I.

Der Kläger errichtete mit Baugenehmigung vom 3. Februar 1975 auf dem Grundstück R.straße ... a in Regensburg eine Doppelhaushälfte mit einer 107,50 qm großen Wohnung im Erdgeschoß und einer 93,59 qm großen Wohnung im Untergeschoß. Mit Bescheid vom 9. Juni 1975 erkannte die Beklagte auf seinen Antrag die beiden Wohnungen als steuerbegünstigt an. Die am 8. Januar 1976 beantragte Schlußabnahme erfolgte am 20. Januar 1976.

Mit Bescheid vom 18. Mai 1977 widerrief die Beklagte den Anerkennungsbescheid vom 9. Juni 1975 mit Wirkung ab 9. Juni 1975 und führte zur Begründung aus: Eine Kontrolle habe ergeben, daß das Wohnhaus nach Bezugsfertigkeit an ein Ehepaar Rieß vermietet worden sei und von diesem ganz genutzt werde; die vorhandene Wohnfläche betrage 201,09 qm und übersteige damit die Wohnflächengrenze von 108 qm für "sonstige Wohnungen".

Der Kläger erhob Widerspruch mit der Begründung: Die Wohnungen seien seit dem 1. November 1976 vermietet, und zwar die Wohnung im Erdgeschoß an Frau R., die Wohnung im Untergeschoß an Herrn R. Jeder Ehegatte nutze seine Wohnung für sich allein.

Mit Bescheid vom 1. Februar 1978 wies die Regierung der Oberpfalz den Widerspruch zurück.

Der Kläger hat Anfechtungsklage erhoben und im wesentlichen geltend gemacht: Das Haus sei Ende Dezember 1975 fertiggestellt worden. Vom 1. Januar 1976 an sei die Wohnung im Erdgeschoß an die Familie Dr. K. die Wohnung im Untergeschoß an die Familie W. vermietet worden. Aus beruflichen Gründen hätten diese Mieter zum 30. Juni 1976 kündigen müssen. Bis Ende Oktober 1976 hätten beide Wohnungen mangels Mietinteressenten leergestanden; seit 1. November 1976 seien sie getrennt an die Eheleute R. vermietet. Vom 1. Mai 1978 an werde ein neuer Mieter namens Erwin F. die Wohnung im Untergeschoß bewohnen, während Frau R. weiterhin die Wohnung im Erdgeschoß bewohne.

Mit Bescheid vom 23. März 1978 änderte die Beklagte den Widerrufsbescheid vom 18. Mai 1977 dahin, daß die Anerkennung ab 1. November 1976 widerrufen wurde. Insoweit haben die Beteiligten übereinstimmend die Hauptsache für erledigt erklärt.

Das Verwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen Christoph R. Otto G. und Josef F. Durch Urteil vom 4. November 1980 hat es das Verfahren eingestellt, soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, den Widerspruchsbescheid vom 1. Februar 1978 insoweit aufgehoben, als darin eine Gebühr von mehr als 12 DM festgesetzt wurde, und im übrigen die Klage abgewiesen.

Auf die gegen die Klageabweisung eingelegte Berufung des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof das erstinstanzliche Urteil insoweit geändert und die Bescheide vom 18. Mai 1977, 23. März und 1. Februar 1978 aufgehoben. Zur Begründung hat er ausgeführt:

Zu prüfen sei nur noch, ob der Widerruf der Anerkennung mit Wirkung ab 1. November 1976 rechtmäßig sei.

Wie sich aus der Aussage des Zeugen R. vor dem Verwaltungsgericht ergebe, sei in dem als Küche vorgesehenen und mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Raum seiner Wohnung keine oder allenfalls vorübergehend eine Kücheneinrichtung im herkömmlichen Sinne, insbesondere ein Herd und eine Spüle, vorhanden gewesen, im übrigen habe sich der Mieter R. mit einer Kochplatte beholfen und die geringen Spülarbeiten im Badezimmer erledigt. Gleichwohl erweise sich der Widerruf der Anerkennung wegen der hier vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse als rechtswidrig.

Die Verwaltung und ebenso die Gerichte hätten auf allgemeine oder doch weite Kreise der Bevölkerung erfassende Änderungen von Lebensverhältnissen rechtlich angemessen zu reagieren. Nach den Erfahrungen des Berufungsgerichts sei es vielfach üblich, daß Mieter von dem Vermieter nicht mehr - wie noch in der ersten Nachkriegszeit die Regel - verlangten, daß dieser die Küche mit Herd und Spüle sowie dergleichen ausstatte. Die Mieter gestalteten sich vielmehr die Kücheneinrichtung nach ihren eigenen Wünschen, insbesondere in der Form einer bereits fertig gekauften oder individuell gefertigten Einbauküche und schafften so die entsprechenden Kochgelegenheiten. Die Einbauküche werde bei der Beendigung des Mietverhältnisses entweder entfernt oder vom Nachmieter gegen Bezahlung übernommen.

Hinzu komme in vielen Fällen, daß Mieter, die entweder alleinstehend oder als Ehepaare beide berufstätig seien, auf die Zubereitung insbesondere von warmen Mahlzeiten in der gemieteten Wohnung zum Teil oder völlig verzichteten, ohne daß dadurch die echte Dauerbenutzung, wie sie der Gesetzgeber im Auge habe, eingeschränkt sei. In derart besonderen Fällen sei trotz des Fehlens der Zubereitung unter Umständen aller Mahlzeiten in der Wohnung ein ernsthaftes Wohninteresse nicht zu bestreiten. Ob dies auch gelte, wenn Kinder eine regelmäßige Bereitung von warmen Mahlzeiten erforderlich machten, könne im Falle des Klägers offenbleiben, da das Kind der früheren Eheleute R., für das der Mieter der Wohnung im Untergeschoß, der frühere Ehemann, offensichtlich nicht das Sorgerecht ausgeübt habe, in der Wohnung der Ehefrau und Mutter entsprechend betreut worden sei.

Bei dem Mieter der Wohnung im Untergeschoß, dem später geschiedenen Ehemann R., könne bei einer Gesamtbetrachtung der Lebens- und Haushaltsführung, wie sie sich dem Berufungsgericht aufgrund des gesamten Verfahrens darstelle, ein Wohninteresse und die Führung eines selbständigen Haushalts in der Wohnung im Untergeschoß nicht verneint werden. Dieser Mieter habe die ihm zunächst vom Kläger und Hauseigentümer angebotenen und dann von ihm selbst mitgebrachten Kücheneinrichtungsgegenstände wie Herd und Spüle entweder nur vorübergehend oder überhaupt nicht angeschlossen, weil er diese Einrichtung bei seiner Art der Lebensführung nicht benötigt habe.

Unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Rechtslage sei es einem Vermieter schon aus Gründen der Wahrung der Persönlichkeitsrechte des Mieters nicht möglich, auf dessen selbstgewählte Lebensführung etwa in der Weise einzuwirken, daß er seine Mahlzeiten in der von ihm gemieteten "sonstigen" oder "anderen Wohnung" im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zubereiten müsse. Dementsprechend sei es dem Staat oder hier einer Gemeinde wegen der Wahrung des Grundrechts aus Art. 2 GG auch unmöglich, auf die persönliche Gestaltung der Lebensführung des Mieters in der Weise Einfluß zu nehmen, daß dieser gezwungen werde, einen Herd und dergleichen anzuschließen, obwohl er ihn nicht benötige.

Es habe kein den Absichten des Gesetzes zuwiderlaufender Gebrauch der Wohnung im Untergeschoß etwa in der Weise vorgelegen, daß die frühere Ehefrau des Mieters R., die später von diesem geschieden worden sei und mit dem gemeinsamen Kind in der Wohnung im Erdgeschoß einen selbständigen Haushalt geführt habe, etwa die Wohnung ihres damaligen Ehemannes im Untergeschoß zur Erweiterung ihres - oder des gemeinsamen - Wohnbereiches und der Wohnraumfläche (mit-)genutzt habe. Hierfür habe die Beklagte nichts vorgetragen, und hierfür hätten sich auch keine Anhaltspunkte ergeben. Irgendwelche begründeten Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Zeugen R. vor dem Verwaltungsgericht lägen nicht vor.

Da im Falle des Klägers einerseits der Zweck des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, die Förderung des Wohnungsbaus (§ 1 Abs. 1) sowie der Wohnungsversorgung (§ 1 Abs. 2 Satz 2), erreicht sei, andererseits wegen der getrennten Haushaltsführung in den beiden Wohnungen auch keine Überschreitung der Wohnflächen gemäß §§ 83 Abs. 5, 82 Abs. 1, 39 Abs. 1 II. WoBauG eingetreten sei, könne der Widerruf der Anerkennung ab 1. November 1976 nicht aufrechterhalten werden.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügt und die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts begehrt.

Der Kläger tritt der Revision entgegen.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Entscheidung bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG sieht den "Widerruf" der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt alternativ dann vor, wenn die Wohnung "nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82" entweder - erstens - "über die zulässige Wohnfläche" oder - zweitens - "die zulässige Benutzung" entspricht.

Die Beklagte hat den angefochtenen Widerruf auf eine angebliche Überschreitung der Wohnflächengrenze von 108 qm für "andere Wohnungen" (§ 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 lit. d II. WoBauG) infolge einer Wohnnutzung des gesamten Hauses durch einen Haushalt (der Eheleute R.) gestützt. Das Berufungsgericht hat demgegenüber im angefochtenen Urteil festgestellt, die Ehefrau R. habe mit dem gemeinsamen Kind der später geschiedenen Eheleute in der Erdgeschoßwohnung "einen selbständigen Haushalt" geführt und nicht "die Wohnung ihres damaligen Ehemannes im Untergeschoß zur Erweiterung ihres - oder des gemeinsamen - Wohnbereiches und der Wohnraumfläche (mit-)genutzt"; "wegen der getrennten Haushaltsführung in den beiden Wohnungen" sei "keine Überschreitung der Wohnflächen gemäß §§ 83 Abs. 5, 82 Abs. 1, 39 Abs. 1 II. WoBauG eingetreten". An die vom Berufungsgericht getroffene tatsächliche Feststellung, die Ehefrau R. habe ohne ihren Ehemann in der ihr vermieteten Erdgeschoßwohnung einen selbständigen Haushalt geführt und die ihrem Ehemann gesondert vermieteten Räume im Untergeschoß nicht mitbenutzt, ist der erkennende Senat in Ermangelung hiergegen gerichteter beachtlicher Revisionsrügen gebunden (§ 137 Abs. 2 VwGO). Damit entfällt die von der Beklagten im angefochtenen Widerrufsbescheid angenommene Überschreitung der Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen". Zwei baulich voneinander getrennte andere Wohnungen sind im steuerbegünstigten Wohnungsbau nur dann als eine einzige Wohnung anzusehen, wenn darin ein gemeinsamer Haushalt geführt wird; dies setzt den Willen voraus, auf die Dauer einen gemeinsamen Haushalt zu führen, und Tatsachen, die ergeben, daß dieser Wille auch dauernd betätigt wird (so das Urteil vom 22. August 1979 - BVerwG 8 C 6.79 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 29 S. 75 <77 ff.>; vgl. ferner Urteil vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 <15> m.weit.Hinw.). Da hier nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils "keine Anhaltspunkte" für eine gemeinsame Haushaltsführung der beiden Eheleute vorliegen, können die Räume im Erdgeschoß mit den von ihnen baulich getrennten Räumen im Untergeschoß nicht als eine (gemeinsame) Wohnung (der beiden Eheleute R.) angesehen werden. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob die dem Ehemann vermieteten Räume im Untergeschoß für sich betrachtet die Merkmale einer selbständigen Wohnung aufwiesen, wie das Berufungsgericht angenommen hat. Auch wenn dies nicht der Fall war, können diese Räume nicht der Wohnung der Ehefrau R. zugerechnet werden, sofern diese - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - in den ihr vermieteten Räumen einen selbständigen (von ihrem Ehemann unabhängigen) Haushalt führte.

Insoweit liegt es bei den hier in Rede stehenden "anderen Wohnungen" grundsätzlich anders als bei einem Familienheim. Um ein solches mit zwei Wohnungen - statt mit nur einer Wohnung - zu schaffen, muß der Eigentümer vor der Bezugsfertigkeit seiner (Eigentümer-)Wohnung die Aufnahme einer zweiten - zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts geeigneten und bestimmten - Wohnung vorsehen (vgl. Urteile vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - a.a.O. S. 11 m.weit.Nachw. und vom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 <17>). Fehlt es daran, wird das Familienheim mit nur einer Wohnung bezugsfertig; eine daraus folgende Überschreitung der Wohnflächengrenze läßt sich nicht mehr rückgängig machen (Urteil vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 11). Entsprechendes gilt, wenn der Bauherr eines Familienheims die noch im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit seiner Wohnung bestehende Absicht, entsprechend den genehmigten Bauplänen eine zweite Wohnung in dem Gebäude zu errichten, nachträglich erkennbar aufgibt; auch in diesem Falle ist das Familienheim zugleich mit der Eigentümerwohnung bezugsfertig geworden (Urteil vom 24. August 1983, a.a.O. S. 18 f.). Daß innerhalb eines Familienheims in Ermangelung einer darin befindlichen zweiten Wohnung im Rechtssinne sämtliche Räume des Hauses der einen (Eigentümer-)Wohnung zugerechnet werden müssen, liegt daran, daß bei einem Familienheim nach dessen gesetzlicher Begriffsbestimmung das auf dem Grundstück befindliche Wohngebäude als solches Förderungsgegenstand ist, das nur entweder im ganzen als steuerbegünstigt anerkannt werden kann oder insgesamt nicht anerkennungsfähig ist (vgl. Urteile vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 12 und vom 24. August 1983, a.a.O. S. 18 sowie vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - Buchholz 454.4 § 67 II. WoBauG Nr. 1 S. 1 <4 f.> und vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - UA S. 7 jeweils m.weit. Nachw.). Ein Familienheim mit zwei Wohnungen entspricht mit Rücksicht auf die gesetzliche Verbindung seiner beiden Wohnungen zu einer Förderungseinheit insgesamt nicht mehr den Vorschriften des § 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 II. WoBauGüber die zulässige Wohnfläche, wenn die zweite Wohnung ihre notwendige Zweckbestimmung zum Bewohnen durch einen anderen als den Inhaber der Eigentümerwohnung und dessen Haushaltsangehörige verloren hat und das dadurch zu einem Familienheim mit nur einer Wohnung gewordene Wohngebäude die hierfür maßgebende Wohnflächengrenze nicht einhält. Die (rechtmäßig erteilte) Anerkennung eines Familienheims mit zwei Wohnungen als steuerbegünstigt muß aus diesem Grunde widerrufen werden, wenn die zweite Wohnung nach ihrem Freiwerden nicht binnen angemessener Frist wieder einem Dritten zur Führung eines selbständigen Haushalts überlassen wird und die Gesamtwohnfläche die für ein Familienheim mit nur einer Wohnung zulässige Grenze überschreitet (vgl. Urteil vom 4. Juli 1984 - BVerwG 8 C 54.82 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 18 S. 11 <14 f.> m.weit.Nachw.).

Bei "anderen Wohnungen" gibt es eine vergleichbare Abhängigkeit der Anerkennungs- und Widerrufsvoraussetzungen nicht. Steuerbegünstigte "andere Wohnungen" können sich vielmehr zusammen mit nicht anerkennungsfähigen freifinanzierten Wohnungen oder gewerblich genutzten Räumen in einem Gebäude befinden, da eine andere Wohnung im Gegensatz zum Familienheim nicht das gesamte Grundstück umfaßt (vgl. Urteil vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - UA S. 9 f.). In Ermangelung einer Förderungseinheit sind grundsätzlich für jede "andere Wohnung" gesondert die Voraussetzungen eines Widerrufs der Anerkennung als steuerbegünstigt festzustellen, ebenso wie die Anerkennungsfähigkeit jeder dieser Wohnungen gesondert zu prüfen ist. Eine zum Widerruf der Anerkennung führende Überschreitung der Wohnflächengrenze kann bei anderen Wohnungen, die für sich genommen die Wohnflächengrenze einhalten, ausnahmslos nur dann eintreten, wenn sie vom Verfügungsberechtigten oder mit dessen Willen zu einer Nutzungseinheit zusammengefaßt werden (vgl. Urteil vom 22. August 1979 - BVerwG 8 C 6.79 - a.a.O. S. 80).

Die Feststellung, daß es im vorliegenden Fall an einer Nutzungseinheit fehlt, hat der Verwaltungsgerichtshof jedoch nur für die Zeit ab 1. November 1976 getroffen. Das ist insoweit materiell-rechtlich fehlerhaft, als der angefochtene Widerruf sich auch dann als rechtmäßig erwiese, wenn die beiden Wohnungen schon zuvor zu einer Nutzungseinheit zusammengefaßt worden sein sollten und der Kläger dies als Verfügungsberechtigter zu vertreten hatte. Einen derartigen Sachverhalt hat das Verwaltungsgericht angenommen. Das Berufungsgericht hat von seinem unrichtigen Ansatz, zu prüfen sei nur noch, ob der Widerruf der Anerkennung mit Wirkung ab 1. November 1976 rechtmäßig gewesen sei oder nicht, diese Möglichkeit außer acht gelassen. Es hat dabei verkannt, daß die Klage auch dann abzuweisen ist, wenn der Widerruf zwar rechtswidrig ist, dies den Kläger aber nicht in seinen Rechten verletzt, weil der Widerruf schon für einen früheren Zeitpunkt hätte ausgesprochen werden müssen. In dieser Hinsicht bedarf es gegebenenfalls weiterer Sachaufklärung, wenn und soweit der angefochtene Widerruf sich nicht auf die zweite Alternative des § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG - einen Verstoß gegen die Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung - stützen läßt.

Ob die Wohnungen des Klägers nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entsprechen, hängt zunächst davon ab, welche Benutzungsvorschriften dem § 82 II. WoBauG zu entnehmen sind. Ausdrücklich regelt nur § 82 Abs. 6 II. WoBauG die zulässige Benutzung von steuerbegünstigten Wohnungen. Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sind danach nur dann als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. Wird mehr als die Hälfte der Wohnfläche einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung gewerblich oder beruflich genutzt, kommt ein Widerruf der Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG in Betracht, weil die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entspricht (vgl. Urteil vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 S. 6 <9>).

Vorschriften über die zulässige Benutzung einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung lassen sich jedoch darüber hinaus aus § 82 II. WoBauG insoweit mittelbar herleiten, als der dort verwendete Rechtsbegriff "Wohnung" hierfür etwas hergibt (vgl. Urteil vom 26. September 1983, a.a.O. S. 9).

"Wohnung" im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nur eine Summe von Räumen, die zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts objektiv geeignet und vom Verfügungsberechtigten bestimmt sind (vgl. Urteil vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 9 f. m.weit.Nachw.). Das hat der Senat aus dem mit der Förderung des Wohnungsbaues - namentlich der Steuerbegünstigung - verfolgten Förderungsziel hergeleitet, den Wohnbedarf von Wohnungsuchenden zu decken. Die mit Rücksicht auf diesen unverändert gebliebenen Förderungszweck nach wie vor in erster Linie zu fordernde Eignung einer Wohnung, die dauernde Führung eines selbständigen Haushalts zu ermöglichen, richtet sich ausschließlich nach objektiven Merkmalen; auf die speziellen Wohninteressen eines einzelnen Mieters oder eines bestimmten Personenkreises kann es insoweit nicht ankommen. Das gilt insbesondere für "andere Wohnungen", die gerade an wechselnde Mieter vermietbar sein und die Wohnraumversorgung vornehmlich für diejenigen Wohnungsuchenden sicherstellen sollen, die zur Schaffung von Wohnraum selbst nicht in der Lage sind (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG und Urteil vom 19. Oktober 1977 - BVerwG VIII C 90.76 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 21 S. 36 <40 f.>).

Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne geforderte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auch im steuerbegünstigten Wohnungsbau ausnahmslos als Mindestausstattung (entsprechend dem für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG) einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd (vgl. zuletzt Urteil vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 10 m.weit.Nachw.). Die objektiven Merkmale einer Wohnung sind danach nicht gegeben, wenn zwar ein Raum als Küche vorgesehen und auch so beschaffen ist, daß er jederzeit entsprechend hergerichtet werden kann, die für eine Küche erforderlichen Einrichtungen aber noch nicht angeschafft oder angeschlossen worden sind; denn solange die bezeichneten Kücheneinrichtungsgegenstände - namentlich eine funktionsfähige Spüle (Wasserzapfhahn und Spülbecken mit Ablauf) - fehlen, kann in der Raumeinheit ein selbständiger Haushalt nicht auf Dauer geführt werden (so zuletzt das Urteil vom 11. Februar 1983 a.a.O. S. 10 mit Hinweis auf das Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 20.64 - BVerwGE 24, 106 <107>[BVerwG 12.05.1966 - VIII C 20/64] und den Beschluß vom 23. Dezember 1981 - BVerwG 4 B 196.81 - Buchholz 406.11 § 1 BBauG Nr. 25 S. 10 <13>; vgl. auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift" über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Grundsteuervergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz<II. WoBauGVwV> in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. August 1983, Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 168 a vom 8. September 1983, Abschnitt 6 Abs. 2; Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG § 40 Anm. 2 lit. b <S. 7/Stand: Oktober 1977>; Troll, Grundsteuergesetz, Kommentar, 4. Aufl. 1979, § 82 II. WoBauG RdNr. 6).

Auch der Bundesfinanzhof hat in ständiger Rechtsprechung unter einer Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen verstanden, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, daß die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist, und hat mit Rücksicht auf diesen Wohnungsbegriff früher stets gefordert, daß die Küche entsprechend eingerichtet ist (vgl. Urteile vom 15. März 1974 - III R 11/73 - BStBl. II 1974, 403 <404> m.weit.Nachw. und vom 24. November 1978 - III R 81/76 - BStBl. II 1979, 255 <256 f.>).

An dieser Rechtsprechung zur bewertungsrechlichen Bestimmung des Wohnungsbegriffes in Fällen zweifelhafter baulicher Gestaltung hat der Bundesfinanzhof zwar nicht festgehalten. In seinem zum Bewertungsgesetz 1974 ergangenen Urteil vom 25. Juli 1980 - III R 46/78 - (BStBl. II 1981, 152 <153>) hat er vielmehr entschieden, eine Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit gegenüber anderen Wohnungen abgeschlossen sei und insbesondere einen selbständigen Zugang habe, sei auch dann als Wohnung anzusehen, wenn im Küchenraum lediglich die erforderlichen Anschlüsse vorhanden seien vgl. ferner das Urteil vom 5. Oktober 1984 - III R 192/83 - (BStBl. II 1985, 151 <152 f.>). Das hat jedoch spezifisch bewertungsrechtliche Gründe. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 25. Mai 1979 - III R 41/78 - (BFHE 128, 259 <262 f.>) auf die "unterschiedliche Zielsetzung" der Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und des Bewertungsgesetzes hingewiesen: Während nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz nur solche Wohnungen steuerlich begünstigt werden sollen, die sowohl nach objektiven Merkmalen zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet als auch dazu bestimmt sind, dem dauernden Aufenthalt einer Familie zu dienen, setzt der Wohnungsbegriff des Bewertungsrechts gerade nicht die tatsächliche Eignung der Räume zur Dauernutzung voraus.

Der Senat sieht keinen tragfähigen Grund, für den Bereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die sich aus der notwendigen objektiven Eignung einer Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts ergebenden Anforderungen an die Mindestausstattung der Räume aufzugeben oder zu ändern. Die im angefochtenen Urteil vertretene Auffassung, eine funktionsfähige Küche sei in Anbetracht verbreiteter Lebensgepflogenheiten vom Wohnungsbegriff nicht mehr gefordert, wird dem Subventionszweck nicht gerecht. Dieser gestattet es nicht, den Wohnungsbegriff derart zu relativieren, daß es für seine Erfüllung auf die konkrete Bedarfssituation einzelner Mieter oder gar darauf ankommt, wie der jeweilige Mieter seinen Bedarf selbst einschätzt. Die Wohninteressen, die sich in einer bestimmten Lebenslage mehr oder weniger häufig ergeben mögen, sind vielmehr unerheblich für die Beantwortung der Frage, was unter Wohnung im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zu verstehen ist. Für ein Wohnen, das nicht die Möglichkeit einschließt, sich selbst eine (warme) Mahlzeit bereiten zu können, ist die Wohnungsbauförderung - namentlich die Steuerbegünstigung von "anderen Wohnungen" - nicht vorgesehen. Förderungsziel ist unverändert die Deckung des Wohnbedarfs von Wohnungsuchenden allgemein. Die vom Berufungsgericht angenommene Änderung der Wohngewohnheiten bestimmter Personengruppen wird - wenn sie denn gegeben sein sollte - vom Zweiten Wohnungsbaugesetz nicht "honoriert". Ob der Gesetzgeber die in Rede stehende (etwaige) Änderung von Lebensgewohnheiten zum Anlaß einer Gesetzesänderung nimmt, liegt in seinem Ermessen. Zu einer entsprechenden "Korrektur" des Gesetzes sind die Gerichte nicht legitimiert. Schon in Ermangelung der erforderlichen objektiven Eignung als Wohnung entsprechen die Räume deswegen nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung, wenn der Verfügungsberechtigte sie einem Mieter zur Dauernutzung ohne funktionsfähige Küche überläßt.

Zu den Merkmalen des Begriffs der "Wohnung" im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gehört überdies das Bestimmtsein zum dauernden Bewohnen (vgl. u.a. Urteile vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 11 m.weit.Nachw. und vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 38 S. 21 <24>). Eine derartige Zweckbestimmung muß der Verfügungsberechtigte insbesondere auch bei "anderen Wohnungen" treffen (vgl. Urteil vom 23. März 1984, a.a.O.). Wird eine solche "Widmung" nachträglich durch eine vom Verfügungsberechtigten zu vertretende bestimmungswidrige Dauernutzung der als steuerbegünstigte Wohnung anerkannten Räume aufgehoben, so verlieren diese ihre Eigenschaft als Wohnung; die Räume entsprechen auch aus diesem Grunde "nicht mehr" den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung (vgl. § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Kann der Verfügungsberechtigte die erforderliche Zweckbestimmung der als steuerbegünstigte "andere Wohnung" anerkannten Räume zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts schon bei der erstmaligen Überlassung zur Dauernutzung gar nicht wirksam treffen, weil es an der hierfür erforderlichen funktionsfähigen Kücheneinrichtung fehlt, so entspricht die "Wohnung" schon im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht den Vorschriften über die zulässige Benutzung.

Freilich können Räume eines Wohngebäudes, die für sich genommen die vorbezeichneten Merkmale des Wohnungsbegriffs nicht erfüllen, nicht als selbständige Wohnung, sondern entweder nur als Teile einer anderen Wohnung oder als einzelne (nicht als steuerbegünstigt anerkennungsfähige) Räume bezugsfertig werden (vgl. auch Urteil vom 11. Februar 1983, a.a.O. S. 10). Dieser Umstand hindert jedoch den Widerruf ihrer zuvor ausgesprochenen Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung nicht. Der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG geregelte Widerruf ist die "Umkehr" der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt (vgl. Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <2>). Als steuerbegünstigt anerkannt werden können nach den §§ 82, 83 II. WoBauG nur "Wohnungen" sowie außerdem nach § 99 Abs. 2 i.V.m. §§ 82, 83 II. WoBauG einzelne Wohnräume, die - wie zu ergänzen ist - selbst eine Wohnung bilden; bloße Teile einer Wohnung oder einzelne Wohnräume ohne Wohnungsqualität sind nicht anerkennungsfähig (vgl. Urteil vom 26. September 1983, a.a.O. S. 7 m.weit.Nachw.). Nimmt der Verfügungsberechtigte eine Summe von Räumen, die in Ermangelung des für eine Wohnung notwendigen funktionsfähigen Küchenraumes (noch) keine Wohnung sein können, auf Dauer in Benutzung (oder überläßt er die Räume einem Dritten zur Dauernutzung ohne funktionsfähige Küche), so wird der Eintritt der Bezugsfertigkeit nicht etwa hinausgeschoben (mit der Folge, daß ein Widerruf der Anerkennung ausgeschlossen ist). Die Räume werden vielmehr in diesem Falle nicht als Wohnung, sondern als sonstige Räume bezugsfertig, die nicht als steuerbegünstigt anerkannt werden können, da sie die (Mindest-)Anforderungen nicht erfüllen, die an eine Wohnung zu stellen sind. War die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung bereits ausgesprochen, so ist sie in diesen Fällen zu widerrufen, weil die Räume nicht den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entsprechen (§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Von einem Widerruf der Anerkennung der Steuerbegünstigung von Räumen, die nach ihrem Bau- oder Ausstattungszustand keine Wohnung im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sein können, gleichwohl aber in einer vom Verfügungsberechtigten zu vertretenden Weise bereits dauernd genutzt werden, darf auch nicht etwa mit Rücksicht darauf abgesehen werden, daß der Verfügungsberechtigte nachträglich die noch fehlende Installation etc. nachholen kann. Eine vom Verfügungsberechtigten zu vertretende unzulässige Dauernutzung muß vielmehr - ebenso wie die Vermietung einer steuerbegünstigten Wohnung zu gewerblichen Zwecken (Urteil vom 23. März 1984 a.a.O. S. 24) - nach dem Sinn und Zweck des § 83 Abs. 5 II. WoBauG, nicht förderungsfähige Nutzungen von der Subventionierung auszuschließen, zum Widerruf der Anerkennung führen.

Allerdings ist es nicht zu beanstanden, wenn der Verfügungsberechtigte vom Einbau einer Spüle absieht, weil der Mieter eine eigene Kücheneinrichtung - namentlich eine Einbauküche - mit zugehöriger Spüle installieren will, sofern dies auch geschieht. Ebenso ist es unschädlich, wenn der Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung eine in deren Küche installierte Spüle für die Dauer des Mietverhältnisses durch eine eigene ersetzt, da hierdurch die erforderliche Eignung der Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts nicht beeinträchtigt wird. Der Verfügungsberechtigte bleibt aber in jedem Fall dafür verantwortlich, daß die Küche in einen funktionsfähigen Zustand versetzt und in diesem Zustand auch erhalten wird. Insbesondere muß der Verfügungsberechtigte dafür sorgen, daß nach Auszug eines Mieters mit eigener Kücheneinrichtung die zum Küchenraum gehörige Spüle wieder ordnungsgemäß angeschlossen wird, sofern der Nachmieter nicht ebenfalls eine eigene Kücheneinrichtung verwenden will. Duldet der Verfügungsberechtigte, daß der Mieter die Wohnung ohne funktionsfähige Küche auf Dauer benutzt oder die Küche durch ersatzlose Entfernung einer darin vorhandenen Spüle funktionsunfähig macht und dadurch die objektive Eignung der Wohnung zum dauernden Bewohnen beseitigt, so ist die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung zu widerrufen, weil die Wohnung nicht mehr (in dem notwendigen Umfange) Wohnzwecken dient und deswegen nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entspricht. Dem Ziel der öffentlichen Wohnungsbauförderung, den Wohnungsmangel zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG), dient die Überlassung einer (anderen) Mietwohnung zu Wohnzwecken nämlich nur dann, wenn der Mieter die ihm vermietete Wohnung tatsächlich zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts nutzt. Nur für eine solche Wohnnutzung wird dem Bauherrn (Eigentümer) einer "anderen" (Miet-)Wohnung die im Zweiten Wohnungsbaugesetz vorgesehene Steuervergünstigung gewährt. Zwar ist es richtig, daß weder der Vermieter noch die Behörde den Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung zuverlässig daraufhin kontrollieren können, ob er sich regelmäßig Mahlzeiten in der Wohnung zubereitet. Dieser Einwand kann jedoch nicht rechtfertigen, auch einen (Bau-)Zustand der vermieteten Räume für unschädlich zu halten, der deren allein zulässige Nutzung als Wohnung im Rechtssinne ersichtlich ausschließt.

Die sich aus alledem ergebenden Anforderungen an den Verfügungsberechtigten dürfen allerdings nicht überspannt werden. Nur vorübergehende die bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung verhindernde Umstände, auf die der Verfügungsberechtigte keinen Einfluß hat oder mit deren Eintritt er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht zu rechnen brauchte, zwingen - wie der Senat in dem Urteil vom 23. März 1984, a.a.O. ausgeführt hat - nicht stets und ausnahmslos zum Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung. Denn bei einer vom Verfügungsberechtigten ungewollten und alsbald beendeten lediglich vorübergehenden bestimmungswidrigen Nutzung der Wohnung, die deren Zweckbestimmung nicht aufhebt, dient die Weitergewährung der Subvention dem Förderungszweck, die geförderte Wohnung dem Wohnungsmarkt zu erhalten (vgl. Urteil vom 23. März 1984, a.a.O. S. 26 f.).

Entsprechendes gilt auch in Fällen der hier in Rede stehenden Art. Dabei wird zugunsten des Verfügungsberechtigten zu berücksichtigen sein, daß er bei einer ernsthaften Vermietung einer anderen Wohnung zu Wohnzwecken an einen "privaten" Mieter in der Regel kaum zu besorgen haben wird, daß der Mieter die Küche in einen funktionsunfähigen Zustand versetzt oder entgegen seiner Absichtserklärung, eine eigene Kücheneinrichtung installieren zu wollen, in einem solchen Zustand beläßt. Eine "Überwachung" des Mieters in dieser Hinsicht wird deswegen regelmäßig vom Verfügungsberechtigten nicht zu verlangen sein, sofern hierzu kein besonderer Anlaß gegeben ist.

Ob der Kläger sich nach Maßgabe der vorstehenden Erwägungen - insbesondere der im Urteil vom 23. März 1984 (a.a.O. S. 26 f.) bezeichneten Voraussetzungen - zu entlasten vermag, hat das Berufungsgericht - von seiner Rechtsauffassung her verständlich - nicht aufgeklärt. Eine Zurückverweisung ist deswegen nicht zu vermeiden.