I.

Der Kläger errichtete in T. in im Oktober 1962 bezugsfertig gewordenes Familienheim. Das Haus wird vom Kläger und seiner Familie sowie vom Schwiegervater des Klägers bewohnt, der zwei Räume im Obergeschoß zur Verfügung hat. Der Schwiegervater erreicht seine Räume über eine Treppe, die aus dem im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Wohnzimmer in das Obergeschoß führt. In einem der beiden Räume, die dem Schwiegervater zur Verfügung stehen, ist ein Elektroherd installiert. Dieser Raum wird als Küche des Schwiegervaters bezeichnet. An sanitären Anlagen steht dem Schwiegervater neben einem Handwaschbecken in der sogenannten Küche eine Toilette im Obergeschoß zur Verfügung. Diese Toilette steht auch den anderen Bewohnern, der Familie des Klägers, die im Obergeschoß ihre Schlafräume hat, zur Verfügung.

Die Gesamtwohnfläche des Familienheimes beträgt 193,81 qm.

Der Kläger beantragte bereits im März 1962 beim zuständigen Landratsamt die Anerkennung des von ihm errichteten Familienheimes als steuerbegünstigt. Der Antrag wurde abgelehnt, weil die zulässigen Wohnflächenhöchstgrenzen überschritten seien. Letzteres war damit begründet, daß ein Familienheim mit nur einer Wohnung vorliege, weil es sich bei dem dem Schwiegervater zur Verfügung gestellten Wohnraum um keine Einliegerwohnung handele. Der Widerspruch des Klägers blieb erfolglos. Der Kläger erhob Klage. Zu einer gerichtlichen Entscheidung über die Klage ist es nicht gekommen, weil das zuständige Landratsamt mit Bescheid vom 2. Juni 1964 seinen Ablehnungsbescheid aufhob und dem Antrag des Klägers stattgab.

Mit Bescheid vom 11. Dezember 1964 hob das zuständige Landratsamt seinen Anerkennungsbescheid rückwirkend auf und sprach aus, daß es bei der ursprünglichen Ablehnung sein Bewenden habe. Zur Begründung ist ausgeführt, daß es sich bei dem Familienheim des Klägers um ein solches mit nur einer Wohnung handele, so daß die zulässigen Wohnflächenhöchstgrenzen überschritten seien. Der Widerspruch des Klägers blieb erfolglos. Seiner Klage gab das Verwaltungsgericht statt. Der Beklagte legte Berufung ein. Der Verwaltungsgerichtshof lud die Gemeinde Trauchgau bei. Diese legte Anschlußberufung ein. Auf die Berufungen des Beklagten und der Beigeladenen hob der Verwaltungsgerichtshof das stattgebende Urteil erster Instanz auf und wies die Klage ab.

Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision rügt der Kläger die Verletzung formellen und des materiellen Rechts. Der Beklagte und die Beigeladene treten der Revision entgegen. Der Oberbundesanwalt hält die Revision für unbegründet, weil das Familienheim des Klägers nur eine Wohnung enthalte. Die dem Schwiegervater des Klägers zur Verfügung gestellten Wohnräume seien keine vollwertige Einliegerwohnung.

II.

Die Revision ist unbegründet, soweit sich die Anfechtung des Widerrufsbescheides auf die Zeit seit dem Widerruf bezieht.

Im Ergebnis zutreffend hat die Vorinstanz verneint, daß das Familienheim des Klägers als steuerbegünstigt anzuerkennen ist. Die Anerkennung der im Hause des Klägers nach dessen Vortrag enthaltenen zwei Wohnungen als steuerbegünstigt richtet sich nach § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -, das im vorliegenden Fall anzuwenden ist in der Fassung Vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1122); maßgeblich sind die in § 82 in Verbindung mit § 39 dieser Gesetzesfassung festgelegten Wohnflächengrenzen. Gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a und b II. WoBauG sind die Wohnflächengrenzen verschieden je nachdem, ob es sich um Familienheime mit nur einer Wohnung oder um Familienheime mit zwei Wohnungen handelt. Bei einem Fainilienheim mit nur einer Wohnung betrug die Wohnflächengrenze 144 qm, bei einem solchen mit zwei Wohnungen betrug sie 192 qm.

Es kann dahinstehen, ob das Familienheim des Klägers mit einer Gesamtwohnflache von 193,81 qm schon deshalb nicht als steuerbegünstigt anerkannt werden kann, weil die Gesamtwohnfläche auch bei der Annahme zweier Wohnungen die zulässige Höchstgrenze um 1,81 qm übersteigt. Insofern hat die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern eine Ausnahmegenehmigung erteilt. Die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit einer solchen Ausnahmegenehmigung kann ebenfalls dahinstehen; denn es handelt sich bei dem Familienheim des Klägers um ein solches mit nur einer Wohnung, so daß die zulässige Wohnflächenhöchstgrenze bei 144 qm liegt, die weit überschritten ist.

Das Haus des Klägers ist ein Familienheim (§ 7 Abs. 1 II. WoBauG) in der Art eines Eigenheims (§ 9 Abs. 1 II. WoBauG). Ein Eigenheim kann nach § 9 Abs. 2 und 3 II. WoBauG eine oder zwei Wohnungen haben, wovon die zweite Wohnung eine Einliegerwohnung sein kann. Eine Einliegerwohnung ist nach § 11 II. WoBauG eine abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Die dem Schwiegervater des Klägers zur Verfügung gestellten Räume im Obergeschoß des Familienheimes des Klägers sind keine zweite Wohnung in diesem Sinne.

Das Zweite Wohnungsbaugesetz enthält keine Begriffsbestimmung der "Wohnung". Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hat sie bestimmt als Summe der Räume, welche die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Zu einer Wohnung gehören stets Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguß und Abort, Die Räume müssen zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet sein (BVerwGE 9, 277; 12, 245). Darüber hinaus ist bei Bezugsfertigkeit die Zweckbestimmung zu treffen, die zweite Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten zur Führung eines vom Haushalt des Hauseigners getrennten Haushalts zu überlassen (BVerwGE 24, 106).

Es kann dahinstehen, ob die dem Schwiegervater des Klägers zur Verfügung gestellten Räume zur Führung eines getrennten Haushalts bestimmt worden sind. Als Anzeichen hiergegen könnten etwa sprechen, daß der Schwiegervater nach seinen eigenen Angaben häufig seine Mahlzeiten mit der Familie des Klägers in deren Räumen einnimmt und daß er zeitweise einen anderen Raum im Hause bewohnt hat. Den ihmüberlassenen Räumen fehlt jedenfalls die Eignung zur Führung eines selbständigen Haushalts.

Auch die Einliegerwohnung ist "Wohnung" und muß deshalb zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet sein. Dazu gehört es, daß eine besondere Toilette vorhanden ist. Dies folgt aus der Bestimmung des § 40 Abs. 2 Halbsatz 1 II. WoBauG in Verbindung mit § 40 Abs. 1 Buchst. c II. WoBauG, daß mit öffentlichen Mitteln nur der Bau von Wohnungen gefördert werden soll, für die neuzeitliche sanitäre Anlagen innerhalb der Wohnung vorgesehen sind, und daß bei einer Einliegerwohnung auf die in Abs. 1 Buchst. c bezeichnete Ausstattung, "mit Ausnahme einer besonderen Toilette", verzichtet werden kann. Wenn die besondere Toilette als Mindestausstattung im öffentlich geförderten Wohnungsbau auch für Einliegerwohnungen ausnahmslos vorgeschrieben ist, dann kann für den steuerbegünstigten Wohnungsbau nichts anderes gelten. Dies entspricht der Stellungnahme des Oberbundesanwalts (vgl. auch Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 14. Juni 1962 - OS V 126/60 - [BBauBl. 1963, 290]).

Dem Schwiegervater des Klägers steht keine besondere Toilette zur Verfügung. Die seinen Räumen im Obergeschoß nächstgelegene Toilette befindet sich in einiger durch eine offene Diele ausgefüllten Entfernung neben dem für alle Hausbewohner eingerichteten Bad. Sie ist baulich dem Bad zugeordnet und für alle Hausbewohner bestimmt. Die im Erdgeschoß eingerichtete Toilette liegt weit ab und dient ebenfalls allen Hausbewohnern. Gegen diese Feststellungen sind keine Verfahrensrügen erhoben (§ 137 Abs. 2 VwGO).

Bei dieser Rechtslage bedarf es keiner Entscheidung, ob die bauliche Gestaltung des Hauses im übrigen, insbesondere, wie das Berufungsgericht angenommen hat, der durch die Hauptwohnung führende Zugang zu den als Einliegerwohnung bezeichneten Räumen, dazu führen müßte, das Vorliegen einer Einliegerwohnung zu verneinen. Auf die insoweit erhobenen Verfahrensrügen kommt es daher nicht an.

Die Revision ist begründet, soweit sich die Anfechtung des Widerrufsbescheides auf die Zeit vor dem Widerruf bezieht.

Die Revision rügt zu Recht, daß der ursprüngliche Anerkennungsbescheid vom 2. Juni 1964 durch die angefochtenen Bescheide vom 11. Dezember 1964 und vom 26. April 1965 mit rückwirkender Kraft aufgehoben wurde. Die rückwirkende Aufhebung des ursprünglichen Anerkennungsbescheides ist nach allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts rechtswidrig.

Nach allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts kann ein rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakt zurückgenommen werden, soweit nicht aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Ausnahmen zuzulassen sind. In diesen Fällen hat eine Abwägung zwischen demöffentlichen Interesse und dem Interesse des Begünstigten stattzufinden, wobei insbesondere die Verursachung zu berücksichtigen ist (vgl. BVerwGE 5, 312; 6, 1; 8, 261; 9, 251; 10, 64; 10, 308; 11, 136; 13, 28; 17, 335; 19, 188; 29, 153; 29, 323; vgl. ferner Becker, DÖV 1963, 459 ff.; 1967, 729 ff.). Grundsätzlich kann eine Rücknahme nicht mit Rückwirkung verfügt werden. Gründe, die eine Ausnahme rechtfertigen könnten, liegen hier nicht vor. Das zuständige Landratsamt gab, nachdem der Kläger Klage erhoben hatte, seinem Antrag statt. Dadurch wurde der eingeleitete Rechtsstreit erledigt. Erst als das Landratsamt danach zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage kam, nahm es den Anerkennungsbescheid zurück. Diese Gründe rechtfertigen die Rücknahme für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit.

Den Grundsätzen des allgemeinen Verwaltungsrechts gehen zwar besondere gesetzliche Regelungen vor: Für die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt ist in § 83 Abs. 5 II. WoBauG eine besondere gesetzliche Regelung für den "Widerruf" gegeben; diese ist jedoch einschränkend auszulegen: Sie gilt für die Fälle geänderter Verhältnisse; im übrigen gelten, die allgemeinen Grundsätze des Verwaltungsrechts. Der Wortlaut des § 83 Abs. 5 II. WoBauG könnte zwar darauf hindeuten, daß diese Bestimmung für alle Fälle die rückwirkende Aufhebung eines fehlerhaften Anerkennungsbescheides vorschreibt. Gegen eine derart weitgehende Auslegung spricht jedoch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift. Das Anerkennungsverfahren nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz sollte ursprünglich in das Erste Wohnungsbaugesetz eingearbeitet werden und die dort kraft Gesetzes vorgesehene Steuerbegünstigung formalisieren (vgl. Art. I § 42 b des Entwurfes eines Zweiten Gesetzes zur Änderung und Ergänzung des Ersten Wohnungsbaugesetzes [BTDrucks. 11/601]). Der damals vorgesehene § 42 b Abs. 4, aus dem sich § 83 Abs. 5 II. WoBauG entwickelt hat, war insoweit lediglich eine auf das formalisierte Anerkennungsverfahren übertragene Regelung, wie sie§ 9 Abs. 2 des Ersten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1047) enthält. Nach der zuletzt genannten Bestimmung entfällt die Grundsteuervergünstigung, wenn die Voraussetzungen für sie entfallen. Aus den Gesetzesmaterialien zu§ 83 Abs. 5 II. WoBauG ergibt sich nichts, was für eine Rückwirkung der Aufhebung des Anerkennungsbescheides in allen Fällen spricht.

Für die Auslegung, daß § 83 Abs. 5 II. WoBauG den Fall einer Rücknahme des Anerkennungsbescheides bei geänderter Rechtsauffassung der Behörde nicht abschließend regelt, spricht auch die Parallele zur Grundsteuervergünstigung im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Diese ist nach § 93 Abs. 1 Buchst. a II. WoBauG mit dem Bewilligungsbescheid gekoppelt. Sie entfällt, wenn der Bewilligungsbescheid zurückgenommen wird (vgl. § 94 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG in Verbindung mit § 93 Abs. 1 Buchst. a II. WoBauG). Die Zurücknahme des Bewilligungsbescheides ist nach den entsprechenden Landesförderungsbestimmungen wiederum nur unter Voraussetzungen möglich, die den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts über die Rücknahme begünstigender Verwaltungsakte entsprechen. Es kann nicht angenommen werden, daß der Gesetzgeber, ohne dies klar zum Ausdruck gebracht zu haben, für die Fälle der steuerbegünstigten Wohnungen eine davon wesentlich abweichende Regelung treffen wollte.

Der Anerkennungsbescheid vom 2. Juni 1964 konnte demnach durch den Bescheid vom 11. Dezember 1964 nicht mit Wirkung für die Zeit vor dem 11. Dezember 1964 zurückgenommen werden. Insoweit führt die Revision zur Aufhebung des Urteils der Vorinstanz und der angefochtenen Bescheide.

Die Anschlußberufung der Beigeladenen war unzulässig.

Nach § 124 Abs. 1 VwGO steht das Rechtsmittel der Berufung der "Beteiligten" zu. Beteiligt in diesem Sinne kann nur bedeuten, daß der Rechtsmittelführer Beteiligter der Vorinstanz war. Beteiligter der Vorinstanz kann der Beigeladene zwar auch noch nach Urteilserlaß werden (vgl. § 65 Abs. 1 VwGO). Er kann es aber nicht mehr werden, wenn das Verfahren auf Berufung bereits in der zweiten Instanz anhängig ist. Die Beigeladene konnte daher im vorliegenden Verfahren, das im Zeitpunkt ihrer Beiladung bereits in der zweiten Instanz anhängig war, nicht mehr Rechtsmittelführerin der zweiten Instanz werden. Ihre Berufung war unzulässig.

Der Kläger hat die Unzulässigkeit der Anschlußberufung der Beigeladenen zwar nicht gerügt. Die Sachentscheidung über die unzulässige Anschlußberufung ist jedoch ein. Verfahrensmangel, der bei der Entscheidung über die Revision von Amts wegen zu berücksichtigen ist (vgl. BVerwGE 37, 43 [47] mit weiteren Nachweisen).

Das Urteil der Vorinstanz war daher insoweit aufzuheben, und die Berufung der Beigeladenen war zu verwerfen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Von einer Auferlegung von Kosten auf die Beigeladene (§ 154 Abs. 3 VwGO) wie von einer Billigkeitsentscheidung zu ihren Gunsten (§ 162 Abs. 3 VwGO) war abzusehen.