I.

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt.

Der Kläger und seine Ehefrau bauten in F., E. Straße ..., ein Einfamilienhaus, das am 12. Mai 1965 bezugsfertig wurde. Sie beantragten, ihre Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung anzuerkennen. Der Haushalt des Klägers umfaßte im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit fünf Personen. Die anrechenbare Grundfläche der im Erd-, Ober- und Dachgeschoß des Hauses liegenden Räume beträgt149,35 qm. Im Kellergeschoß, dessen Boden 1 m unter der Erdgleiche liegt, befinden sich weitere Räume, darunter nebeneinanderliegend eine Bar mit 17,74 qm Fläche und ein weiterer als Kinderspielzimmer bezeichneter Raum mit 17,64 qm Fläche. Die Bar ist getäfelt, mit Teppichböden versehen und mit Eckbank, Tisch und Stühlen sowie einer Bareinrichtung ausgestattet. In dem anderen Zimmer sind Wohnmöbel abgestellt. Es ist mit Rauhfasertapete tapeziert, beheizbar und enthält u.a. einen Bücherschrank, ein Sofa, ein Klavier, Tisch und Stühle.

Die Beklagte lehnte die Anerkennung des Antrages mit der Begründung ab, die Wohnflächengrenze sei nicht eingehalten. Auch bei Anerkennung eines Arbeitsraumes des Klägers im Dachgeschoß mit einer Grundfläche von 13,60 qm betrage die Wohnfläche immer noch 169,60 qm. Auf diesen, nur gegenüber dem Kläger erlassenen Bescheid, hat der Kläger nach erfolglosem Widerspruch Klage erhoben mit dem Antrag, die ablehnenden Bescheide aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den begehrten Anerkennungsbescheid auszustellen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die beiden als Bar und als Wohnraum eingerichteten Räume im Kellergeschoß seien in die Wohnfläche einzurechnen, auch wenn sie baupolizeilich nicht genehmigt seien. Der Kläger hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Der Verwaltungsgerichtshof hat der Berufung stattgegeben, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide die Beklagte verpflichtet, die Wohnung des Klägers als steuerbegünstigte Wohnung anzuerkennen. Er hat dazu ausgeführt:

Auszugehen sei von § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung vom 1. September 1965. Die Wohnung des Klägers überschreite die Wohnflächengrenze nicht. Diese Grenze betrage 156 qm. Als Wohnfläche seien anzurechnen lediglich 149,35 qm der im Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß liegenden Räume. Von dieser Wohnfläche sei noch ein Arbeitsraum mit 13,60 qm abzuziehen, weil er als zulässige Mehrfläche zu berücksichtigen sei. Die beiden ausgebauten Kellerräume seien nicht zu berücksichtigen. Ob sie als Wohnräume gegenwärtig oder künftig genutzt würden, könne dahingestellt bleiben. Dadurch werde die baurechtlich genehmigte und allen rechtlichen Anforderungen genügende Wohnung nicht von der Anerkennung als steuerbegünstigt ausgeschlossen. Die beiden im Kellergeschoß befindlichen Räume dürften bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt werden. Keller gehörten nicht zur Wohnfläche. Das ergebe sich aus § 42 Abs. 4 Nr. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die beiden Kellergeschoßräume seien Keller im Sinne dieser Vorschrift. Sie würden nicht dadurch Bestandteil der Wohnung, daß sie zu Wohnflächen ausgestaltet worden seien. Sie erfüllten nicht die Voraussetzungen, die an Aufenthaltsräume zu Wohnzwecken gestellt werden müßten. Sie seien baupolizeilich nicht zulässig. Daher hätten sie rechtlich ihre Eigenschaft als Kellerräume nicht verloren. Es sei Sache der Bauaufsichtsbehörde, eine baurechtswidrige Nutzung zu unterbinden.

Die Beklagte hat gegen dieses Urteil die zugelassene Revision eingelegt. Sie beantragt,

Sie meint, die im Kellergeschoß des Klägers liegende Bar mit 17,74 qm und der andere dort liegende Raum mit 17,64 qm seien als Wohnraum zu berücksichtigen.

Der Kläger beantragt,

Er verteidigt das angefochtene Urteil und meint, aus der Entscheidung BVerwGE 12, 254 [BVerwG 25.05.1961 - I A 10/59] ergebe sich, daß nichtgenehmigte Kellerräume bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt werden dürften und macht geltend, die Kellerräume würden tatsächlich nicht als Wohnräume, sondern als Zubehörräume genutzt. Er führt weiter aus, die Überschreitung der Wohnflächengrenze durch bauordnungswidrig errichtete Wohnräume dürfe die Förderungsfähigkeit nicht beeinträchtigen. Eine Verhinderung von bauordnungswidrigen Baumaßnahmen sei nicht Sache des Anerkennungsverfahrens.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er hält das angefochtene Urteil im Ergebnis für richtig und macht Ausführungen darüber, daß die Räume im Keller des Hauses des Klägers nicht als Wohnfläche anzurechnen seien, weil sie nach moderner Auffassung als Kellerräume eingestuft werden müßten. Außerdem sei ein Raum als Kellerraum anzusehen, wenn er nach materiellem Baurecht nicht zum Aufenthalt von Menschen geeignet sei.

II.

Die Revision ist begründet.

Der Verwaltungsgerichtshof, hat zu Unrecht das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und der Verpflichtungsklage des Klägers stattgegeben. Er hätte die Berufung des Klägers zurückweisen müssen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Anerkennung seiner in seinem Hause in F., E. Straße ... gelegenen Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung. Die diese Anerkennung ablehnenden Bescheide verletzen ihn daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Umstritten ist die Anerkennung einer neugeschaffenen, im Einfamilienhaus des Klägers liegenden Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung. Auszugehen ist vom Zweiten Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familiengesetz) - II. WoBauG- in der jetzt geltenden, zuletzt durch Art. 2 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1973 vom 21. Dezember 1973 (BGBl. I S. 1970) geänderten Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617). Nach § 4 Abs. 1 Satz. 2 Buchst. b II. WoBauG ist dieses Gesetz in dieser Fassung u.a. im steuerbegünstigten Wohnungsbau auf neu geschaffenen Wohnraum anzuwenden, der nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist. Die Wohnung des Klägers ist am 12. Mai 1965 bezugsfertig geworden. Da dieser Zeitpunkt nach dem 31. Dezember 1964 liegt, sind flach § 114 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG auch die Wohnflächengrenzen des neuen Rechts anzuwenden.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ist u.a. Voraussetzung für die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung, daß sie die in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 % überschreitet. § 39 Abs. 1 II. WoBauG stellt Wohnflächengrenzen für bestimmte Wohnungstypen auf. Die Wohnung des Klägers fällt unter den Typ Familienheim mit nur einer Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG. Die Wohnflächengrenze für diesen Wohnungstyp beträgt nach dieser Vorschrift 130 qm, die nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um höchstens 20 % überschritten werden dürfen, also 156 qm. Diese Wohnflächengrenze überschreitet die Wohnung des Klägers.

Der Verwaltungsgerichtshof hat unangegriffen und daher für den Senat bindend (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellt, daß die Wohnung des Klägers mehrere Geschosse seines Hauses einnimmt. Die über dem Kellergeschoß liegenden Räume nehmen eine Wohnfläche von 149,35 qm in Anspruch. Darüber sind sich alle Beteiligten einig. Streit besteht nur darüber, ob zwei Räume im Kellergeschoß als Wohnräume anzusehen sind. Im Kellergeschoß befinden sich nach den Plänen, auf die der Verwaltungsgerichtshof Bezug genommen hat, außer einer Waschküche und dem-Heizraum sowie dem Raum für die Treppe ein Raum mit 17,74 qm, der als Bar ausgebaut und ein weiterer Raum mit 17,64 qm, der wohnlich eingerichtet ist. Bei Hinzurechnung der aus dieser Grundfläche von zusammen 35,38 qm zu entnehmenden anrechenbaren Grundfläche zu den 14,35 qm der Räume oberhalb des Kellergeschosses überschreitet die Wohnfläche der Wohnung des Klägers die Wohnflächengrenze von 156 qm wesentlich und ist deshalb nicht anerkennungsfähig. Entgegen der Auffassung des Klägers und des Verwaltungsgerichtshofs müssen die beiden Kellerräume bei der Wohnflächenberechnung in vollem Umfange berücksichtigt werden. Deshalb stellt sich die vom Verwaltungsgerichtshof, aufgeworfene Frage nicht, ob diese Räume die Wohnung des Klägers dergestalt veränderten, daß sie keine anerkennungsfähige Wohnung im Sinne des Wohnungsbauförderungsrechts mehr wäre.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG können zwar nur solche Räume berücksichtigt werden, die zur Wohnung des Antragstellers gehören, Gegenstand der Anerkennung ist die Wohnung, nicht deren einzelne Räume. Daß die beiden Räume zur Wohnung des Klägers gehören, ist jedoch zweifelsfrei. Ferner verlangt § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, daß diese Räume Wohnflächen besitzen, die in die Summe der Wohnfläche eingerechnet werden können, deren Grenze in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmt ist. Auch das trifft zu.

Was unter Wohnfläche zu verstehen ist, bestimmt das Gesetz nicht ausdrücklich. Der Verwaltungsgerichtshof und der Kläger gehen davon aus, daß Wohnfläche die Fläche eines Wohnraumes sein muß. Das ist jedoch nicht richtig.

Die Bedeutung des Begriffes Wohnfläche in § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erschließt sich aus seinem Zusammenhang mit dem Begriff der Wohnung in § 82 Abs. 1 Satz 2 und § 39 Abs. 1 II. WoBauG, Die Begriffe Wohnflächengrenze und daraus folgend Wohnfläche sind nicht in Beziehung gesetzt zum Wohnraum, sondern zu der Wohnung Daraus ergibt sich ein anderer Ausgangspunkt für die Beurteilung des Falles als ihn der Verwaltungsgerichtshof und der Kläger gewählt haben. Zur Inhaltsbestimmung der Wohnfläche kann nicht der Begriff Wohnraum, sondern nur der Begriff Wohnung dienen. Das bedeutet, daß alle Räume, die zu einer Wohnung gehören, Wohnfläche haben ohne Rücksicht darauf, wie diese Räume gebraucht werden. Die Wohnfläche der zur Wohnung gehörenden Räume ist prinzipiell gleichwertig. Sie ist mit dem vollen Betrag der Grundflache der Räume zu berücksichtigen, soweit nicht eine andere. Regelung dies ausschließt. Das Regel-Ausnahme-Verhältnis ist so gestaltet, daß von der vollen Berücksichtigung der Grundfläche eines zu einer Wohnung gehörenden Raumes nur dann abgesehen werden kann, wenn dies rechtlich, vorgesehen ist.

Von diesem Ausgangspunkt des Gesetzes her erklärt sich, daß die im Grundsatz gleichwertige Wohnfläche aller zu der Wohnung gehörenden Räume differenziert nach einer bestimmten Rangordnung berechnet wird. Das ist Regelungsinhalt der rangniedrigeren Zweiten Berechnungsverordnung, die gemäß der Ermächtigung in § 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG in § 1 Abs. 1 Nr. 2, §§ 42 ff. Bestimmungen über die Berechnung von Wohnflächen steuerbegünstigter Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz trifft, um die es hier geht. Sehen diese Bestimmungen keine Ausnahme vor, so ist die Fläche der zur Wohnung des Klägers gehörenden Räume in vollem Umfang zu berücksichtigen. Deshalb ist nicht, wie der Verwaltungsgerichtshof und die Beteiligten es tun, darnach zu fragen, ob die hier umstrittenen Räume Wohnräume sind. Entscheidend ist vielmehr, ob und in welchem Umfang die Grundfläche dieser Räume bei der Prüfung, ob die Wohnflächengrenze eingehalten ist, nach der Zweiten Berechnungsverordnung günstiger als mit dem vollen Wert berücksichtigt werden können.

Dafür ist maßgebend der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Es ist ständige Rechtsprechung des Senats, daß bei der Prüfung der Förderungsfähigkeit auf den Zustand im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit abzustellen ist (vgl. zuletzt Urteil vom 14. Mai 1975 - BVerwG VIII C 115.73 -). Maßgebend sind die in diesem Zeitpunkt geltenden Wohnflächengrenzen. Dann kommt es auch auf das in diesem Zeitpunkt geltende Recht über die Berechnung der Wohnfläche an. Dieses Recht ist im vorliegenden Fall in den §§ 42 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - in der Fassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 594) enthalten, die durch die Ermächtigung in § 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1122) gedeckt sind.

Nach § 42 Abs. 1 II. BV ist Wohnfläche einer Wohnung für die Berechnung die Summe der nach dieser Verordnung anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dazu gehören nach Abs. 4 der Bestimmung nicht Zubehörräume, Wirtschaftsräume und Geschäftsräume. Fielen die beiden im Kellergeschoß des Hauses des Klägers liegenden Räume unter eine dieser Ausnahmen, so wären sie nicht zu berücksichtigen. Sie fallen jedoch nicht darunter. Weder fallen sie unter eine der benannten Ausnahmen, noch sind sie diesen Ausnahmen ähnlich.

Nach Nr. 1 dieser Bestimmung kommen als Zubehörräume in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume. Wie diese Beispielsfälle ergeben, sind Zubehörräume solche zu einer Wohnung gehörenden Räume, die dem Wohnen nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar dienen. Ihre Bedeutung ist untergeordnet. Die Unterordnung ergibt sich aus der Punktion der Räume. Es handelt sich um Räume, die zum Abstellen von Sachen benützt werden, nicht aber zum Aufenthalt von Menschen. Der Aufenthalt von Menschen in diesen Räumen ist ein nur gelegentlicher, kurzfristiger und meist unregelmäßiger. Weiter sind die Zubehörräume durch ihre Lage und Ausgestaltung gekennzeichnet. Sie sind am Rande der Wohnung angeordnet und schon aus Kostengründen nur so ausgestattet, daß sie ihre Punktion zweckmäßig erfüllen können.

Diesen Erfordernissen wird die Bar des Klägers nicht gerecht. Sie ist schon deshalb kein Zubehörraum, weil sie unmittelbar dem Wohnen dient. Selbst wenn sie nur gelegentlich aufgesucht wird, dient sie der Bewirtung von Familienmitgliedern und Gästen, dem angenehmen gemütlichen Sitzen, längeren Verweilen und der angenehmen Unterhaltung. Das alles sind Zwecke, die über die Punktion eines Zubehörraumes hinausgehen. Auch die Lage und die Ausstattung dieses Raumes liegt über dem Zubehör Standard. Der Raum ist durch 13 Stufen vom Erdgeschoß des Hauses aus zugänglich. Er ist ohne Trennung mit der Gesamtwohnung verbunden. Er ist als Barraum ausgestattet und gemütlich eingerichtet. Der Kläger empfängt dort sogar seine Mandanten. Daß dieser Raum im Kellergeschoß liegt, ist ohne rechtliche Bedeutung. Allein dadurch wird er nicht zum Keller im Sinne der Bestimmung (Urteil vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 1.71 - [Buchholz 454.42 II. BV Nr. 1 = BBBl. 1975, 20 = ZMR 1974, 62]).

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger mit dem Verwaltungsgerichtshof und dem Oberbundesanwalt weiter darauf, die Räume im Kellergeschoß seien baurechtlich nicht genehmigt. Dieser Umstand ist unerheblich. Die Begriffe Wohnung und Wohnfläche knüpfen an den tatsächlichen Zustand an, nicht an den rechtlich gebilligten Zustand. Auch wenn eine Familie in einem unerlaubt errichteten und zum Abbruch bestimmten Gebäude wohnt, hat sie darin ihre Wohnung. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist entgegen der Ansicht des Klägers nicht davon ausgegangen, daß nur baurechtlich gebilligter Wohnraum Wohnung sei. Die Entscheidungen BVerwGE 12, 245 [BVerwG 12.05.1961 - VII C 161/60] und 16, 332 setzen entgegen der Ansicht des Klägers voraus, daß sich nach den tatsächlichen Verhältnissen beurteilt, ob eine Wohnung mit Wohnfläche vorhanden ist. Diese Entscheidungen befassen sich mit der Frage, ob die so bestimmte Wohnung im Sinne des § 82 Abs. 1 II. WoBauG anerkennungsfähig ist. Daher gehören auch baurechtswidrig errichtete oder genutzte Räume zur Wohnung. Sie werden als Teil der Wohnung gebraucht und damit bewohnt. Sie haben daher Wohnfläche. Allein darauf kommt es an. Es ist auch unrichtig zu folgern, weil die Räume baurechtlich nicht genehmigt seien, müßten sie als Keller im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV angesehen werden. Für die Beurteilung dieser Frage ist allein der tatsächliche Zustand maßgebend. Ob Räume, die zu einer Wohnung gehören, Zubehörräume sind oder nicht, kann sich nicht nach anderen Maßstäben beurteilen als die Frage, ob es sich um eine Wohnung und um Wohnfläche handelt. In dieser Betrachtung liegt keine Vermengung von baupolizeilichen Zwecken mit der Wohnungsbauförderung. Die Anknüpfung an die tatsächlichen Verhältnisse bei der Wohnungsbauförderung zwingt den Kläger nicht zur Änderung dieser Verhältnisse. Sie verweigert ihm allenfalls die Förderung.

Der Senat hat in seinem Urteil vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 144.72 - (Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 9) ausgesprochen, nur Bauvorhaben, die im Einklang mit dem geltenden Recht stünden, dürften gefördert werden. Diese Erwägung wird der hier vertretenen Auslegung gerecht. Wenn auch der baurechtswidrige Raum der Wohnung in Betracht gezogen und bei der Wohnflächenberechnung nach seiner Bestimmung berücksichtigt wird, dann wird gerade verhindert, daß baurechtswidrig errichteter Wohnraum unter die Wohnungsbauförderung fällt. Der Senat hat in diesem Urteil noch ausgeführt, eine andere als die bauaufsichtsrechtlich genehmigte und verwirklichte Nutzung dürfe der Entscheidung im Wohnungsbauförderungsverfahren nicht zugrunde, gelegt werden. Diese Erwägung steht der hier gewonnenen Auslegung nicht entgegen. Sie dient der Begründung, daß durch Verletzung des Baurechts die Förderungsfähigkeit einer Wohnung nicht erreicht werden kann und bezieht sich auf den Fall, daß ein als Wochenendhaus genehmigtes Bauwerk nicht durch Dauerbenutzung in eine förderungsfähige Wohnung umgewandelt werden kann. Darum geht es hier nicht. Daher ist der Barraum weder Keller noch sonstiger Zubehörraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV.

Ähnlich liegt es bei dem anderen im Keller liegenden Zimmer. Daß dieses Zimmer bewohnt werden könnte, ist nicht umstritten. Es ist tapeziert, beheizbar und möbliert mit einem Bücherschrank, einem Sofa, einem Klavier, mit Tisch und Stühlen. Der Kläger behauptet nur, dieser Raum werde nicht als Wohnraum, sondern als gehobener Abstellraum benützt. Das ist jedoch nicht rechtserheblich. Ob die Möbel in dem Raum aufgestellt oder abgestellt sind, ist eine Frage des Ausdrucks, die nichts daran ändert, daß der Raum wohnlich eingerichtet ist. Seiner Ausstattung nach dient der Raum nicht dem Abstellen von Sachen, sondern dem Aufenthalt von Menschen. Die Funktion des Raumes wird auch vom Kläger selbst mit Spielzimmer angegeben, in dem die Eisenbahn und Rennbahn der Kinder aufgebaut sei. Ob er diesem Zweck ständig oder nur mit Unterbrechungen dient, ist ohne rechtliche Bedeutung. Es ist auch ohne Bedeutung, ob der Kläger daneben in dem Raum noch Akten aufbewahrt. Denn der Raum kann jederzeit zum längeren Aufenthalt von Menschen benützt werden.

Nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV kann ferner ein Abstellraum nur dann als Zubehörraum angesehen werden, wenn er außerhalb der Wohnung liegt. Da auch die Zubehörräume zur Wohnung gehören müssen, ist damit gemeint, daß er nicht unmittelbar mit den übrigen Räumen verbunden ist. Auch an diesem Merkmal fehlt es. Der Raum ist durch die Kellertreppe ebenso zugänglich wie der Barraum. Er liegt den Räumen im Erdgeschoß näher als der Barraum. Seine Verbindung mit der übrigen Wohnung wird dadurch verstärkt, daß er zwischen dem Barraum und der Treppe liegt, die zu den übrigen Räumen der Wohnung führt. Er liegt mithin nicht am Rande der Wohnung, sondern wird von Räumen umschlossen, die zweifelsfrei dem längeren Aufenthalt von Menschen dienen. Daher scheidet auch aus diesem Grund die Anwendung des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV aus.

In § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV sind die Wirtschaftsräume aus der Wohnflächenberechnung ausgenommen. Als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume. Von den genannten Räumen könnte der hier streitige Raum nur unter die Abstellräume fallen. Das trifft jedoch nicht zu. Denn der Oberbegriff für diese Räume ist der Wirtschaftsraum. Er bedeutet, daß diese Räume der Bewirtschaftung der Wohnung oder des mit der Wohnung verbundenen Anwesens dienen. Keines von beiden ist hier der Fall. Selbst das Abstellen von Möbeln oder die Ablage von Akten dienen nicht diesem Zweck, weil sie keinen Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Wohnung des Klägers haben.

Da die beiden Räume auch keine Geschäftsräume sind, wie in § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV vorgesehen ist, und da ein ähnlicher Fall im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 und 2 II. BV nicht gegeben ist, gehört keiner der beiden Räume zu den Ausnahmen, die das Gesetz bei der Berücksichtigung der Wohnfläche zuläßt. Das ist auch sachgerecht und bedarf für die Bar keiner weiteren Rechtfertigung. Dies gilt aber auch für den anderen Raum.

Der Senat folgt der Erwägung des Klägers und des Oberbundesanwalts nicht, die Begriffe Zubehörraum und Wirtschaftsraum seien den heutigen gehobenen Komfortwünschen entsprechend auszulegen. Es kommt allein auf den Standpunkt des Gesetzes an. Nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz werden nur Wohnungen gefördert, die einem durchschnittlichen Komfort entsprechen. Deshalb sieht das Gesetz auch beim steuerbegünstigten Wohnungsbau Wohnflächengrenzen vor. Diese Grenzen dürfen nicht dadurch unterlaufen werden, daß die Begriffe Zubehörraum und Wirtschaftsraum nach dem Standard eines gehobenen Wohnkomforts bestimmt werden. Denn Räume wie diese sind als Arbeitsräume für Kinder, Fremdenzimmer für Besucher und ähnliche Zwecke zu verwenden. Sie entlasten die übrigen Räume der Wohnung und machen die Wohnung insgesamt wohnlicher.

Daher ist die Fläche der beiden Räume Wohnfläche, die bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muß. Nach § 42 Abs. 1 II. BV ist als Wohnfläche die Summe der anrechenbaren Grundfläche anzusetzen. Die Grundfläche beider Räume beträgt 35,38 qm. Sie ist nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV voll anzurechnen, da die Räume eine lichte Höhe von mehr als zwei Metern haben. Selbst wenn man nach § 43 Abs. 3 II. BV die bei der Berechnung nach Rohbaumaßen vorgesehene Kürzung von 3 % und gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV eine Kürzung von 10 % berücksichtigt, so sind beide Räume mit rund 31 qm anzusetzen. Damit beläuft sich die Wohnfläche der Wohnung des Klägers auf rund 180 qm.

Wenn der Büroraum im Dachgeschoß mit 13,60 qm als zulässige Mehrfläche im Sinne des § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG außer Betracht bleibt, so umfaßt die Wohnfläche der Wohnung des Klägers rund 166 qm. Sie liegt daher weit über der Wohnflächengrenze von 156 qm. Der Kläger hat daher keinen Anspruch auf die Anerkennung seiner Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung.

Ohne daß es auf die steuerrechtlichen Erwägungen der Beklagten ankommt, ist daher ihrer Revision mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Das Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs ist aufzuheben und die Berufung des Klägers gegen das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt/Main zurückzuweisen.