I.

Die Eltern des Klägers waren Eigentümer eines Grundstücks in ... Auf diesem Grundstück, einem landwirtschaftlichen Anwesen, stand neben einigen Wirtschaftsgebäuden ein Wohnhaus, das im April 1974 abbrannte.

Im Juni 1974 beantragte der Vater des Klägers, ihm die Genehmigung zur Errichtung eines neuen Wohnhauses unter Verwertung eines Teiles der nach dem Brand erhalten gebliebenen Mauern zu erteilen. Die Baugenehmigung erteilte der Oberkreisdirektor des Kreises ... durch Bescheid vom 4. Juli 1974. Das aufgrund dieses Bauscheines errichtete Wohnhaus ist kleiner als das frühere Haus. Es enthält einen rechtwinklig zur Firstrichtung des Gebäudes angeordneten nach Westen gerichteten Anbau, in dem Wirtschaftsräume untergebracht wurden. Das Gebäude wurde im Oktober 1974 bezugsfertig; in diesem Monat bezogen es die Eltern des Klägers.

Durch Vertrag vom 29. November 1974 übertrugen die Eltern des Klägers das zu ihrem Anwesen gehörende Grundeigentum - von einer hier nicht interessierenden Ausnahme abgesehen - auf den Kläger. Sie behielten sich den Nießbrauch und das Verwaltungsrecht vor, sollten aber jederzeit berechtigt sein, hierauf zu verzichten. In diesem Falle sollte der Kläger verpflichtet sein, seinen Eltern das ihnen nach der Höfeordnung zustehende Altenteilsrecht zu gewähren, ihnen insbesondere die von ihnen bis dahin genutzte Wohnung zu überlassen.

Am 24. Februar 1975 wurde der Kläger als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Im September 1974 hatte er beantragt, ihm die Baugenehmigung für die Erweiterung des Wohngebäudes zu erteilen. Am 20. Januar 1975 gab er eine Baulasterklärung ab. Danach wird der Wohnhausneubau ständig dem landwirtschaftlichen Betriebe dienen (nur vom Kläger und seinen Familienangehörigen oder vom Bewirtschafter des Hofes bewohnt werden) und werden die als Wohnung dienenden Räume im alten Hause dem Hof als Altenteilerwohnung zur Verfügung stehen (nicht als Wohnung an Betriebsfremde vermietet oder gewerblich genutzt werden).

Durch Bauschein vom 24. Januar 1975 erteilte der Oberkreisdirektor die Baugenehmigung. Dieser entsprechend errichtete der Kläger im Anschluß an die Westwand des Anbaus neue Wohnräume. Nach dem Bauplan sollte der westliche Teil des Anbaus zu den neuen Wohnräumen geschlagen und anders gestaltet werden, als in dem Bauplan vorgesehen war, der dem Bauvorhaben des Vaters des Klägers zugrunde gelegen hatte. Die Räume, die der Kläger errichten ließ, wurden im Januar 1976 bezugsfertig.

Im November 1976 beantragte der Kläger, eine Altenteilerwohnung mit 91,06 qm Wohnfläche und eine "Erweiterung" mit 148,89 qm Wohnfläche als steuerbegünstigt anzuerkennen. Diesen Antrag lehnte der Beklagte durch Bescheid vom 29. Dezember 1976 ab.

Die vom Kläger nach erfolglosem Vorverfahren (Widerspruchsbescheid des Oberkreisdirektors vom 5. April 1978) erhobene Klage mit dem Antrag, den Beklagten zu verpflichten, die Wohnungen auf dem Grundstück in Espelkamp als steuerbegünstigt anzuerkennen, hat das Verwaltungsgericht abgewiesen.

Auf die Berufung des Klägers hat das Oberverwaltungsgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und nach dem Klageantrag erkannt. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Zwar überschritten die Wohnfläche der beiden Wohnungen zusammen die Grenze von 216 qm erheblich, so daß, wenn das Grundstück mit den beiden Gebäuden ein Familienheim mit zwei Wohnungen bilde, wie der Beklagte und das Verwaltungsgericht annähmen, eine Anerkennung ausscheide. Tatsächlich handele es sich bei dem Grundstück mit den beiden aufstehenden Gebäuden jedoch um ein Familienheim mit (nur) einer Wohnung und um eine "andere Wohnung" (hier eine Altenteilerwohnung).

Das vom Kläger bewohnte Gebäude sei als Familienheim zu qualifizieren. Bei dem weiteren Wohngebäude handele es sich um eine zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörende Altenteilerwohnung. Zwischen einer solchen Wohnung und der Hauptwohnung eines landwirtschaftlichen Anwesens bestehe eine andere Beziehung als zwischen der in einem Eigenheim vorhandenen zweiten Wohnung und der Eigentümerwohnung. Die Besonderheit dieser Beziehung ergebe sich aus dem Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Betriebes, dem die Hauptwohnung und die Altenteilerwohnung jede für sich zugeordnet seien. Diese Zuordnung finde üblicherweise darin ihren Ausdruck, daß die zusammen eine Hofstelle bildenden Wohngebäude einerseits und die Wirtschaftsgebäude andererseits sich auf einem Grundstück befänden. Das Grundstück könne deswegen nicht in der Weise, wie es dem gesetzlich ausgeformten Leitbild des Familienheims entspreche, als allein zur Eigentümerwohnung gehörend behandelt werden. Dies schließe es indessen nicht aus, den Wohnteil einer landwirtschaftlichen Siedlung nach den für Familienheime geltenden Vorschriften zu fördern (§ 67 Abs. 2 II. WoBauG). Die für derartige Fälle vorgesehene "sinngemäße" Anwendung der für Familienheime geltenden Vorschriften rechtfertige es, von diesen Vorschriften insoweit abzuweichen, als dies wegen der Eigenart ländlicher Siedlungen erforderlich sei.

Auf einer landwirtschaftlichen Hofstelle könnten hiernach, auch wenn die Hofstelle nur aus einem einzigen Grundstück im liegenschaftsrechtlichen Sinne bestehe, ein Familienheim und eine andere Wohnung jedenfalls dann nebeneinander vorhanden sein, wenn es sich bei der anderen Wohnung um eine Altenteilerwohnung handele. Die darin liegende Abweichung von den allgemein geltenden Vorschriften werde über das bisher Ausgeführte hinaus durch die Überlegung gestützt, daß der Eigentümer eines sonstigen, nicht landwirtschaftlich genutzten, also nicht mit einem landwirtschaftlichen Anwesen bebauten Grundstücks zumeist die Möglichkeit habe, sich den Vorschriften des Wohnungsbauförderungsrechtes durch Vornahme von Grundstücksteilungen anzupassen. Diese Möglichkeit habe der Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes regelmäßig dann nicht, wenn eine mit einem Familienheim und einer Altenteilerwohnung zu bebauende Hofstelle sich im Außenbereich befinde, weil er eine Baugenehmigung nur erhalten werde, wenn er nachweise, daß die Altenteilerwohnung nicht ohne das Hofgrundstück veräußert werden könne. Der erforderliche Nachweis möge sich durch Eintragung einer Baulast erbringen lassen. Bei der Teilung eines Grundstücks, die durch eine Baulasterklärung gewissermaßen wieder rückgängig gemacht werde, nämlich dergestalt, daß es zur Bildung frei verfügbaren Einzeleigentums nicht komme, handele es sich jedoch um eine überflüssige Förmelei; die Notwendigkeit dazu lasse sich den Vorschriften des Wohnungsbauförderungsrechts nicht entnehmen.

Die hiernach maßgeblichen Wohnflächengrenzen (108 qm für die Wohnung der Eltern, 156 qm für die Wohnung des Klägers) seien eingehalten. Die Wohnfläche der Wohnung der Eltern des Klägers nähmen die Parteien übereinstimmend mit 86,79 qm an. Dahinstehen könne, ob die Grundflächen des Flures zwischen Wirtschaftsküche und Treppe (4,90 qm) sowie die Fläche des westlich anschließenden, vor dem Kartoffelkeller verlaufenden Flures (etwa 5 qm) in die Wohnfläche der Wohnung der Eltern des Klägers einzurechnen seien; denn auch wenn man diese Flächen mitrechne, sei die Grenze von 108 qm noch bei weitem nicht erreicht.

Die Wohnfläche seiner eigenen Wohnung nehme der Kläger mit 127,29 qm an, während der Beklagte von 179,68 qm ausgehe. Der Unterschied (52,39 qm) sei darin begründet, daß der Kläger die Flächen folgender Räume nicht berücksichtige, deren Anrechnung der Beklagte für erforderlich halte:

Zu den beiden letztgenannten Räumen habe der Kläger in der mündlichen Verhandlung am 21. April 1981 ausgeführt:

"Die beiden Bodenräume im Dachraum meines Hauses, die im Schriftsatz des Beklagten vom 22. Juli 1980 auf Blatt 7 und 8 angesprochen worden sind, dienen uns als Trockenraum. Die Räume sind auf dem Boden mit Estrich versehen. Der Fußboden ist also weder mit Holzfliesen, Kunststoffbelag, Teppichboden und einem ähnlichen Belag belegt. Die Wände und Decken sind zum Zwecke der Isolierung mit Rigipsplatten versehen, jedoch unverputzt. Verputzt ist lediglich die eine zur Galerie hingehende Wand. Durch die beiden Räume laufen Heizungsrohre. Heizkörper befinden sich darin nicht. Die Verkleidung des in der westlichen Dachfläche befindlichen Fensters besteht nur aus Glaswolle. Eine Holzvertäfelung ist nicht angebracht. Beleuchtet sind die beiden Räume lediglich mit Glühbirnen, die eine einfache an den Kabeln hängende Fassung eingeschraubt sind."

Dem sei der Beklagte nicht entgegengetreten. Da die beiden Räume somit nach ihrer Ausstattung und tatsächlichen Nutzung nicht Wohnräume, sondern Trockenräume seien, gehöre ihre Grundfläche gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV nicht zur Wohnfläche. Ob die Grundfläche der drei anderen Räume (Windfang, WC, Büro) mitgerechnet werden müsse, könne dahinstehen. Wenn man die Grundflächen dieser Räume (21,60 qm) mitrechne, betrage die Wohnfläche der eigenen Wohnung des Klägers (127,29 + 21,60 =) 148,89 qm, bleibe damit also um mehr 5 qm unter der Wohnflächengrenze von 156 qm.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die vom Oberverwaltungsgericht wegen grundsätzliche Bedeutung zugelassene Revision eingelegt, mit der er die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend: Sofern das Revisionsgericht der Auffassung des Berufungsgerichts nicht folge, sei die Grundsteuervergünstigung für sein Gebäude als Familienheim mit zwei Wohnungen zu gewähren.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Beurteilung des Falles bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Ob die Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohnungen als steuerbegünstigt vorliegen, ist nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu beurteilen (ständige Rechtsprechung); vgl. u.a. Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <2> und nunmehr § 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085). Bezugsfertig wurden die beiden Wohnungen auf dem Grundstück des Klägers im Oktober 1974 und im Januar 1976. Anzuwenden ist deshalb das Zweite Wohnungsbaugesetz in der bis zum 31. März 1976 geltenden, zuletzt durch das Einführungsgesetz zum Einkommensteuerreformgesetz vom 21. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3656) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617, 1858). Hiervon geht das angefochtene Urteil zutreffend aus.

Ebenfalls im Ergebnis richtig hat das Oberverwaltungsgericht die allgemeinen Anerkennungsvoraussetzungen des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG bejaht. Gemäß § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG sind Wohnungen, die ohne Einsatz öffentlicher Mittel gebaut wurden, als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn sie neu geschaffen und nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind. Neugeschaffen ist nach § 2 Abs. 1 II. WoBauG Wohnraum, der durch Neubau, Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen worden ist. Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes ist nach der Definition des § 16 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG u.a. das Schaffen von Wohnraum durch Aufbau dieses Gebäudes. Als zerstört gilt ein Gebäude dann, wenn ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt hat, daß oberhalb des Kellergeschosses auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 16 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG). Der Vater des Klägers hat an die Stelle des im April 1974 abgebrannten Wohnhauses auf seinem Grundstück ein neues Wohnhaus unter Verwendung eines Teiles der nach dem Brand erhalten gebliebenen Mauern errichtet. Er hat damit bauförderungsrechtlich im Wege des Wiederaufbaus Wohnraum neu geschaffen. Der spätere Anbau ist dem Kläger als "Erweiterung des landwirtschaftlichen Wohngebäudes" seiner Eltern baurechtlich genehmigt worden. Nach der Definition des § 17 Abs. 2 II. WoBauG stellt dieser Anbau neuer Wohnräume an das vorhandene Gebäude Wohnungsbau durch Erweiterung eines bestehenden Gebäudes dar. Die Wohnungen sind nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden, öffentliche Mittel sind bei ihrem Bau nicht eingesetzt worden.

In Frage steht danach einzig und allein, ob die weitere Anerkennungsvoraussetzung des § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt ist, daß die Wohnungen die in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 vom Hundert überschreiten.

Die im steuerbegünstigten Wohnungsbau maßgebenden, um 20 vom Hundert erhöhten (§ 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) Wohnflächengrenzen beliefen sich für ein Familienheim mit zwei Wohnungen auf 216 qm, für ein Familienheim mit nur einer Wohnung auf 156 qm und für "andere Wohnungen" auf 108 qm. Das Berufungsgericht hat angenommen, auf demselben Hofgrundstück des Klägers befänden sich bei "natürlicher Betrachtungsweise"zwei Wohngebäude im wohnungsbauförderungsrechtlichen Sinne, die zwar "wohnungsbauförderungsrechtlich wie ein einheitliches Wohngebäude behandelt werden" könnten, von denen aber gleichwohl mit Rücksicht auf die Besonderheiten des landwirtschaftlichen Betriebes nur das vom Kläger bewohnte Gebäude als Familienheim zu qualifizieren sei, während die von seinen Eltern bewohnte Altenteilerwohnung eine "andere Wohnung" im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG darstelle. Mit dieser Annahme verletzt das angefochtene Urteil Bundesrecht, weil sich auf einem Grundstück im Sinne des Grundbuchrechts nicht außer einem Familienheim noch eine "andere Wohnung" befinden kann.

Das in § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG aufgeführte Familienheim ist nach der Begriffsbestimmung des § 7 Abs. 1 II. WoBauG u.a. ein Eigenheim, das nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Ein Eigenheim ist wiederum nach § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut umfaßt das Eigenheim das gesamte Grundstück. Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 II. WoBauG verlangt, daß das Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut ist. Unter Grundstück im Sinne des § 9 Abs. 1 II. WoBauG ist das liegenschaftsrechtliche Grundstück zu verstehen, also der gegen andere Teile abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (vgl. §§ 2, 3 GBO) oder zusammen mit anderen Grundstücken desselben Eigentümers auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt geführt wird (vgl. § 4 GBO). Ebenso wie das Baurecht knüpft nämlich das Wohnungsbauförderungsrecht an den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff des Liegenschaftsrechts an. Das folgt - wie der Senat im Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 50.74 - (Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 6 S. 1 <4>) ausgeführt hat - daraus, daß § 9 Abs. 1 II. WoBauG den Begriff des Grundstücks mit dem des Eigentums einer Person an dem Grundstück verbindet, sowie aus dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG aufgestellten Ziel der Wohnungsbauförderung, zugleich mit der Wohnraumbeschaffung weiten Kreisen des Volkes Einzeleigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne zu verschaffen.

Nach dem Urteil vom 3. Dezember 1975 (a.a.O. S. 6) kann allerdings § 9 Abs. 1 II. WoBauG entsprechend angewendet werden, wenn der Eigenheimeigentümer den Wohnraum, den er nach dem Inhalt der einschlägigen Vorschriften in einem einzigen Wohngebäude unterbringen darf, in zwei Gebäuden auf einem Grundstück unterbringt, weil seine Interessenlage sich in diesem Fall nur unwesentlich von der unterscheidet, die § 9 Abs. 1 II. WoBauG zugrunde liegt und ein solches Vorgehen auch noch in Einklang mit dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG niedergelegten Zweck steht. Die beiden Gebäude dürfen aber zusammen nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten (vgl. Urteil vom 3. Dezember 1975, a.a.O. S. 7) und insgesamt nicht mehr als 216 qm Wohnfläche aufweisen.

Die für beide Wohnungen eines Familienheims insgesamt festgelegte gemeinsame Wohnflächengrenze läßt sich nicht in der Weise umgehen, daß eine der beiden auf demselben Buchgrundstück errichteten Wohnungen als Familienheim mit nur einer Wohnung, die zweite Wohnung hingegen als "andere Wohnung" (§ 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG) gefördert wird (vgl. Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - BVerwGE 23, 80 <84>[BVerwG 16.12.1965 - VIII C 82/62]). "Andere Wohnungen" im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG sind nur die Wohnungen, die nicht ausdrücklich schon in § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a bis c II. WoBauG genannt sind. Die zweite Wohnung eines Familienheims kann keine "andere Wohnung" sein, weil das Zweite Wohnungsbaugesetz den in einem Familienheim mit zwei Wohnungen geschaffenen Wohnraum als Förderungseinheit behandelt (vgl. Urteile vom 24. Oktober 1979 - BVerwG 8 C 30.79 - BVerwGE 59, 31 <34 f.>[BVerwG 24.10.1979 - 8 C 30/79] = Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 30 S. 81 <83 f.> und vom 16. Januar 1980 - BVerwG 8 C 63.79 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 31 S. 87 <89>). § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b II. WoBauG trifft in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 2 Buchst. a, 7 und 9 II. WoBauG eine eindeutige Regelung für Familienheime mit zwei Wohnungen dahin, daß diese nur entweder im ganzen als steuerbegünstigt anzuerkennen oder insgesamt nicht anzuerkennen sind (vgl. Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - a.a.O.). Ist ein Wohngebäude ein Familienheim (§ 7 Abs. 1 II. WoBauG), so kann eine auf demselben Buchgrundstück errichtete zweite Wohnung auch dann nicht allein als steuerbegünstigte "andere Wohnung" anerkannt werden, wenn sie die in § 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG für andere Wohnungen aufgestellte Wohnflächengrenze von 108 qm einhält. Als zweite Wohnung eines Familienheims teilt diese Wohnung vielmehr notwendig dessen rechtliches Schicksal im Anerkennungsverfahren.

Im steuerbegünstigten Wohnungsbau für die Landwirtschaft gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts Abweichendes. Die Begriffe Eigenheim und Familienheim definiert das Zweite Wohnungsbaugesetz in Teil I, der Grundsätze, Geltungsbereich und Begriffsbestimmungen enthält. Diese allgemeinen, für alle in § 3 Abs. 2 II. WoBauG bezeichneten Förderungsarten maßgebenden Begriffsbestimmungen und ihre einzelnen Merkmale können grundsätzlich nicht für einzelne Förderungsmaßnahmen - hier die Förderung von Wohnungen für die Landwirtschaft - unterschiedlich ausgelegt werden (vgl. auch Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 50.74 - a.a.O. S. 5).

Freilich sind gemäß § 67 Abs. 2 II. WoBauG auf die in § 67 Abs. 1 II. WoBauG bezeichneten Wohnungen - darunter insbesondere "Wohnungen für Altenteiler" - "je nach der Art" dieser Wohnungen "die für Familienheime, Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Mietwohnungen geltenden Vorschriften sinngemäß anzuwenden". Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht gefolgert, die für derartige Fälle vorgesehene bloße "sinngemäße" Anwendung der für Familienheime geltenden Vorschriften rechtfertige es, von diesen Vorschriften auch im steuerbegünstigten Wohnungsbau insoweit abzuweichen, als dies wegen der Eigenart ländlicher Siedlungen erforderlich sei.

Die in Teil III des Zweiten Wohnungsbaugesetzes"Öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau", "Dritter Abschnitt: Sonstige Förderungsmaßnahmen" enthaltenen Vorschriften des § 67 II. WoBauG beziehen sich nach dem Wortlaut des Absatzes 1, nach ihrer systematischen Stellung und nach ihrer Entstehungsgeschichte ausschließlich auf die Bewilligung öffentlicher Baudarlehen, also auf den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau, nicht auf den in Teil IV (Erster Abschnitt) des Gesetzes geregelten steuerbegünstigten Wohnungsbau. Die Bestimmungen des § 67 Abs. 1 und Abs. 2 II. WoBauG sind im wesentlichen aus § 36 I. WoBauG übernommen worden. Sie privilegieren nicht die Lage eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks im Außenbereich, sondern beruhen auf der Erwägung, daß sich besondere landwirtschaftliche Wohnungsformen entwickelt haben, die den typischen Bedürfnissen ihrer ländlichen Bewohner Rechnung tragen. Auch diese Wohnungen sollen - unabhängig von ihrer Lage im Innen- oder Außenbereich - im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln gefördert werden können. § 67 II. WoBauG trifft hierzu in Absatz 1 Bestimmungen über eine vereinfachte Mittelbewilligung und sieht in Absatz 2 die sinngemäße Anwendung der Förderungsvorschriften für andere Wohnungsarten vor (vgl. Schade-Schubart, Wohnungsbaurecht, II. WoBauG § 67 Anm. 1; Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 67 Anm. 01; Fischer-Dieskau/Pergande, Das Erste Wohnungsbaugesetz, Kommentar, 2. Aufl., § 36 Vorbemerkung und Erläuterungen Anm. 1 bis 5).

Die Bestimmungen über die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen (§§ 82 ff. II. WoBauG) verweisen nicht auf die Sondervorschriften des § 67 Abs. 2 II. WoBauG, sondern lediglich auf die in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen (§ 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) sowie auf die "Vorschriften des § 39 Abs. 6 und 7"II. WoBauG, die nach § 82 Abs. 4 II. WoBauG 1965 (jetzt Absatz 5) "Anwendung finden". Für den steuerbegünstigten Wohnungsbau bedarf es auch der in § 67 II. WoBauG getroffenen Regelung nicht. Das zeigen folgende Erwägungen:

Gemäß § 2 Abs. 2 Buchst. f II. WoBauG erstreckt sich der (förderungsfähige) Wohnungsbau auf "Wohnteile ländlicher Siedlungen". Diese in der für alle Förderungsarten geltenden Typenliste des § 2 Abs. 2 II. WoBauG aufgeführten "Wohnteile ländlicher Siedlungen" sind im Zweiten Wohnungsbaugesetz nicht näher definiert. Aus § 67 Abs. 1 II. WoBauG, der außer den Wohnteilen ländlicher Siedlungen die weiteren Arten "von Wohnungen für die Landwirtschaft" aufzählt (Wohnungen für Altenteiler, Landarbeiterwohnungen und Wohnungen auf dem Lande für Personen, die in der Landwirtschaft oder für die Landwirtschaft tätig sind), ergibt sich jedoch, daß unter den Wohnteilen ländlicher Siedlungen nicht der übergeordnete Begriff für die genannten unterschiedlichen Wohnformen zu verstehen ist, sondern daß es sich bei dieser Untergruppe der in der Überschrift des § 67 II. WoBauG verwendeten Sammelbezeichnung "Wohnungen für die Landwirtschaft" offenbar nur um diejenigen landwirtschaftlichen Gebäude oder Gebäudeteile handelt, die - erstens - ausschließlich Wohnzwecken dienen und die - zweitens - vornehmlich zum Bewohnen durch den Bauern und (oder) Hofeigentümer und seine Familie bestimmt sind. Befinden sich in dem Gebäude außer einem derartigen Wohnteil auch noch Stallungen oder sonstige landwirtschaftliche Zubehörräume, so ist (sind) nur die Wohnung(en) - einschließlich der zu ihr gehörigen Wirtschafts- und Zubehörräume (vgl. § 42 Abs. 4 II. BV) - förderungsfähig. Dabei ist jedoch die auf den "Wohnteil" beschränkte Förderung - wie schon aus § 2 Abs. 2 Buchst. f II. WoBauG hervorgeht - unabhängig davon, ob der Wohnteil größer ist als ein etwa vorhandener Wirtschaftsteil. Darin liegt die allgemeine Bedeutung des § 2 Abs. 2 Buchst. f II. WoBauG für die gesamte Wohnungsbauförderung. Als Familienheime könnten Wohnteile ländlicher Siedlungen nämlich nur dann als steuerbegünstigt anerkannt oder mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, wenn der eigentliche Wohnteil größer als der dazugehörige landwirtschaftlich genutzte Gebäudeteil ist. Denn nach § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG verliert ein Familienheim seine Eigenschaft, wenn mehr als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken, dient. Infolge der in § 2 Abs. 2 Buchst. f II. WoBauG getroffenen "Sonderregelung" können hingegen neugeschaffene Wohnteile ländlicher Siedlungen auch dann, wenn mehr als die Hälfte der Geschoßfläche des Gebäudes landwirtschaftlichen Zwecken dient, als selbständige Förderungseinheiten ohne Rücksicht auf die Größe des landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteiles als steuerbegünstigte Wohnungen anerkannt werden, sofern sie die übrigen Voraussetzungen des § 82 II. WoBauG erfüllen, insbesondere die Wohnflächengrenzen des Absatzes 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG einhalten (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 67 Anm. 1 <S. 3>, Stand: September 1982). Daß unter dieser Voraussetzung auch die weiteren in § 67 Abs. 1 II. WoBauG aufgeführten Wohnungen für Altenteiler, Landarbeiterwohnungen und Wohnungen auf dem Lande für Personen, die in der Landwirtschaft oder für die Landwirtschaft tätig sind, grundsätzlich als steuerbegünstigt anerkennungsfähig sind, steht schon deshalb außer Frage, weil es für die Wohnungen, die nicht Familienheime sind, an einer dem § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG entsprechenden Regelung fehlt. Die für alle steuerbegünstigten Wohnungen geltende Vorschrift des § 82 Abs. 5 II. WoBauG 1965 (jetzt Absatz 6), wonach "Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, ... als steuerbegünstigt anzuerkennen <sind>, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient", stellt auf die überwiegende Nutzung allein der Wohnfläche ab; eine dem Umfang nach überwiegende landwirtschaftliche Nutzung anderer Gebäudeteile ist unschädlich. Die in § 67 II. WoBauG für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau getroffenen Bestimmungen sind deswegen für den steuerbegünstigten Wohnungsbau überflüssig.

§ 67 Abs. 1 II. WoBauG stellt dementsprechend lediglich für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau klar, daß außer den bereits in § 2 Abs. 2 Buchst. f II. WoBauG genannten Wohnteilen ländlicher Siedlungen auch die übrigen Wohnungen für die Landwirtschaft ebenfalls mit öffentlichen Wohnungsbauförderungsmittel gefördert werden dürfen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG, § 67 Anm. 1 <S. 3>), und trifft hierzu eine zusätzliche Regelung über die Mittelbewilligung, während Absatz 2 die sinngemäße Anwendung der im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau unterschiedlichen Förderungsvorschriften für Familienheime, Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen und Mietwohnungen vorsieht. Eine den Absatz 2 entsprechende Regelung ist für den steuerbegünstigten Wohnungsbau entbehrlich, weil sich die grundsätzliche Anerkennungsfähigkeit hinsichtlich der Wohnteile und der übrigen Wohnungen für die Landwirtschaft aus § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG ergibt und lediglich die jeweils zu der Wohnungsform "passende" Wohnflächengrenze durch Zuordnung der Wohnung zu einem der in § 39 Abs. 1 II. WoBauG genannten Wohnungstypen zu suchen ist.

Auch der Einsatz der öffentlichen Mittel für den Bau der in § 67 Abs. 1 II. WoBauG bezeichneten Wohnungen für die Landwirtschaft ist im übrigen nach Absatz 2 nur im Rahmen des Dritten Teils des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zulässig; insbesondere sind die Wohnflächengrenzen des § 39 Abs. 1 II. WoBauG zu beachten (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 67 Anm. 1 <S. 3>). Die in § 67 Abs. 2 II. WoBauG für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau angeordnete sinngemäße Anwendung der für Familienheime, Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Mietwohnungen geltenden Vorschriften "je nach der Art der in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen" bedeutet gerade keine Nichtanwendbarkeit der Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes über die auf einem Buchgrundstück zulässigen Wohnungstypen. Die in § 67 Abs. 1 II. WoBauG genannten Wohnteile ländlicher Siedlungen und übrigen Wohnungen für die Landwirtschaft sind vielmehr, soweit sie sich auf einem Buchgrundstück befinden, insgesamt einem nach den allgemeinen Förderungsvorschriften zulässigen Wohnungstyp auf einem Grundstück zuzuordnen.

Die beiden auf dem Hofgrundstück des Klägers befindlichen Wohnungen sind danach als "Wohnteil einer landwirtschaftlichen Siedlung" nur dann steuerbegünstigt, wenn sie die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit zwei Wohnungen nicht überschreiten. Das von den Eltern des Klägers errichtete Wohngebäude war im Sinne der Begriffsbestimmung des § 9 Abs. 1 II. WoBauG ursprünglich ein Eigenheim, weil das Grundstück im Eigentum natürlicher Personen stand und das darauf befindliche Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen enthielt, von denen eine zum Bewohnen durch die Eigentümer bestimmt war. Diese Zweckbestimmung haben schon die Eltern des Klägers dadurch vorgenommen, daß sie als damalige Eigentümer des Grundstücks unmittelbar nach dem Eintritt der Bezugsfertigkeit ihrer Wohnung im Oktober 1974 diese Wohnung bezogen und bis zur Übertragung des Eigentums auf den Kläger bewohnt haben (vgl. Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - a.a.O. S. 81). Da das Eigenheim nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt war, dem Eigentümer und seiner Familie als Heim zu dienen, war es zugleich ein Familienheim (§ 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Im Wege der Erweiterung des Gebäudes durch Anbau ist für den Kläger als den neuen Eigentümer eine selbständige Wohneinheit und damit ein Familienheim mit zwei Wohnungen geschaffen worden.

Ob die beiden Wohnungen die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit zwei Wohnungen von 216 qm einhalten oder nicht, bleibt im angefochtenen Urteil letztlich unbeantwortet. In diesem heißt es freilich eingangs (S. 6 oben): "Zwar überschreiten die Wohnflächen der beiden Wohnungen zusammen die Grenze von 216 qm erheblich". Die Wohnflächenberechnung auf den Seiten 11 und 12 des Urteils stützt diese Feststellung jedoch nicht. Sie läßt vielmehr ausdrücklich offen, ob zur Wohnfläche der Wohnung der Eltern des Klägers die Grundflächen des Flures zwischen Wirtschaftsküche und Treppe (4,90 qm) sowie des Flures vor dem Kartoffelkeller ("etwa 5 qm") einzurechnen seien und ob in die Berechnung der Wohnfläche der Wohnung des Klägers die Grundfläche von drei Räumen (Windfang, WC, Büro) mit insgesamt 21,60 qm einzubeziehen sei. Bei Nichtanrechnung dieser Grundflächen ergäbe sich auf der Grundlage des angefochtenen Urteils lediglich eine Gesamtwohnfläche von 214,08 qm, nämlich 86,79 qm für die Wohnung der Eltern und 127,29 qm für die Wohnung des Klägers. Das angefochtene Urteil trifft auch keine hinreichenden Feststellungen zur Beschaffenheit der Wohnung des Klägers, namentlich des im Obergeschoß befindlichen "Büroraums". Zwar spricht viel dafür, daß dessen Grundfläche von 10,18 qm bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen ist, weil der in den Bauplänen als Kinderzimmer ausgewiesene, tatsächlich zu Bürozwecken genutzte Raum anscheinend innerhalb der Wohnung des Klägers liegt und nach seiner indifferenten baulichen Anlage in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden kann. Räume innerhalb einer Wohnung, die - sei es auch ausschließlich - zu beruflichen Zwecken verwendet werden, sind nämlich grundsätzlich in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen und mit der anrechenbaren Grundfläche anzusetzen (vgl. Beschluß vom 24. Juli 1980 - BVerwG 8 B 18.80 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 8 S. 10 <11>). Zur Wohnfläche gehören nach § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV nur solche Räume nicht, die sich deutlich von den Wohnräumen unterscheiden und durch zusätzliche objektive Merkmale als Geschäftsräume ausgewiesen sind (vgl. Beschlüsse vom 14. Dezember 1978 - BVerwG 8 B 51.78 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 6 S. 9 und vom 24. Juli 1980 - BVerwG 8 B 18.80 - a.a.O.). Anhaltspunkte für die Abgrenzung im einzelnen ergeben sich aus den in § 42 Abs. 4 II. BV für Zubehörräume und Wirtschaftsräume angeführten Beispielsfällen (vgl. Beschluß vom 14. Dezember 1978 a.a.O.). Geschäftsräume sind danach nur solche Räume, die nach Ausstattung und Lage praktisch nur zu Geschäftszwecken genutzt werden können, insbesondere also in räumlicher, wirtschaftlicher und funktioneller Beziehung so von den Wohnräumen getrennt sind, daß sie nicht mit diesen zusammen als Einheit angesehen werden können (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. BV § 42 Anm. 11 <S. 39>). Die im angefochtenen Urteil enthaltenen tatsächlichen Feststellungen sind jedoch zu dürftig, um dem Senat eine eigene abschließende Wohnflächenberechnung zu ermöglichen.

Für die weitere Sachbehandlung weist der Senat vorsorglich auf folgendes hin:

Da der Kläger seiner Wohnflächenberechnung die Fertigmaße zugrunde gelegt hat, kommt eine Kürzung der errechneten Grundflächen um 3 v.H. nach § 43 Abs. 3 II. BV nicht in Betracht. An die von ihm getroffene Wahl der Berechnung nach den Fertigmaßen ist der Kläger vielmehr gebunden (§ 43 Abs. 1 II. BV).

Eine Überschreitung der Wohnflächengrenzen wegen Mehrflächenbedarfs scheidet ebenfalls aus. Für die Eigentümerwohnung entfällt diese Möglichkeit bereits deshalb, weil nach dem Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - (a.a.O. S. 2 f.) im steuerbegünstigten Wohnungsbau der Eigentümer zunächst die Wohnflächengrenze von 156 qm voll ausschöpfen muß. In der Altenteilerwohnung kann Mehrflächenbedarf ebenfalls nicht anerkannt werden, da die Regelwohnfläche von 60 qm für lediglich zwei Personen von Gesetzes wegen als ausreichend gilt und die geltend gemachte Schwerbehinderung der Eltern des Klägers die Inanspruchnahme einer größeren und damit auch mehr Arbeitsaufwand verursachenden Wohnung gerade nicht rechtfertigt.

Wenn schließlich die im Wege des Wiederaufbaus errichtete Altenteilerwohnung aus Gründen einer wirtschaftlich notwendigen Grundrißgestaltung nicht kleiner bemessen werden konnte (vgl. § 82 Abs. 2 Buchst. c II. WoBauG), wäre es Sache des Klägers gewesen, seine - lediglich für einen Zweipersonen-Haushalt bestimmte - Wohnung entsprechend kleiner zu gestalten. Für diese Wohnung standen innerhalb der Wohnflächengrenze immerhin noch mindestens (216 - 86,79 - 4,90 - 5 - 8,55 = 110,76) 110 qm zur Verfügung. Für die Unterbringung eines Zweipersonen-Haushalts reichte diese Wohnfläche - selbst unter Berücksichtigung des vom Kläger geltend gemachten Bedarfs von 10,18 qm Büroraum - nach der Konzeption des Zweiten Wohnungsbaugesetzes aus.