Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 25.10.1972, Az.: BVerwG VIII C 1.71

I.

Der Kläger ist Eigentümer eines Einfamilienhauses, das am 15. Juli 1968 bezugsfertig geworden ist und von ihm, seiner Ehefrau und seiner Tochter bewohnt wird. Sein Antrag, dieses Haus als steuerbegünstigte Wohnung anzuerkennen, hatte im Verwaltungsverfahren und im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keinen Erfolg. In dem mit der Revision angefochtenen Urteil des Oberverwaltungsgerichts ist hierzu im wesentlichen ausgeführt: Das Wohnhaus des Klägers überschreite die zulässige Wohnflächengrenze. Diese Überschreitung ergebe sich, weil der Hauswirtschaftsraum einzubeziehen und die Grundfläche des Schwimmbades hälftig anzurechnen sei. Der Hauswirtschaftsraum gehöre ausschließlich zur Wohnung und sei weder als Zubehörraum (Waschküche) noch als Wirtschaftsraum anzusehen. Das Schwimmbad sei Teil seines Familienheims und gehöre ausschließlich zu seiner Wohnung; es sei kein "Keller" und damit kein "Zubehörraum". Bei Anrechnung des Hauswirtschaftsraums und des Schwimmbades, des letzteren zur Hälfte, ergebe sich eine Wohnfläche von 176,02 qm, die die zulässige Wohnfläche auch dann nicht unerheblich überschreite, wenn die Mehrfläche für ein Arbeitszimmer hinzugerechnet werde. Ob die beruflichen Bedürfnisse des Klägers eine Überschreitung der Wohnflächengrenze um die Mehrfläche eines Arbeitszimmers zuließen, könne deshalb unentschieden bleiben. Auf den Grundsatz von Treu und Glauben könne der Kläger sich nicht berufen; die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, bereits im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens von Amts wegen zu prüfen, ob das Bauvorhaben die Voraussetzungen des steuerbegünstigten Wohnungsbaus erfülle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision des Klägers; dieser rügt die Verletzung des materiellen Rechts.

Die Beklagte hat sich nicht geäußert.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Die Wohnfläche des Einfamilienhauses des Klägers überschreitet die zulässige Wohnfläche nicht unwesentlich.

Das für die zulässige Wohnfläche maßgebliche Zweite Wohnungsbaugesetz - II.WoBauG - ist nach dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (15. Juli 1968) anzuwenden in der Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1618). Die für die Berechnung der Wohnfläche maßgebliche Zweite Berechnungsverordnung - II.BV - galt zur Zeit der Bezugsfertigkeit in der Fassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593). Diese Fassung wurde geändert durch die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 20. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1298) und ersetzt durch die Neufassung vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1682); diese ist gemäß Art. 7 Nr. 1 der Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1672) am 1. Januar 1971 in Kraft getreten. Durch Art. 1 der Verordnung zur Änderung berechnungsrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften vom 26. Mai 1972 (BGBl. I S. 857) wurden eine Reihe von Vorschriften geändert; diese Änderungen sind gemäß Art. 8 dieser Verordnung am 1. Juni 1972 in Kraft getreten. Als Ausführungsverordnung zum Zweiten Wohnungsbaugesetz ist die Zweite Berechnungsverordnung jedoch in der Fassung von 1963 anzuwenden, die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit galt.

Die zulässige Regelwohnfläche betrug nach § 82 Abs. 1 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II.WoBauG 156 qm.

Auf diese Wohnfläche ist das Schwimmbad zur Hälfte anzurechnen.

Das Schwimmbad befindet sich zwar im Kellergeschoß, ist aber zum Garten hin mit einer Glaswand und mit einer verglasten Tür versehen. Vor dem Schwimmbad ist der Boden so ausgeschachtet, daß das volle Tageslicht in das Schwimmbad fällt und eine Freitreppe über einen mit Gras bewachsenen Hang, der bereits als ein Teil des Gartens angesehen werden kann, in den im übrigen zu ebener Erde gelegenen Garten führt. Zwischen der Glaswand des Schwimmbades und dem grasbewachsenen Hang befindet sich ein kleiner Hof, der zwar noch unter Erdniveau liegt, nach oben und zur Gartenseite hin aber frei ist.

Zutreffend hat das Berufungsgericht das Schwimmbad als Teil der Wohnung und nicht als bloßen Kellerraum angesehen.

Auszugehen ist von § 42 Abs. 4 Nr. 1 II.BV in der Fassung von 1963. Darnach gehört nicht zur Wohnfläche die Grundfläche von Zubehörräumen. Darunter fallen u.a. Keller. Ob das Schwimmbad im "Keller" liegt, kann den Umständen nach zweifelhaft sein, ist aber unerheblich. Nicht alle Räume, die sich im Keller eines Hauses befinden, gehören zu den nicht anrechenbaren Kellerräumen. Weisen sie Merkmale auf, die ihre Zurechnung erforderlich machen, so sind sie diesen Merkmalen entsprechend zu behandeln.

In seiner Entscheidung BVerwGE 31, 46 (48 f.) [BVerwG 14.11.1968 - VIII C 11/65] hat der erkennende Senat ausgeführt: Der Einbeziehung der Schwimmhalle in die Wohnflächenberechnung stehe es nicht entgegen, daß sie nicht wie ein als Wohnzimmer oder als Schlafzimmer eingerichteter Raum "bewohnt" werden könne. Unter den Begriff der Wohnräume fielen auch die nicht unmittelbar "bewohnten" Nebenräume der Wohnung, selbst wenn nicht ein einziges Möbelstück in ihnen aufgestellt sei; vorausgesetzt werde nur, daß sie dem Wohnungsinhaber oder seinen Haushaltsangehörigen zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung stünden. Eine Schwimmhalle sei kein den in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II.BV aufgeführten Zubehörräumen ähnlicher Raum, weil sie nach den für die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus gültigen Maßstäben nicht als üblich und zur Haushaltsführung erforderlich angesehen werden könne. Das Schwimmbad sei in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen, weil es nicht mehr in den Rahmen des für die breiten Schichten des Volkes bestimmten und geeigneten sozialen Wohnungsbaus falle, dessen steuerliche Begünstigung aus sozialen Gründen von der Einhaltung einer Wohnflächengrenze abhängig gemacht sei. Mit diesem letzteren Gesichtspunkt wurde auch bereits die Abgrenzung vorgenommen gegenüber der steuerlichen Behandlung von Schwimmbädern nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

In dem damals entschiedenen Falle handelte es sich um eine zu ebener Erde befindliche, nach allen Seiten abgeschlossene, überdachte Halle, die an einer Schmalseite mit dem Hauptgebäude verbunden war und von diesem aus durch eine Tür betreten werden konnte. Im vorliegenden Falle glaubt der Kläger, sein Schwimmbad sei "Keller" und somit "Zubehörraum" im Sinne des § 42 Abs. 4 II.BV. Der Umstand, daß das Schwimmbad sich nicht zu ebener Erde, sondern sich im Kellergeschoß befindet, hat nach der hier vorliegenden Sachlage keine ausschlaggebende Bedeutung: Sein "besonderer Wohnzweck" hebt es von den als Vorrats- und Lagerräumen benutzten eigentlichen Kellerräumen ab; durch seine Glaswand und den unmittelbar ins Freie und in den Garten führenden Ausgang unterscheidet es sich auch nach seiner baulichen Anlage von den ganz unter der Erde gelegenen, allseitig umschlossenen und nur mit einer Oberlichte versehenen sonstigen Kellerräumen. Auch im Falle des Klägers ist es ein Ausdruck gesteigerter Wohnansprüche eines kleineren, wirtschaftlich besser gestellten Kreises von Bauherren, die nicht mehr im Rahmen des für die breiten Schichten des Volkes bestimmten und geeigneten sozialen Wohnungsbaus zu befriedigen sind. Die Vorschrift des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II.BV, daß zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Zubehörräumen gehört und als solche unter anderem Keller in Betracht kommen, findet daher keine Anwendung. Anzuwenden ist vielmehr § 44 Abs. 1 Nr. 2 II.BV; nach dieser Vorschrift sind die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Ermittlung der Wohnfläche zur Hälfte anzurechnen. Das Wort "Schwimmbädern" wurde allerdings erst durch Art. 1 Nr. 34 der Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 14. Dezember 1970 eingefügt. Daß nicht diese Fassung der Verordnung anzuwenden ist, vielmehr ihre zur Zeit der Bezugsfertigkeit der Wohnung geltende Fassung, die das Wort "Schwimmbädern" noch nicht enthielt, steht dieser Ansicht nicht entgegen. Die spätere Ergänzung der Vorschrift diente nur der Klarstellung eines schon nach der früheren Fassung bestehenden Rechtszustandes, der durch die angeführte Entscheidung BVerwGE 31, 46 geklärt worden ist. In dieser Entscheidung (S. 50) wurde die Frage, ob mit der Wohnung verbundene Schwimmbäder gemäß § 44 II.BV in der Fassung von 1963 nur zur Hälfte als Wohnfläche anrechenbar sind, nur deshalb offengelassen, weil es letztlich nicht auf ihre Beantwortung ankam.

Der als Hauswirtschaftsraum bezeichnete Raum des Erdgeschosses ist weder Zubehörraum noch Wirtschaftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 II.BV.

Dieser Raum liegt zwischen Küche und Diele und ist mit beiden durch je eine Tür verbunden. Die Bauzeichnung läßt zwar erkennen, wo die Waschmaschine und die Schränke zweckmäßig aufgestellt werden; sie läßt aber nicht erkennen, daß hierfür besondere Installationen vorgesehen sind und daß die genannten Einrichtungsgegenstände nicht auch an anderen Stellen des Raums oder in anderen Räumen untergebracht werden könnten.

Der Hauswirtschaftsraum ist bauplanmäßig ein Raum, wie jeder andere für Wohnzwecke verwendbare Raum.

Der Hauswirtschaftsraum ist deshalb kein Zubehörraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II.BV. Dort sind als Beispiele zwar auch Waschküchen aufgeführt, aber zwischen Kellern und Abstellräumen außerhalb der Wohnung. Diese und alle übrigen in der genannten Vorschrift aufgeführten Beispiele ergeben, daß es sich um Räume handeln muß, die nach ihrer Beschaffenheit und Funktion nicht gleichzeitig als Wohnräume dienen können. Es ist gedacht an Waschküchen, die im Keller oder im Dachboden oder außerhalb des Hauses untergebracht sind und nach ihrer bauplanmäßig vorgesehenen Einrichtung ausschließlich diesem Zwecke dienen. In jener Vorschrift sind unter den Beispielen schließlich auch "ähnliche Räume" aufgeführt; auch unter diesem Begriff läßt sich der Hauswirtschaftsraum des Klägers nicht einordnen, weil er weder einem Keller noch Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräumen, Schuppen (Holzlegen) oder Garagen ähnlich ist.

Der Hauswirtschaftsraum gehört auch nicht zu den Wirtschaftsräumen im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II.BV. Die in dieser Vorschrift aufgeführten Beispiele (Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und andere) sind Räume, die einem Wirtschaftsbetrieb dienen, z.B. einem landwirtschaftlichen Betrieb, einer Bäckerei oder einer Schlachterei usw. Das Haus des Klägers dagegen ist reine Privatwohnung; an dem Wohncharakter dieser Räume nimmt auch der Hauswirtschaftsraum teil. Eine elektrische Waschmaschine, die ebensogut in einem anderen Raum, insbesondere im Keller, hätte aufgestellt werden können, nimmt, wenn sie in dem zwischen Küche und Diele gelegenen Raum aufgestellt wird, diesem Raum nicht seine Eigenschaft als Wohnraum. Der Bauherr darf von den Möglichkeiten, die die moderne Technik für die Erledigung der Hausarbeiten bietet, bei der Planung seines Hauses Gebrauch machen. Er kann aber durch die Aufstellung einer solchen Maschine in einem Wohnraum nicht erreichen, daß dieser bei der Wohnflächenberechnung außer Betracht bleibt und eine die gesetzliche Grenze überschreitende Wohnfläche auf solche Weise doch noch unter die Steuervergünstigung fällt. Der Hinweis des Klägers, daß die Anschaffung und Installation moderner Haushaltsgeräte für die Bearbeitung der Wäsche die sonst üblicherweise für die Nachbarschaft entstehenden Dünste, Gerüche und sonstigen Belästigungen vermeidet und deshalb im allgemeinen Interesse liegt, schlägt in seinem Fall schon deshalb nicht durch, weil das Haus keine unmittelbare Verbindung zu Nachbarhäusern hat, sondern in einem Garten gelegen ist. Die Unterbringung der Geräte in der Wohnung läßt erkennen, daß ihr Betrieb die Nutzung der übrigen Räume der Wohnung nicht beeinträchtigt.

Die Mehrfläche ist auch nicht erforderlich zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des Klägers.

Nach § 82 Abs. 2 Buchst. b II.WoBauG ist eine Überschreitung der Wohnflächengrenzen zulässig, soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist. Hierzu hat der erkennende Senat in seinem Urteil BVerwGE 22, 101 (106 f.) [BVerwG 04.10.1965 - VIII C 378/63] entschieden: Die über die Wohnflächengrenzen für steuerbegünstigte Wohnungen hinausgehende Mehrfläche sei bei Haushalten mit weniger als fünf Personen nur dann "erforderlich" zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse, wenn diese nicht innerhalb der Wohnflächengrenzen befriedigt werden könnten. Welche Mehrfläche erforderlich sei zur "angemessenen" Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse, sei nicht rein rechnerisch nach der Personenzahl des Haushalts zu ermitteln; es sei im Einzelfall auf Grund der besonderen Gestaltung der Räume und der besonderen Art der Bedürfnisse zu prüfen, welche Fläche zu deren Befriedigung benötigt werde und welche Fläche zum Wohnen verbleibe. In dem damals entschiedenen Falle handelte es sich um einen Wirtschaftsberater, der seine Praxis in seinem Hause ausübte. Sein Anspruch auf eine Mehrfläche wurde verneint, weil die Schwierigkeiten, die sich bei ihm ergeben hätten, zurückzuführen seien auf einen besonderen "Baukomfort" - in besonderen auf ein 46 qm großes Wohnzimmer nebst Eßplatz -, der im Hinblick auf die besondere Zielsetzung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes nicht förderungswürdig sei. "Angemessen" berücksichtigt würden die besonderen Bedürfnisse, wenn der Sonderbedarf in ein angemessenes Verhältnis gesetzt werde zum Normalbedarf einerseits und zu der besonderen Gestaltung der für diesen normalen Wohnbedarf vorgesehenen Räume andererseits. Wer eine vom Üblichen abweichende Raumanordnung schaffe mit der Folge, daß die Befriedigung besonderer Bedürfnisse im Rahmen der gesetzlichen Wohnflächengrenzen unmöglich werde, könne eine Überschreitung dieser gesetzlichen Höchstgrenzen nicht als "angemessen" beanspruchen. Diese Erwägungen treffen in vollem Umfange auf den Kläger zu, sogar noch in höheren Maße als in jenem Falle, weil er seine hauptberufliche Tätigkeit als Geschäftsführer eines Unternehmens der Wohnungsbauwirtschaft überwiegend nicht in seinem Hause ausübt, sondern dafür Geschäftsräume außerhalb seines Hauses zur Verfügung hat; auch seine nebenberuflichen Tätigkeiten als Aufsichtsrat verschiedener Unternehmungen, hauptsächlich solcher auf dem Gebiet des gemeinnützigen Wohnungswesens, und als Gesellschafter eines Verlages, sind nicht geeignet, die beanspruchte Mehrfläche zu rechtfertigen. Im Erdgeschoß seines Hauses befindet sich ein Wohnzimmer von über 37 qm, das durch einen offenen Durchgang mit einen "Eßplatz" von über 18 qm in Verbindung steht; beide Räume zusammen haben eine Größe von mehr als 55 qm und gehen damit noch wesentlich über den besonderen "Baukomfort" hinaus, der in dem Falle BVerwGE 22, 101 zur Verneinung des Anspruchs auf eine Mehrfläche geführt hatte.

Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, die Behörde habe eine ihr ihm gegenüber obliegende Betreuungspflicht verletzt dadurch, daß sie ihn nicht bereits im Baugenehmigungsverfahren auf das Fehlen der Voraussetzungen für die Gewährung der Grundsteuervergünstigung aufmerksam gemacht habe. In seinem Urteil BVerwGE 16, 323 (331) [BVerwG 09.09.1963 - VIII C 4/62] hat der erkennende Senat entschieden: Die Bewilligungsstelle für Wohnungsbaudarlehen habe dem Bauherrn gegenüber keine besondere Betreuungspflicht. Es sei kein "Vertrauensgrundsatz" dadurch verletzt worden, daß die Bewilligungsstelle nicht von sich aus geprüft habe, ob der Kläger im Zeitpunkt der Schlußabrechnung alle gesetzlichen Möglichkeiten ausgeschöpft hatte; es verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, daß bei Anerkennung der Schlußabrechnung und im Einspruchsverfahren von den eigenen Wert- und Kostenangaben des Klägers ausgegangen worden sei. Wenn der erkennende Senat schon im Bereich des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, also bei den einkommensschwachen Bauherren, eine Betreuungspflicht der Behörde verneinte, so muß sie um so mehr verneint werden im Bereich des steuerbegünstigten Wohnungsbaus. Alle Umstände des Einzelfalls sprechen überdies gegen eine Betreuungspflicht der Baubehörde, auch wenn, wie der Kläger ausführt, in seinem Falle dieselbe Stelle sowohl für die Erteilung der Baugenehmigung als auch für die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt zuständig war: Während des Baugenehmigungsverfahrens hatte er keinen Antrag auf Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt gestellt. Er hatte die Tatsachen, die die Behörde nach seiner Auffassung bereits hätte berücksichtigen müssen, ihr noch nicht zur Prüfung unterbreitet. Die Behörde konnte gerade in seinem Falle im Hinblick auf seine Stellung, seine Einkommensverhältnisse und sein aufwendiges Bauvorhaben nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß er die Absicht habe, später für sich die Grundsteuervergünstigung in Anspruch zu nehmen.

Die Revision war daher zurückzuweisen. Diese Entscheidung entspricht der zur Frage der Anrechenbarkeit des Schwimmbades auf die Wohnfläche abgegebenen Stellungnahme des Oberbundesanwalts.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.