I.

Der Kläger ist Eigentümer des etwa 7.000 qm großen Grundstücks in L. Hinter den Kirchkaten 31. Es ist im Grundbuch von L.-St. Jürgen Bd. 114 Bl. 6811 eingetragen. Das Grundstück ist in dem Bebauungsplan Nr. 135 der Hansestadt L. als reines Gewerbegebiet ausgewiesen.

Der Kläger errichtete im Jahre 1965 auf dem vorderen Grundstücksteil ein Wohngebäude. Das mit Bauschein vom 31. Mai 1965 als "Einfamilienhaus" genehmigte Wohnhaus wurde am 20. November 1965 bezugsfertig. Die Wohnfläche der darin befindlichen Räume beträgt 156,84 qm. Das Haus wird vom Kläger, seiner Familie sowie einer Hausgehilfin (4 Personen) bewohnt. Das Haus wurde ohne Einsatz öffentlicher Mittel gebaut.

Etwa 35 bis 40 m entfernt errichtete der Kläger in den Jahren 1965/66 auf demselben Grundstück ein mit Bauschein vom 27. August 1965 genehmigtes und im Bauantrag als "Lagerhalle mit Büro und Lagermeisterwohnung" bezeichnetes Gebäude. Das zweigeschossige Gebäude enthält im Erdgeschoß gewerbliche Räume mit einer Nutzfläche von insgesamt 970 qm und im Obergeschoß zwei Wohnungen mit 68,96 qm (drei Zimmer) bzw. 34,71 qm (ein Zimmer), insgesamt 103,67 qm. Diese am 10. August 1966 bezugsfertig gewordenen Wohnungen sind als steuerbegünstigt anerkannt worden. Auf der asphaltierten Hoffläche des Grundstücks, die die Lagerhalle umgibt, stellt der Kläger seine Lastzüge ab.

Den Antrag auf Anerkennung des Einfamilienhauses als steuerbegünstigt lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 21. Dezember 1966 ab. Den Widerspruch wies der Minister für Arbeit, Soziales und Vertriebene des Landes Schleswig-Holstein mit Bescheid vom 7. Februar 1967 zurück.

Der Kläger hat Klage erhoben und beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 21. Dezember 1966 und den Widerspruchsbescheid des Ministers für Arbeit, Soziales und Vertriebene des Landes Schleswig-Holstein vom 7. Februar 1967 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Anerkennung zu erteilen. Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, das vom Kläger errichtete Haus sei ein Familienheim; nach der Verkehrsauffassung müsse es als Wohngebäude angesehen werden; nicht entscheidend sei, daß auf dem Grundstück noch ein weiteres Gebäude stehe.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberverwaltungsgericht die Klage mit der folgenden Begründung abgewiesen: Das Wohngebäude des Klägers sei kein Familienheim; denn es sei kein "Eigenheim". Nach der Begriffsbestimmung des § 9 Abs. 1 II. WoBauG komme es auf den Charakter des bebauten Grundstücks an. Die Lagepläne ergäben, daß das Grundstück gewerblichen Zwecken diene. Das Lagergebäude und der zu ihm gehörende asphaltierte Hof, der zum Abstellen der Lastzüge des Klägers benutzt werde, nähmen flächenmäßig den größten Teil des Grundstücks ein. Unter diesen Umständen stelle sich für den unvoreingenommenen Betrachter das Wohnhaus als Betriebswohnung dar, das gewerblichen Zwecken, nämlich der Versorgung des Betriebsinhabers mit Wohnraum, diene. Es liege in einem Gewerbegebiet, in dem die Errichtung selbständiger Wohngebäude planungsrechtlich unzulässig sei. Die Genehmigung als Betriebswohnung spreche gegen den Charakter des Gebäudes als Eigenheim, weil es in erster Linie dazu dienen solle, dem jeweiligen Betriebsinhaber oder Betriebsleiter die aus betrieblichen Gründen erwünschte Möglichkeit zu bieten, in unmittelbarer Nähe des Betriebs zu wohnen.

Der Kläger hat die zugelassene Revision eingelegt. Er beantragt,

Er rügt die Verletzung materiellen und formellen Rechts und führt aus: Eine Grenze für die Förderungswürdigkeit des Wohnungsbaus könne erst dort liegen, wo das einzelne Bauwerk derart gegen zwingende baurechtliche Vorschriften verstoße, daß seine Beseitigung verlangt werden könne. Die Baunutzungsverordnung anerkenne, daß die betriebsnahe Wohnmöglichkeit sinnvoll sei. Die gleichzeitige gewerbliche und wohnungsbauliche Nutzung eines Grundstücks sei kein Anlaß, die Förderungswürdigkeit zu verneinen. Es sei von der Nutzung des jeweiligen Gebäudes auszugehen. Aus § 92 II. WoBauG folge, daß der Anteil der wohnungsbaulichen Nutzung für die Steuerbegünstigung nicht von Bedeutung sei. Wenn es auf den Anteil der Nutzung am gesamten Grundstück ankommen sollte, wäre das Ergebnis einer Betriebsprüfung von Bedeutung gewesen. Danach werde das Einfamilienhaus als Privat vermögen angesehen. Ein erheblicher Teil des Grundstücks müsse unberücksichtigt bleiben, weil er für den Eisenbahnbau vorgesehen sei. Das Oberverwaltungsgericht hätte die Unterlagen des Finanzamts beiziehen müssen.

Die Beklagte beantragt,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Das Oberverwaltungsgericht hat im Ergebnis mit Recht die Klage abgewiesen. Der Kläger hat nach den für den Senat bindenden Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts keinen Anspruch auf Anerkennung seiner in seinem Einfamilienhaus untergebrachten Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung. Die Ablehnung der Anerkennung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 42 Abs. 1, § 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Die gegen die Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts erhobene Verfahrensrüge des Klägers ist unbegründet. Er sieht eine Verletzung der Aufklärungspflicht darin (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO), daß das Oberverwaltungsgericht die Akten des Finanzamts nicht beigezogen hat, weil sich aus ihnen ergebe, daß das Einfamilienhaus als Privatvermögen angesehen und das Grundstück nur zu 40 v.H. dem Betriebsvermögen zugewiesen wird. Diese Rüge greift nicht durch. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht setzt voraus, daß das Oberverwaltungsgericht von seiner Beurteilung der materiellen Rechtslage aus sich zu der vermißten Aufklärung hätte gedrängt fühlen müssen. Daran fehlt es hier. Von der Beurteilung, die das Oberverwaltungsgericht der materiellen Rechtslage gegeben hat, kam es auf die Akten des Finanzamts nicht an. Das Oberverwaltungsgericht hat nämlich aus den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen des Grundstücks unter Zugrundelegung der allgemeinen Verkehrsauffassung geschlossen, das Einfamilienhaus des Klägers sei kein Eigenheim im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, sondern eine Werkswohnung. Steuerliche Gesichtspunkte hat es nicht als rechtserheblich angesehen. Aus den Akten des Finanzamts sollten sich demgegenüber nur steuerliche Gesichtspunkte ergeben, nämlich die steuerliche Zuordnung zum Privatvermögen und Grundvermögen oder zum Betriebsvermögen nach den für die steuerrechtliche Zuordnung maßgebenden Kriterien der wirtschaftlichen Betrachtung. Daher ist die Rüge unbegründet und sind die getroffenen Feststellungen gemäß § 137 Abs. 2 VwGO bindend.

Auszugehen ist vom Zweiten Wohnungsbaugesetz in der zuletzt durch Art. 2 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1973 vom 21. Dezember 1973 (BGBl. I S. 1970) geänderten Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617). Diese Gesetzesfassung gilt nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b II. WoBauG im steuerbegünstigten Wohnungsbau für Wohnraum, der nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden ist. Das Einfamilienhaus des Klägers ist am 20. November 1965 bezugsfertig geworden.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG sind neugeschaffene Wohnungen, die nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden, als steuerbegünstigte Wohnungen anzuerkennen, wenn keine öffentlichen Mittel eingesetzt sind. Weitere Voraussetzung für die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung ist nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, daß die Wohnung die in § 39 Abs. 1 bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 v.H. überschreitet. Auszugehen ist zugunsten des Klägers von einer Wohnfläche von 141 qm. Nur wenn das Haus als Familienheim zu behandeln wäre, hielte die Wohnung, die nach § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a und § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG maßgebliche Wohnflächengrenze für Familienheime mit einer Wohnung von 156 qm ein. Trifft das nicht zu, so ist sie nicht anerkennungsfähig. Das Einfamilienhaus des Klägers ist jedoch kein Familienheim.

Nach § 7 Abs. 1 II. WoBauG ist ein Familienheim u.a. ein Eigenheim, das nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Nur wenn das Einfamilienhaus des Klägers ein Eigenheim wäre, erfüllte es die an ein Familienheim gestellten Erfordernisse. Es ist jedoch kein Eigenheim. Der Senat hat dazu in seinem gleichzeitig erlassenen, zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 50.74 - ausgeführt:

"Ein Eigenheim ist nach § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist. Nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift umfaßt das Eigenheim das gesamte Grundstück, nicht nur das Wohngebäude. Die Vorschrift verlangt, daß das Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut ist. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Unter Grundstück versteht § 9 Abs. 1 II. WoBauG entgegen der Ansicht des Klägers und des Verwaltungsgerichts das Grundstück im Sinne des Liegenschaftsrechts, nämlich jeden gegen andere Teile räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (RGZ 84, 265 [270]). Diese Begriffsbestimmung umschreibt das Grundstück im Sinne der §§ 2, 3 der Grundbuchordnung - GBO -. Ein Grundstück kann darüber hinaus auch zusammen mit anderen Grundstücken desselben Eigentümers auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt geführt werden (§ 4 GBO). Andere Gestaltungsmöglichkeiten kommen nicht in Frage.

§ 9 Abs. 1 II. WoBauG verbindet den Begriff des Grundstücks mit dem des Eigentums einer Person an dem Grundstück. Diese Zuordnung der Begriffe zueinander zeigt, daß sie im Sinne des Liegenschaftsrechts verstanden werden sollen. Das ergibt sich auch aus dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG aufgestellten Ziel des Gesetzes. Es liegt darin, zugleich mit der Wohnraumbeschaffung weiten Kreisen des Volkes Einzeleigentum zu verschaffen. Von diesem Ziel her sind die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auszulegen. Mit der Bildung von Einzeleigentum ist Eigentum im bürgerlich-rechtlichen Sinne gemeint. Es setzt voraus, daß das Grundstück, an dem dieses Eigentum gebildet werden soll, gleichfalls im Sinne des bürgerlich-rechtlichen Liegenschaftsrechts bestimmt wird. Diese Verlegung unterstützt die Vorschrift in § 9 Abs. 2 II. WoBauG, die als Kaufeigentum ein ebenso wie in Abs. 1 der Vorschrift bestimmtes Grundstück mit einem Wohngebäude bezeichnet, das mit der Bestimmung geschaffen worden ist, es einem Bewerber als Eigenheim zu übertragen. Ein Kaufeigenheim ist mithin ein zum Erwerb durch den Bewerber bestimmtes Eigenheim. Dieser Erwerb ist Erwerb von Einzeleigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG. Er vollzieht, sich durch Grundstückserwerb, setzt daher voraus, daß das Grundstück, an dem Eigentum erworben werden soll, nach den Maßstäben des Liegenschaftsrechts bestimmt wird. Für diese Auslegung spricht endlich, daß das Zweite Wohnungsbaugesetz den Wohnungsbau fördert. Im Baurecht wird aber an den bürglich-rechtlichen Grundstücksbegriff des Liegenschaftsrechts angeknüpft (BVerwGE 42, 269 [270 f.]; 44, 250 [251]).

Der Kläger, der meint, unter Grundstück sei eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens zu verstehen (§ 70 Abs. 1 BewG), stützt diese Ansicht auf Steuervergünstigungen, die für den hier in Rede stehenden steuerbegünstigten Wohnungsbau als Förderungsmaßnahme in Frage kommen (§ 3 Abs. 2 1 Buchst. b und Abs. 1 Buchst. h, § 92 ff. II. WoBauG). Er verkennt dabei, daß Eigenheim und Familienheim nach §§ 7 und 9 II. WoBauG allgemeine, für alle Förderungsarten im Sinne des § 3 Abs. 2 II. WoBauG geltende Begriffe sind, die das Gesetz im Teil I behandelt, der Grundsätze, Geltungsbereich und Begriffsbestimmungen regelt. Es geht nicht an, diese Begriffe und ihre einzelnen Merkmale im Blick auf eine einzige Förderungsmaßnahme auszulegen. Sie müssen für alle der in § 3 Abs. 1 II. WoBauG beispielhaft aufgezählten Förderungsmaßnahmen brauchbar sein, insbesondere auch für die Baulandbeschaffung und Baufinanzierung. Sie knüpfen aber bei den erforderlichen Erwerbs- und Sicherungsgeschäften zweifelsfrei an das Grundstück im liegenschaftsrechtlichen Sinne an. Auch § 92 II. WoBauG steht der Anwendung des liegenschaftsrechtlichen Grundstücksbegriffs nicht entgegen, wie der Kläger irrtümlich meint. Nach § 92 Abs. 2 II. WoBauG ist der Steuermeßbetrag zu erhöhen, wenn sich auf einem Grundstück außer begünstigten Wohnungen auch andere Wohnungen, gewerbliche oder sonstige Räume befinden. Richtig ist, daß § 92 Abs. 2 II. WoBauG davon ausgeht, daß auch in Fällen gemischter Nutzung steuerbegünstigte Wohnungen vorhanden sein können. Er enthält jedoch keine Regelung der Anerkennung, sondern setzt zu seiner Anwendung die Anerkennung voraus. Derartige Fälle sind aber auch bei der hier vertretenen Auffassung denkbar, etwa wenn Wohnungstypen in Rede stehen, bei denen dem Grundstück keine typenbildende Wirkung zukommt.

Daher ist vom liegenschaftsrechtlichen Grundstücksbegriff auszugehen. Dann befanden sich auf dem Grundstück zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des als zweites errichteten Gebäudes Nr. 14 zwei Wohngebäude, die zwar teilweise aneinander anstoßen, baulich jedoch voneinander getrennt sind. § 9 Abs. 1 II. WoBauG verlangt indessen, daß das Grundstück nur mit einem einzigen Wohngebäude bebaut ist.

Die Wohnraumversorgung soll möglichst durch Bildung von Einzeleigentum, besonders in Form von Familienheimen geschehen. Denn Ziel des Gesetzes ist es nach § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG, die Wohnungsnot zu beseitigen "und zugleich" Einzeleigentum zu bilden. Daraus ist auch die umgekehrte Folgerung abzuleiten. Die Bildung von Einzeleigentum im Rahmen der Wohnungsbauförderung soll grundsätzlich nur der Wohnraumversorgung des Eigentümers dienen. Dies gilt für alle Familienheime, aber auch für sonstige Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen. Bei ihnen sind deshalb nur zwei Wohnungen zugelassen (§§ 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 und 2, 10 Abs. 1 Satz 3, 11 II. WoBauG) in der Erwägung, daß die zusätzliche Wohnung zur Finanzierung der Eigentumsbildung beiträgt und später den Abkömmlingen zur Verfügung steht. Aus dieser Begrenzung des Förderungsziels "Bildung von Einzeleigentum" folgt, daß unter einem Grundstück mit einem Wohngebäude im Sinne von § 9 Abs. 1 und 2 II. WoBauG und einer Siedlerstelle, die u.a. aus einem Wohngebäude besteht, im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG jeweils nur ein einziges Wohngebäude zu verstehen ist, das nicht mehr als zwei Wohnungen beherbergen darf. Darüber hinausgehende zusätzliche Wohngebäude dienen im Hinblick auf Familienheime und sonstige Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen nicht mehr der mit der Wohnraumversorgung verbundenen, sondern der davon unabhängigen, freien Bildung von Einzeleigentum und entspricht nicht dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG bestimmten Förderungsziel.

Da der Kläger zwei Wohngebäude auf seinem Grundstück errichtet hat, entspricht sein Gebäude Eduard-Spranger-Straße Nr. 14 nicht den Erfordernissen, die § 9 Abs. 1 II. WoBauG an ein Eigenheim stellt."

Diese Erwägungen gelten uneingeschränkt auch im vorliegenden Fall. Der Kläger erfüllt die dargelegten, ein Eigenheim begründenden Erfordernisse in § 9 Abs. 1 II. WoBauG nicht. Er hat auf seinem Grundstück neben seinem Einfamilienhaus ein Gebäude errichtet, in dem zwei Wohnungen untergebracht sind. Obwohl dieses Gebäude überwiegend gewerblichen Zwecken dient, ist es im Sinne des § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein Wohngebäude. Denn darunter fallen alle Gebäude, die Wohnungen enthalten. Zwar sind für die Einordnung des Einfamilienhauses des Klägers in die in Rede stehenden Wohnungstypen die Verhältnisse im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit dieses Hauses maßgebend (Urteil vom 14. Mai 1975 - BVerwG VIII C 115.73 -). Bezugsfertig wurde es am 20. November 1965. Damals war das die beiden weiteren Wohnungen enthaltende, überwiegend gewerblich genutzte Gebäude noch nicht bezugsfertig. Es erreichte diesen Zustand erst am 10. August 1966. Es war jedoch bereits genehmigt. Mit seiner Ausführung war schon begonnen. Deshalb stand im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Einfamilienhauses bereits fest, daß auf dem Grundstück noch ein weiteres, zwei Wohnungen enthaltendes Wohngebäude errichtet werden sollte. Dieser Umstand ist deshalb bei der Einordnung des Einfamilienhauses zu berücksichtigen. Darum erfüllte es bereits im Zeitpunkt seiner Bezugsfertigkeit nicht die Erfordernisse in § 9 Abs. 1 II. WoBauG.

Der Senat hat jedoch in dem oben erwähnten Urteil dazu weiter ausgeführt:

"Indessen schließt diese Beurteilung nicht aus, daß die Vorschrift in § 9 Abs. 1 II. WoBauG entsprechend angewendet wird, wenn der Eigenheiminhaber den Wohnraum, den er nach dem Inhalt der einschlägigen Vorschriften in einem einzigen Wohngebäude unterbringen darf, in mehreren Gebäuden unterbringt. Seine Interessenlage unterscheidet sich in diesem Fall nur unwesentlich von der, die § 9 Abs. 1 II. WoBauG zugrunde liegt und die dort vorgesehene Bewertung erfahren hat. Ein solches Vorgehen steht auch noch in Einklang mit dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG niedergelegten Zweck. Jedoch verhilft auch diese Erwägung dem Kläger nicht zum Erfolg. Denn nach § 9 Abs. 1 II. WoBauG darf ein Eigenheim nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Dieses Erfordernis gilt auch bei entsprechender Anwendung der Vorschrift auf ein mit mehreren Wohngebäuden bebautes Grundstück. Sie dürfen zusammen - und nicht je einzeln, wie der Kläger meint - nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Im dafür maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit war das Grundstück des Klägers mit zwei Wohngebäuden bebaut, die zusammen drei Wohnungen enthielten. Keines der Wohngebäude war deshalb ein Eigenheim."

Auch diese Erwägungen gelten im vorliegenden Fall ohne Einschränkung. Im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Einfamilienhauses stand fest, daß auf dem Grundstück noch ein weiteres, zwei Wohnungen enthaltendes Wohngebäude errichtet werden sollte. Die Wohnung des Klägers ist daher nicht anerkennungsfähig, ohne daß es auf die rechtliche Bedeutung der überwiegend gewerblichen Nutzung des zweites Gebäudes und die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks ankommt. Denn das Einfamilienhaus des Klägers ist kein Familienheim nach § 7 Abs. 1 II. WoBauG, weil es weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein Eigenheim ist.

Da es kein Familienheim ist, kam die nach § 82 Abs. 1 Satz 2 und § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG für Familienheime mit einer Wohnung vorgesehene Wohnflächengrenze von 156 qm nicht in Betracht. Ob die Wohnung daher nach § 2 Abs. 2 II. WoBauG nicht förderungsfähig ist (Urteil vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 182.71 - [Buchholz 454.4 § 82 Nr. 7 = ZMR 1975, 254 mit Anmerkung Forster], vgl. aber auch Urteil vom 3. Dezember 1975 - BVerwG VIII C 20.75 -) oder ob sie jedenfalls eine andere Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn die für andere Wohnungen vorgeschriebene Wohnflächengrenze von 108 qm überschreitet sie mit 141 qm Wohnfläche erheblich. Eine Ausnahme im Sinne des § 82 Abs. 2 II. WoBauG ist nicht zulässig, weil die dort aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen. Mithin ist die Anerkennung nicht möglich.

Das Oberverwaltungsgericht hat daher die Klage zu Recht abgewiesen. Die Revision ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.