Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 26.09.1983, Az.: BVerwG 8 C 148.81

I.

Der Kläger ist Eigentümer der im Juli 1971 bezugsfertig gewordenen Kaufeigentumswohnung Nr. 15 im Dachgeschoß des Hauses ... in M.. Diese Wohnung erkannte die Beklagte durch einen an den Bauherrn gerichteten Bescheid vom 3. April 1970 zugleich mit weiteren Wohnungen des Hauses als steuerbegünstigt an. Nach der dem Anerkennungsantrag beigefügten, von der Beklagten geprüften Wohnflächenberechnung des Bauherrn hat die Wohnung des Klägers eine Wohnfläche von insgesamt 98,03 qm.

Bei einer Überprüfung am 15. Oktober 1975 stellte die Beklagte fest, der Kläger habe den "auf der Galerie" der Wohnung gelegenen, bauaufsichtlich genehmigten Hauswirtschaftsraum, der als Zubehörraum bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt worden war, seit Bezugsfertigkeit als Schlafzimmer eingerichtet und genutzt.

Mit Bescheid vom 19. Februar 1976 änderte die Beklagte den Anerkennungsbescheid vom 3. April 1970 insoweit, als der in der Wohnung des Klägers befindliche Hauswirtschaftsraum mit 11,16 qm Grundfläche ab Bezugsfertigkeit als nicht steuerbegünstigter Wohnraum geführt werde.

Die nach nicht beschiedenem Widerspruch erhobene Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Beide Instanzen haben angenommen, der angefochtene Abänderungsbescheid stelle einen nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG zulässigen Teilwiderruf des Anerkennungsbescheides dar, der sachlich gerechtfertigt sei, weil der Kläger den Hauswirtschaftsraum unter Verstoß gegen die Vorschriften der Bayerischen Bauordnung (Art. 61 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Art. 58 Abs. 1 und 2 BayBO) über die erforderliche Höhe von Aufenthaltsräumen als solchen genutzt habe.

Gegen das Urteil des Berufungsgerichts hat der Kläger die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der er die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt.

Die Beklagte tritt der Revision entgegen.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Der Bescheid der Beklagten vom 19. Februar 1976 ist mit den Urteilen der Vorinstanzen aufzuheben, weil der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist (vgl. § 144 Abs. 3 Nr. 1, § 137 Abs. 1 Nr. 1, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit dem angefochtenen Verwaltungsakt hat die Beklagte die durch Bescheid vom 3. April 1970 verfügte Anerkennung der Wohnung des Klägers als steuerbegünstigt teilweise widerrufen. Die Rechtmäßigkeit dieser Maßnahme beurteilt sich nach § 83 Abs. 5 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) - II. WoBauG - in der hier maßgeblichen, zuletzt durch Gesetz vom 21. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3656) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617, 1858). Davon ist das Berufungsgericht - ebenso wie das Verwaltungsgericht - zutreffend ausgegangen. Die §§ 48, 49 VwVfG sind für den Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt nicht einschlägig, da die hierfür in § 83 Abs. 5 II. WoBauG getroffene Sonderregelung vorgeht (vgl. Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4 S. 1 [2]). Hätte allerdings schon nach den Angaben des Bauherrn im Anerkennungsantrag die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt abgelehnt werden müssen, so käme nur eine Rücknahme der Anerkennung in Betracht (ständige Rechtsprechung des Senats; vgl. zuletzt Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - a.a.O.). Nach den Angaben des Bauherrn in dessen Anerkennungsantrag nebst beigefügter Wohnflächenberechnung lag jedoch kein Anerkennungshindernis vor. Die Beklagte hat die vom Kläger erworbene Wohnung vielmehr zu Recht als steuerbegünstigte eigengenutzte Kaufeigentumswohnung anerkannt. Namentlich war die maßgebliche Wohnflächengrenze von 120 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Buchst. c II. WoBauG) nach der Wohnflächenberechnung des Bauherrn nicht überschritten.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Annahme der Vorinstanzen, die dem Bauherrn erteilte Anerkennung der Kaufeigentumswohnung als steuerbegünstigt sei dem Erwerber der Wohnung gegenüber zu widerrufen, wenn dieser im Zeitpunkt des Widerrufs Eigentümer und Besitzer der Wohnung sei (vgl. Urteil vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 3.77 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 11 S. 1 [3]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, Teilband II, Zweites Wohnungsbaugesetz, § 83 II. WoBauG Anm. 5.1 [S. 17]).

Nicht zu billigen ist jedoch die das angefochtene Urteil tragende Rechtsansicht des Berufungsgerichts, die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt dürfe durch einen Teilwiderruf in der Weise nachträglich eingeschränkt werden, daß ein einzelner bauordnungswidrig genutzter Raum der Wohnung nicht mehr als steuerbegünstigt geführt werde.

Der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG geregelte Widerruf ist die "Umkehr" der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt (vgl. Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 [2]). Als steuerbegünstigt anerkannt werden können nach den §§ 82, 83 II. WoBauG nur "Wohnungen" sowie außerdem nach § 99 Abs. 2 i.V.m. den §§ 82, 83 II. WoBauG einzelne Wohnräume, die - wie zu ergänzen ist - selbst eine Wohnung bilden (vgl. Urteil vom 13. August 1975 - BVerwG VIII C 82.74 - BBauBl. 1977, 407 [409]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, a.a.O., § 82 II. WoBauG Anm. 21 [S. 75]; Abschnitt 3 Abs. 1 Satz 2, Abschnitt 5 Abs. 1 Buchst. a, Abschnitt 6 Abs. 2 der Verwaltungsanordnung über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Grundsteuervergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - VA-II. WoBauG - in der Fassung vom 9. April 1974 [Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 76 vom 23. April 1974], geändert durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Änderung und Ergänzung der Verwaltungsanordnung vom 3. August 1977 [Bundesanzeiger Nr. 144 vom 5. August 1977]; Schade/Schubart, Wohnungsbaurecht, VA-II. WoBauG, Allgemeiner Teil, Erläuterung Anm. 3 [S. 176]). Teile einer Wohnung sind dagegen nicht als steuerbegünstigt anerkennungsfähig. Das folgt nicht nur aus dem Wortlaut der §§ 82, 83 II. WoBauG. Auch die dort aufgestellten Nutzungs- und Wohnflächenanforderungen bestätigen vielmehr, daß Gegenstand der Anerkennung als steuerbegünstigt nur Wohnungen insgesamt, nicht deren einzelne Räume sein können (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 [326]). Diesen Grundsatz bringt überdies § 42 Abs. 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV -) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Februar 1975 (BGBl. I S. 569) sowie der Bekanntmachung vom 18. Juli 1979 (BGBl. I S. 1077) zum Ausdruck, der, den Begriff der Wohnfläche als die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume bestimmt, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt erstreckt sich dementsprechend auf sämtliche im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu ihr gehörenden Räume, insbesondere auch Zubehör- und Wirtschaftsräume ohne Rücksicht darauf, ob diese bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt worden sind (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Heix, a.a.O., § 82 II. WoBauG Anm. 18 [S. 70]).

Widerrufen werden kann nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG ebenfalls nur die Anerkennung der Wohnung, nicht aber die Anerkennung von deren einzelnen Räumen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Gesetzeswortlaut "wenn die Wohnung" und der systematischen Anknüpfung an "die Anerkennung", die - wie gesagt - nur für Wohnungen insgesamt ausgesprochen werden kann. Ein Teilwiderruf verbietet sich vielmehr auch im Hinblick darauf, daß durch die Herausnahme einzelner Räume einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung aus der Steuerbegünstigung ein Rechtszustand geschaffen würde, der einer gesetzlich unzulässigen Teilanerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt gleichkäme. Eine Wohnung ist als Inbegriff von Räumen entweder insgesamt steuerbegünstigt oder nicht. Das angefochtene Urteil, das den mit dem angefochtenen Bescheid verfügten Teilwiderruf der Anerkennung als rechtmäßig erachtet hat, verletzt insoweit Bundesrecht.

Die Entscheidung selbst stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO). In diesem Zusammenhang mag auf sich beruhen, ob ein objektiv rechtswidriger Teilwiderruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt den Betroffenen dann nicht im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO in seinen Rechten verletzt (und deshalb der Klage nicht zum Erfolg verhelfen kann), wenn von Rechts wegen die Anerkennung der Wohnung insgesamt hätte widerrufen werden müssen. Dieser Frage ist hier nicht weiter nachzugehen, weil die vom Berufungsgericht irrevisibel festgestellte (nach Art. 61 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Art. 58 Abs. 1 und 2 BayBO) materiell bauordnungswidrige Nutzung eines Raumes der steuerbegünstigten Wohnung des Klägers es nicht rechtfertigte, die Anerkennung dieser Wohnung insgesamt zu widerrufen.

§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG knüpft den Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt alternativ an zwei Voraussetzungen: Die Wohnung muß "nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82" entweder - erstens - "über die zulässige Wohnfläche" oder - zweitens - "die zulässige Benutzung" entsprechen.

Die erste Widerrufsvoraussetzung ist - wovon die Beteiligten und beide Vordergerichte zutreffend ausgegangen sind - hier ersichtlich nicht erfüllt. Die Kaufeigentumswohnung des Klägers wird nach wie vor eigengenutzt und unterschreitet die maßgebliche Wohnflächengrenze von 120 qm (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Buchst. c II. WoBauG) selbst dann, wenn die Grundfläche des Hauswirtschaftsraums vollen Umfangs als Wohnfläche angerechnet wird.

Nicht gegeben ist aber auch die von der Beklagten und den beiden Instanzgerichten bejahte zweite Widerrufsvoraussetzung. Um die Frage zu beantworten, ob die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entspricht, ist zunächst zu klären, welche Benutzungsvorschriften § 82 II. WoBauG zu entnehmen sind. Ausdrücklich regelt nur § 82 Abs. 6 II. WoBauG die zulässige Benutzung von steuerbegünstigten Wohnungen. Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sind danach nur dann als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. Wird mehr als die Hälfte der Wohnfläche einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung gewerblich oder beruflich genutzt, kommt ein Widerruf der Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG in Betracht, weil die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entspricht (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, a.a.O., § 83 II. WoBauG Anm. 5.1 [S. 16 f.]). Die mit der Widerrufsbefugnis bewehrte Nutzungsbeschränkung ergibt sich insoweit unmittelbar aus dem Wohnungsbauförderungsrecht selbst.

Vorschriften über die baurechtlich zulässige Benutzung der als steuerbegünstigt anerkannten Wohnungen lassen sich dagegen aus § 82 II. WoBauG nur mittelbar herleiten, soweit der dort verwendete Rechtsbegriff "Wohnung" hierfür etwas hergibt. Wohnung im Rechtssinne ist - wie der Senat zuletzt im Urteil vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - (Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 [9 f.]) bestätigt hat - nur eine Summe von Räumen, die zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts objektiv geeignet sind. Die objektive Eignung für dauernde Wohnzwecke hängt u.a. von dem Umfang der baurechtlich zulässigen Nutzung ab. Nur eine baurechtlich zulässige oder genehmigte Nutzung darf der Anerkennung von Räumen als steuerbegünstigte Wohnung zugrunde gelegt werden (vgl. Urteile vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 144.72 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 9 S. 15 [17] und vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 21.73 - BVerwGE 45, 120 [121]). Aus diesem Grunde sind z.B. Räume, die zwar alle übrigen objektiven Merkmale des Wohnungsbegriffs erfüllen, baurechtlich aber nur als Ferienwohnung genutzt werden dürfen, nicht als steuerbegünstigte Wohnung anerkennungsfähig, weil sie rechtlich nicht zur Dauernutzung geeignet sind (ständige Rechtsprechung des Senats; vgl. Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 21.73 - a.a.O. und vom 3. August 1977 - BVerwG VIII C 59.76 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 19 S. 25 [27] mit weiteren Nachweisen). Ebenfalls keine Wohnungen im Rechtssinne sind mangels objektiver Eignung zum dauernden Bewohnen solche Räume, die den materiellen Anforderungen der landesrechtlichen Bauordnungen an Wohnungen nicht entsprechen (vgl. Urteil vom 12. Mai 1961 - BVerwG VII C 161.60 - BVerwGE 12, 245 [BVerwG 12.05.1961 - VII C 161/60] [246]; VA-II. WoBauG Abschnitt 6 Abs. 1 a.E.). Die materiell bauordnungswidrige Nutzung eines einzelnen, (bau-)rechtmäßig errichteten, lediglich nicht als Wohnraum genehmigten Raumes einer im übrigen rechtlich und tatsächlich zur Dauernutzung geeigneten Wohnung zu Wohnzwecken beläßt jedoch der bauordnungsrechtlich genehmigten Wohnung als solcher ihre objektive rechtliche Eignung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts. Die Wohnung im Rechtssinne als Gegenstand der Anerkennung als steuerbegünstigt bleibt in Fällen dieser Art ungeschmälert erhalten. Es wird lediglich zusätzliche "Wohnfläche" in bauordnungsrechtlich nicht gebilligter Weise in Anspruch genommen, wenn einzelne, zu einer Wohnung gehörende Räume, die die materiellen bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht erfüllen, für Wohnzwecke benutzt werden. Aus diesem Grund kann sich nur die Frage stellen, ob die baurechtswidrig zum Wohnen in Anspruch genommene zusätzliche "Wohnfläche" bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen ist und zu einer Überschreitung der Wohnflächengrenze mit der Folge eines Widerrufs der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 erste Alternative II. WoBauG führen kann. Davon sind die Rechtsprechung des Senats (namentlich das Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 [329 f.]), Bundesregierung und Bundesrat bei der im Hinblick auf diese Rechtsprechung vorgenommene Änderung des Abschnitts 9 Abs. 1 VA-II. WoBauG (vgl. die Begründung der Bundesregierung hierzu, BR-Drucks. 124/77, S. 13 und die Äußerung des Bundesrats, BR-Drucks. 124/77 [Beschluß]) sowie das Schrifttum (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Teilband IV, II. BV § 42 Anm. 10 a [S. 34]) übereinstimmend ausgegangen. Daß die bauordnungswidrige Wohnnutzung einzelner Räume einer Wohnung nicht den Widerruf der Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt nach § 83 Abs. 5 Satz 1 zweite Alternative II. WoBauG zu rechtfertigen vermag, ist bestätigt worden durch Art. 1 Nr. 21 der Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung 1970 vom 22. Juni 1979 (BGBl. I S. 711). Nach dem hierdurch mit Wirkung vom 1. Januar 1979 neu eingefügten § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV gehört zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Räumen, "die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen". Da baurechtswidrig zum Wohner, genutzte Zubehör- und Wirtschaftsräume bei der Wohnflächenberechnung künftig unberücksichtigt bleiben müssen, entfällt auch die Möglichkeit eines Widerrufs der Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt wegen Überschreitung der Wohnflächengrenze (§ 83 Abs. 5 Satz 1 erste Alternative II. WoBauG), wenn solche Räume nachträglich für Wohnzwecke ausgestattet oder in Anspruch genommen worden sind (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, a.a.O., II. WoBauG § 82 Anm. 15 [S. 56 f.]). Der Ausschluß sowohl einer Versagung als auch des Widerrufs der Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 erste Alternative II. WoBa durch § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV verdeutlicht, daß auch nach Auffassung des Verordnungsgebers die baurechtswidrige Wohnnutzung einzelner Räume, die nach dem Bauordnungsrecht zum dauernden Aufenthalt von Menschen nicht zugelassen sind, ebensowenig nach \ 83 Abs. 5 Satz 1 zweite Alternative II. WoBauG zum Widerruf der Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt führt.

Derartigen Verstößen gegen die sich aus dem Bauordnungsrecht ergebenden Nutzungsbeschränkungen ist nach der Konzeption des Wohnungsbauförderungsrechts ausschließlich mit den bauordnungsrechtlich vorgesehenen Maßnahmen zu begegnen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die im Vorverfahren entstandenen Gebühren und Auslagen des sich als Rechtsanwalt selbst vertretenden Klägers sind erstattungsfähig (vgl. § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), weil sich ein vernünftiger Bürger mit gleichem Bildungs- und Erfahrungsniveau bei der gegebenen Sach- und Rechtslage im allgemeinen eines Rechtsanwalts bedient hätte (vgl. Urteil vom 16. Oktober 1980 - BVerwG 8 C 10.80 - Buchholz 316 § 80 VwVfG Nr. 3 S. 6 [7]; Beschluß vom 6. Mai 1982 - BVerwG 7 B 81.82 - Buchholz 310 § 162 VwGO Nr. 17 S. 5 f.).