Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 03.12.1975, Az.: BVerwG VIII C 50.74

I.

Der Kläger begehrt die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung und verteidigt sich gegen den Widerruf einer bereits erteilten Anerkennung.

Er erwarb mit seiner Ehefrau je zur Hälfte das in Korb gelegene Grundstück E.-Straße 16, das laut Meßurkunde vom 24. April 1964 mit der Parzellennummer 1451 in einer Größe von 15,81 Ar gebildet worden war. Es wurde im Grundbuch auf dem Grundbuchblatt Nr. 1041 des Grundbuchamts Korb eingetragen. Auf diesen Grundstück errichtete er zwei Wohnhäuser, die die Hausnummern 14 und 16 erhielten. Beide Gebäude sind auf einer Länge von ca. 5,15 m aneinandergebaut. Haus Nr. 14 wurde am 1. November 1965 bezugsfertig. Das Untergeschoß enthält eine abgeschlossene Einzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 32,72 qm. Im Erdgeschoß liegt eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 144,80 qm. Die Untergeschoßwohnung bewohnt die Schwiegermutter, des Klägers. Die Erdgeschoßwohnung wurde an eine Familie mit fünf Personen vermietet. Haus Nr. 16 wurde am 15. März 1965 bezugsfertig. Im Untergeschoß ist ein Büro mit einer Fläche von 54,53 qm und im Erdgeschoß eine Wohnung von 140 qm eingerichtet, die der Kläger und seine Familie bewohnen. Beide Häuser wurden ohne Einsatz öffentlicher Mittel gebaut.

Der Kläger beantragte unter dem 15. März 1967 mit getrennten Anträgen die Anerkennung seiner Erdgeschoßwohnung im Gebäude Nr. 16 und der Erdgeschoßwohnung sowie der Untergeschoßwohnung im Haus Nr. 14 als steuerbegünstigte Wohnungen, dazu die Erteilung entsprechender Bescheinigungen zur Erlangung von Grunderwerbsteuer- und Gebührenbefreiung. Das Landrat samt als untere Verwaltungsbehörde erkannte mit getrennten Bescheiden vom 11. August 1967 die Untergeschoßwohnnung des Hauses Nr. 14 und die Wohnung des Klägers im Haus Nr. 16 als steuerbegünstigte Wohnungen an und erteilte für das ganze Grundstück eine Bescheinigung zur Erlangung von Grunderwerbsteuerbefreiung und für das Gebäude Nr. 16 eine solche auf Erlangung von Gebührenbefreiung. Dagegen lehnte es mit Bescheid vom 14. August 1967 die Anerkennung der Erdgeschoßwohnung im Hause Nr. 14 als steuerbegünstigt und die Ausstellung einer Bescheinigung zur Erlangung von Gebührenbefreiung für dieses Gebäude ab.

Durch Bescheid vom 21. Februar 1969 widerrief das Landratsamt den für die Wohnung des Klägers im Hause Nr. 16 erteilten Anerkennungsbescheid und die dafür erteilte Bescheinigung zur Erlangung von Gebührenbefreiung rückwirkend. Zugleich berichtigte es die Bescheinigung über die Erlangung der Grunderwerbsteuer. Den hiergegen und den gegen die Ablehnung der Anerkennung der Erdgeschoßwohnung des Hauses Nr. 14 nebst der Bescheinigung für Gebührenfreiheit schon früher erhobenen Widerspruch wies das Regierungspräsidium durch Bescheid vom 16. Juni 1971 zurück. Im Herbst 1968 wurde das Grundstück geteilt und das neu gebildete Grundstück Eduard-Spranger-Straße 14 mit dem darauf stehenden Wohnhaus veräußert.

Der Kläger hat Klage erhoben und beantragt, die Bescheide des Landratsamts vom 14. August 1967 und vom 21. Februar 1969 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 16. Juni 1971 aufzuheben und den damaligen Beklagten zu verpflichten, die Erdgeschoßwohnungen der Gebäude E.-Straße 14 und 16 als steuerbegünstigt anzuerkennen und die Bescheinigungen zur Erlangung der Grunderwerbsteuer- und Gebührenbefreiung zu erteilen.

Das Verwaltungsgericht hat den Widerrufsbescheid vom 21. Februar 1969 und insoweit auch den Widerspruchsbescheid vom 16. Juni 1971 aufgehoben und im übrigen die Klage abgewiesen mit der Begründung, das Gebäude Nr. 16 sei ein Familienheim mit einer Wohnung, die als steuerbegünstigt anzuerkennen sei. Die Erdgeschoßwohnung im Hause Nr. 14 sei eine andere Wohnung und überschreite die zulässige Wohnflächengrenze von 108 qm.

Gegen dieses Urteil haben, soweit sie unterlegen waren, sowohl der Kläger als auch der damalige Beklagte Berufung eingelegt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat auf die Berufung des seinerzeitigen Beklagten den Widerrufsbescheid vom 21. Februar 1969 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 16. Juni 1971 nur noch insoweit aufgehoben, als er sich rückwirkende Kraft beimißt, die Klage im übrigen abgewiesen und die Berufung des Klägers sowie die weitergehende Berufung des bisherigen Beklagten zurückgewiesen. Er hat dazu ausgeführt: Die Anerkennung der Wohnungen in den Gebäuden Nr. 16 und 14 als steuerbegünstigt hänge davon ab, ob es sich bei beiden Gebäuden im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit um Familienheime im Sinne der §§ 7 und 9 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II.WoBauG - gehandelt habe. Das sei nicht der Fall. Die Begriffsbestimmung in § 9 Abs. 1 II.WoBauG stelle klar, daß das Eigenheim das gesamte Grundstück umfasse. In der Definition in § 9 sei unter "Grundstück" das im Grundstücksverzeichnis und im Grundbuch auf Grund der Vermessung ausgewiesene und beschriebene Grundstück zu verstehen. Auf dem Grundstück habe der Kläger zwei Wohngebäude mit drei Wohnungen errichtet. Ein Familienheim dürfe nur zwei Wohnungen haben. Daß die beiden Wohngebäude im Jahre 1965 im Abstand von 7 1/2 Monaten bezugsfertig geworden seien, habe keine Bedeutung. Die Teilung des Grundstücks sei unerheblich, weil nicht nachweisbar sei, daß im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ein Teilungswille bestanden habe. Die Aufhebung des Anerkennungsbescheides vom 11. August 1967 habe jedoch nicht rückwirkend erfolgen dürfen.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger die zugelassene Revision eingelegt.

Er beantragt,

Er rügt die Verletzung materiellen Rechts und meint, das Berufungsgericht habe den Begriff "Familienheim" unrichtig ausgelegt. Entscheidend sei, ob der baulichen Gestaltung nach selbständige Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen vorlägen. Zur Erreichung dieses Zieles sei der grundbuchrechtliche Grundstücksbegriff nicht geeignet. Die Versagung der Anerkennung für das Gebäude Nr. 14 mit der Begründung, eine Wohnung werde nicht von einem alleinstehenden Angehörigen bewohnt, sei mit dem Sinn und Zweck des § 7 Abs. 1 II.WoBauG nicht vereinbar.

Die jetzige Beklagte, die Gemeinde, die die Aufgaben des bisher zuständig gewesenen Landes übernommen hat, beantragt,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, die Gebäude des Klägers seien keine Familienheime, weil nach § 7 und § 9 Abs. 1 II.WoBauG ein Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut werden dürfe.

Der Oberbundesanwalt ist der Auffassung, dem in § 9 Abs. 1 II.WoBauG verwendeten Grundstücksbegriff liege das im Rechtsverkehr allgemein übliche Verständnis zugrunde. Danach sei ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer gebucht sei.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Der Antrag des Klägers, die Untergeschoßwohnung im Haus Nr. 14 als steuerbegünstigt anzuerkennen, ist unzulässig. Darüber begehrt der Kläger entgegen § 142 VwGO erstmals im Revisionsverfahren eine Entscheidung. Er übersieht, daß diese Wohnung mit Bescheid vom 11. August 1967 als steuerbegünstigte Wohnung anerkannt wurde und anerkannt geblieben ist. Der auf Erteilung von Bescheinigungen zur Erlangung von Grunderwerbsteuer- und Gebührenbefreiung gerichtete Antrag greift nicht durch, weil es an einer Vorentscheidung durch die Tatsachengerichte fehlt. Sowohl das Verwaltungsgericht als auch der Verwaltungsgerichtshof haben nur über die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung entschieden. Darauf ist das Revisionsgericht beschränkt. Ein anderer Entscheidungsgegenstand ist ihm nicht angefallen. Im Hinblick auf den angefallenen Entscheidungsgegenstand verkennt der Kläger, daß seine Erdgeschoßwohnung im Gebäude E.-Straße Nr. 16 bereits mit Bescheid vom 11. August 1967 als steuerbegünstigte Wohnung anerkannt worden war und es für ihn nur darum geht, den Widerruf dieser Anerkennung, den der Verwaltungsgerichtshof für den Senat bindend nur noch mit Wirkung für die Zukunft aufrechterhalten hat, zu beseitigen. Mithin steht insoweit nur die Aufhebung des Widerrufs der Anerkennung durch den Bescheid vom 21. Februar 1969 in Rede. Lediglich bei der Anerkennung der Erdgeschoßwohnung im Gebäude Eduard-Spranger-Straße Nr. 14 als steuerbegünstigte Wohnung geht es um die Aufhebung der ablehnenden Bescheide und Verpflichtung der an die Stelle des Landes getretenen (BVerwGE 44, 148 [150]) Beklagten zur Anerkennung.

Entgegen der Ansicht des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof mit Recht dem Urteil des Verwaltungsgerichts darin beigepflichtet, daß der auf Anerkennung der Erdgeschoßwohnung im Gebäude E.-Straße Nr. 14 gerichtete Verpflichtungsantrag (§§ 42 Abs. 1, 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO) unbegründet ist. Der Kläger kann nach den unangegriffenen und daher für den Senat bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs (§ 137 Abs. 2 VwGO) die begehrte Anerkennung nicht beanspruchen, weshalb die Ablehnung rechtmäßig ist und ihn nicht in seinen Rechten verletzt.

Auszugehen ist vom Zweiten Wohnungsbaugesetz - II.WoBauG - in der zuletzt durch Art. 2 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1973 vom 21. Dezember 1973 (BGBl. I S. 1970) geänderten Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617). Diese Gesetzesfassung gilt nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b II.WoBauG im steuerbegünstigten Wohnungsbau für Wohnraum, der nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist. Die hier einschlägigen verwaltungsverfahrensrechtlichen Vorschriften in § 83 II.WoBauG galten bereits bei der Durchführung des hier in Rede stehenden Anerkennungsverfahrens mit dem nämlichen Inhalt.

Nach § 83 Abs. 1 Satz 2 II.WoBauG ist es unschädlich, daß das Gebäude E.-Straße Nr. 14 bereits im Jahre 1968 an Dritte veräußert wurde. Denn nach dieser Vorschrift ist das Verfahren einschließlich des gerichtlichen Verfahrens grundsätzlich vom Bauherrn durchzuführen. Das ist der Kläger. Es fehlt indessen an den materiellen Anerkennungsvoraussetzungen. Nach § 82 Abs. 1 Satz 1 II.WoBauG sind u.a. neugeschaffene Wohnungen, die nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind, als steuerbegünstigte Wohnungen anzuerkennen, wenn keine öffentlichen Mittel eingesetzt sind. Weitere Voraussetzung der Anerkennung ist nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II.WoBauG jedoch, daß die Wohnungen die in § 39 Abs. 1 bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 v.H. überschreiten. Nur wenn das Gebäude Nr. 14 ein Familienheim wäre, hielte die Erdgeschoßwohnung mit ihrer Wohnfläche von rund 145 qm die nach § 39 Abs. 1 Satz 1 II.WoBauG maßgebliche Wohnflächengrenze ein. Denn die Wohnfläche für ein Familienheim mit zwei Wohnungen liegt nach § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b II.WoBauG bei 216 qm, während die beiden im Gebäude Nr. 14 eingerichteten Wohnungen im Untergeschoß und Erdgeschoß zusammen rund 100 qm Wohnfläche haben. Ist das Gebäude indessen kein Familienheim, so überschreitet die Erdgeschoßwohnung die Wohnflächengrenze. Denn dann sind die in § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d und § 82 Abs. 1 Satz 2 II.WoBauG für "andere Wohnungen" vorgesehenen Höchstgrenzen von 108 qm für die einzelne Wohnung maßgebend. Die rund 145 qm umfassende Erdgeschoßwohnung im Gebäude Nr. 14 überschreitet diese Grenze beträchtlich. Entgegen der Ansicht des Klägers ist das Gebäude E.-Straße Nr. 14 jedoch kein Familienheim.

Nach § 7 Abs. 1 II.WoBauG ist ein Familienheim u.a. ein Eigenheim, das nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Diese hier allein einschlägigen Erfordernisse erfüllt das Gebäude Nr. 14 nicht. Es ist kein Eigenheim. Ein Eigenheim ist nach § 9 Abs. 1 II.WoBauG ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist. Nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift umfaßt das Eigenheim das gesamte Grundstück, nicht nur das Wohngebäude. Die Vorschrift verlangt, daß das Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut ist. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Unter Grundstück versteht § 9 Abs. 1 II.WoBauG entgegen der Ansicht des Klägers und des Verwaltungsgerichts das Grundstück im Sinne des Liegenschaftsrechts, nämlich jeden gegen andere Teile räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (RGZ 84, 265 [270]). Diese Begriffsbestimmung umschreibt das Grundstück im Sinne der §§ 2, 3 der Grundbuchordnung - GBO -. Ein Grundstück kann darüber hinaus auch zusammen mit anderen Grundstücken desselben Eigentümers auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt geführt werden (§ 4 GBO). Andere Gestaltungsmöglichkeiten kommen nicht in Frage.

§ 9 Abs. 1 II.WoBauG verbindet den Begriff des Grundstücks mit dem des Eigentums einer Person an dem Grundstück. Diese Zuordnung der Begriffe zueinander zeigt, daß sie im Sinne des Liegenschaftsrechts verstanden werden sollen. Das ergibt sich auch aus dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II.WoBauG aufgestellten Ziel des Gesetzes. Es liegt darin, zugleich mit der Wohnraumbeschafffung weiten Kreisen des Volkes Einzeleigentum zu verschaffen. Von diesem Ziel her sind die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auszulegen. Mit der Bildung von Einzeleigentum ist Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne gemeint. Es setzt voraus, daß das Grundstück, an dem dieses Eigentum gebildet werden soll, gleichfalls im Sinne des bürgerlich-rechtlichen Liegenschaftsrechts bestimmt wird. Diese Überlegung unterstützt die Vorschrift in § 9 Abs. 2 II.WoBauG, die als Kaufeigenheim ein ebenso wie in Abs. 1 der Vorschrift bestimmtes Grundstück mit einem Wohngebäude bezeichnet, das mit der Bestimmung geschaffen worden ist, es einem Bewerber als Eigenheim zu übertragen. Ein Kaufeigenheim ist mithin ein zum Erwerb durch den Bewerber bestimmtes Eigenheim. Dieser Erwerb ist Erwerb von Einzeleigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 Satz 1 II.WoBauG. Er vollzieht sich durch Grundstückserwerb, setzt daher voraus, daß das Grundstück, an dem Eigentum erworben werden soll, nach den Maßstäben des Liegenschaftsrechts bestimmt wird. Für diese Auslegung spricht endlich, daß das Zweite Wohnungsbaugesetz den Wohnungsbau fördert. Im Baurecht wird aber an den bürgerlichrechtlichen Grundstücksbegriff des Liegenschaftsrechts angeknüpft (BVerwGE 42, 269 [270 f.]; 44, 250 [251]).

Der Kläger, der meint, unter Grundstück sei eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens zu verstehen (§ 70 Abs. 1 BewG), stützt diese Ansicht auf Steuervergünstigungen, die für den hier in Rede stehenden steuerbegünstigten Wohnungsbau als Förderungsmaßnahme in Frage kommen (§ 3 Abs. 2 Buchst. b und Abs. 1 Buchst. h, § 92 ff. II. WoBauG). Er verkennt dabei, daß Eigenheim und Familienheim nach §§ 7 und 9 II.WoBauG allgemeine, für alle Förderungsarten im Sinne des § 3 Abs. 2 II.WoBauG geltende Begriffe sind, die das Gesetz im Teil I behandelt, der Grundsätze, Geltungsbereich und Begriffsbestimmungen regelt. Es geht nicht an, diese Begriffe und ihre einzelnen Merkmale im Blick auf eine einzige Förderungsmaßnahne auszulegen. Sie müssen für alle der in § 3 Abs. 1 II.WoBauG beispielhaft aufgezählten Förderungsmaßnahmen brauchbar sein, insbesondere auch für die Baulandbeschaffung und Baufinanzierung. Sie knüpfen aber bei den erforderlichen Erwerbs- und Sicherungsgeschäften zweifelsfrei an das Grundstück im liegenschaftsrechtlichen Sinne an. Auch § 92 II.WoBauG steht der Anwendung des liegenschaftsrechtlichen Grundstücksbegriffs nicht entgegen, wie der Kläger irrtümlich meint. Nach § 92 Abs. 2 II.WoBauG ist der Steuermeßbetrag zu erhöhen, wenn sich auf ein ein Grundstück außer begünstigten Wohnungen auch andere Wohnungen, gewerbliche oder sonstige Räume befinden. Richtig ist, daß § 92 Abs. 2 II.WoBauG davon ausgeht, daß auch in Fällen gemischter Nutzung steuerbegünstigte Wohnungen vorhanden sein können. Er enthält jedoch keine Regelung der Anerkennung, sondern setzt zu seiner Anwendung die Anerkennung voraus. Derartige Fälle sind aber auch bei der hier vertretenen Auffassung denkbar, etwa wenn Wohnungstypen in Rede stehen, bei denen dem Grundstück keine typenbildende Wirkung zukommt.

Daher ist vom liegenschaftsrechtlichen Grundstücksbegriff auszugehen. Dann befanden sich auf dem Grundstück zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des als zweites errichteten Gebäudes Nr. 14 zwei Wohngebäude, die zwar teilweise aneinander anstoßen, baulich jedoch voneinander getrennt sind. § 9 Abs. 1 II.WoBauG verlangt indessen, daß das Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut ist.

Die Wohnraumversorgung soll möglichst durch Bildung von Einzeleigentum, besonders in Form von Familienheimen geschehen. Denn Ziel des Gesetzes ist es nach § 1 Abs. 2 Satz 1 II.WoBauG, die Wohnungsnot zu beseitigen "und zugleich" Einzeleigentum zu bilden. Daraus ist auch die umgekehrte Folgerung abzuleiten. Die Bildung von Einzeleigentum im Rahmen der Wohnungsbauförderung soll grundsätzlich nur der Wohnraumversorgung des Eigentümers dienen. Dies gilt für alle Familienheime, aber auch für sonstige Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen. Bei ihnen sind deshalb nur zwei Wohnungen zugelassen (§§ 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 und 2, 10 Abs. 1 Satz 3, 11 II.WoBauG) in der Erwägung, daß die zusätzliche Wohnung zur Finanzierung der Eigentumsbildung beiträgt und später den Abkömmlingen zur Verfügung steht. Aus dieser Begrenzung des Förderungsziels "Bildung von Einzeleigentum" folgt, daß unter einem Grundstück mit einem Wohngebäude im Sinne von § 9 Abs. 1 und 2 II.WoBauG und einer Siedler stelle, die u.a. aus einem Wohngebäude besteht, im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 II.WoBauG jeweils nur ein einziges Wohngebäude zu verstehen ist, das nicht mehr als zwei Wohnungen beherbergen darf. Darüber hinausgehende zusätzliche Wohngebäude dienen im Hinblick auf Familienheime und sonstige Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen nicht mehr der mit der Wohnraumversorgung verbundenen, sondern der davon unabhängigen, freien Bildung von Einzeleigentum und entspricht nicht dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II.WoBauG bestimmten Förderungsziel.

Da der Kläger zwei Wohngebäude auf seinem Grundstück errichtet hat, entspricht sein Gebäude E.-Straße Nr. 14 nicht den Erfordernissen, die § 9 Abs. 1 II.WoBauG an ein Eigenheim stellt. Daran ändert nichts, daß er dieses Gebäude später an Dritte veräußert hat. Der Erwerb des Gebäudes Nr. 14 drei Jahre nach Bezugsfertigkeit durch einen Dritten verschafft dem Gebäude auch nicht etwa die Eigenschaft eines Kaufeigenheims (§ 9 Abs. 2 II.WoBauG). Maßgeblich sind die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gegebenen Verhältnisse. Das Gebäude wurde nach dem Gebäude Nr. 16 am 1. November 1965 bezugsfertig. Daher war das Grundstück im maßgeblichen Zeitpunkt noch ungeteilt und mit zwei Wohnungen bebaut (Urteil vom 14. Mai 1975 - BVerwG VIII C 115.73 -). Damals fehlte dem Kläger auch der Wille, das Grundstück zu teilen. Der Verwaltungsgerichtshof hat eine gegenteilige Feststellung nicht treffen können. Damals fehlte es ferner an einer Bestimmung, das Gebäude an einen Bewerber als Eigenheim zu übertragen. Sie ist nach § 9 Abs. 2 II.WoBauG notwendig. Was die Zweckbestimmung der zukünftigen Nutzung durch die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit neunjährige Tochter des Klägers betrifft, so reicht nach § 9 Abs. 1 II.WoBauG diese Absicht zu der die Eigenschaft eines Eigenheims begründenden Zweckbestimmung nicht aus. Mithin sind die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 II.WoBauG nicht erfüllt.

Indessen schließt diese Beurteilung nicht aus, daß die Vorschrift in § 9 Abs. 1 II.WoBauG entsprechend angewendet wird, wenn der Eigenheiminhaber den Wohnraum, den er nach dem Inhalt der einschlägigen Vorschriften in einem einzigen Wohngebäude unterbringen darf, in mehreren Gebäuden unterbringt. Seine Interessenlage unterscheidet sich in diesem Fall nur unwesentlich von der, die § 9 Abs. 1 II.WoBauG zugrunde liegt und die dort vorgesehene Bewertung erfahren hat. Ein solches Vorgehen steht auch noch in Einklang mit dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II.WoBauG niedergelegten Zweck. Jedoch verhilft auch diese Erwägung dem Kläger nicht zum Erfolg. Denn nach § 9 Abs. 1 II.WoBauG darf ein Eigenheim nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Dieses Erfordernis gilt auch bei entsprechender Anwendung der Vorschrift auf ein mit mehreren Wohngebäuden bebautes Grundstück. Sie dürfen zusammen - und nicht je einzeln, wie der Kläger meint - nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Im dafür maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit war das Grundstück des Klägers mit zwei Wohngebäuden bebaut, die zusammen drei Wohnungen enthielten. Keines der Wohngebäude war deshalb ein Eigenheim. Schon daran scheitert die Erwägung des Klägers, aus der Nutzung der Untergeschoßwohnung durch die Schwiegermutter ergebe sich, daß das Gebäude Nr. 14 ein Eigenheim oder Familienheim sei, ohne daß es auf die vom Kläger aufgeworfene Frage der Diskriminierung Alleinstehender ankommt.

Da das Gebäude E.-Straße Nr. 14 kein Eigenheim ist, so ist es nach § 7 Abs. 1 II.WoBauG auch kein Familienheim. Deshalb wäre die Erdgeschoßwohnung in diesem Gebäude nur als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn sie die in § 82 Abs. 1 Satz 2 und § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II.WoBauG für andere Wohnungen aufgestellten Wohnflächengrenze von 108 qm einhielte. Das ist nicht der Fall. Sie überschreitet sie mit rund 145 qm Wohnflache erheblich. Die Überschreitung ist nicht nach § 82 Abs. 1 II.WoBauG zulässig, weil die dort aufgestellten Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Deshalb hat der seinerzeitige Beklagte die Anerkennung zu Recht abgelehnt. Die Klage ist insoweit unbegründet. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung gegen die Klageabweisung zu Recht zurückgewiesen.

Soweit der Verwaltungsgerichtshof den Aufhebungsantrag des Klägers gegen den Widerrufsbescheid vom 21. Februar 1969 abgewiesen hat, ist ihm gleichfalls zu folgen. Umstritten ist der Widerruf der Anerkennung der Erdgeschoßwohnung des Klägers im Gebäude E.-Straße Nr. 16 als steuerbegünstigte Wohnung nur noch mit Jetztwirkung. Ob der Verwaltungsgerichtshof mit Recht die Rückwirkung des Widerrufs als rechtswidrig angesehen hat, ist auf die Revision des Klägers nicht zu prüfen. Der Verwaltungsgerichtshof hat den Aufhebungsantrag mit Recht abgewiesen. Der mit Jetztwirkung ausgestattete Widerruf ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 42 Abs. 1, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das Landratsamt hat den angefochtenen Bescheid auf § 83 Abs. 5 Satz 1 II.WoBauG gestützt, das Regierungspräsidium hat ihn mit den allgemeinen Grundsätzen über die Rücknahme fehlerhafter Verwaltungsakte gerechtfertigt. Das ist, wie auch der Verwaltungsgerichtshof angenommen hat, zutreffend. Denn die Vorschrift in § 83 Abs. 5 Satz 1 II.WoBauG ergreift die Fälle nicht, in denen sich bereits aus den eigenen Darlegungen des Antragstellers ergibt, daß die begehrte Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung abgelehnt werden muß. Das hat der Senat wiederholt entschieden (BVerwGE 38, 290;  44, 327 [BVerwG 30.01.1974 - VIII C 158/71]; Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 62.73 - [Buchholz 454.4 § 82 II.WoBauG Nr. 10] und vom 26. Juni 1974 - BVerwG VIII C 100.71 - [Buchholz 454.4 § 9 II.WoBauG Nr. 5]). Daran hält er fest. Im hier zur Entscheidung stehenden Fall ergab sich bereits aus den Angaben des Klägers, daß die begehrte Anerkennung nicht erteilt werden durfte. Mithin scheidet ein Widerruf der gleichwohl erteilten Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II.WoBauG aus. Dem Regierungspräsidium und dem Verwaltungsgerichtshof ist jedoch darin zu folgen, daß der Widerrufsbescheid als Rücknahme aufrechtzuerhalten ist. Dieser bereits während des Verwaltungsverfahrens erfolgte Austausch der Rechtfertigungsgrundlage des angefochtenen Bescheids ist bedenkenfrei.

Die Anerkennung der Wohnung des Klägers im Gebäude Eduard-Spranger-Straße Nr. 16 als steuerbegünstigte Wohnung ist nach seinen eigenen Angaben rechtswidrig. Die Anerkennungsvoraussetzungen lagen in dem auch hier maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, dem 15. März 1965, nicht vor. Das ergibt sich aus denselben Erwägungen, die für die Ablehnung der Anerkennung der Erdgeschoßwohnung im Gebäude Nr. 14 als steuerbegünstigte Wohnung maßgebend sind. Denn das Zweite Wohnungsbaugesetz in der in diesem Zusammenhang anzuwendenden, im Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltungsverfahrens geltenden Fassung folgt gleichfalls den dargelegten Grundsätzen, weil die einschlägigen Vorschriften bereits damals galten.

Danach ist auch das Gebäude Nr. 16 kein Familienheim nach § 7 Abs. 1 II.WoBauG, weil es weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 1 II.WoBauG ein Eigenheim ist. Daran ändert nichts, daß dieses Gebäude 7 1/2 Monate vor dem Gebäude Nr. 14 bezugsfertig wurde. Denn im Zeitpunkt seiner Bezugsfertigkeit stand bereits fest, daß auf demselben Grundstück das Gebäude Nr. 14 errichtet werden sollte. Jenes Gebäude war im selben Zeitpunkt genehmigt und war bereits in Angriff genommen worden. Es mußte deshalb bei der Beurteilung der Anerkennungsfähigkeit der Erdgeschoßwohnung des Gebäudes Nr. 16 mitberücksichtigt werden.

Da das Gebäude kein Familienheim war, kam die nach § 82 Abs. 1 Satz 2 und § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II.WoBauG für Familienheime mit einer Wohnung vorgesehene Wohnflächengrenze von 156 qm nicht in Betracht. Ob die Erdgeschoßwohnung des Klägers im Gebäude Nr. 16 daher nach § 2 Abs. 2 II.WoBauG nicht förderungsfähig war (Urteil vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 182.71 - = Buchholz 454.4 § 82 Nr. 7 = ZMR 1975, 254 mit Anmerkung Forster, Vgl. jedoch Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 20.75 -) oder ob sie jedenfalls eine andere Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II.WoBauG war, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die für andere Wohnungen vorgeschriebene Wohnflächengrenze von 108 qm überschreitet sie mit 140 qm Wohnfläche erheblich. Eine Ausnahme im Sinne des § 82 Abs. 2 II.WoBauG ist nicht zulässig, weil die dort aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen. Mithin war die Anerkennung von Anfang an rechtswidrig und ist auch rechtswidrig geblieben.

Besondere Umstände, die ausnahmsweise einen Vertrauensschutz für die Zukunft rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Daher war die Rücknahme zulässig. Sie liegt im Ermessen der zuständigen Behörde. Das Regierungspräsidium hat sein Ermessen gebraucht. Der Ermessensgebrauch ist rechtmäßig. Denn das Regierungspräsidium ist von der Erwägung ausgegangen, widerrechtliche begünstigende Verwaltungsakte seien grundsätzlich zurückzunehmen, weil der Begünstigte auf Kosten der Allgemeinheit begünstigt werde. Diese Erwägung ist sachgemäß.

Daher erfüllt der Widerruf die Voraussetzungen einer Rücknahme. Er ist rechtmäßig. Der Verwaltungsgerichtshof hat daher auch zu Recht den Aufhebungsantrag des Klägers abgewiesen.

Die Revision ist deshalb in vollem Umfang mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.