Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 26.06.1974, Az.: BVerwG VIII C 100.71

I.

Die Klägerin errichtete im Jahre 1963 auf ihrem Grundstück in ... ein Einfamilienhaus ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel. Das aus einer Wohnung von 123,07 qm bestehende Haus war am 20. Juni 1963 bezugsfertig und wurde zu diesem Zeitpunkt von der fünfköpfigen Familie eines Angestellten der Klägerin bezogen. Das Haus wurde diesem als Werkwohnung zur Verfügung gestellt. Der Abschluß eines Kaufanwartschaftsvertrags zwischen ihm und der Klägerin wurde entsprechend einem Modell vorgesehen, das von der "Westdeutsche Wohnhäuser AG", an der die Klägerin beteiligt ist, entwickelt worden war. Das Ziel, das mit einem Vertragsabschluß nach diesem Modell angestrebt wurde, war, die Anerkennung des Wohnhauses als "Kaufeigenheim" im Sinne des § 9 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II.WoBauG - zu erlangen. Vertreter des Ministeriums für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten des Landes Nordrhein-Westfalen hatten der Westdeutschen Wohnhäuser AG im März 1962 bestätigt, es bestünden keine Bedenken, davon auszugehen, daß es sich bei den nach diesem Modell zu übertragenden Wohnhäusern um Kaufeigenheime im Sinne des § 9 Abs. 2 II.WoBauG handeln würde.

Auf Antrag der Klägerin erkannte der Beklagte durch Bescheid vom 3. September 1963 das Wohnhaus mit Wirkung vom 6. August 1963 als steuerbegünstigtes Kaufeigenheim an auf Grund von §§ 82, 83 II.WoBauG in der Fassung vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1121) mit hier nicht einschlägigen späteren Änderungen.

Der Beklagte stellte im September 1954 fest, daß das Grundstück noch Eigentum der Klägerin war, und teilte dieser mit, der Anerkennungsbescheid müsse widerrufen werden, falls der Wohnungsinhaber nicht alsbald Eigentümer des Grundstücks werde. Nach einem weiteren Schriftwechsel zwischen den Beteiligten übersandte die Klägerin im Dezember 1965 einen zwischen ihr und dem Wohnungsinhaber am 23. März 1965 geschlossenen notariellen Kaufanwartschaftsvertrag und wies zugleich auf die genannte Stellungnahme des Ministeriums für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten hin. In dem Vertrag hieß es unter anderem: Die Klägerin räume ihrem Angestellten ein "unwiderrufliches vererbliches Ankaufsrecht" ein, das mit Einwilligung der Klägerin nach voller Ansparung des Kaufpreises abzüglich der bis zum Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts zulässig gewesenen Abschreibungen oder zum Taxwert im Zeitpunkt des Ankaufs ausgeübt werden könne, in besonderen Fällen nach Ansparung von mindestens 50 % des Kaufpreises. Der vertragschließende Angestellte verpflichte sich unter anderem, das Kaufeigenheim bis zum Zeitpunkt seiner Pensionierung, spätestens bis zum Ablauf von zwölf Jahren von der Fertigstellung ab gerechnet, also bis zum 28. Februar 1974, zu erwerben.

Nachdem die Klägerin dem Beklagten im Mai 1968 mitgeteilt hatte, sie habe das Grundstück noch nicht veräußert, widerrief der Beklagte die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung durch Bescheid vom 24. Mai 1968 mit Wirkung vom 6. August 1963, in der Begründung hieß es, seit der Bezugsfertigkeit seien fast fünf Jahre verstrichen, ohne daß der Bewerber Eigentümer des Grundstücks geworden sei. Der Widerspruch der Klägerin wurde durch Bescheid vom 16. September 1968 zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht wies die auf die Aufhebung der beiden Bescheide gerichtete Klage ab. Die Berufung der Klägerin wurde zurückgewiesen. Das Berufungsurteil beruht im wesentlichen auf den folgenden Gründen:

Der Anerkennungsbescheid sei mit Recht zurückgenommen worden; er sei rechtswidrig erteilt worden. Die Wohnfläche überschreite die gesetzliche. Wohnflächengrenze, wenn es sich nicht um ein Familienheim handele; die Voraussetzungen dafür seien nicht erfüllt. Der Kaufanwartschaftsvertrag reiche dafür nicht aus; bis zum Übergang des Eigentums werde das Haus als Miet- oder Dienstwohnung genutzt. Nach wohnungsbaurechtlichen Grundsätzen müsse bei einem Kaufeigenheim die Zweckbestimmung innerhalb bestimmter zeitlicher Grenzen in die Zweckverwirklichung übergehen. Vergleichbare Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes bestätigten dies. Da nur eine zehnjährige Grundsteuervergünstigung gewährt werde, entfalle die Steuerbegünstigung, wenn ein Kaufeigenheim für länger als die Hälfte dieser Zeit nicht seinem Bestimmungszweck zugeführt werde. Vergleichsweise sei auf die für Einkommensteuervergünstigungen getroffenen Bestimmungen hinzuweisen; auch in Landesgesetzen fänden sich vergleichbare Fristbestimmungen. Da im vorliegenden Fall die Zweckbestimmung nicht binnen fünf Jahren ausgeführt worden sei, sei das Haus nicht steuerbegünstigt im Sinne von § 83 Abs. 1 II.WoBauG. Die Klägerin könne sich der rückwirkenden Zurücknahme des Anerkennungsbescheids gegenüber nicht auf Vertrauensschutz berufen; sie habe die Rechtswidrigkeit selbst verursacht und bei der Antragstellung nicht alle erheblichen Umstände angegeben.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision rügt die Klägerin die Verletzung formellen und des materiellen Rechts; sie verfolgt ihr Klagebegehren. - Der Beklagte beantragt,

Der Oberbundesanwalt hält das Urteil im Ergebnis für richtig.

Die Beteiligten haben auf eine mündliche Verhandlung verzichtet.

II.

Die Revision ist unbegründet; das Berufungsurteil ist im Ergebnis richtig.

Der Beklagte ist mit Recht davon ausgegangen, daß die Voraussetzungen für einen Widerruf der erfolgten Anerkennung nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG vorlagen. Danach ist die Anerkennung zu widerrufen, wenn die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht; der Widerruf ist für den Zeitpunkt aus zusprechen, von dem ab die zum Widerruf berechtigenden Voraussetzungen gegeben waren. § 83 Abs. 5 II. WoBauG enthält eine besondere gesetzliche Regelung, die den Grundsätzen des allgemeinen Verwaltungsrechts über die Zurücknahme rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakte vorgeht; auf diese kommt es nur dann an, wenn ein Widerruf nicht in Betracht kommt (BVerwGE 38, 290 [294 f.]). Ein Widerruf ist jedoch vorgeschrieben, wenn nach den Angaben im Antragsverfahren die Anerkennungsvoraussetzungen vorlagen, jedoch entweder schon beim Bezug der Wohnung nicht erfüllt wurden oder später fortgefallen sind (Urteil vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 62.73 -). So lag es hier; die Voraussetzungen für die Steuerbegünstigung, die nach dem Antragsvorbringen vorlagen, waren von Anfang an nicht erfüllt.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts konnte die zuständige Behörde des Beklagten den Antrag der Klägerin nur entnehmen, daß das Haus seiner baulichen Gestaltung nach als Familienheim genutzt werden konnte, daß die für die Steuerbegünstigung vorausgesetzte Wonflächengrenze nicht überschritten war und daß die Klägerin ein Kaufeigenheim errichten wollte, das dem Inhaber mit seiner Familie im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zur Verfügung stand. Die Besonderheiten der vorgesehenen Vertragsgestaltung zwischen der Klägerin und dem künftigen Erwerber wurden ihr erst im Dezember 1965 bekannt. Der Anerkennungsbescheid hätte nach dieser wahren Sachlage nicht erteilt werden dürfen, weil das Vorhaben nach der Vertragsgestaltung nicht den Voraussetzungen des § 82 II. WoBauG entsprach.

Zu diesen Voraussetzungen gehört gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, daß die in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Nur wenn das Haus als Familienheim zu behandeln gewesen wäre, hätte es mit seiner Wohnfläche von 123,07 qm nach §§ 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a, 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG (1961) in Verbindung mit § 114 Abs. 1 II. WoBauG in der Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1618) die maßgebliche Wohnflächengrenze von 144 qm nicht überschritten. Als "andere Wohnung" im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG war das Haus nicht steuerbegünstigt, weil die dafür maßgebliche Wohnflächengrenze 102 qm betrug. Auf die Überleitungsvorschrift des § 114 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG (1965) kommt es schon deshalb nicht an, weil auch die dort für "andere Wohnungen" vorgesehene neue Wohnflächengrenze überschritten war.

Es handelte sich nicht um ein Familienheim im Sinne der §§ 7, 9 II. WoBauG.

Nach § 7 Abs. 1 II. WoBauG ist ein Familienheim unter anderem ein Kaufeigenheim, das dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie als Heim zu dienen. Ein Kaufeigenheim muß mit der Bestimmung geschaffen sein, einem Bewerber als Eigenheim übertragen zu werden (§ 9 Abs. 2 II. WoBauG). Die Klägerin hat nach ihren erst nachträglich bekanntgewordenen Absichten kein Kaufeigenheim geschaffen. Maßgeblich waren die bei Bezugsfertigkeit des Hauses vorhandenen Absichten des Bauherrn. Nach den damaligen Absichten der Klägerin sollte das Haus als Werkwohnung genutzt und sollte dem Wohnungsinhaber eine Anwartschaft auf den künftigen Erwerb eingeräumt werden, die aller Voraussicht nach erst mehr als zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit zur Übereignung führen würde. Diese Zweckbestimmung war nicht geeignet, die Eigenschaft eines Kaufeigenheimes zu begründen.

Nach der Rechtsprechung des Senats müssen alle Voraussetzungen für die Steuerbegünstigung dem Grundsatz nach im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung erfüllt sein. Im Urteil vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 91.73 - ist dazu im Zusammenhang mit der Frage, zu welchem Zeitpunkt bei einer eigengenutzten Eigentumswohnung gemäß § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. c II. WoBauG das Wohnungseigentum gebildet sein muß, folgendes ausgeführt worden: Im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit müsse feststehen, daß eine Wohnung vorhanden sei, die wegen ihrer rechtlichen Qualifizierung auch bei einer die Regelgrenze überschreitenden Wohngrenze steuerbegünstigt wäre. Nicht alle Voraussetzungen für die Steuerbegünstigung könnten allerdings der Sache nach schon im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit tatsächlich erfüllt sein. Wer als Eigentümer mit seinen Angehörigen ein Familienheim bewohnen wolle, sei nicht immer in der Lage, sofort nach der Bezugsfertigkeit einzuziehen. Werde ein Kaufeigenheim errichtet, sei der Bauherr darauf angewiesen, einen Käufer zu finden, der das Haus sodann als Familienheim benutzt. Gleiches gelte dann, wenn eine für die Eigennutzung oder den Verkauf an einen Eigennutzer bestimmte Eigentumswohnung errichtet werde. Hier reiche die Absicht des Bauherrn aus, die Wohnung später der vorgesehenen Nutzung zuzuführen: diese Absicht und die sich aus ihr ergebende Zweckbestimmung müßten schon bei Bezugsfertigkeit der Wohnungvorgelegen haben.

Zu den Merkmalen, die Tatbestandsvoraussetzung einer wohnungsbaurechtlichen Steuerbegünstigung sind, gehört somit auch die Zweckbestimmung, die der Bauherr gemäß § 9 Abs. 2 II. WoBauG zu treffen hat. Aus dem Zusammenhang der Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ergibt sich ferner, daß ein Kaufeigenheim im Sinne der Vorschrift nur geschaffen wird, wenn die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit getroffene Zweckbestimmung auch die Absicht umfaßt, die Veräußerung des Hauses unverzüglich nach Bezugsfertigkeit einzuleiten und alsbald zu verwirklichen:

Der Begriff Kaufeigenheim wird in § 9 Abs. 2 II. WoBauG definiert diese Vorschrift steht im Teil I des Gesetzes, der die Grundsätze und Begriffsbestimmungen enthält, die sowohl für den öffentlich geförderten sozialen wie auch für den steuerbegünstigten Wohnungsbau von Bedeutung sind. Bei ihrer Auslegung kann § 54 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG herangezogen werden, der nähere Auslegungen für öffentlich geförderte Kaufeigenheime trifft. Danach ist in dem Veräußerungsvertrag vorzusehen, daß die Nutzungen und Lasten des Kaufeigenheims alsbald nach Vertragsabschluß auf den Bewerber übergehen. Dasselbe gilt auch für Kleinsiedlungen; der Kleinsiedlungsträger ist gemäß § 58 Abs. 2 II. WoBauG verpflichtet, die Kleinsiedlung für Rechnung eines als Kleinsiedler geeigneten Bewerbers zu errichten und diesem zur selbständigen Bewirtschaftung zu überlassen. Der Bewerber eines Kaufeigenheims soll möglichst schnell grundbuchrechtlicher Eigentümer werden (vgl. § 54 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG); besondere Regelungen, die für Kleinsiedlungsträger gelten und eine Verzögerung der Eigentumsübertragung ermöglichen, können hier außer Betracht bleiben.

Für steuerbegünstigte Kaufeigenheime kann grundsätzlich nichts anderes gelten, als für öffentlich geförderte Kaufeigenheime gilt. Erst wenn der Inhaber ein Haus als Eigentümer bewohnt, bewohnt er ein Kaufeigenheim als Familienheim. Bis dahin bewohnt er es als Nichteigentümer. Seine Stellung ist der eines Mieters vergleichbar. So lag es hier. Nach der Absicht der Klägerin sollte der bei ihr angestellte Inhaber das Haus bei seinem Eigentumsübergang als Nichteigentümer bewohnen. Auf die Gründe, aus denen der Eigentumsübergang mit Absicht verzögert wurde, kommt es nicht an.

Die vorgesehene Dauer der Anwartschaftszeit stand der Steuerbegünstigung von Anfang an entgegen. Entgegen der Auffassung des Oberbundesanwalts sind die Voraussetzungen für den Widerruf nicht erst nach Ablauf von fünf Jahren eingetreten; sie fehlten nach der Vertragsgestaltung von Anfang an. Nach der Zweckbestimmung des Hauses war es schom im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit kein steuerbegünstigtes Kaufeigenheim. Der Anerkennungsbescheid war deshalb zu widerrufen.

Die Widerrufsregelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG schließt einen Vertrauensschutz für den Empfänger des Anerkennungsbescheids kraft Gesetzes aus. Der gesetzgeberische Grund dafür liegt darin, daß die Behörde bei Antragstellung weitgehend auf die Angaben des Bauherrn angewiesen ist. Dieser trägt deshalb das Risiko dafür, daß die von ihm behaupteten Voraussetzungen für die Erlangung der Steuerbegünstigung auch tatsächlich vorliegen oder - soweit dies nicht möglich ist.- binnen angemessener Frist geschaffen werden.

Auf die zwischen der "Westdeutsche Wohnhäuser AG" und Vertretern des Ministeriums für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeit des Landes Nordrhein-Westfalen gepflogenen Verhandlungen kommt es hier nicht an. Ihr Ergebnis kann den gesetzlich geforderten Widerruf nicht ausschließen. Über die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs wegen Amtspflichtverletzung der beteiligten Beamten ist hier nicht zu entscheiden.

Aus dem Schreiben der Klägerin vom 27. Dezember 1965 ergab sich keine Verpflichtung der zuständigen Behörde, sie auf bestehende Bedenken hinzuweisen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats besteht im Bereich des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus keine Betreuungspflicht der Behörde (BVerwGE 16, 323; Urteil vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 1.71 - [ZMR 1974, 62]), das gilt erst recht für den Bereich des steuerbegünstigten Wohnungsbaus. Im übrigen hatte die zuständige Behörde, der Klägerin vor dem Widerruf hinreichend Zeit gewährt, um den unterbliebenen Eigentumsübergang nachzuholen.

Mit ihren Verfahrensrügen kann die Klägerin keinen Erfolg haben. Sie betreffen teilweise die Auslegung des materiellen Rechts und sind im übrigen unbegründet. Auf einer Verletzung der Aufklärungspflicht kann das Berufungsurteil nicht beruhen, soweit Vertreter des Ministeriums für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten des Landes Nordrhein-Westfalen nicht gehört worden sind. Insoweit war eine Sachaufklärung aus Gründen des materiellen Rechts überflüssig.

Die Revision war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO Zurückzuweisen.