - wie das Berufungsgericht meint - zu ungereimten Ergebnissen: Allerdings kann der Bauherr die isolierte Anerkennung der Steuerbegünstigung (lediglich) einer bis zu 108 qm großen Wohnung in einem Zweifamilienhaus dann erreichen, wenn er beide Wohnungen nicht selbst nutzt oder durch Angehörige bewohnen läßt, sondern an nicht zur Familie gehörige Dritte zum dauernden Bewohnen vermietet. In diesem Falle ist es auch unerheblich, ob diejenige der beiden Wohnungen, deren Anerkennung als steuerbegünstigt nicht begehrt wird, mehr als 156 qm Wohnfläche aufweist. Denn ein insgesamt "fremdgenutztes" Zweifamilienhaus ist nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung kein Familienheim, sondern ein Mietwohngebäude, dessen Wohnungen jede für sich unter den für "andere Wohnungen" aufgestellten Voraussetzungen anerkennungsfähig sind (vgl. Urteil vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3 f.). Insoweit gilt für ein Gebäude mit zwei Wohnungen nichts anderes als für ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftsgebäude. Auf einem Grundstück, auf dem sich kein Familienheim befindet, können steuerbegünstigte "andere Wohnungen" ohne weiteres auch mit nicht anerkennungsfähigen Wohnungen errichtet werden (vgl. Urteile vom 30. November 1984, a.a.O. S. 8 f. und vom 27. Juni 1985, a.a.O. S. 3 f.). Die Förderung einer bis zu 108 qm großen Wohnung in einem insgesamt fremdgenutzten Zweifamilienhaus kommt indessen - ebenso wie in einem Gebäude mit einer größeren Zahl von Mietwohnungen - nicht einer quantitativ (größere Wohnfläche) und qualitativ (erhöhter Komfort) gesteigerten Selbstnutzung des Eigentümers zugute, indem sie dessen laufende Gesamtaufwendungen für das teilweise und regelmäßig dominierend von ihm bewohnte Gebäude (und damit vor allem seine eigenen Wohnkosten) senkt. Sie wirkt sich vielmehr mittelbar zugunsten des Mieters der geförderten Wohnung aus und unterscheidet sich darin von einer isolierten Anerkennung der zweiten Wohnung eines Familienheims als steuerbegünstigt. Daß in einem insgesamt fremdgenutzten Zweifamilienhaus eine Wohnung größer als 108 qm oder sogar 156 qm ist, wirkt sich auf die Förderungsfähigkeit der anderen Wohnung mit einer Wohnfläche von nicht mehr als 108 qm deshalb nicht nachteilig aus, weil auch die wegen ihrer Größe selbst nicht förderungsfähige Wohnung der Entlastung des Wohnungsmarktes und damit einem gesetzlichen Ziel der Wohnungsbauförderung dient.

Die ständige Rechtsprechung des Senats zur Unteilbarkeit eines Familienheims mit zwei Wohnungen als Förderungseinheit wird auch nicht - wie das Berufungsgericht rechtsirrig angenommen hat - durch das im angefochtenen Urteil angeführte Urteil vom 16. August 1985 - BVerwG 8 C 51.83 - (BVerwGE 72, 63 <66 f.>[BVerwG 16.08.1985 - 8 C 51/83] = Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 12 S. 1 <3 f.>) in Frage gestellt: In diesem Urteil hat der Senat zum Verhältnis der vier in § 39 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG aufgeführten Wohnungstypen im einzelnen dargelegt, daß unter den zuletzt aufgeführten "anderen Wohnungen" sämtliche förderungsfähigen Wohnungen zu verstehen sind, die nicht als eine der drei vorausgenannten Arten von Wohnungen anerkannt werden können, weil § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG insoweit gleichsam als gesetzlicher "Auffangtatbestand" konzipiert ist. Eine Wohnung, die nicht mehr als 108 qm Wohnfläche hat, darf sowohl vermietet oder auf sonstige Weise zu Dauerwohnzwecken fremdgenutzt als auch vom Eigentümer oder seinen Angehörigen bewohnt werden, ohne daß dies den "Vorschriften des § 82 (II. WoBauG) über die zulässige Benutzung" widerspricht (vgl. § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG) und deswegen die Versagung oder den Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung rechtfertigt (vgl. Urteile vom 21. November 1986 - BVerwG 8 C 71.84 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 20 S. 29 <32> und vom 13. Januar 1988 - BVerwG 8 C 82.85 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 13 S. 1 <2>). Diese Rechtsprechung fortführend und ergänzend hat der Senat des weiteren in dem Urteil vom 21. November 1986 (a.a.O. S. 31 f.) entschieden, daß die Umwandlung einer vor Baubeginn als steuerbegünstigt anerkannten Mietwohnung mit nicht mehr als 108 qm Wohnfläche in eine Kauferbbaurechts- oder Kaufeigentumswohnung als solche noch nicht den Widerruf der Anerkennung rechtfertigt, weil Kaufeigentums-(Erbbaurechts-)Wohnungen und "andere Wohnungen" im steuerbegünstigten Wohnungsbau - abgesehen von den unterschiedlichen Wohnflächengrenzen - gleichermaßen förderungsfähig sind (vgl. § 2 Abs. 2 Buchst. b und e in Verbindung mit § 12 Abs. 2 und § 99 Abs. 1 II. WoBauG). Eine Auswechselung von Eigennutzung und Fremdnutzung ist deshalb auch insoweit ebenso förderungsunschädlich wie bei einem vom Eigentümer zunächst als Familienheim genutzten Wohnhaus mit nur einer nicht mehr als 108 qm großen Wohnung, das als "andere Wohnung" steuerbegünstigt bleibt, wenn der Eigentümer es vermietet oder Dritten sonstwie zum Dauerbewohnen überläßt (vgl. Urteile vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32 m.weit.Nachw. und vom 13. Januar 1988, a.a.O. S. 2 f.). Aus den gleichen Erwägungen können schließlich nach dem Urteil des Senats vom 13. Januar 1988 (a.a.O. S. 3) Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 108 qm, die vor der Bezugsfertigkeit als Eigentumswohnungen an Erwerber veräußert und von diesen oder deren Angehörigen nach Eintritt der Bezugsfertigkeit unverzüglich bezogen worden sind und seither zu Dauerwohnzwecken genutzt werden, auch dann als steuerbegünstigte "andere Wohnungen" anerkannt werden, wenn im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Eintragung des Wohnungseigentums beim Grundbuchamt noch nicht beantragt war.

Zwischen dieser Rechtsprechung und derjenigen des Senats zur Anerkennungsfähigkeit von Familienheimen mit zwei Wohnungen besteht - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - kein Widerspruch. Der Senat hat vielmehr bereits in dem vom Berufungsgericht als vermeintlichen Beleg angeführten Urteil vom 16. August 1985 (a.a.O. S. 66/3) ausdrücklich hervorgehoben, daß der "Auffangtatbestand" des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG nur selbständig förderungsfähige Wohnungen erfaßt, die nicht nach Art und Größe zwingend einem der in § 39 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG vorausgenannten Wohnungstypen .(Familienheime mit nur einer Wohnung, Familienheime mit zwei Wohnungen, eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen) zuzuordnen sind. Nur für eine selbständig förderungsfähige Wohnung darf der Bauherr oder Eigentümer die für "andere Wohnungen" vorgesehene Mindestwohnfläche in Anspruch nehmen (vgl. Urteil vom 16. August 1985, a.a.O. S. 66/3). Die zweite Wohnung eines Familienheimes ist aber - wie dargelegt - keine selbständig förderungsfähige Wohnung. Sie ist vielmehr Teil einer Förderungseinheit. Der Bauherr (oder Eigentümer) eines Familienheimes mit zwei Wohnungen erhält die Förderung der zweiten Wohnung mit Rücksicht auf diejenige der Hauptwohnung. Förderungsgegenstand ist das Familienheim. Auch dessen zweite Wohnung wird unter diesem Blickwinkel subventioniert.

Der "Auffangtatbestand" des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG kann bei Wohngebäuden mit zwei Wohnungen lediglich dann zum Tragen kommen, wenn beide Wohnungen jeweils nicht mehr als 108 qm Wohnfläche aufweisen. Unter dieser Voraussetzung bedarf es nämlich für die Anerkennung der Steuerbegünstigung keines Rückgriffs auf die spezielle (wohnflächenerhöhende) Regelung für Familienheime, weil für keine der beiden Wohnungen mehr Wohnfläche in Anspruch genommen wird, als das Gesetz ohnehin für jede Art der Dauerwohnnutzung zubilligt. Aus diesem Grunde ist es bei einem derartigen Zweifamilienhaus - ebenso wie bei einem Einfamilienhaus mit nicht mehr als 108 qm Wohnfläche - ohne Bedeutung, ob es dem Eigentümer oder dessen Angehörigen als Heim dient.

Verfassungsrechtliche Bedenken sind gegen die gesetzliche Regelung nicht zu erheben. Diese hält sich vielmehr innerhalb der dem Gesetzgeber im Bereich gewährender Staatstätigkeit zukommenden weitgehenden Gestaltungsfreiheit, der nur durch das Willkürverbot Grenzen gezogen sind (vgl. dazu allgemein: Beschlüsse vom 24. März 1988 - BVerwG 5 B 126.87 - Buchholz 436.36 § 17 BAföG Nr. 11 S. 1 f., vom 5. Mai 1988 - BVerwG 5 ER 270.86 - Buchholz 436.0 § 69 BSHG Nr. 16 S. 9 <10> und vom 8. August 1988 - BVerwG 5 B 62.88 - Buchholz 436.36 § 68 BAföG Nr. 6 S. 1 jeweils mit Nachw. der Rspr. des BVerfG). Von Willkür im Sinne eines evidenten Mangels sachgerechter Gründe für eine gesetzliche Differenzierung (vgl. Beschluß vom 5. Mai 1988, a.a.O. S. 10 m.weit.Nachw.) kann hier keine Rede sein.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 2, 159 Satz 2 VwGO.