I.

Der Kläger errichtete mit Baugenehmigungen der Beklagten ohne Einsatz öffentlicher Mittel auf seinem Grundstück in Mannheim... ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen. Beide Wohnungen wurden im Dezember 1969 bezugsfertig. Der Drei-Personen-Haushalt des Klägers bezog sogleich die Eigentümerwohnung im Erdgeschoß. Die Einliegerwohnung im Gartengeschoß vermietete der Kläger durch Vertrag vom 1. Februar 1970 den Eheleuten ... ... und sodann durch Vertrag vom 2. April 1970 zum 1. Oktober 1970 den Eheleuten .... Ob nach Beendigung des Mietvertrages mit den Eheleuten ... am 1. Januar 1974 in der Einliegerwohnung ein selbständiger Haushalt geführt wurde, ist unter den Beteiligten streitig.

Bereits im Dezember 1969 hatte der Kläger beantragt, sein Wohngebäude als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei (nicht abgeschlossenen) Wohnungen anzuerkennen. Nach der dem Antrag beigefügten Wohnflächenberechnung des Architekten gehören zur Eigentümerwohnung zwei Wohnräume (17,80 qm; 53,71 qm), ein Eßzimmer (8,68 qm), eine Küche (13,00 qm), eine Speisekammer (1,02 qm), eine Diele (19,51 qm), ein Flur (4,23 qm), eine Garderobe (3,33 qm), ein WC (1,75 qm), ein Zimmer (13,16 qm), ein Bad (10,50 qm), ein Schlafzimmer (25,16 qm) und ein Arbeitszimmer (13,16 qm) im Erdgeschoß. Zur Einliegerwohnung gehören zwei Zimmer (27,14 qm; 15,00 qm), eine Küche (12,00 qm), ein Bad/WC (7,00 qm) und ein Vorraum (11,05 qm) im Gartengeschoß. Die Grundflächen der einzelnen Räume ermittelte der Kläger aus den Rohbaumaßen. Von den ermittelten Grundflächen beider Wohnungen zog er jeweils 10 v.H. ab.

Die bei den Anerkennungsvorgängen befindlichen Baupläne weisen aus, daß sich im Gartengeschoß des Hauses ein Schwimmbad mit Vorraum (80,50 qm) sowie Dusche und WC (2,20 qm) befinden, deren Grundflächen in der Wohnflächenberechnung des Klägers nicht aufgeführt sind.

Die Beklagte erkannte mit Bescheid vom 19. März 1970 das Wohngebäude des Klägers als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen an. Sie errechnete die Wohnfläche der Eigentümerwohnung mit 165,60 qm und die der Einliegerwohnung mit 70,20 qm. Bei der Berechnung der Wohnfläche der Eigentümerwohnung berücksichtigte die Beklagte die Grundfläche des Schwimmbades nebst Vorraum zur Hälfte. Die Überschreitung der Wohnflächengrenze von 216 qm ließ sie wegen des vom Kläger geltend gemachten beruflichen Mehrbedarfs zu; dabei unterstellte sie einen Fünf-Personen-Haushalt des Klägers.

Durch Schreiben vom 30. April 1980 bat das Finanzamt Mannheim-Stadt die Beklagte um Überprüfung, da nach Angaben des Klägers sich seit 1973 in seinem Wohngebäude nur noch eine Wohnung befinde. Nach Durchführung von Ermittlungen widerrief die Beklagte mit Verfügung vom 19. Dezember 1980 aufgrund des § 83 Abs. 5 II. WoBauG ihren Anerkennungsbescheid vom 19. März 1970 mit Wirkung zum 1. Januar 1971, da das Wohngebäude des Klägers seit diesem Zeitpunkt ein Familienheim mit nur einer Wohnung sei und die hierfür bestimmte Wohnflächengrenze von 156 qm erheblich überschreite.

Auf den Widerspruch des Klägers änderte die Beklagte den Zeitpunkt des Widerrufs der Anerkennung mit Verfügung vom 21. Januar 1981 auf den 2. Januar 1974. Dabei ging sie davon aus, die Einliegerwohnung sei bis zum 1. Januar 1974 an die Eheleute ... vermietet gewesen, hielt hingegen die Angabe des Klägers, die Einliegerwohnung sei danach erneut an die Eheleute ... vermietet worden, nicht für glaubhaft.

Der Kläger hat nach Zurückweisung seines weitergehenden Widerspruchs durch Bescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 10. August 1981 Anfechtungsklage erhoben und geltend gemacht: Die Einliegerwohnung sei nach dem Auszug der Eheleute ... an Frau ... vermietet worden, die sie als Zweitwohnung genutzt habe.

Die Beklagte hat entgegnet: Das Wohngebäude des Klägers enthalte, wie Frau ... bezeugen könne, schon seit dem 1. Januar 1971 nur eine Wohnung.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat nach einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Werner ... die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Vernehmung des Zeugen habe ergeben, daß in der zur Einliegerwohnung gehörenden Küche eine Waschküche eingerichtet worden sei; eine Kücheneinrichtung sei nicht mehr vorhanden. Da ohne eine Küche kein selbständiger Haushalt geführt werden könne, liege ein Familienheim mit nur einer Wohnung vor, das die hierfür bestimmte Wohnflächengrenze erheblich überschreite.

Der Kläger hat Berufung eingelegt und vorgetragen: Das Verwaltungsgericht sei aufgrund der mißverständlichen Aussage des Zeugen ... von einem falschen Sachverhalt ausgegangen. Nach wie vor sei eine vollständig eingerichtete Küche in der Einliegerwohnung vorhanden. Die Einliegerwohnung werde weiterhin von der Familie ... als Zweitwohnung genutzt.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat das erstinstanzliche Urteil geändert und die Widerrufsverfügung vom 19. Dezember 1980, die Änderungsverfügung vom 21. Januar 1981 und den Widerspruchsbescheid vom 10. August 1981 aufgehoben. Zur Begründung hat er ausgeführt: § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG, auf den sich der angefochtene Widerruf ausschließlich stütze, sei unanwendbar, weil sich schon aus der dem Anerkennungsantrag des Klägers beigefügten Wohnflächenberechnung und den vorgelegten Bauplänen ergeben habe, daß das Wohngebäude des Klägers nicht als steuerbegünstigt habe anerkannt werden dürfen. Die von der Beklagten selbst durchgeführte Wohnflächenberechnung sei lückenhaft. Die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume beider Wohnungen betrage bei richtiger Berechnung 260,63 qm. Das Wohngebäude des Klägers habe danach die für ein Familienheim mit zwei Wohnungen festgesetzte Wohnflächengrenze von 216 qm um 44,63 qm überschritten. In dieser Höhe sei die Überschreitung durch einen Mehrflächenbedarf aus beruflichen Gründen nicht gedeckt gewesen. Dem Kläger habe allenfalls eine Mehrfläche in der Größe des in seinem Anerkennungsantrag geltend gemachten Arbeitszimmers mit einer Grundfläche von 13 qm zugebilligt werden dürfen.

Der Widerruf der Anerkennung könne auch nicht als Rücknahme aufrechterhalten werden, weil die in § 48 Abs. 4 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für Baden-Württemberg (LVwVfG) vom 21. Juni 1977 (GBl. S. 227) vorgesehene einjährige Ausschlußfrist für die Rücknahme rechtswidriger Verwaltungsakte im Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Widerrufsverfügung vom 19. Dezember 1980 bereits abgelaufen gewesen sei.

Da der Anerkennungsbescheid infolge des Ablaufs der Ausschlußfrist nicht mehr zurückgenommen werden dürfe, könne offenbleiben, ob aus dem als Familienheim mit zwei Wohnungen anerkannten Wohngebäude durch Nichtvermietung der zweiten Wohnung inzwischen ein Familienheim mit nur einer Wohnung geworden sei. Rechtsirrig meine die Beklagte, das Vorliegen eines Rücknahmegrundes und der Ablauf der Rücknahmefrist schlössen nicht aus, daß der Anerkennungsbescheid später aufgrund einer erst nachträglich eintretenden Änderung noch mit Wirkung von diesem Zeitpunkt ab widerrufen werden könne. Auch beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gründe schlössen Rücknahme und Widerruf einander aus. Sei der Anerkennungsbescheid von Anfang an rechtswidrig gewesen, komme allein seine Rücknahme in Betracht, während ein Widerruf voraussetze, daß der Anerkennungsbescheid in bezug auf das Antragsvorbringen rechtmäßig gewesen sei. Das folge aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Berufungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügt und sinngemäß die Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie die Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das erstinstanzliche Urteil begehrt.

Der Kläger tritt dem Revisionsvorbringen entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Beurteilung des Falles bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Der dem Kläger erteilte Anerkennungsbescheid kann als begünstigender Verwaltungsakt nur unter den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen widerrufen oder zurückgenommen werden. Diese Voraussetzungen ergeben sich aus § 83 Abs. 5 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085) und den §§ 48, 49 LVwVfG.

Gemäß § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG ist die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zu widerrufen, wenn die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht. Ein Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt ist nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats (zuletzt Urteil vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - UA S. 5 f. m.weit.Nachw.) nicht an den Maßstäben der §§ 48, 49 LVwVfG zu messen, weil die in § 83 Abs. 5 II. WoBauG getroffene besondere gesetzliche Regelung über den Widerruf der Anerkennung den einschlägigen Regeln des allgemeinen Vertvaltungsverfahrensrechts vorgeht. Die demnach maßgebende Sonderregelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG schließt einen Vertrauensschutz des Betroffenen aus und räumt der zuständigen Behörde kein Ermessen ein. Der Widerruf ist nach§ 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG vielmehr zwingend für den Zeitpunkt auszusprechen, von dem an die ihn rechtfertigenden Voraussetzungen erfüllt waren (ständige Rechtsprechung, vgl. u.a. Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4 S. 1 <2> und vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - UA S. 6). Im Hinblick darauf entfällt bei einem Widerruf nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG insbesondere auch die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 1 und § 49 Abs. 2 Satz 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 25. Mai 1976 (BGBl. I S. 1253) - VwVfG - sowie den entsprechenden Vorschriften der Landesverwaltungsverfahrensgesetze ergebende Befristung der Rücknahme- und Widerrufsmöglichkeit. Diese Befristung ist nämlich Ausfluß des für den Widerruf nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG nicht geltenden Vertrauensschutzes (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 122.81 - BVerwGE 66, 61 <63> und vom 27. Januar 1984 - BVerwG 8 C 164.81 - UA S. 8). Die allgemeinen Regeln über die Rücknahme rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakte und den Widerruf rechtmäßiger Verwaltungsakte sind nur dann einschlägig, wenn die Anerkennung nicht nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen werden kann (ständige Rechtsprechung, vgl. u.a. Urteile vom 26. August 1971 - BVerwG VIII C 44.70 - BVerwGE 38, 290<294 f.> und vom 26. Juni 1974 - BVerwG VIII C 100.71 - Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <3> sowie vom 12. März 1982, a.a.O. und vom 27. Januar 1984 - BVerwG 8 C 164.81 - UA S. 5).

Die Beklagte hat die dem Kläger erteilte Anerkennung nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG mit der Begründung widerrufen, daß die Vermietung der zweiten Wohnung des Familienheims unterblieben sei. Das Berufungsgericht hat dies aus Rechtsgründen für nicht tragfähig gehalten, weil sich schon aus der dem Anerkennungsantrag des Klägers beigefügten Wohnflächenberechnung und aus den vorgelegten Bauplänen ergeben habe, daß das Gebäude die im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit geltende Wohnflächengrenze von 216 qm für ein Familienheim mit zwei Wohnungen ungerechtfertigt um 44,63 qm überschritten habe. Diese Rechtsauffassung ist unzutreffend; sie beruht auf einem Mißverständnis der Rechtsprechung des Senats.

Gegenstand der dem Kläger durch Bescheid vom 19. März 1970 erteilten Anerkennung ist ein Familienheim mit zwei im Dezember 1969 bezugsfertig gewordenen Wohnungen, von denen die Einliegerwohnung zunächst an einen fremden selbständigen Haushalt vermietet worden war. Dieser im angefochtenen Urteil bindend festgestellte (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) Zustand wurde - wie die Beklagte angenommen hat und der Kläger bestreitet - möglicherweise dadurch verändert, daß der Kläger die Einliegerwohnung nach dem Auszug der Eheleute ... nicht wieder vermietete. Den Vorschriften des § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche entspricht ein Familienheim mit (ursprünglich) zwei Wohnungen nicht mehr, wenn die zweite Wohnung (Einliegerwohnung) ihre notwendige Zweckbestimmung zum Bewohnen durch einen anderen als den Inhaber der Eigentümerwohnung und dessen Haushaltsangehörige verloren hat und das dadurch zu einem Familienheim mit nur einer Wohnung gewordene Wohngebäude die hierfür maßgebende Wohnflächengrenze nicht einhält. Die (rechtmäßig erteilte) Anerkennung eines Familienheims mit zwei Wohnungen als steuerbegünstigt muß aus diesem Grunde widerrufen werden, wenn die zweite Wohnung nach ihrem Freiwerden nicht binnen angemessener Frist wieder einem Dritten zur Führung eines selbständigen Haushalts überlassen wird und die Gesamtwohnfläche die für ein Familienheim mit einer Wohnung zulässige Grenze (hier: 156 qm) überschreitet (vgl. Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 87.64 - BVerwGE 24, 111<113 f.> ferner Urteile vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 182.71 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 7 und vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - UA S. 10 f.).

Ein solcher nachträglich eingetretener Sachverhalt, der nach der zwingenden Regelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG zum Widerruf einer rechtmäßig erteilten Anerkennung führen muß, steht nicht in einem irgendwie gearteten Zusammenhang mit der vom Berufungsgericht festgestellten ursprünglichenÜberschreitung der Wohnflächengrenze; der Kläger hat den neuen Widerrufsgrund vielmehr - wenn die dem angefochtenen Widerruf zugrundeliegende Annahme der Beklagten als richtig unterstellt wird - unabhängig davon herbeigeführt. Daß ein derart neuer (Widerrufs-)Sachverhalt nur deshalb nicht zum Widerruf der Anerkennung berechtigen soll, weil die Anerkennung schon nach den Angaben des Antragstellers aus anderen Gründen von vornherein nicht hätte erteilt werden dürfen, ist - wie die Revision zu Recht geltend macht - nicht einzusehen. Auch die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt, die nach den Angaben des Antragstellers im Anerkennungsverfahren von Rechts wegen nicht hätte erteilt werden dürfen, muß vielmehr gemäß § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen werden, wenn die Wohnung aus nachträglich eingetretenen Gründen und unabhängig von dem ursprünglichen Anerkennungshindernis nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht.

Die vom Berufungsgericht mißverstandene einschränkende Auslegung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach ein Anerkennungsbescheid, der schon nach den Angaben des Antragstellers im Anerkennungsantrag nicht hätte erlassen werden dürfen, wegen der ursprünglichen Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts nur nach Maßgabe des § 48 VwVfG oder der entsprechenden Vorschriften der Landesverwaltungsverfahrensgesetze zurückgenommen werden kann (vgl. Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 62.73 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 10 S. 19 <20>, vom 26. Juni 1974 - BVerwG VIII C 100.71 -, a.a.O. und vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <2>), betrifft nicht den hier zu beurteilenden Sachverhalt und gibt zugunsten des angefochtenen Urteils nichts her. Die einschränkende Auslegung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG beruht auf Erwägungen des Vertrauensschutzes. Dieser Gesichtspunkt vermag aber nicht zu rechtfertigen, einem rechtswidrigen Verwaltungsakt höheren "Bestandsschutz" zuzumessen als einem gleichartigen rechtmäßigen. Der durch eine rechtswidrige Anerkennung Begünstigte kann wegen seines Vertrauens auf den Bestand des Verwaltungsakts nicht weitergehend vor dessen Widerruf geschützt sein als derjenige, dessen Wohnung rechtmäßig als steuerbegünstigt anerkannt worden ist. Namentlich kann allein die ursprüngliche Rechtswidrigkeit der Begünstigung durch den Anerkennungsbescheid unter dem Blickwinkel des Vertrauensschutzes kein Hinderungsgrund für den Widerruf sein, soweit sogar die ursprüngliche Rechtmäßigkeit der Begünstigung einen Widerruf unter den Voraussetzungen des § 83 Abs. 5 II. WoBauG nicht hindert. Für eine Besserstellung des von vornherein rechtswidrig Begünstigten durch den Ausschluß der Widerrufsmöglichkeit bei nachträglichen Rechtsverstößen fehlt auch im übrigen jeglicher Rechtfertigungsgrund. Im Gegenteil drängt sich gerade der entgegengesetzte Schluß auf: Wenn selbst bei einem rechtmäßig erlassenen Anerkennungsbescheid ein Widerruf nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG zulässig und mit Rücksicht auf den zwingenden Charakter der Vorschrift zugleich geboten ist, muß ein Widerruf der Anerkennung wegen eines nachträglichen Verstoßes gegen die Vorschriften des § 82 II. WoBauG erst recht bei einer von Anfang an rechtswidrigen Anerkennung möglich sein. Die dem widersprechende Rechtsansicht des Berufungsgerichts läuft - wie die Revision zu Recht rügt - im Ergebnis darauf hinaus, die rechtswidrig erteilte Anerkennung als einen "Freibrief" für spätere Verstöße des Begünstigten gegen die Vorschriften über die zulässige Benutzung oder die zulässige Wohnfläche zu begreifen. Die wegen Überschreitung der Wohnflächengrenze rechtswidrige Anerkennung eines Familienheims könnte danach selbst dann nicht widerrufen werden, wenn das Familienheim seine Eigenschaft gemäß § 7 Abs. 2 II. WoBauG dadurch verloren hätte, daß der Eigentümer es vollen Umfangs gewerblich genutzt oder für die Dauer insgesamt vermietet hätte (vgl. zum Widerruf in diesen Fällen Urteil vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - UA S. 6). Daß sich eine derartige Privilegierung des durch eine rechtswidrige Anerkennung Begünstigten verbietet, liegt auf der Hand.

Für das Verhältnis der Sondervorschrift des § 83 Abs. 5 II. WoBauG zu § 48 VwVfG (ebenso wie zu den entsprechenden Vorschriften der Landesverwaltungsverfahrensgesetze) kann deswegen nichts anderes gelten als für das Verhältnis des § 48 VwVfG zu § 49 VwVfG. Ebenso wie ein rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakt, der nach § 48 VwVfG nicht mehr zurückgenommen werden kann, gleichwohl aus den in § 49 Abs. 2 Nrn. 1-5 VwVfG genannten Gründen widerrufen werden kann, wenn diese Gründe nachträglich eingetreten sind (vgl. Meyer in Meyer/Borgs-Maciejewski, VwVfG, 2. Aufl. 1982, § 48 RdNr. 19; Kopp, VwVfG, 3. Aufl. 1983, § 48 RdNr. 19; Knack/Klappstein, VwVfG, 2. Aufl. 1982, § 49 RdNr. 2.3; Stelkens in Stelkens/Bonk/Leonhardt, VwVfG, 2. Aufl. 1983, § 49 RdNr. 4), ist § 83 Abs. 5 II. WoBauG nicht nur auf die rechtmäßige Anerkennung anzuwenden, sondern auch auf den rechtswidrig erteilten Anerkennungsbescheid, sofern unabhängig von dessen (ursprünglicher) Rechtswidrigkeit nachträglich einer der in § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG bezeichneten Widerrufsgründe (zusätzlich) eintritt.

Ob diese Widerrufsvoraussetzung im vorliegenden Fall erfüllt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht aufgeklärt. Deswegen bedarf es der Zurückverweisung.