I.

Die Kläger errichteten im Jahre 1957 ein Wohngebäude mit einer Wohnfläche von 252,19 qm; sie bezogen es mit ihren beiden Kindern am 20. Dezember 1957. Räume im Obergeschoß und im Dachgeschoß mit insgesamt 77,47 qm, zu denen auch eine Küche und ein Bad mit WC gehörten, vermieteten sie als zweite Wohnung, so daß für sie selbst eine Wohnfläche von 174,72 qm verblieb.

Am 28. Oktober 1958 beantragten sie die Anerkennung der beiden Wohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen; sie gaben an: Ihr Haus sei ein Mietwohngebäude mit zwei abgeschlossenen Wohnungen; die eine Wohnung enthalte ein Arbeitszimmer des Klägers von 16,07 qm und werde von 7 Personen bewohnt, die andere Wohnung werde von der Personen bewohnt. Der Antrag wurde abgelehnt wegen Überschreitung der gesetzlich zulässigen Wohnflächengrenzen, der Einspruch der Kläger wurde zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat ihrer Berufung teilweise stattgegeben; es hat die angefochtenen Bescheide aufgehoben insoweit, als die Anerkennung der zweiten Wohnung als steuerbegünstigt abgelehnt worden ist, und die Beklagte für verpflichtet erklärt, diese Wohnung als steuerbegünstigt anzuerkennen, im übrigen aber die Berufung zurückgewiesen. In den Gründen ist im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger beanspruchten nicht die besonderen für ein Familienheim vorgesehenen Vergünstigungen, sondern nähmen nur die Förderungsmaßnahme der Steuerbegünstigung in Anspruch. Die Wohnung unterliege deshalb nicht den Beschränkungen, denen Familienheime unterworfen seien. Es seien infolgedessen nicht die Wohnflächengrenzen eines Familienheims anzuwenden, sondern die weitergezogenen Wohenflächengrenzen für "andere Wohnungen", und zwar für jede einzelne Wohnung. Unter Zugrundelegung eines Haushalts von 6 Personen und unter Zubilligung der Mehrfläche von 16,07 qm für berufliche Bedürfnisse betrage die zulässige Wohnfläche der von den Klägern selbst bewohnten Wohnung 138,07 qm und bleibe damit erheblich unter der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche von 174,72 qm. Die zweite Wohnung dagegen bleibe mit 77,47 qm unter der zulässigen Wohnflächengrenze von 102 qm und erfülle daher die Voraussetzungen der Steuervergünstigung.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Revision eingelegt; er rügt die Verletzung des materiellen Rechts. Die Kläger sind der Revision entgegengetreten.

II.

Die Revision ist begründet.

Das Haus der Kläger ist ein Familienheim mit zwei Wohnungen.

Es wurde errichtet im zeitlichen Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II.WoBauG -, das jetzt anzuwenden ist in der Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1618), soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Die Vorschriften dieses Gesetzes finden gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b Anwendung im, steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungsbau auf neugeschaffenen Wohnraum, der nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist.

Das Grundstück der Kläger ist nach der Begriffsbestimmung des § 9 Abs. 1 II.WoBauG ein Eigenheim, weil es im Eigentum natürlicher Personen steht und sich darauf ein Wohngebäude befindet, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält; eine dieser Wohnungen ist zum Bewohnen durch die Eigentümer bestimmt. Aus § 9 Abs. 3 dieses Gesetzes folgt, daß es für die Eigenschaft als Eigenheim unerheblich ist, ob die zweite Wohnung eine gleichwertige Wohnung oder eine Einliegerwohnung im Sinne des § 11 dieses Gesetzes ist, die der Hauptwohnung gegenüber untergeordnete Bedeutung hat.

Eigenheime, die nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie als Heim zu dienen, sind nach § 7 Abs. 1 Satz 1 II.WoBauG "Familienheime". Wer eine Wohnung dauernd mit seiner Familie benutzen will, will sie als Heim benutzen. Diese Zweckbestimmung haben die Kläger vorgenommen, spätestens beim Bezug der Wohnung. Dadurch, daß sie mit ihrer Familie die Wohnung bezogen haben, haben sie zugleich in schlüssiger Weise zum Ausdruck gebracht, sie als Heim benutzen zu wollen. Demgegenüber ist die Begründung ihres Antrags auf Anerkennung der beiden Wohnungen als steuerbegünstigt bedeutungslos insoweit, als sie damit nachträglich ihr Haus als Mietwohngebäude bezeichnet haben.

Ist für die eine der beiden Wohnungen die Zweckbestimmung in dieser Weise vorgenommen worden, dann ist auch die zweite Wohnung Bestandteil eines Familienheimes. Daß sie vermietet wird, steht ihrer Zugehörigkeit zum Familienheim nicht entgegen. Familienheim ist in diesem Falle nicht nur die Eigentümerwohnung, sondern das Grundstück mit dem darauf stehenden Wohngebäude als Einheit. Ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen, von denen die eine dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie als Heim zu dienen, ist ein Familienheim im Sinne des Gesetzes.

Das Familienheim der Kläger überschreitet die zulässigen Wohnflächengrenzen.

Die Grundwohnflächengrenze ergibt sich aus § 82 Abs. 1 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II.WoBauG. Die Neufassung dieser Vorschriften vom 1. September 1965 ist jedoch gemäß § 114 Abs. 1 Satz 2 dieses Gesetzes im steuerbegünstigten Wohnungsbau an zuwenden für neugeschaffenen Wohnraum, der nach dem 31. Dezember 1964 bezugsfertig geworden ist oder bezugsfertig wird. Im vorliegenden Falle gelten deshalb noch die Wohnflächengrenzen der Fassung dieser Vorschriften vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1121). Danach wird die in § 39 genannte Fläche für "Familienheime mit zwei Wohnungen" (160 qm) gemäß § 82 um 20 v.H. aufgestockt und erreicht damit 192 qm. Innerhalb dieser Grenze müssen die Wohnflächen beider Wohnungen - zusammengerechnet - liegen.

Eine Überschreitung dieser Wohnflächengrenze ist gemäß § 82 Abs. 2 Buchst. a II. WoBauG zulässig, soweit die Mehrfläche erforderlich ist zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als 5 Personen. Zur angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als 5 Personen ist gemäß § 82 Abs. 3 II. WoBauG zulässig eine Mehrfläche bis zu 20 qm für jede weitere Person, die zum Haushalt gehört oder alsbald nach Fertigstellung des Bauvorhabens in den Haushalt aufgenommen werden soll; eine Verminderung der Personenzahl nach dem erstmaligen Bezug der Wohnung ist unschädlich. Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen ist der Anspruch auf Mehrwohnraum zu prüfen nur insoweit, als einer der in diesen Wohnungen untergebrachten Haushalte eine Kopfstärke von mehr als 5 Personen hat. Dies trifft nach dem Klagevortrag nur auf den Haushalt der Kläger selbst zu. Tatsächliche und rechtliche Zweifel bestehen hinsichtlich der inzwischen verstorbenen Mutter der Klägerin, die sich aus ihrer bisherigen eigenen Wohnung nicht polizeilich abgemeldet hatte, und hinsichtlich der Geschäftsangestellten des Klägers. Auf diese Zweifel kommt es indessen nicht an. Waren die Mutter der Klägerin und die beiden Geschäftsangestellten alsbald nach Fertigstellung des Bauvorhabens in den Haushalt aufgenommen worden und hätte dieser somit 7 Personen umfaßt, dann ergäbe sich gemäß § 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG eine Mehrfläche bis zu 40 qm. Die zulässige Gesamtfläche betrüge dann 232 qm. Die tatsächliche Gesamtwohnfläche liegt jedoch erheblich darüber.

Eine Überschreitung der Wohnflächengrenze ist gemäß § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG zulässig auch, soweit die Mehrfläche erforderlich ist zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers. Der Kläger hat für seine beruflichen Bedürfnisse als Inhaber eines Lebensmittelgeschäfts einen Raum von 16,07 qm im Erdgeschoß als Arbeitszimmer bezeichnet. Würde ihm auch diese Mehrfläche zugebilligt, dann betrüge die zulässige Wohnfläche 248,07 qm. Diese Wohnflächengrenze wird mit der Gesamtwohnfläche von 252,19 qm um 4,12 qm überschritten.

Die Meinung der Kläger, daß diese Überschreitung der Wohnflächengrenze unerheblich oder zuzubilligen sei, weil sie nur geringfügig sei, ist unrichtig. Die Zulässigkeit geringfügiger Überschreitungen der Wohnflächengrenze ist im Gesetz nicht vorgesehen. Gemäß § 82 Abs. 4 in Verbindung mit § 39 Abs. 6 II. WoBauG können zwar die für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörden oder die von ihnen bestimmten Stellen weitere als die im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Abweichungen zulassen. Ob und in welchem Umfang aber Ausnahmegenehmigungen zulässig sind auch in Fällen, in denen "geringfügige" Überschreitungen der Wohnflächengrenzen vorliegen, kann hier dahingestellt bleiben; denn eine solche Ausnahmegenehmigung liegt nicht vor. Wenn die Kläger die Absicht hatten, ein steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen zu errichten, dann waren sie in der Lage, ihren Architekten über diese Absicht zu unterrichten und die gesetzliche Wohnflächengrenze bei der Planung des Bauvorhabens beizeiten zu berücksichtigen. Sie hätten eine Klärung auch in der Weise erreichen können, daß sie gemäß § 83 Abs. 2 II. WoBauG die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung schon vor Baubeginn beantragten.

Die zweite Wohnung im Hause der Kläger ist keine "andere Wohnung" im Sinne des § 39 Abs. 1 Buchst. d II. WoBauG. Wäre sie eine "andere Wohnung" in diesem Sinne, dann betrüge die Wohnflächengrenze allerdings gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Buchst. d II. WoBauG für diese Wohnung 108 qm; sie würde durch die vermietete zweite Wohnung mit einer tatsächlichen Wohnfläche von 77,47 qm nicht erreicht. Die zweite Wohnung eines Familienheimes ist jedoch keine "andere Wohnung" im Sinne der vorgenannten Vorschrift. In Verbindung mit den §§ 7, 9 trifft § 39 Abs. 1 Buchst. b II. WoBauG eine eindeutige Regelung für "Familienheime mit zwei Wohnungen". Diese sind nur entweder im ganzen als steuerbegünstigt anzuerkennen, oder sie sind nicht anzuerkennen. Das Gesetz läßt nicht die Möglichkeit offen, die vom Eigentümer selbst benutzte Wohnung im Familienheim als frei finanziert zu behandeln, die zweite Wohnung aber, gemessen an der für "andere Wohnungen" geltenden Wohnflächengrenze, als steuerbegünstigt anzuerkennen. Der Bauherr eines Familienheims ist bei der Finanzierung seines Bauvorhabens auch nicht frei in der Weise, daß er einerseits die für ihn selbst bestimmte Wohnung frei finanziert und insoweit auf die Steuerbegünstigung "verzichtet", andererseits aber für die zweite Wohnung die Steuerbegünstigung in Anspruch nimmt. Könnte bei einer Überschreitung der für "Familienheime mit zwei Wohnungen" festgelegten Wohnflächengrenze jede der beiden Wohnungen als eine "andere Wohnung" aus der gesetzlich geregelten Einheit "Familienheim" herausgenommen werden, dann verlöre die Festlegung einer besonderen Wohnflächengrenze für Familienheime mit zwei Wohnungen ihren Sinn, weil sie in jedem Falle umgangen werden könnte.

Das angefochtene Urteil war deshalb zu ändern; es war das im ersten Rechtszuge ergangene, die Klage in vollem Umfange abweisende Urteil wiederherzustellen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.