I.

Die Klägerin errichtete auf einem Grundstück in B., an dem sie von der Gemeinde ein Erbbaurecht erworben hatte, drei Häuser mit insgesamt 36 Wohnungen. Die Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 108 qm wurden spätestens im März 1975 bezugsfertig. Auf Antrag der Klägerin hatte der Beklagte sie bereits mit Bescheid vom 19. November 1973 als steuerbegünstigte Mietwohnungen anerkannt. Die Klägerin vermietete die Wohnungen nach Bezugsfertigkeit nicht an Dauermieter. Sie teilte durch eine am 6. Oktober 1976 notariell beurkundete Erklärung, die am 18. Oktober 1976 beim Grundbuchamt eingereicht wurde, ihr Erbbaurecht an dem Grundstück in der Weise, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer der Wohnungen verbunden war. Die so begründeten Wohnungserbbaurechte veräußerte sie in den Jahren 1976 und 1977.

Durch Bescheid vom 28. Januar 1981 widerrief der Beklagte die Anerkennung der Wohnungen als steuerbegünstigt rückwirkend ab Bezugsfertigkeit mit der Begründung: Die Wohnungen hätten zum Teil wegen Vermietung an wechselnde Feriengäste nicht als Dauerwohnraum zur Verfügung gestanden. Für die übrigen Wohnungen sei die Zweckbestimmung als Mietwohnungen aufgehoben worden. Die Wohnungserbbaurechte für alle Wohnungen seien im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht bereits in dem erforderlichen Maße gebildet worden.

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 8. April 1982) Anfechtungsklage erhoben mit der Begründung: Die nur vorübergehende Vermietung eines Teils der Wohnungen als Ferienwohnungen sei unschädlich. Im übrigen habe sie bereits im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit beabsichtigt, Sondereigentum an den Wohnungen zu begründen, und alles in ihrer Macht Stehende hierfür getan.

Der Beklagte ist dem Klagebegehren entgegengetreten.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Berufung der Klägerin hat das Oberverwaltungsgericht durch Beschluß nach Art. 2 § 5 Abs. 1 EntlG zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Zutreffend habe das Verwaltungsgericht den Widerruf der Anerkennung der Mietwohnungen als steuerbegünstigt nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG damit gerechtfertigt, daß diese Zweckbestimmung niemals verwirklicht worden sei. Rechtsfehlerfrei habe es auch eine Anerkennung als steuerbegünstigte Kauferbbaurechtswohnungen nach den §§ 99 Abs. 1, 12 Abs. 2 II. WoBauG unter Berufung auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 91.73 - (BVerwGE 45, 123 <125 ff.>[BVerwG 27.03.1974 - VIII C 91/73]) abgelehnt, weil im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Eintragung der Wohnungserbbaurechte beim Grundbuchamt noch nicht beantragt gewesen sei. Zu diesem Zeitpunkt habe die Klägerin die Wohnungen zu Mietwohnungen im Sinne des § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG bestimmt. Als solche seien sie auch anerkannt worden. Diese Zweckbestimmung habe die Klägerin nicht verwirklicht. Sie habe vielmehr durch die Bildung und Veräußerung von Wohnungserbbaurechten die Mietwohnungen nachträglich zu Kauferbbaurechtswohnungen im Sinne der §§ 99 Abs. 1, 12 Abs. 2 II. WoBauG bestimmt. In der nachträglichen Änderung der Zweckbestimmung liege aber keine Schaffung von Wohnraum, sondern nur eine nicht berücksichtigungsfähige Widmungsänderung.

Gegen diesen Beschluß hat die Klägerin die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung formellen und materiellen Rechts rügt.

Der Beklagte verteidigt den angefochtenen Beschluß.

II.

Die Revision ist unbegründet. Die Entscheidungsgründe des angefochtenen Beschlusses ergeben zwar eine Verletzung von Bundesrecht. Die Entscheidung selbst stellt sich aber aus anderen Gründen als richtig dar (§§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 4 VwGO).

Der Beklagte hat zu Recht die Anerkennung der von der Klägerin veräußerten Kauferbbaurechtswohnungen als steuerbegünstigt nicht den Erwerbern, sondern der Klägerin gegenüber widerrufen. Der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG geregelte Widerruf stellt die "Umkehr" der Anerkennung dar (vgl. Urteil vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 S. 6 <7>). Der Widerruf ist dementsprechend nach allgemeinen Grundsätzen an denjenigen zu richten, der durch die rückgängig zu machende Anerkennung begünstigt ist (vgl. Urteil vom 2. März 1977 - BVerwG VIII C 36.76 - Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 7 S. 7 <8 f.>). Begünstigt ist regelmäßig der Bauherr. Das trifft auch für Kauferbbaurechtswohnungen zu, die den Kaufeigentumswohnungen gleichstehen (vgl. § 99 Abs. 1, § 12 Abs. 2 II. WoBauG), sofern diese nicht bereits mit oder unmittelbar nach Bezugsfertigkeit veräußert werden. Auch bei diesen Wohnungen beginnt die an die Anerkennung der Wohnungen geknüpfte Grundsteuervergünstigung (vgl. § 92 a II. WoBauG) in der Regel mit dem Jahr, das auf das Jahr des Eintritts der Bezugsfertigkeit folgt (§ 94 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Für die Zeit zwischen dem Beginn des dem Eintritt der Bezugsfertigkeit folgenden Jahres und einer nachfolgenden Übertragung des Wohnungseigentums oder Wohnungserbbaurechts bleibt der Bauherr durch eine Anerkennung der Steuerbegünstigung seit dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit begünstigt. Diese materiellrechtliche Rechtsposition wird ihm durch einen bis zum Eintritt der Bezugsfertigkeit rückwirkenden Widerruf der Anerkennung entzogen (vgl. Urteile vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 3.77 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 11 S. 1 <2> und vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <2>).

Der Bauherr verliert allerdings seine Eigenschaft, (richtiger) Adressat der Wohnungsbauförderungsmaßnahmen - namentlich auch der Anerkennung - zu sein, wenn der Wohnungsbau beendet ist und der Bauherr außerdem die "Sachherrschaft" über das Bauwerk eingebüßt hat (vgl. Urteil vom 2. März 1977, a.a.O.). Denn die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt ist objektgebunden. Sie wirkt zugunsten des jeweiligen an der anerkannten Wohnung dinglich Berechtigten (vgl. Urteil vom 2. März 1977, a.a.O. S. 8). Bei einer Rechtsnachfolge in die dingliche Berechtigung entfällt die Sachherrschaft des Bauherrn dann, wenn er auf die Veräußerung und den Erwerb des Gebäudes keinen Einfluß mehr hat (vgl. Urteil vom 2. März 1977, a.a.O. S. 9). In einem solchen Fall kann der Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung wirksam gegen den neuen dinglich Berechtigten gerichtet werden, wenn die Anerkennung nur für einen Zeitraum widerrufen wird, in dem der Bauherr keine Sachherrschaft mehr hatte (vgl. Urteile vom 2. März 1977, a.a.O. S. 9, vom 1. März 1978, a.a.O. S. 3 und vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - <UA S. 4 f.> insoweit in Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 nicht abgedruckt). Ob in diesem Fall der Widerruf auch noch gegen den Bauherrn gerichtet werden darf, hat der Senat in dem Urteil vom 2. März 1977 (a.a.O. S. 9) offengelassen. Diese Frage kann auch hier unentschieden bleiben. Denn der angefochtene Widerruf umfaßt jedenfalls auch und zunächst einen Zeitraum, in dem die Klägerin als Bauherrin noch die Sachherrschaft über die als steuerbegünstigt anerkannten Wohnungen hatte. Nach den in dem angefochtenen Beschluß getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffen worden sind (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), wurden die Wohnungen spätestens im März 1975 bezugsfertig. Die Klägerin veräußerte die durch Teilung ihres Erbbaurechts begründeten Wohnungserbbaurechte erst in den Jahren 1976 und 1977. Der mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ausgesprochene Widerruf der Anerkennung mußte mithin an sie gerichtet werden.

Der Widerruf ist Rechtens, weil die Wohnungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entsprachen (vgl. § 83 Abs. 5 II. WoBauG). Das ergibt sich freilich nicht aus den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses. Das Berufungsgericht hat für durchgreifend schädlich gehalten, daß die Klägerin die Wohnungen im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit noch zu Mietwohnungen im Sinne des § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG bestimmt hatte, diese Zweckbestimmung aber nicht verwirklicht wurde, sondern die Mietwohnungen nachträglich zu Kauferbbaurechtswohnungen umwandelte. Das trifft im daraus gezogenen Schluß materiellrechtlich nicht zu:

Eine Kauferbbaurechtswohnung kann allerdings ebenso wie eine (Kauf-)Eigentumswohnung grundsätzlich nur dann als steuerbegünstigt anerkannt werden, wenn im Zeitpunkt ihrer Bezugsfertigkeit die Bildung des Wohnungserbbaurechts (Wohnungseigentums) bereits beurkundet und die Eintragung des Wohnungserbbaurechts (Wohnungseigentums) bei dem Grundbuchamt beantragt war (vgl. Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 91.73 - BVerwGE 45, 123 <125 f.>[BVerwG 27.03.1974 - VIII C 91/73], vom 30. Mai 1978 - BVerwG 8 C 38.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 23 S. 49 <52> und vom 9. November 1984 - BVerwG 8 C 75.82 - Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 8 S. 1 <3 f.>). Das Zweite Wohnungsbaugesetz knüpft mit seinen Legaldefinitionen der (Kauf-)Eigentumswohnung und der (Kauf-)Erbbaurechtswohnung maßgeblich an die Rechtslage an, die sich aus dem Sachenrecht ergibt (vgl. §§ 12, 99 Abs. 1 II. WoBauG). Zwar definiert § 12 Abs. 2 II. WoBauG die Kaufeigentumswohnung lediglich als "eine Wohnung, die von dem Bauherrn mit der Bestimmung geschaffen worden ist, sie einem Bewerber als eigengenutzte Eigentumswohnung zu übertragen." Entsprechendes gilt gemäß § 99 Abs. 1 II. WoBauG auch für Kauferbbaurechtswohnungen. Die vom Gesetz geforderte Zweckbestimmung einer Wohnung muß jedoch, um bis zum Eintritt der Bezugsfertigkeit wirksam getroffen werden zu können, von diesem Zeitpunkt an bereits ausführbar sein (vgl. Urteile vom 9. November 1984, a.a.O. S. 3 und vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - Buchholz 454.4 § 40 II. WoBauG Nr. 2 S. 1 <7>). Die bestimmungsgemäße unverzügliche Übertragung des Wohnungseigentums oder Wohnungserbbaurechts auf einen Bewerber setzt voraus, daß das Wohnungseigentum oder Wohnungserbbaurecht im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bereits begründet worden ist (vgl. Urteil vom 9. November 1984, a.a.O. S. 3). Die hierzu erforderliche Teilung des Eigentums oder des Erbbaurechts an dem Grundstück (vgl. §§ 8, 30 WEG) muß deshalb schon im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit vorgenommen worden sein. Die bloße Teilungsabsicht des Bauherrn genügt auch mangels Objektivierbarkeit nicht (vgl. Urteil vom 27. März 1974, a.a.O. S. 125 f.). Erst die vollzogene Teilung ändert die dingliche Rechtslage, auf die das Zweite Wohnungsbaugesetz im Interesse der Rechtsklarheit abstellt.

Ob es der vollzogenen Teilung eines Erbbaurechts unter besonderen Umständen des Einzelfalles ausnahmsweise gleichsteht, daß der Teilungswillige rechtzeitig vor Bezugsfertigkeit alles Erforderliche getan hat, um die Teilung herbeizuführen, kann unentschieden bleiben. Diese vom Senat bisher offengelassene Frage (vgl. zuletzt Urteil vom 9. November 1984, a.a.O. S. 4 m.weit.Nachw.) wirft auch der vorliegende Fall nicht auf. Die Klägerin hatte bis zum Eintritt der Bezugsfertigkeit dem Grundbuchamt gegenüber noch nicht einmal die für die Teilung erforderliche Teilungserklärung abgegeben (vgl. § 30 Abs. 2 in Verbindung mit § 8 Abs. 1 WEG). Diese ging nach den nicht angegriffenen Feststellungen des angefochtenen Beschlusses erst am 18. Oktober 1976 beim Grundbuchamt ein. Ohne Teilungserklärung war das künftige rechtliche Schicksal der Wohnungen noch nicht hinreichend vorausbestimmt; allenfalls dann aber könnte sich die Gleichstellung mit einer bereits vollzogenen Teilung rechtfertigen. Da im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Gemeinde B. noch nicht einmal förmlich der von der Klägerin beabsichtigten Teilung des Erbbaurechts zugestimmt hatte, war die Zweckbestimmung einer Kauferbbaurechtswohnung, sie einem Bewerber als eigengenutzte Erbbaurechtswohnung zu übertragen (vgl. §§ 12 Abs. 2, 99 Abs. 1 II. WoBauG), noch nicht zu verwirklichen.

Das besagt jedoch nicht, daß die nachträgliche Umwandlung der als steuerbegünstigte Mietwohnungen anerkannten Wohnungen zu Kauferbbaurechtswohnungen zum Widerruf der Anerkennung zwingt. Zwar können Umstände, die nach dem für die Beurteilung der Anerkennungsfähigkeit einer Wohnung maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eingetreten sind, grundsätzlich nicht mehr die Anerkennung, sondern nur deren Widerruf rechtfertigen (vgl. Urteil vom 26. August 1981, a.a.O. S. 3). Die Umwandlung einer als steuerbegünstigt anerkannten Mietwohnung in eine Kauferbbaurechtswohnung verstößt aber als solche nicht gegen die für steuerbegünstigte Wohnungen geltenden Benutzungsvorschriften. Beide Wohnungstypen sind im steuerbegünstigten Wohnungsbau - abgesehen von den hier nicht näher interessierenden unterschiedlichen Wohnflächengrenzen - gleichermaßen förderungsfähig (vgl. § 2 Abs. 2 Buchst. b und e i.V.m. § 12 Abs. 2 und § 99 Abs. 1 II. WoBauG). Allein eine Auswechselung der Zweckbestimmungen dieser beiden Wohnungstypen ("Widmungsänderung") schadet mithin noch nicht. Es gilt vielmehr Entsprechendes wie für die durch eine Änderung der Benutzung eintretende Umwandlung eines Familienheims in eine "andere Wohnung". Dazu hat der Senat in dem Urteil vom 16. August 1985 - BVerwG 8 C 51.83 - (Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 12 S. 1 <3 f.>) im einzelnen dargelegt, daß eine Wohnung, die nicht mehr als 108 qm Wohnfläche hat, sowohl vermietet als auch vom Eigentümer und seinen Angehörigen bewohnt werden darf, ohne daß dies "den Vorschriften des § 82 über die zulässige Benutzung" widerspricht und die Versagung oder den Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigt rechtfertigt (vgl. § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG). Deswegen bleibt auch ein vom Eigentümer zunächst als Familienheim mit einer Wohnung genutztes Haus als "andere Wohnung" steuerbegünstigt, wenn der Eigentümer es vermietet und es die Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" nicht überschreitet (vgl. Urteile vom 12. Mai 1961 - BVerwG VII C 140.60 - BBauBl. 1961, 491 <492>, vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 101.73 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 8 S. 6 <7 f.>) und (vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4 S. 1 <3>). Förderungsvoraussetzung ist nur, daß die Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts - sei es des Eigentümers oder eines Mieters - geeignet und bestimmt sein muß.

Dementsprechend ist auch im vorliegenden Fall die entscheidende Frage, ob die von der Klägerin geschaffenen Wohnungen mit jeweils weniger als 108 qm Wohnfläche im maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zum dauernden Bewohnen bestimmt waren und - sofern dies zu bejahen ist - ob die Klägerin diese Zweckbestimmung innerhalb angemessener Zeit nach Eintritt der Bezugsfertigkeit "vollzogen", d.h. die Wohnung einer Dauerwohnnutzung zugeführt, hat. Zu den Merkmalen des Begriffs der (förderungsfähigen) Wohnung im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gehört nämlich nach der ständigen Rechtsprechung des Senats außer der objektiven Eignung zum dauernden Bewohnen auch bei einer Wohnung, die keinen Heimcharakter aufweisen muß (vgl. § 2 Abs. 2 Buchst. a und b II. WoBauG), daß sie zur Dauernutzung als (zumindest Zweit-)Wohnung durch den Eigentümer oder durch Dritte bestimmt ist und (sei es auch bei Zweitwohnungen nur vorübergehend) entsprechend genutzt wird (vgl. u.a. zuletzt Urteile vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 26 u. 27.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 39 S. 28 <31>, vom 11. Oktober 1985 - BVerwG 8 C 84.83 - Buchholz 454.4 § 82 II, WoBauG Nr. 40 S. 33 <34> und vom 15. November 1985 - BVerwG 8 C 103.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41 S. 38 <39>). Nur die Dauervermietung (oder Überlassung) einer Wohnung zu Wohnzwecken stellt außer der dauernden Eigennutzung zum Wohnen eine dem Förderungszweck des § 1 Abs. 2 II. WoBauG entsprechende zulässige Benutzung dar (vgl. u.a. Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 34). Nach den nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Klägerin die von ihr geschaffenen Wohnungen bis zu deren späterer Veräußerung nicht dauervermietet. Das allein rechtfertigt indessen ebenfalls noch nicht den Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen. Denn ein nur vorübergehendes unvermeidliches Leerstehen einer als steuerbegünstigt anerkannten (Miet-)Wohnung, (etwa) weil sich kein Mieter findet, führt noch nicht zum Widerruf der Anerkennung, sofern die vom Eigentümer getroffene Zweckbestimmung der (Miet-)Wohnung zur Dauerbenutzung (durch Mieter) nicht aufgehoben wird (vgl. Urteil vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 38 S. 21 <25>). Auch dem Bauherrn einer Mietwohnung ist vielmehr nach Eintritt der Bezugsfertigkeit grundsätzlich die Zeit als angemessen zu belassen, die nach den Umständen erforderlich ist, um die Wohnung durch Vermieten oder in anderer Weise ihrem Wohnzweck zuzuführen (vgl. dazu Urteil vom 23. März 1984, a.a.O. S. 25 f.). Kann eine Mietwohnung nach deren Bezugsfertigkeit mangels eines Mieters nicht vermietet werden, muß der Bauherr alles ihm Zuzumutende tun, um ein bestimmungswidriges Leerstehen der Wohnung so schnell wie möglich zu beenden und diese einer zulässigen Dauerwohnnutzung zuzuführen (vgl. auch Urteil vom 23. März 1984, a.a.O. S. 27). Zu den für einen Erhalt der Steuerbegünstigung geeigneten Maßnahmen kann auch die Umwandlung der Mietwohnung in eine Kaufeigentums- oder Kauferbbaurechtswohnung und deren bestimmungsgemäße Veräußerung gehören, wenn der Wohnungsleerstand nach den Umständen des jeweiligen Falles auf andere Weise sich nicht oder jedenfalls nicht eher beseitigen läßt.

Welche Frist dem Bauherrn als angemessen zu bewilligen ist, um die Wohnung einer dem Förderungszweck entsprechenden Dauerwohnnutzung zuzuführen, hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles ab. Die absolute zeitliche Höchstgrenze dürfte indessen in der Regel etwa bei zwei Jahren zu ziehen sein. (Nach dem Urteil des Senats vom 12. März 1983, a.a.O. S. 4) darf zwar der Bauherr eines Familienheims dieses einem Dritten zum dauernden Bewohnen bis zu längstens fünf Jahren überlassen, ohne daß das Familienheim gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG seine Eigenschaft als solches verliert. Das Leerstehen einer (Miet-)Wohnung unterscheidet sich jedoch hiervon grundlegend. Die Vermietung oder sonstige Überlassung eines Familienheims an Dritte zu Dauerwohnzwecken führt bei längerer als fünfjähriger Dauer nur zum Verlust der Eigenschaft Familienheim, wenn es die insoweit maßgebliche Wohnflächengrenze überschreitet. Das Haus wird jedoch weiterhin in einer für Wohnungen zulässigen Art zum Dauerbewohnen - wenn auch nunmehr durch Dritte - genutzt (vgl. Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 35). Im Gegensatz dazu ist das Leerstehen einer (Miet-)Wohnung mit dem Subventionszweck völlig unvereinbar. Die im Zweiten Wohnungsbaugesetz vorgesehene Steuervergünstigung wird dem Bauherrn von Mietwohnungen nicht im Hinblick auf deren bloße Zweckbestimmung, sondern wegen der vom Gesetz geforderten Entlastung des Wohnungsmarktes gewährt. Dem Ziel der öffentlichen Wohnungsbauförderung, den Wohnungsmangel zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG), dient eine als steuerbegünstigt anerkannte (Miet-)Wohnung nur dann, wenn sie tatsächlich bewohnt wird. Allein die formale Zweckbestimmung einer Mietwohnung zum ständigen Bewohnen durch einen Mieter reicht nicht aus, um die Anerkennung zu erhalten. Die Zweckbestimmung muß vielmehr mit Rücksicht auf das Förderungsziel alsbald vollzogen und die ständige Wohnungsnutzung muß sichergestellt werden (vgl. Urteil vom 23. März 1984, a.a.O.). "Nur solche vorübergehenden, eine bestimmungsgemäße. Nutzung der Wohnung lediglich kurzzeitig verhindernden tatsächlichen Umstände, auf die der Bauherr keinen Einfluß hat oder mit deren Eintritt er nach den gegebenen Verhältnissen und dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht zu rechnen brauchte", führen nicht zum Widerruf der Anerkennung, wenn der Bauherr (Eigentümer) die ungewollte Fehlnutzung sobald wie möglich beendet und die Wohnung dem Wohnungsmarkt (wieder) zuführt (vgl. Urteil vom 23. März 1984, a.a.O.). Das mehrjährige Leerstehen einer steuerbegünstigten Mietwohnung legt - anders als die Überlassung eines Familienheims an Dritte zum dauernden Bewohnen - während dieses Zeitraumes eine völlige Fehlsubvention offen, die mit Blick auf den gesetzlichen Förderungszweck nicht hingenommen werden kann.

Im vorliegenden Fall mag auf sich beruhen, ob allein der Zeitraum zwischen dem Eintritt der Bezugsfertigkeit und dem Beginn einer Dauerwohnnutzung der Wohnungen als unangemessen lang anzusehen ist. Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - die Wohnungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit noch formal zur Dauervermietung bestimmt hatte. Es fehlt nämlich jedenfalls an der Unvermeidlichkeit des zeitweiligen Leerstehens der Wohnungen. Eine Dauervermietung der Wohnungen unterblieb aus Gründen, die die Klägerin selbst zu vertreten hatte:

Die Klägerin rechnete nach ihrem eigenen Vorbringen bereits vor Baubeginn im Jahre 1973 damit, daß die Wohnungen in B. wegen der zu erwartenden hohen Kostenmieten voraussichtlich nicht zu vermieten sein würden. Sie bemühte sich aus diesem Grunde nach ihren eigenen Angaben seit dem Jahre 1972 darum, die Voraussetzungen für eine Veräußerung der Wohnungen als Kauferbbaurechtswohnungen zu schaffen. Damit nahm sie schon beim Bau der Wohnungen das Risiko des Leerstehens oder einer Fehl-(Ferienwohnungs-)Nutzung für den Fall in Kauf, daß es ihr nicht oder zumindest nicht rechtzeitig bis zum Eintritt der Bezugsfertigkeit gelingen würde, das Erbbaurecht an dem Grundstück zu teilen und veräußerliche Wohnungserbbaurechte zu schaffen. Wie hoch dieses Risiko einzuschätzen war, ist ohne Bedeutung. Es war zumindest nicht unvorhersehbar. Denn in § 9 des notariellen Vertrages vom 17. April 1971, durch den die Gemeinde B. der Klägerin das Erbbaurecht übertragen hatte, war eine teilweise Veräußerung dieses Rechts ausdrücklich ausgeschlossen worden. Noch im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit im März 1975 war es deshalb der Klägerin - wie diese bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt hat - aufgrund des von ihr mit der Gemeinde B. geschlossenen Vertrages rechtlich nicht möglich, die Teilung herbeizuführen. Ob die Klägerin sich der Erwartung hingegeben hat und nach den tatsächlichen Umständen des Falles auch hingeben durfte, dieses Hindernis schneller überwinden und das Erbbaurecht früher teilen zu können, als es dann tatsächlich geschehen ist, mag dahinstehen. Eine solche enttäuschte Erwartung honoriert das Zweite Wohnungsbaugesetz nicht mit einer Steuervergünstigung. Weder ein "Bauen (von Mietwohnungen) am Markt vorbei" noch ein "Bauen (von Kauferbbaurechtswohnungen) auf Vorrat" wird subventioniert. Es ist vielmehr Sache des Bauherrn, bis zum Eintritt der Bezugsfertigkeit alle tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um eine als steuerbegünstigt anerkannte Wohnung unverzüglich einer bestimmungsgemäßen Nutzung zuführen zu können. Die sich aus den hohen Baukosten ergebenden voraussehbaren Vermietungsschwierigkeiten waren auch nicht unüberwindlich. Eine Dauervermietung wäre vielmehr zumindest bei einem Teil der Wohnungen zu einem niedrigeren Mietzins als der von der Klägerin errechneten Kostenmiete möglich gewesen. Grund, von einer Dauervermietung abzusehen, war, daß dies, wie die Klägerin selbst vorgetragen hat, die beabsichtigte spätere Veräußerung der Wohnungen unmöglich gemacht oder zumindest erschwert hätte. Deshalb vermietete die Klägerin zur Vermeidung des Leerstehens im Jahre 1975 einige Wohnungen nur an Feriengäste. Die einer Dauervermietung entgegenstehende Absicht der Klägerin, die Wohnungen in Kauferbbaurechtswohnungen umzuwandeln und zu veräußern, war jedoch ebenfalls kein unvermeidliches Vermietungshindernis.

Die Auffassung der Klägerin, die Vermietung einiger der als steuerbegünstigt anerkannten Wohnungen zu Ferienwohnzwecken sei zur Vermeidung des Leerstehens wohnungsbauförderungsrechtlich zulässig gewesen, trifft nicht zu. Wie der Senat in ständiger Rechtsprechung (zuletzt in den Urteilen vom 27. Juni 1985, a.a.O. und vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 34 f.) entschieden hat, schließt die zeitweilige Vermietung einer Wohnung an wechselnde Kur- oder Feriengäste die Anerkennungsfähigkeit der Wohnung als steuerbegünstigt aus. Schon die einmalige Vermietung oder entgeltliche Überlassung einer Wohnung zum lediglich vorübergehenden Bewohnen durch einen selbständigen Haushalt während eines Urlaubs oder einer Kur oder an Wochenenden entspricht nicht (mehr) den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung, so daß die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt gemäß § 83 Abs. 5 II. WoBauG zu widerrufen ist (vgl. Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 36). Das Zweite Wohnungsbaugesetz läßt dem Bauherrrn (Verfügungsberechtigten) lediglich die Wahl zwischen der dauernden (nicht notwendig ununterbrochenen) Eigenwohnnutzung und der Dauerfremdwohnnutzung (Vermietung). Sonstige nicht der Befriedigung von Wohnbedarf dienende (ausschließliche) Nutzungen einer Wohnung läßt das Gesetz grundsätzlich auch als "Zwischenlösungen" nicht zu (vgl. Urteil vom 11. Oktober 1985, a.a.O. S. 36).

Der angefochtene Beschluß erweist sich danach im Ergebnis als richtig. Auf die Verfahrensrügen der Klägerin kommt es nicht an. Das gilt auch für die angebliche Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Denn die Versagung rechtlichen Gehörs hinsichtlich einzelner tatsächlicher Feststellungen ist dann unschädlich, wenn diese aus revisionsgerichtlicher Betrachtung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt erheblich sind (vgl. u.a. Urteil vom 2. Juli 1981 - BVerwG 5 C 67.80 - Buchholz 424.01 § 2 FlurbG Nr. 1 S. 1 <3> m.weit.Nachw.). So verhält es sich hier. Die von der Klägerin angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts, sie habe im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Wohnungen (noch) als Mietwohnungen zweckbestimmt, ist nicht entscheidungserheblich. Hatte die Klägerin nämlich im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit sogar die (vom Berufungsgericht festgestellte) formale Zweckbestimmung der Wohnungen als Mietwohnungen bereits aufgehoben, war die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen erst recht zu widerrufen, weil die neue Zweckbestimmung als Kauferbbaurechtswohnungen noch nicht "vollziehbar" war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.