Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 22.08.1979, Az.: BVerwG 8 C 6.79

I.

Die Klägerin möchte erreichen, daß ihre beiden Eigentumswohnungen, die in einem drei Eigentumswohnungen umfassenden dreigeschossigen Wohnhaus liegen und die sie vermietet hat, als steuerbegünstigte Wohnungen anerkannt werden.

Sie ist Eigentümerin der am 1. März 1973 bezugsfertig gewordenen Eigentumswohnungen im Erdgeschoß und Obergeschoß des Wohnhauses L. Straße 9 in S. Beide Wohnungen umfassen eine Wohnfläche von je 96,36 qm und bestehen aus vier Zimmern, einem Flur, einer Wohndiele, einer Küche, einem Abstellraum, einem WC und einem Bad mit WC. Außerdem gehören zur Erdgeschoßwohnung eine Terrasse und zur Obergeschoßwohnung ein Balkon. Die im zweiten Obergeschoß liegende Eigentumswohnung gehört den Eheleuten B. Über ihre Eigentumswohnung im Erdgeschoß hat die Klägerin mit den Eheleuten Manfred und Elsbeth W. einen auf 26. Januar 1973 datierten Mietvertrag abgeschlossen. Die Eigentumswohnung im ersten Obergeschoß hat die Klägerin gleichfalls unter dem 26. Januar 1973 an den Vater des Manfred W., den Gotthilf W., vermietet, der bei Vertragsabschluß durch seinen Sohn vertreten war. Die Familie Manfred W. umfaßt sieben Personen, der am 16. Juli 1899 geborene Gotthilf W. ist alleinstehend.

Am 8. Juli 1974 beantragte die Klägerin, ihre beiden Eigentumswohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen anzuerkennen. Außerdem bat sie um eine Bescheinigung über die Gebührenbefreiung im Wohnungsbau. Im Laufe des Verwaltungsverfahrens wurde festgestellt, daß Manfred W. mit seiner Familie seit dem 15. Februar 1973, Gotthilf W. seit dem 1. Oktober 1973 mit Wohnsitz L. Straße 9 in S. gemeldet sind, die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 12. Januar 1976 den Antrag der Klägerin ab. Sie war der Auffassung, daß in den beiden Eigentumswohnungen nur ein einziger Haushalt geführt werde, die Wohnungen deshalb als eine einzige Wohnung anzusehen seien, die die Wohnflächengrenze für einen Acht-Personen-Haushalt von insgesamt 168 qm um 24,72 qm überschreite.

Nach erfolglosem Widerspruch hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Antrag, den Bescheid der Beklagten vom 12. Januar 1976 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 28. Januar 1977 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Wohnungen im Erdgeschoß und im Obergeschoß des Gebäudes Lustnauer Straße 9 in S. als steuerbegünstigt anzuerkennen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat sich der Ansicht der Beklagten angeschlossen und auch darauf hingewiesen, daß die von Gotthilf W. im Obergeschoß bewohnten Räume nicht die Mindestausstattung für die im steuerbegünstigten Wohnungsbau als förderungswürdig anzuerkennenden Wohnungen aufweisen.

Die Berufung der Klägerin hat der Verwaltungsgerichtshof zurückgewiesen. Er hat dazu ausgeführt:

Die Klägerin habe über ihre beiden Eigentumswohnungen zwei Mietverträge geschlossen. Die Mieter hätten jedoch von Anfang an mit Kenntnis und stillschweigendem Einverständnis der Klägerin ihre Wohnbereiche tatsächlich anders als nach den in den Vertragsurkunden getroffenen Vereinbarungen abgegrenzt. Die Klägerin habe gewußt, daß die von Manfred W. gemietete Wohnung im Erdgeschoß für dessen siebenköpfige Familie zu klein sei und daß deshalb seit dem erstmaligen Bezug drei Zimmer der an Gotthilf W. vermieteten Obergeschoßwohnung von Kindern des Manfred W. belegt werden mußten. Gotthilf W. belege seit seinem Einzug am 1. Juni 1973 nur die Küche, den Balkon und das Wohnzimmer, während alle übrigen Räume der Obergeschoßwohnung, nämlich die Diele, das WC und wohl auch das Bad zwangsläufig gemeinsam benutzt würden. Die dadurch von Anfang an hergestellte enge Wohngemeinschaft zwischen der Familie des Manfred W. und dem Gotthilf W. lasse nur den Schluß zu, daß der Wille der beiden mit zumindest stillschweigender Billigung der Klägerin von Anfang an auf die Begründung einer gemeinschaftlichen Wohnung gerichtet gewesen sei. Dafür spreche auch, daß Gotthilf W. bei Bezugsfertigkeit der Wohnung im Obergeschoß alleinstehend und damals 73 Jahre alt gewesen sei, ein Alter, in dem er jederzeit auf die Hilfe seiner nächsten Familienangehörigen habe angewiesen sein können. Daß sich Gotthilf W. zur Zeit noch weitgehend selbst versorge, wie die Klägerin behaupte, stehe einem auf die Begründung einer gemeinschaftlichen Wohnung gerichteten Willen nicht entgegen. Deshalb überschreite die so gebildete einheitliche Wohnung die Wohnflächengrenze für acht Personen von 168 qm um 24,72 qm. Es handle sich um eine andere Wohnung im Sinne des Wohnungsbauförderungsrechts; ein Familienheim scheide aus.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin die vom Senat zugelassene Revision eingelegt. Sie beantragt,

Sie führt aus, baulich lägen zwei getrennte Wohnungen mit der erforderlichen Mindestausstattung vor. So seien die Wohnbereiche auch einvernehmlich abgegrenzt worden. Beide Wohnungen seien durch getrennte Mietverträge an zwei verschiedene Mieter vermietet. Unschädlich sei das reine Mitbewohnen einzelner Räume der oberen Wohnung durch die Kinder des Mieters Manfred W. Die Raumaufteilung lasse keinen Schluß auf einen einheitlichen Wohnbereich zu. Die Feststellung des Verwaltungsgerichtshofs, Diele, Klosett und wohl auch das Bad würden gemeinsam benutzt, seien nicht durch Tatsachenfeststellungen gedeckt. Der gegenteilige Vortrag der Klägerin sei nicht widerlegt. Es sei auch nicht zulässig, das Urteil auf Vermutungen zu stützen. Die Kinder des Mieters Manfred W. hätten keinen Zugang zu den Räumlichkeiten, die Gotthilf W. nutze. Jener versorge seine Räume selbst. Von der Nutzung der unteren Wohnung durch Gotthilf W. sei nirgends die Rede. Eine möglicherweise in Zukunft eintretende Pflegebedürftigkeit des Gotthilf W. sei unerheblich, weil es auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ankomme. Einseitige Nutzungsänderungen durch die Mieter seien gleichfalls unerheblich. Würden Umstände berücksichtigt, die außerhalb des Einflußbereichs der Klägerin liegen, so stieße das an die Grenze des Art. 14 GG.

Die Beklagte beantragt,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, die Toilette im Obergeschoß werde mit den Kindern des Manfred W. gemeinsam benützt, das Bad falle hingegen ausschließlich in den Wohnbereich der Kinder. Deshalb fehle es an einer neuzeitlichen Waschgelegenheit und einer eigenen Toilette. Das stillschweigende Einverständnis der Klägerin mit der Nutzungsart der Räume reiche für die Annahme einer einheitlichen Wohnung aus. Der Abschluß zweier Mietverträge sei unerheblich. Die noch weitgehende Selbstversorgung des Gotthilf W. stehe der Annahme einer einheitlichen Wohnung nicht entgegen. Die Hilfsbedürftigkeit eines im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit 73 Jahre alten Herrn beschränke sich nicht nur auf Mahlzeiten und Wäsche. Hinzu komme der enge familiäre Kontakt.

Der Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil für richtig.

II.

Die Entscheidung kann ohne mündliche Verhandlung ergehen, weil sich die Beteiligten damit einverstanden erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Der Verwaltungsgerichtshof ist zu Unrecht dem klageabweisenden Urteil des Verwaltungsgerichts gefolgt. Nach den bisher festgestellten Tatsachen hätte er die Klage nicht als unbegründet ansehen dürfen. Nach diesem Sachverhalt ist nicht auszuschließen, daß die Klage in vollem Umfang oder teilweise begründet ist, weil die ablehnenden Bescheide rechtswidrig sind und die Klägerin in ihrem Anspruch auf Anerkennung ihrer Wohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen verletzen (§ 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Zu entscheiden ist allein über die Anerkennung zweier Eigentumswohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen. Zwar lehnen die angefochtenen Bescheide auch die Erteilung einer Bescheinigung über die Gebührenbefreiung ab. Bereits beim Verwaltungsgericht hat die Klägerin aber nur die Ablehnung der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen angefochten. Sie hat auch beim Verwaltungsgerichtshof nur noch um die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen gestritten. Der Verwaltungsgerichtshof hat nur darüber entschieden. Deshalb fehlt für die Revisionsinstanz eine die Bescheinigung über die Gebührenbefreiung betreffende Vorentscheidung.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) - II. WoBauG - sind Gegenstand der Anerkennung als steuerbegünstigt neugeschaffene Wohnungen. Sie gelten nach § 83 Abs. 3 II. WoBauG von der Anerkennung an als steuerbegünstigt. Deshalb ist im vorliegenden Fall zu entscheiden, ob Gegenstand der Anerkennung zwei Eigentumswohnungen sind, wie die Klägerin meint, oder ob nur eine Eigentumswohnung als steuerbegünstigt anzuerkennen ist, wie die Beklagte annimmt. Diese Frage ist zu beurteilen nach den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (Urteil vom 14. Mai 1975 - BVerwG 8 C 115.73 - [BBauBl. 1976, 89]). Bezugsfertig waren die Wohnungen am 1. März 1973, wie der Verwaltungsgerichtshof festgestellt hat. Den rechtlichen Maßstab liefert deshalb das Zweite Wohnungsbaugesetz in der zuletzt durch das Wohnungsbauänderungsgesetz 1971 vom 17. Dezember 1971 (BGBl. I S. 1993) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617). An den einschlägigen Vorschriften hat sich zwischenzeitlich nichts geändert.

Wie der Senat wiederholt entschieden hat, kommt es bei der Bestimmung des Orts und Umfangs einer Wohnung im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG auf die konkrete Abgrenzung des Wohnbereichs an. Darüber entscheiden die materiell Beteiligten (BVerwGE 44, 327;  49, 95 [BVerwG 04.07.1975 - VI C 30/72];  50, 29 [BVerwG 03.12.1975 - VIII C 50/74]; Urteile vom 13. August 1975 - BVerwG 8 C 82.74 und BVerwG 8 C 69.74 -). Das sind hier die Klägerin als Eigentümerin und die in Frage kommenden Mieter Manfred W. mit seiner aus sieben Personen bestehenden Familie und sein Vater Gotthilf W. als Einzelperson (Urteil vom 30. Mai 1978 [BVerwGE 56, 7]).

Die Klägerin ist demgegenüber der Ansicht, wegen der baulichen Gestaltung als zwei abgeschlossene, je ein Geschoß umfassende selbständige Wohnungen handle es sich um zwei Wohnungen im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG. Das ist jedoch nicht richtig. Der Senat hat in seinem Urteil vom 2. März 1977 - BVerwG 8 C 36.76 - dargelegt, daß sich das Gesetz zwar an dem Bauzustand orientiert, weil er regelmäßig auch der konkreten Wohnungsversorgung entspricht. In den davon abweichenden Fällen kommt es aber auf die tatsächlich gegebene Wohnungslage an. Das Zweite Wohnungsbaugesetz verbindet im steuerbegünstigten Wohnungsbau, um den es hier geht, mit dem Begriff Wohnung die Vorstellung der Unterbringung eines Haushalts zu Wohnzwecken. Das geht aus § 82 Abs. 2 Buchst. a und Abs. 3 Satz 1 sowie Abs. 5 II. WoBauG hervor. Die Unterbringung eines Haushalts deckt sich nicht immer mit dem Bauzustand. Auch die Wohnflächengrenzen und sonstigen Förderungsschranken stützen diese Folgerung. Sie schränken nicht nur den Bau von nicht förderungswürdigen Wohnungen ein, sondern hindern auch den Genuß der im konkreten Fall nicht förderungswürdigen Wohnungen auf Kosten der Förderung. Deshalb ist im steuerbegünstigten Wohnungsbau das Institut des Widerrufs in § 83 Abs. 5 II. WoBauG mit seinen gegenüber dem allgemeinen Verwaltungsrecht wesentlich verschärften Eingriffsmöglichkeiten vorgesehen, das auch dazu dient, die unzulässige Benutzung einer Wohnung zu verhindern. Endlich entspricht diese Beurteilung dem Förderungszweck des § 1 Abs. 2 II. WoBauG. Die Förderung des Wohnungsbaus dient der Wohnungsversorgung und Eigentumsbildung. Sie kann es nicht zulassen, daß Förderungsmittel zweckwidrig verwendet werden. Deshalb muß die Förderung entfallen, wenn sie im konkreten Fall zweckwidrig verwendet ist. Darum genügt es nicht, daß die Klägerin nach der baulichen Gestaltung zwei Eigentumswohnungen geschaffen hat. Es kommt vielmehr darauf an, wie sie und die beiden Mieter ihre Wohnung(en) untereinander abgegrenzt haben.

Die Erwägung der Klägerin, sie habe ihre beiden Eigentumswohnungen an zwei verschiedene Mieter vermietet und könne nicht dafür verantwortlich gemacht werden, was diese Mieter untereinander vereinbart hätten, greift in diesem Zusammenhang nicht durch. Die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse ergeben ein anderes Bild.

Rechtlich ist die Klägerin verpflichtet, die Vereinigung der beiden Eigentumswohnungen zu einer einzigen Wohnung zu dulden, sofern es die beiden Mieter vorhaben. Das ergibt sich aus den vom Verwaltungsgerichtshof in Bezug genommenen Mietverträgen unabhängig davon, ob sie vordatiert sind. Die Klägerin hat in dem am 26. Januar 1973 mit den Eheleuten Manfred W. über die im Erdgeschoß liegende Eigentumswohnung abgeschlossenen Mietvertrag in § 9 den Vater Gotthilf W. vom vertraglichen Schutz des Vermieters gegen Drittbenutzer ausgenommen. Im am selben Tag abgeschlossenen Mietvertrag der Klägerin mit Gotthilf W., für den sein Sohn Manfred W. gehandelt hat, über die im ersten Obergeschoß liegende Eigentumswohnung gilt dasselbe für die gesamte Familie des Manfred W. Vereinbart ist weiter Gleichbehandlung beider Wohnungen bei einer Kündigung, ein Vormietrecht der Eheleute Manfred W., wenn der Mietvertrag mit Gotthilf W. durch Kündigung oder Tod endet, sowie die Bürgschaft des Manfred W. für den Mietzins seines Vaters. Daraus folgt, daß die Klägerin zwar zwei Wohnungen an verschiedene Mieter vermietet hat. Sie hat aber durch die Drittbenutzerklausel, anders als der Verwaltungsgerichtshof angenommen hat, ausdrücklich zugestanden, daß die Wohnungen auch von den beiden Mietern gemeinschaftlich genutzt werden können, wenn es deren Interesse entspricht.

Die Klägerin hat ferner die Art und Weise, wie ihre Mieter die Eigentumswohnungen benützen, gekannt und gebilligt. Sie war von den unterschiedlichen Wohnbedürfnissen und der verwandtschaftlichen Verbundenheit ihrer Mieter in Kenntnis gesetzt und war ihnen entgegengekommen. Das hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt und ergibt sich in den Einzelheiten aus der Sachschilderung der Klägerin.

Daraus folgt, daß die Klägerin im Hinblick auf die beiden Eigentumswohnungen keinen die Wohnbereiche abgrenzenden Willen entfaltet hat. Sie hat die Entscheidung darüber den Mietern überlassen. Ihr Anteil beschränkte sich auf einen Generalkonsens. Deshalb ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, was zu tun ist, wenn mehrere Mieter abredewidrig ihre Wohnungen als eine einzige Wohnung nutzen. Diese Frage stellt sich nicht. Auf Umstände, die außerhalb des Einflußbereichs der Klägerin liegen, einen abweichenden Vermieterwillen oder den Schutz der Intimsphäre der Mieter kommt es gleichfalls nicht an. Die Klägerin war damit einverstanden, daß die Mieter die beiden Eigentumswohnungen nach ihren Interessen nutzen.

Entscheidend ist darum im vorliegenden Fall allein, wie die Mieter ihren Wohnbereich untereinander abgegrenzt haben. Der Verwaltungsgerichtshof meint, sie hätten seit Bezugsfertigkeit zusammen eine einheitliche Wohnung. Er führt dafür den Willen der Mieter, deren enge Wohngemeinschaft und das Alter des Gotthilf W., der im Zeitpunkt seines Einzuges 73 Jahre alt war, ins Feld. Dem ist folgendes entgegenzuhalten:

Wie bereits dargelegt, ist für die Abgrenzung der Wohnbereiche der Wille der Beteiligten maßgebend, hier der der Mieter (vgl. dazu Urteil vom 13. August 1975 - BVerwG 8 C 69.74 -). Geht der Wille, wie der Verwaltungsgerichtshof hier festgestellt hat, dahin, eine gemeinschaftliche Wohnung zu begründen, so reicht das jedoch allein nicht aus. Denn der Wille muß sich ausreichend manifestiert haben. Dazu genügt es nicht, daß beliebige Indiztatsachen vorliegen. Notwendig sind vielmehr Umstände, die den von den Beteiligten gewollten Dauerzustand spiegeln. Denn ihnen geht es um die Herstellung einer auf Dauer gerichteten Abgrenzung ihres Wohnbereichs.

An der Feststellung derartiger Umstände fehlt es hier. Denn um eine einzige Wohnung annehmen zu können, sind Tatsachenfeststellungen notwendig, die eine gemeinsame Haushaltsführung ergeben. Es kommt dabei auf die Funktionen des Haushaltens an, nicht auf deren Gründe, nämlich das Sich-Aufhalten, Schlafen, Essen und Bewirtschaften der Räume und des sonstigen gemeinsamen Sachbedarfs. Da diese Elemente einerseits komplex, andererseits aber der Abstufung zugänglich sind, kann letztlich nur eine Gesamtbetrachtung aller dieser Merkmale darüber entscheiden, ob eine gemeinsame Haushaltsführung anzunehmen und dadurch der entsprechende Wille der Beteiligten auch ausreichend sichtbar geworden ist. Diese Frage ist nach den bisher getroffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs zu verneinen. Über eine gemeinsame Bewirtschaftung des Haushalts hat der Verwaltungsgerichtshof nichts festgestellt. Im Protokoll über die mündliche Verhandlung heißt es nur, der Mieter Manfred W. zahle die ganze Miete. Man müsse davon ausgehen, daß Gotthilf W. seinen Anteil abführe. Das genügt nicht. Über den Aufenthalt der beteiligten Personen hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt, Gotthilf W. habe im Obergeschoß Küche, Balkon und Wohnzimmer belegt, drei Zimmer benützten die Kinder des Manfred W., alle übrigen Räume des Obergeschosses würden offenbar gemeinsam benützt. Dies läßt die Frage offen, ob Gotthilf W. die von ihm belegten Räume ausschließlich für sich benützt oder als Teil der gemeinschaftlichen Wohnung. Es ist ferner ungeklärt, ob die Erdgeschoßräume auch Räume des Gotthilf W. oder allein solche des Manfred W. und seiner Familie sind. Verwandtschaft und Alter des Gotthilf W. lassen keine Schlüsse auf die gemeinsame Haushaltsführung zu. Die vom Verwaltungsgerichtshof als wahr unterstellte Behauptung der Klägerin, Gotthilf W. versorge sich zur Zeit noch weitgehend selbst, spricht für getrennte Haushalte.

Deshalb ist der festgestellte Wille nicht durch die entsprechenden, auf Dauer berechneten tatsächlichen Gemeinsamkeiten gedeckt. Die Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs, die beiden Eigentumswohnungen bildeten eine einzige gemeinschaftliche Wohnung, ist nach den getroffenen Feststellungen nicht gerechtfertigt. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben. Denn es ist nicht aus anderen Gründen richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO), wie sich aus folgendem ergibt:

Die beiden Eigentumswohnungen sind, wie immer sie im vorliegenden Fall benutzt werden mögen, andere Wohnung(en) im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d in Verbindung mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG. Sie sind Eigentumswohnungen im Sinne des § 2 Abs. 2 Buchst. b und § 12 Abs. 1 II. WoBauG. Darum bilden sie entgegen der Ansicht der Klägerin kein Familienheim. Der Wohnungstyp Eigentumswohnung bleibt auch dann erhalten, wenn im vorliegenden Fall nur eine einzige Wohnung vorliegen oder wenn eine der beiden Wohnungen geteilt worden sein sollte und ein Teil mit der anderen eine einheitliche Wohnung bildet. Nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bilden Eigentumswohnungen einen besonderen, einen anderen Wohnungstyp ausschließenden Förderungsgegenstand. Auf das Fehlen der Merkmale des § 7 Abs. 1 II. WoBauG, auf das sich der Verwaltungsgerichtshof stützt, kommt es nicht an. Für die Bestimmung der Wohnflächengrenze sind die beiden Eigentumswohnungen aber wie Mietwohnungen zu behandeln. Deshalb richtet sich ihre Wohnflächengrenze nach den Grenzen der anderen Wohnungen. Sie beläuft sich auf je 108 qm. Nur dann, wenn es sich um eine einzige Wohnung handelt, ist die Wohnflächengrenze überschritten. Dann dürfte die Wohnung eine Wohnfläche von 108 qm haben nebst einer Mehrfläche von bis zu 60 qm für den Wohnbedarf von drei zusätzlichen Personen (§ 82 Abs. 2 Buchst. a, Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG). Die Wohnung umfaßt aber nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs insgesamt 192, 72 qm Wohnfläche. Für die überschießende Mehrfläche gibt es keine Rechtfertigung (vgl. § 82 Abs. 2 II. WoBauG). Handelt es sich hingegen um zwei selbständige Wohnungen, wird nach den bisher getroffenen Feststellungen die Wohnflächengrenze nicht überschritten.

Dies gilt auch dann, wenn Gotthilf W. im Obergeschoß eine aus Wohnzimmer, Küche und Balkon bestehende selbständige Wohnung innehaben sollte und die übrigen Aufenthaltsräume den drei Kindern des Manfred W. als Schlafzimmer dienen. Der Wohnung des Gotthilf W. fehlt dann die geforderte Mindestausstattung nicht, wie das Verwaltungsgericht gemeint hat und die Beklagte ausführt. Der Senat hat in seinem Urteil vom 19. Oktober 1977 - BVerwG 8 C 90.76 - dargelegt, daß auch im steuerbegünstigten Wohnungsbau die Mindestausstattungsregeln in § 40 II. WoBauG unter Berücksichtigung der hier maßgebenden differenzierten Wohninteressen entsprechend anzuwenden sind, wobei die Dauerbenutzung als Maßstab gilt. Die sich daraus ergebenden Erfordernisse sind eingehalten. Der Wohnung fehlt kein Bad (vgl. § 40 Abs. 1 Buchst. d II. WoBauG). Der Verwaltungsgerichtshof hat angenommen, daß Gotthilf W. das Bad im Obergeschoß gemeinsam mit den Kindern des Manfred W. benutzt. Damit ist dem Erfordernis eines Bades genügt. Daß es ausschließlich der Benutzung durch Gotthilf W. dient, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Ähnlich liegen die Dinge bei dem im Obergeschoß eingerichteten WC. Der Verwaltungsgerichtshof ist davon ausgegangen, daß das WC ebenfalls von Gotthilf W. und den Kindern des Manfred W. gemeinsam benützt wird. In § 40 Abs. 1 Buchst. c und Abs. 2 II. WoBauG ist vorgeschrieben, daß eine besondere Toilette innerhalb der Wohnung vorhanden sein muß. Das bedeutet, daß sie innerhalb des Wohnbereiches eingerichtet und diesem Wohnbereich zugeordnet ist. Daran bestehen hier keine Zweifel. Das schließt nicht aus, daß die Toilette auch von jemandem anderen benützt werden kann, zumal wenn es sich wie hier um nahe Angehörige handelt. Der dem Urteil vom 26. August 1971 (BVerwGE 38, 290) zugrunde liegende Fall ist mit dem hier gegebenen nicht zu vergleichen. Dort lag die Toilette in einem anderen Geschoß und befand sich in der Nähe der angeblichen Einliegerwohnung nur das Bad mit einem darin eingebauten WC.

Die Wohnung des Gotthilf W., unterstellt, sie wäre als selbständige Wohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Küche und Balkon, anzusehen, wäre daher förderungswürdig. Es ist auch nicht ausgeschlossen, daß dann ebenso wie diese Wohnung auch die Wohnung der Eheleute Manfred W. die Wohnflächengrenzen einhält mit der Folge, daß beide Wohnungen auch bei dieser Raumaufteilung als steuerbegünstigte Wohnungen anerkannt werden müßten. Deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Es läßt aber auch keine anderweitige Entscheidung zu. Auf die Verfahrensrüge, die die Klägerin dagegen erhebt, daß der Verwaltungsgerichtshof die Mitbenützung des Bades nur vermutet hat (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO), kommt es nicht an.

Da es an ausreichenden Tatsachenfeststellungen für eine abschließende Entscheidung fehlt, ist die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schlußentscheidung vorbehalten.