I.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks in B. Das Grundstück ist mit einem im Jahre 1862 errichteten Gebäude, das früher als Schule diente, bebaut. Das Untergeschoß nutzte und nutzt der Kläger für seinen Druckereibetrieb. Die Räume im Obergeschoß waren - mit Ausnahme des früheren Klassenzimmers - als Wohnräume vermietet. Rückwärtig an dieses Gebäude schloß sich ein Flachbau an, in dem die Setzerei sowie Toiletten für das Betriebspersonal untergebracht waren. Im Jahre 1969 baute der Kläger an den Flachbau, der zuvor teilweise abgerissen wurde, ein Wohnhaus an. Nach der Wohnflächenberechnung, die er im Baugenehmigungsverfahren vorgelegt hatte, hat dieses Haus eine Wohnfläche von 139,91 qm. Es wurde im August 1969 bezugsfertig und von dem Kläger, seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern bezogen.

Im November 1976 beantragte der Kläger, das neu erbaute Wohnhaus als steuerbegünstigt anzuerkennen. Der Beklagte lehnte den Antrag durch Bescheid vom 17. Dezember 1976 mit der Begründung ab, das Haus überschreite die zulässige Wohnflächengrenze von 108 qm für eine "andere Wohnung". Es sei kein Familienheim, weil das Grundstücküberwiegend gewerblich genutzt werde.

Der Kläger hat nach erfolglosem Widerspruch Klage erhoben und im wesentlichen geltend gemacht: Auf seinem Grundstück befinde sich ein Familienheim mit zwei Wohnungen. Die Gesamtwohnflächengrenze von 216 qm hierfür sei eingehalten. Die Wohnung im Neubau habe eine Wohnfläche von 139,91 qm. Davon nutze er einen Raum mit einer Fläche von 13,75 qm als Büro. Dieser Raum dürfe bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt werden, da er von der Wohnung völlig getrennt und nur durch den Eingangsflur erreichbar sei.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat ihr nach einer Beweisaufnahme durch Einnahme des Augenscheins von dem Grundstück des Klägers sowie durch Vernehmung der früheren Bewohnerin der Räume im Obergeschoß des Altbaus als Zeugin stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Bei den Gebäuden auf dem Grundstück des Klägers handele es sich um ein Familienheim mit zwei Wohnungen, das die Wohnflächengrenze von 216 qm einhalte. Die dem Bauantrag des Klägers beigefügte Wohnflächenberechnung weise zutreffend eine anrechenbare Wohnfläche für den Neubau von 139,91 qm aus. In sie sei zu Recht der in der Bauzeichnung mit "Arbeiten" bezeichnete Raum im Erdgeschoß in anrechenbarer Größe von 13,75 qm einbezogen worden.

Der Wohnfläche des Neubaus sei diejenige der im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bewohnten Räume des Altbaus hinzuzurechnen. Denn obwohl dieses Gebäude überwiegend gewerblichen Zwecken diene, sei es im Sinne von § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein Wohngebäude. Die Wohnung im Altbau habe eine anrechenbare Wohnfläche von 60,83 qm. Nicht anzusetzen für die Berechnung der Wohnfläche im Altbau seien das im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit von dem Kläger als Lagerraum benutzte Klassenzimmer im Obergeschoß sowie die Verkehrsflächen, die sowohl der Wohnung als auch dem gewerblich genutzten Teil des Hauses dienten. Mithin hätten die beiden Wohnungen auf dem Grundstück des Klägers im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eine anrechenbare Wohnfläche von 200,74 qm (139,91 qm + 60,83 qm).

Die Anerkennung der in dem Neubau des Klägers geschaffenen Wohnung als steuerbegünstigt schließe § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG nicht aus. Ob diese Vorschrift überhaupt anwendbar sei, wenn die gewerblich genutzten Flächen eines Grundstücks nicht nachträglich, sondern nach der Bauplanung von Anfang an die Wohnflächen überstiegen, könne offenbleiben. Zwar überstiegen die gewerblich genutzten Flächen des Altbaus - den angrenzenden Flachbau nicht eingeschlossen - mit zumindest 206,30 qm (48,20 qm - Buchbinderei -, 13,30 qm - Büro -, 60,80 qm - Maschinenraum -, 42,00 qm - Setzraum - und rund 42,00 qm - das im Obergeschoß gelegene und als Lagerraum benutzte ehemalige Klassenzimmer -) die Wohnflächen in Alt- und Neubau in der zuvor genannten Größe. Das nur unerhebliche Überwiegen der gewerblich genutzten Flächen des Grundstücks gegenüber denen der Wohnnutzung hindere jedoch die Gewährung der begehrten Steuervergünstigung nicht. Das folge aus dem Zweck des § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG, den Einsatz von Steuermitteln auf die Förderung für das Herstellen von Wohnraum zu begrenzen, also nicht die Schaffung von Gewerberaum zu begünstigen. Dieser Zweck werde im Streitfall nicht verfehlt, weil die gewerblich genutzten Räume in dem 1862 erstellten Altbau die Förderung nicht erhalten könnten.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der er die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt und die Wiederherstellung des erstinstanzlichen klageabweisenden Urteils begehrt.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückweisung der Berufung des Klägers (vgl. § 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO). Das angefochtene Urteil beruht auf einer Verletzung von Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Anerkennung seines im August 1969 bezugsfertig gewordenen Wohnhauses als steuerbegünstigte Wohnung. Das ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

Ob die Voraussetzungen für die vom Kläger begehrte Anerkennung seines Wohnhauses als steuerbegünstigte Wohnung vorliegen, ist nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu beurteilen (ständige Rechtsprechung; vgl. u.a. Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <2> und nunmehr § 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980, BGBl. I S. 1085). Anzuwenden sind deshalb das Zweite Wohnungsbaugesetz in der bis zum 31. März 1976 geltenden, vor der Bezugsfertigkeit des Hauses zuletzt durch das Wohnungsbauänderungsgesetz 1968 vom 17. Juli 1968 (BGBl. I S. 821, 826) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617, 1858) - II. WoBauG - sowie die Zweite Berechnungsverordnung in der durch die Verordnung vom 20. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1298) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593) - II. BV -. Davon geht auch das angefochtene Urteil zutreffend aus. Rechtsirrig ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, das 1969 bezugsfertig gewordene Wohnhaus des Klägers bilde zusammen mit dem bereits im Jahre 1862 auf demselben Grundstück errichteten ehemaligen Schulgebäude ein steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen.

Freilich sind nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, von denen mangels beachtlicher Verfahrensrügen auszugehen ist (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), die in § 7 Abs. 1 Satz 1 in Verb. mit § 9 Abs. 1 II. WoBauG umschriebenen Merkmale eines Familienheims gegeben. Das im Jahre 1969 bezugsfertig gewordene, vom Kläger mit seiner Familie bezogene und seither bewohnte Wohnhaus ist zum Bewohnen durch den Eigentümer bestimmt. Auf dem Grundstück befindet sich nur noch eine weitere Wohnung, die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung des Klägers vermietet war. Die Wohnflächen beider Wohnungen zusammen überschreiten die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit zwei Wohnungen nicht.

Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b II. WoBauG finden jedoch die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes im steuerbegünstigten Wohnungsbau grundsätzlich nur Anwendung auf neu geschaffenen Wohnraum, der nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist oder bezugsfertig wird. Dementsprechend sind nach § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG Wohnungen, die ohne Einsatz öffentlicher Mittel gebaut wurden, nur dann als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn sie neu geschaffen und nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden. Die Merkmale "neu geschaffen" und "bezugsfertig geworden" sind insoweit deckungsgleich, als eine Wohnung jedenfalls im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes erst geschaffen ist, wenn sie bezugsfertig ist (vgl. Urteil vom 14. Mai 1975 - BVerwG VIII C 115.73 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 12 S. 1 <3>). Neu geschaffen ist nach § 2 Abs. 1 II. WoBauG Wohnraum, der durch Neubau, Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen worden ist (vgl. auch Urteile vom 14. Mai 1975, a.a.O., und vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - UA S. 9). Neu geschaffen in diesem Sinne ist nur das vom Kläger neu gebaute, 1969 bezugsfertig gewordene Wohnhaus.

Die Wohnung in dem 1862 errichteten ehemaligen Schulgebäude auf dem Grundstück des Klägers kann demgegenüber schon deshalb nicht als steuerbegünstigte Wohnung anerkannt werden, weil sie ebensowenig neu geschaffen wie erst nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist. Eine Wohnung, die vor dem zeitlichen Geltungsbereich der Wohnungsbauförderung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bezugsfertig geworden und deswegen nicht als steuerbegünstigt anerkennungsfähig ist, kann auch nicht zusammen mit einer später neu geschaffenen, nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig gewordenen Wohnung auf demselben Buchgrundstück ein steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen sein.

Wie der Senat zuletzt im Urteil vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - (UA S. 12) unter Bestätigung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, behandelt das Zweite Wohnungsbaugesetz den in einem Familienheim mit zwei Wohnungen geschaffenen Wohnraum als Förderungseinheit; namentlich trifft § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b II. WoBauG in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 2 Buchst. a, 7 und 9 II. WoBauG eine eindeutige Regelung für Familienheime mit zwei Wohnungen dahin, daß diese nur entweder im ganzen als steuerbegünstigt anzuerkennen oder insgesamt nicht anzuerkennen sind (so schon das Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 - BVerwGE 23, 80 <84>; vgl. ferner Urteile vom 24. Oktober 1979 - BVerwG 8 C 30.79 - BVerwGE 59, 31 <34 f.> = Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 30 S. 81 <83 f.>, vom 16. Januar 1980 - BVerwG 8 C 63.79 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 31 S. 87 <89>). Eine Teilanerkennung von Familienheimen läßt das Gesetz nicht zu.

Da das Familienheim mit zwei Wohnungen wohnungsbauförderungsrechtlich ein in dem Gebäude verkörperter einheitlicher Gegenstand der Anerkennung ist, muß es insgesamt die allgemeinen Anerkennungsvoraussetzungen des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG erfüllen. Insbesondere müssen beide Wohnungen eines Familienheimes mit zwei Wohnungen neu geschaffen und nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sein oder bezugsfertig werden. Das allein entspricht dem Zweck der Wohnungsbauförderung. Das Förderungsziel besteht nämlich darin, neben der Bildung von breit gestreutem Einzeleigentum den Wohnungsmarkt durch neu errichtete Wohnungen zu entlasten (§ 1 Abs. 2 II. WoBauG). Mit diesem Förderungszweck ist es nicht nur unvereinbar, einen bereits vorhandenen, selbst nicht förderungsfähigen "Altbau" mittels eines auf demselben Buchgrundstück errichteten Neubaus in den Kreis der förderungsfähigen Wohnungen einzubeziehen. Vielmehr ist auch eine vom Oberverwaltungsgericht Münster (Urteil vom 3. Mai 1971 - II A 1167/69 - ZMR 1972, 127 f.) und FischerDieskau/Pergande/Schwender/Heix (II. WoBauG § 82 Anm. 6 <S. 29, Stand: März 1984> und § 7 Anm. 1 <S. 3, Stand: Juli 1982>) für zulässig gehaltene Teilanerkennung lediglich der neu geschaffenen Wohnung unter der Voraussetzung, daß diese zusammen mit dem auf dem Grundstück befindlichen, selbst nicht anerkennungsfähigen "Altbau" die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit zwei Wohnungen nicht überschreitet, mit dem Ziel der Wohnungsbauförderung nicht in Einklang zu bringen. Gefördert werden soll bei einem Familienheim mit zwei Wohnungen gerade der Neubau des gesamten Gebäudes, nicht der Bau lediglich einer Wohnung. Nur mit Rücksicht darauf, daß der Bauherr eines Familienheims mit zwei Wohnungen neuen Wohnraum sowohl für sich und (oder) seine Angehörigen als auch für einen zweiten selbständigen Haushalt schafft, wird ihm die Steuerbegünstigung für das gesamte Gebäude gewährt, dessen Finanzierung ihm durch die Förderung auch des Baus der zweiten Wohnung erleichtert werden soll (vgl. Urteil vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 <11, 12>). Baut er lediglich eine Wohnung neu, so kann er diese entweder als Familienheim mit nur einer Wohnung oder als "andere Wohnung" errichten (vgl. § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a und d in Verbindung mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG). Die Inanspruchnahme der höheren Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit zwei Wohnungen (§ 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b in Verbindung mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) kommt nicht in Betracht.

Ist das Grundstück bereits in einer Weise bebaut, die die zusätzliche Errichtung eines Familienheims ausschließt, kann der Eigentümer nur noch eine "andere Wohnung" hinzufügen. Das gilt ohne Rücksicht darauf, ob das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude ein Altbau oder ein Neubau ist. Befinden sich etwa auf einem Grundstück schon zwei Wohnungen, kann eine später hinzugefügte dritte Wohnung in jedem Falle nur als "andere Wohnung" steuerbegünstigt sein.

In der Beschränkung auf die Möglichkeit, auf einem bereits vor dem 30. Juni 1956 mit einem Wohngebäude bebauten Grundstück eine "andere Wohnung" zu errichten, kann auch keine ungerechtfertige Benachteiligung des Grundstückseigentümers erblickt werden. Das zeigt folgendeÜberlegung: Wäre die auf dem bereits "altbebauten" Grundstück errichtete zweite Wohnung als Eigentümerwohnung oder als zweite Wohnung eines Familienheimes mit zwei Wohnungen anerkennungsfähig, so wäre die Möglichkeit einer Anerkennung als "andere Wohnung" im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG von Rechts wegen ausgeschlossen. Denn weder die Eigentümerwohnung noch die zweite Wohnung eines Familienheimes können eine "andere Wohnung" sein; die Wohnungstypen Familienheim und "andere Wohnung" können auf demselben Buchgrundstück nicht miteinander "kombiniert" werden, sondern schließen einander aus (Urteil vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 171.81 - UA S. 12). Ist dagegen ein Altbau selbst nicht anerkennungsfähig und kann er aus diesem Grunde auch nicht Teil eines Familienheimes werden, so hindert er nicht den Neubau einer oder mehrerer steuerbegünstigter "anderer Wohnungen" auf demselben Buchgrundstück. Denn die "andere Wohnung" umfaßt anders als das Familienheim nicht das gesamte Grundstück. Da jedoch eine "andere Wohnung" im steuerbegünstigten Wohnungsbau bis zu 108 qm Wohnfläche haben darf, ist es für den Eigentümer eines nicht als steuerbegünstigt anerkennungsfähigen Altbaus mit mehr als 108 qm Wohnfläche vorteilhafter, wenn er auf seinem Grundstück zusätzlich noch eine steuerbegünstigte "andere Wohnung" errichten kann. Für die Eigentumswohnung oder die zweite Wohnung eines Familienheimes stünde ihm nämlich nur der nach Abzug der Wohnfläche des Altbaus von der Wohnflächengrenze für Familienheime mit zwei Wohnungen von 216 qm verbleibende Rest an Wohnfläche zur Verfügung, während die "andere Wohnung" ohne Rücksicht auf die Größe der Wohnfläche des Altbaus in jedem Falle bis zu 108 qm groß sein darf. Altbauten auf Grundstücken, die so groß sind, daß sie noch mit einem weiteren selbständigen Baukörper bebaut werden können, weisen jedoch häufig mehr als 108 qm Wohnfläche auf.

Das Berufungsgericht hätte überdies - selbständig tragend - der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts deshalb nicht stattgeben dürfen, weil § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG entgegensteht. Nach dieser Vorschrift verliert ein Familienheim seine Eigenschaft nicht, "wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken, dient". § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG bezieht sich zwar, wie sich aus dem Wortlaut "verliert seine Eigenschaft" und dem Sinnzusammenhang mit dem vorangehenden Satz ergibt, in erster Linie auf den Sachverhalt, daß die Dauernutzung des Gebäudes nachträglich geändert wird und von der ursprünglichen Zweckbestimmung abweicht. Der Ausdruck "verliert" ist aber nicht im Sinne einer zeitlichen Beschränkung auf die Fälle nachträglicher Nutzungsänderungen zu verstehen. Eine derartige, durch den Wortlaut nicht gebotene Auslegung, verbietet sich vielmehr vor allem mit Rücksicht auf den Zweck der Förderung des Baus von Familienheimen. Die Wohnungsbauförderung - namentlich die Steuerbegünstigung - wird dem Bauherrn eines Familienheimes wegen der vom Gesetz grundsätzlich geforderten tatsächlichen Eigennutzung des Familienheimes gewährt, dessen zulässige Wohnfläche nur seiner besonderen Funktion wegen erheblich größer bemessen worden ist als die "anderer Wohnungen". Eine anfängliche bestimmungswidrige Nutzung des Familienheimes muß deswegen unter den gleichen Voraussetzungen wie die nachträgliche Änderung der zulässigen Nutzung zur Einbuße der Subvention führen (vgl. auch Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4 S. 1<4>). § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG erfaßt aus diesem Grunde nicht nur nachträgliche Nutzungsänderungen. Die Vorschrift ist vielmehr auch auf Bauvorhaben anwendbar, bei denen von vornherein feststeht, daß mehr als die Hälfte der Gesamtfläche beruflichen oder gewerblichen Zwecken dienen soll. In diesen Fällen entsteht von vornherein kein Familienheim (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG § 7 Anm. 8 <S. 18>).

Unter welchen Voraussetzungen ein Familienheim wegen überwiegender gewerblicher oder beruflicher Nutzung des Gebäudes nicht entsteht oder nachträglich seine Eigenschaft verliert, regelt § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG zweifelsfrei. Mit den Worten "Wohn- und Nutzfläche" sind in dieser Vorschrift sowohl Wohnräume als auch Gewerberäume angesprochen. Wohnräume mit einer Wohnfläche sind grundsätzlich alle zu einer Wohnung gehörenden Räume (vgl. § 42 Abs. 1 II. BV) ohne Rücksicht darauf, wie diese Räume genutzt werden (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 <327>). Namentlich sind auch solche Räume innerhalb einer Wohnung, die ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet werden, mit ihrer Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (vgl. Beschlüsse vom 14. Dezember 1978 - BVerwG 8 B 51.78 - und vom 24. Juli 1980 - BVerwG 8 B 18.80 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 6 S. 9 und Nr. 8 S. 10 <11>). Nur Gewerberäume (Geschäftsräume), die schon nach objektiven Merkmalen, insbesondere ihrer baulichen Anlage, nicht als Wohnräume anzusehen sind - wie etwa ein Ladengeschäft -, sind nicht Teil einer Wohnung und haben eine Nutzfläche, die bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen ist, wie § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV klarstellt (vgl. Beschlüsse vom 14. Dezember 1978 und vom 24. Juli 1980, a.a.O.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG § 7 Anm. 8<S. 19>).

Enthält ein Gebäude zugleich Geschäftsräume und Wohnräume, die ausschließlich beruflich oder gewerblich genutzt werden, sowie Wohnräume, die nur Wohnzwecken dienen, so ist ein steuerbegünstigtes Familienheim nicht (mehr) gegeben, wenn die Nutzfläche der in dem Gebäude befindlichen echten Gewerberäume und der Teil der Wohnfläche, der auf die ausschließlich beruflich oder gewerblich genutzten Wohnräume entfällt, mehr als die Hälfte der gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes ausmacht (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG § 7 Anm. 8<S. 18 f.>). Es sind also die Flächen der echten Gewerberäume (Nutzflächen) und die Wohnflächen aller Wohnräume des Gebäudes - einschließlich der gewerblich oder beruflich genutzten Wohnräume, die ungeachtet dieser Nutzung Wohnfläche haben - zusammenzurechnen. Von dieser gesamten Wohn- und Nutzfläche darf nur weniger als die Hälfte ausschließlich beruflichen oder gewerblichen Zwecken dienen. Wird von Anfang an mehr als die Hälfte der so ermittelten Gesamtfläche ausschließlich beruflich oder gewerblich genutzt, so ist die Familienheimeigenschaft von vornherein nicht gegeben (vgl. auch Schade/ Schubart, Wohnungsbaurecht, Kommentar, II. WoBauG § 7 Anm. 7).

Die demgegenüber im angefochtenen Urteil vertretene Rechtsansicht des Berufungsgerichts, ein rechnerisches Überwiegen der gewerblichen Nutzung sei unschädlich, wenn es unerheblich sei, findet im Gesetz keine Stütze. Die in § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG getroffene Regelung, nach der nicht mehr "als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes anderen als Wohnzwecken" dienen darf, stellt eine Höchstgrenze für eine derartige unschädliche bestimmungswidrige Nutzung von Familienheimen auf. Die "Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes" ist eine rechnerisch exakt zu ermittelnde Größe. An dieÜberschreitung dieser festen Größe knüpft das Gesetz zwingend den Verlust der Familienheimeigenschaft. Maßgebend ist insoweit nicht erst ein "erhebliches" Übersteigen der Höchstgrenze. Allein ihr bloßesÜberschreiten genügt vielmehr, um dem Gebäude die Förderungswürdigkeit zu nehmen. Härten, die sich aus einer geringfügigen Überschreitung ergeben können, treten zwangsläufig bei derartigen Höchstbetragsregelungen - wie auch bei den zwingenden Wohnflächengrenzen im steuerbegünstigten Wohnungsbau - auf und sind vom Gesetzgeber zugunsten der Rechtsklarheit, Praktikabilität und Gleichbehandlung der Subventionsempfänger bewußt in Kauf genommen. Für eine gerichtliche Billigkeitsentscheidung bleibt kein Raum.

Das Berufungsgericht hat in dem angefochtenen Urteil die Wohn- und Nutzfläche auf dem Grundstück des Klägers wie folgt berechnet:

Ausschließlich gewerblich genutzt wird nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Revisionsrügen angegriffen worden sind (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), außer der Nutzfläche des Altbaus in Höhe von 206,30 qm der "Büroraum" im Neubau mit einer Fläche von 13,75 qm, die das Berufungsgericht als Wohnfläche berücksichtigt hat. Ausschließlich gewerblichen Zwecken dienen danach insgesamt (206,30 + 13,75 =) 220,05 qm, während insgesamt (200,75 - 13,75 =) 187,00 qm in Alt- und Neubau im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Neubaus zu Wohnzwecken genutzt wurden. Da die Hälfte der Gesamtfläche von 407,05 qm sich auf 203,525 qm beläuft, erhöht sich die vom Berufungsgericht errechnete Überschreitung dieser Grenze durch gewerbliche Nutzung auf rund 16 qm. An diesem Ergebnis ändert sich nichts, wenn der "Büroraum" im Neubau bei der Wohnflächenberechnung außer Ansatz bleibt. In diesem Fall muß nämlich seine Fläche von 13,75 qm als Nutzfläche angesetzt werden. Dadurch erhöht sich die gesamte Nutzfläche auf (206,30 + 13,75 =) 220,05 qm, während sich die gesamte Wohnfläche auf (200,75 - 13,75 =) 187,00 qm vermindert. Die Summe von Wohn- und Nutzfläche bleibt jedoch mit (220,05 + 187,00 =) 407,05 qm ebenso wie der gewerblich genutzte Teil dieser gesamten Wohn- und Nutzfläche in Höhe von 220,05 qm unverändert.

Die Verkehrsflächen im Altbau ("Treppenhaus") hat das Berufungsgericht weder bei seiner Berechnung der Wohnfläche" des Altbaus noch bei der Nutzflächenberechnung berücksichtigt. Das belegen die im angefochtenen Urteil aufgeführten Einzelflächen, deren Addition die vom Berufungsgericht angenommenen Gesamtflächen des Altbaus ergibt. Durch den vom Kläger begehrten Ansatz der Verkehrsflächen als Wohnfläche würde sich zwar die Gesamtwohnfläche von Altbau und Neubau im günstigsten Fall von 200,75 qm um 10,42 qm auf 211,17 qm, zugleich aber auch die Gesamtfläche (Wohn- und Nutzfläche) auf 417,47 qm erhöhen. Da jedoch hiervon 220,05 qm, und damit mehr als die Hälfte gewerblich genutzt wurden, ändert sich im Ergebnis nichts.

Ob bei der Berechnung der Wohn- und Nutzfläche im angefochtenen Urteil - wie in dessen Entscheidungsgründen beiläufig bemerkt - der "Flachbau" unberücksichtigt geblieben ist, mag auf sich beruhen. Da nämlich der Flachbau nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen allenfalls Nutzfläche hatte, die dem Druckereibetrieb des Klägers diente, würde seine zusätzliche rechnerische Berücksichtigung das Verhältnis der gewerblich genutzten Fläche zu der Wohnzwecken dienenden Wohnfläche allenfalls noch mehr zuungunsten des Klägers verändern.

Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO). Als steuerbegünstigte "andere Wohnung" kann der Neubau des Klägers nicht anerkannt werden, da seine Wohnfläche selbst bei einem Abzug der Fläche des Büroraums die Wohnflächengrenze von 108 qm mit (139,91 - 13,75 - 108 =) 18,16 qm überschreitet. Eine Anerkennung des neu erbauten Wohnhauses als steuerbegünstigtes Familienheim mit (nur) einer Wohnung käme im Hinblick auf § 7 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG selbst dann nicht in Betracht, wenn es sich im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Neubaus bei dem auf dem Grundstück vorhandenen Altbau entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht um ein Wohngebäude (vgl. hierzu Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 121.72 - BBauBl. 1976, 595) gehandelt hätte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.