I.

Der Kläger und seine beigeladene Ehefrau sind Miteigentümer eines Grundstücks in B. Auf diesem Grundstück errichtete der Kläger in den Jahren 1977/78 ein Wohnhaus, das am 1. Juli 1978 bezugsfertig wurde und seitdem von seiner vierköpfigen Familie bewohnt wird.

Bereits mit Bescheid vom 24. August 1977 hatte die Beklagte auf Antrag des Klägers das Wohnhaus als steuerbegünstigtes Familienheim mit einer Wohnung anerkannt. Im Bescheid wird die Wohnfläche mit 144,87 qm angegeben. Zwei im Anerkennungsantrag als "Boden" bezeichnete Räume mit einer nach Rohbaumaßen berechneten "Nutzfläche" von 26,06 qm und 15,67 qm, die nach der genehmigten Bauzeichnung im Dachgeschoß des Hauses errichtet werden sollten, wurden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.

Am 31. Januar 1980 stellte der Kläger beim Bauordnungsamt der Beklagten einen Bauantrag für den "Ausbau zweier Bodenräume im Dachgeschoß mit dem Ziel, eine Einliegerwohnung zu schaffen". Dieses Bauvorhaben wurde am 13. August 1980 genehmigt. Die Schlußabnahme erfolgte am 7. Oktober 1980.

Bei einer Überprüfung am 2. Juni 1980 hatten drei Bedienstete der Beklagten festgestellt, der kleinere als "Boden" ausgewiesene Raum sei vom Kläger als Abstell- und Bastelraum genutzt worden. Hinsichtlich des größeren als "Boden" ausgewiesenen Raumes heißt es in dem schriftlichen Bericht über die Besichtigung: Der Raum sei in den Dachschrägen, die z.T. bis zum Fußboden reichten, bis auf eine Fläche von 3 qm mit Profilholz und einer ausreichenden Wärmedämmung verkleidet gewesen; auf dem Fußboden sei Auslegeware verlegt worden. Der Raum sei mit einem Schreibtisch, einem Stuhl und einem Regalraumteiler möbliert gewesen.

Aufgrund des Ergebnisses der örtlichen Überprüfung widerrief die Beklagte die Anerkennung mit Wirkung vom 1. Juli 1978, weil - wie im Widerspruchsbescheid ausgeführt wurde - die beiden "Bodenräume" nach ihrer baulichen Beschaffenheit bereits im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nach den Vorschriften der Landesbauordnung objektiv zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen seien und deshalb die zulässige Wohnflächengrenze von 156 qm um 25,30 qm überschritten werde.

Der Kläger hat Anfechtungsklage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht:

§ 83 Abs. 5 II. WoBauG erlaube es der Beklagten nicht, nach Eintritt der Rechtsbeständigkeit des Anerkennungsbescheides einen Sachverhalt, der ihr von vornherein bekannt gewesen sei, anders zu bewerten. Beim Bau des Hauses habe er hinsichtlich der "Bodenräume" noch keine Ausbauabsicht gehabt. Zwar habe er schon damals in diesen Räumen Fenster, Türen und eine nicht angeschlossene Fußbodenheizung einbauen lassen, da diese Räume von vornherein "für eine wie auch immer geartete Alternativlösung" vorgesehen gewesen seien. Fußbodenbeläge, elektrische Anschlüsse, Wand- und Deckenverkleidung hätten aber noch gefehlt und seien erst nach Erteilung der Baugenehmigung angebracht worden. Das Verlegen von schwimmendem Estrich und einer Heizungsanlage lasse den Schluß auf eine Ausbauabsicht ebensowenig zu wie die Fenstergröße und das Verlegen von Installationsleitungen. Der größere Bodenraum sei zudem deshalb nicht anrechenbar, weil er nach den Vorschriften der Bremer Landesbauordnung nicht als Wohnraum genutzt werden dürfe. Selbst wenn man die Bodenräume in die Wohnflächenberechnung einbeziehe, ergebe sich im übrigen nur eine Wohnflächengröße von 159,21 qm.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung des Klägers hat das Oberverwaltungsgericht das erstinstanzliche Urteil und die Bescheide der Beklagten dahin geändert, daß der Widerruf der Anerkennung mit Wirkung vom 1. Juli 1980 erfolge. Im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Berufungsgericht im wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagte habe zu Recht die Wohnung des Klägers im Jahre 1977 als steuerbegünstigt anerkannt, weil die Wohnung nach den aus dem Anerkennungsantrag und der Bauzeichnung erkennbaren Angaben die Wohnflächengrenze nicht in unzulässiger Weise überschritten habe. Zutreffend seien sämtliche Räume in die Wohnflächenberechnung einbezogen worden, die der Kläger selbst für diese Berechnung angegeben habe. Darüber hinaus habe die Beklagte mit Recht einen 5,20 qm großen Vorratsraum in die Berechnung einbezogen. Fehlerfrei unberücksichtigt geblieben sei ein im Erdgeschoß liegender 8,16 qm großer in der Bauzeichnung als "Abstellraum" bezeichneter Raum, der im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV als "außerhalb der Wohnung" gelegener Abstellraum zu qualifizieren und damit nicht anrechenbar sei. Er liege außerhalb des Wohnbereichs, unterschreite seiner Art und Ausstattung nach die Ausstattung der Räume im Wohnbereich der Wohnung des Klägers, sei unmittelbar von außen zugänglich, habe kein eigenes Fenster, sondern werde durch eine in der Tür befindliche Glasscheibe belichtet, diene der Lagerung von Gartengeräten und sei nicht beheizbar. Zwar bestehe auch ein Zugang von der Küche aus, das bezwecke jedoch in erster Linie die leichtere Zugänglichkeit des nur vom Abstellraum aus erreichbaren Heizungsraumes.

Den in der Bauzeichnung mit einer Grundfläche von 15,67 qm angegebenen im Dachgeschoß gelegenen "Boden" habe die Beklagte dagegen zu Unrecht nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Diesen "Boden" habe der Kläger nämlich schon von vornherein als Abstellraum benutzen wollen, und dieser Abstellraum liege nicht im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV "außerhalb der Wohnung". Die Nutzung als Abstellraum habe sich für die Behörde zwar nicht zwingend allein aus der Bauzeichnung ergeben, doch habe sich ihr aufgrund der Bezeichnung die Überlegung aufdrängen müssen, daß bei dem Charakter des im Erdgeschoß gelegenen 8,16 qm großen Abstellraumes zumindest einer der beiden im Dachgeschoß gelegenen und als "Boden" deklarierten Räume als Abstellraum habe benutzt werden sollen.

Den ebenfalls im Dachgeschoß gelegenen 26,06 qm großen "Boden" habe die Beklagte aufgrund der Bauzeichnung dagegen nicht als Abstellraum in die Wohnflächenberechnung einbeziehen können, weil sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben hätten, daß der Kläger diesen Raum als Abstellraum habe nutzen wollen.

Danach ergebe sich zwar rechnerisch eine Überschreitung der zulässigen Wohnfläche um 1 qm. Im Hinblick auf die Unsicherheiten, die der Errechnung der Wohnfläche nach Rohbaumaßen anhafteten, und wegen der nach § 39 Abs. 6 II. WoBauG bestehenden Möglichkeit, Abweichungen von den Wohnflächengrenzen zuzulassen, gehe das Berufungsgericht aber davon aus, daß die Beklagte dem Kläger den Anerkennungsbescheid gleichwohl erteilt hätte.

Mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit könne die Anerkennung allerdings nicht widerrufen werden, weil sich entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht feststellen lasse, daß der Kläger schon im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit "gegenwärtige feste Bauabsichten" hinsichtlich des Ausbaues der Bodenräume zu Wohnräumen gehabt habe. Der nach der Bauzeichnung 26,06 qm große "Boden" könne auch nicht als Abstellraum innerhalb der Wohnung in die Wohnflächenberechnung ab Bezugsfertigkeit einbezogen werden, weil sich nicht feststellen lasse, daß der Kläger diesen Raum vor dem Ausbau zum Wohnraum als Abstellraum genutzt habe.

Die Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnraum müsse hingegen zum 1. Juli 1980 widerrufen werden, weil der Kläger den größeren Bodenraum im Sommer 1980 zu einem Wohnraum mit 20,02 qm Wohnfläche ausgebaut habe. Aus der dem Kläger erteilten Baugenehmigung ergebe sich, daß der Raum zur Nutzung als Wohnraum bauordnungsrechtlich geeignet gewesen sei. Da bei der Besichtigung durch die Bediensteten der Beklagten am 2. Juni 1980 die Ausbauarbeiten zum überwiegenden Teil bereits durchgeführt gewesen seien, müsse davon ausgegangen werden, daß dieser Raum am 1. Juli 1980 bezugsfertig gewesen sei. Auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des kleineren vorher als Abstellraum genutzten Bodenraumes als Küche komme es nicht an, da dieser Raum schon als Abstellraum bei der Wohnflächenberechnung anzurechnen gewesen sei.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügt und die Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts begehrt.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Beigeladene hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

II.

Die Revision ist mit der Folge der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Eine abschließende Sachentscheidung kann ohne weitere tatsächliche Feststellungen nicht getroffen werden (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. u.a. Urteile vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <2> und vom 4. Juli 1984 - BVerwG 8 C 54.82 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 18 S. 11 <14 f.>, jeweils m.weit.Nachw.) darf ein Anerkennungsbescheid, der schon nach den Angaben des Antragstellers im Anerkennungsantrag nicht hätte erlassen werden dürfen, wegen der ursprünglichen Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts nicht nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen, sondern nur nach Maßgabe des § 48 VwVfG oder den entsprechenden Vorschriften der Landesverwaltungsverfahrensgesetze zurückgenommen werden. Hiervon ist das Berufungsgericht im angefochtenen Urteil zutreffend ausgegangen. Bundesrecht verletzen jedoch die Erwägungen, aus denen das Oberverwaltungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, die Wohnung des Klägers habe "aufgrund der aus dem Anerkennungsantrag und der Bauzeichnung erkennbaren Angaben" die Wohnflächengrenze von 156 qm (§ 83 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG) "nicht in unzulässiger Weise" überschritten.

Auszugehen ist von dem Grundsatz, daß alle (ausschließlich) zu einer Wohnung gehörenden Räume, ohne Rücksicht darauf, wie diese Räume genutzt werden, Wohnräume mit einer Wohnfläche sind (vgl. Urteile vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 <327>[BVerwG 11.06.1975 - VIII C 52/73] und vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <10>). Die Wohnfläche der zu einer Wohnung gehörenden Räume ist auch "prinzipiell gleichwertig"; die Grundfläche aller Räume einer Wohnung ist deswegen in voller Höhe als Wohnfläche zu berücksichtigen, soweit nicht die Zweite Berechnungsverordnung, die aufgrund der Ermächtigung in § 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG Bestimmungen über die Berechnung der Wohnfläche steuerbegünstigter Wohnungen trifft (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 2, §§ 42 bis 44 II. BV), eine Ausnahme vorsieht (vgl. Urteile vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 1.71 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 1 S. 1 <2> und vom 11. Juni 1975, a.a.O. S. 327; Beschluß vom 29. August 1979 - BVerwG 8 B 72.79 - S. 4 <n.v.>).

Für die Wohnflächenberechnung sind gemäß § 42 Abs. 1 II. BV in der hier maßgeblichen durch Verordnung vom 18. Mai 1977 (BGBl. I S. 750) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 21. Februar 1975 (BGBl. I S. 569) alle Räume heranzuziehen, die bei einer abgeschlossenen Wohnung hinter dem Wohnungsabschluß liegen und somit ausschließlich zu der Wohnung gehören. Da in einem Einfamilienhaus die Wohnung bereits hinter der Schwelle der Haustür beginnt, zählen auch hinter der Haustür liegende Dielen, Flure und Treppen sowie sonstige Nebenräume zur Wohnung (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 5 <S. 14 f./Stand: August 1984>). Innerhalb eines Familienheimes mit einer Wohnung bleiben von den hinter dem Wohnungsabschluß gelegenen Räumen ausnahmsweise nur die in § 42 Abs. 4 II. BV aufgeführten bei der Wohnflächenberechnung völlig außer Ansatz (vgl. auch Urteil vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - UA. S. 9). Nach § 42 Abs. 4 II. BV F. 1975 gehört zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Zubehörräumen (Nr. 1), Wirtschaftsräumen (Nr. 2) und Geschäftsräumen (Nr. 3). Soweit die Räume im Hause des Klägers nicht einem dieser Anrechnungsausschlüsse zuzuordnen sind, ist ihre Grundfläche jedenfalls dem Grunde nach als Wohnfläche anzurechnen.

Nach der genehmigten Bauzeichnung, auf die das angefochtene Urteil verweist, hat die Beklagte im Anerkennungsverfahren zu Recht sämtliche Räume in die Wohnflächenberechnung einbezogen, die der Kläger selbst in seiner dem Anerkennungsantrag beigefügten Wohnflächenberechnung aufgeführt hat. Davon geht das Berufungsgericht richtig aus. Die Beklagte mußte auch im Anerkennungsverfahren die vom Kläger nach den Rohbaumaßen ermittelten Grundflächen zugrunde legen, da der Bauherr diese zulässige Berechnungsart gewählt hatte (zum damaligen Zeitpunkt auch nur wählen konnte, weil die Fertigmaße noch nicht genommen werden konnten). An diese Wahl bleibt der Bauherr gebunden (vgl. § 43 Abs. 1 Satz 2 II. BV).

Zutreffend ist des weiteren die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe zu Recht den 5,20 qm großen Vorratsraum zusätzlich in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Dieser Raum ist weder ein Zubehörraum (vgl. § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV) noch ein Wirtschaftsraum (vgl. § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV). Als Zubehörräume kommen nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume. Der in der genehmigten Bauzeichnung mit dem Wort "Vorräte" bezeichnete Raum kann nach seiner Lage und baulichen Gestaltung weder ein anrechnungsfreier Abstellraum noch ein ähnlicher Raum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV sein. Bei den Abstellräumen sind nämlich die innerhalb und die außerhalb der "Wohnung" gelegenen Räume zu unterscheiden. § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV nimmt ausdrücklich nur die Grundfläche der "Abstellräume außerhalb der Wohnung" von der Anrechnung als Wohnfläche aus. Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören dagegen zu den sogenannten "Nebenräumen", die zur ordnungsgemäßen Benutzung einer Wohnung zur dauernden Unterbringung eines selbständigen Haushalts vorhanden sein müssen, wie Flure, Dielen, Bäder und Toiletten. Abstellräume innerhalb der Wohnung sind deswegen als deren Bestandteile ebenso wie sonstige Nebenräume (Bad, Toiletten, Flure, Windfang), die keine Aufenthaltsräume sind, in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (vgl. Urteile vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <5>, insoweit in BVerwGE 48, 324 <330>[BVerwG 11.06.1975 - VIII C 52/73] nicht abgedruckt, und vom 3. September 1980 - BVerwG 8 C 85.79 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 10 S. 13 <17>; BFH, Urteil vom 13. August 1969 - II 213/65 - BFHE 98, 210 <215>; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 9.3 <S. 26/Stand: August 1984> sowie dieselben, II. WoBauG § 82 Anm. 15 <S. 54/Stand: Juli 1982>). Da nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV ein Abstellraum nur dann ein (nicht anzurechnender) Zubehörraum ist, wenn er außerhalb der Wohnung liegt, Zubehörräume aber (ausschließlich) zur Wohnung gehören müssen (weil ihre Grundfläche sonst schon nach § 42 Abs. 1 II. BV nicht anrechenbar wäre), kann das Merkmal "außerhalb der Wohnung" nur bedeuten, daß der Abstellraum außerhalb des engeren Wohnbereichs liegt (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, a.a.O.), also "nicht unmittelbar mit den übrigen (Wohn- und Neben-) Räumen verbunden ist" (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <5>, insoweit in BVerwGE 48, 324 <330>[BVerwG 11.06.1975 - VIII C 52/73] nicht abgedruckt; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, a.a.O.). An einer unmittelbaren räumlichen Verbindung zu der Wohnung als einer Raumgesamtheit kann es insbesondere fehlen, wenn der Abstellraum sich in einem anderen Stockwerk als der engere Wohnbereich befindet, namentlich etwa im Dachgeschoß, wenn dieses keine Wohnräume enthält (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, a.a.O.). Der Vorratsraum im Hause des Klägers ist jedoch ausweislich der genehmigten Bauzeichnung unmittelbar mit der Küche verbunden, von der aus er durch eine Tür betreten werden kann.

Der Vorratsraum ist auch kein Wirtschaftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV. Aus dem Oberbegriff "Wirtschaftsräume" folgt als gemeinsames Merkmal dieser Räume, daß sie der Bewirtschaftung der Wohnung oder des mit der Wohnung verbundenen Anwesens dienen müssen (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <6>, insoweit in BVerwGE 48, 324 <330>[BVerwG 11.06.1975 - VIII C 52/73] nicht abgedruckt; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 10 <S. 30 f./Stand: August 1984>). Gemeint sind hier nur die Fälle, bei denen für eine vom Wohnungsinhaber betriebene wirtschaftliche Tätigkeit, insbesondere landwirtschaftliche Tätigkeit, auch Räume innerhalb des Wohnteils des Hauses benötigt werden (vgl. Urteil vom 14. November 1968 - BVerwG VIII C 11.65 - BVerwGE 31, 46 <49>[BVerwG 14.11.1968 - VIII C 11/65]). An dieser Voraussetzung fehlt es hier.

Unzutreffend ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, der im Erdgeschoß liegende 8,16 qm große, in der genehmigten Bauzeichnung als "Abst.-Raum" bezeichnete Raum sei als "außerhalb der Wohnung" gelegener Abstellraum (ohne Wohnfläche) zu qualifizieren. Das angefochtene Urteil stellt selbst fest, daß der Abstellraum von der Küche aus zugänglich ist. Aus der genehmigten Bauzeichnung ergibt sich, daß der Raum von der Küche aus durch eine Tür unmittelbar betreten werden kann. Die Vermutung des Oberverwaltungsgerichts, dieser Zugang diene "in erster Linie der leichteren Zugänglichkeit des nur vom Abstellraum aus erreichbaren Heizungsraumes", ist für die Qualität des Nebenraumes unerheblich. Gleiches gilt für die im angefochtenen Urteil hervorgehobenen Umstände, daß der Abstellraum "unmittelbar von außen zugänglich" ist und "durch eine in der Tür befindliche Glasscheibe belichtet" wird. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn der "Abstellraum" ausschließlich als Flur der notwendigen Verbindung zum Heizungsraum diente (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 9.4 <S. 27/Stand: August 1984>). Das ist jedoch nicht der Fall. Die aus der genehmigten Bauzeichnung ersichtliche bauliche Beschaffenheit des Raumes zeigt im Gegenteil, daß dieser neben dem Abstellen von Sachen und der Verbindung zum Heizungsraum zumindest auch einen einfachen Zugang von der Küche zum Garten ermöglichen soll. Auch als hinter dem Wohnungsabschluß liegender Flur ist der Raum aber danach bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen (vgl. Urteil vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 14 S. 5 <13>). Denn sowohl als Flur wie auch als Abstellraum ist der Raum unmittelbar mit der zum engeren Wohnbereich gehörenden Küche verbunden und schon aus diesem Grunde nicht "außerhalb der Wohnung" gelegen. Daß der Raum kein eigenes Fenster hat und nicht beheizbar ist, schließt die Qualifizierung des Raumes als Nebenraum mit Wohnfläche ebensowenig aus wie bei dem Vorratsraum. Abstellräume wie Flure sind gerade solche Räume, die nach ihrer baulichen Gestaltung (nur) zum Abstellen von Sachen oder als Durchgangsraum (nicht dagegen als Aufenthaltsräume) geeignet sind.

Unter Einbeziehung des Abstellraumes im Erdgeschoß ergibt sich allerdings nach Kürzung der unter Zugrundelegung der Rohbaumaße errechneten Grundflächen um 3 v.H. (vgl. § 43 Abs. 3 II. BV) und einem Abzug von 10 v.H. der ermittelten Grundfläche der Wohnung (vgl. § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV) lediglich eine Gesamtwohnfläche von (155,93 + 5,04 + 7,91 - 16,88 =) 152,00 qm netto. Auch die beiden "Bodenräume" waren jedoch bereits im Anerkennungsverfahren nach der genehmigten Bauzeichnung in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen:

Allein die Lage der beiden vom Kläger als "Boden" bezeichneten Räume im Dachgeschoß macht sie noch nicht zu Zubehörräumen, namentlich nicht zum Dachboden im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV. Unter Dachboden im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV ist nämlich nur der <Teil des> Dachraum<es> zu verstehen, in dem weder zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignete Räume noch Nebenräume enthalten und nach dem genehmigten Bauplan vorgesehen sind (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 9.4 <S. 27/Stand: August 1984). Das Dachgeschoß des Hauses des Klägers enthält jedoch ausweislich der genehmigten Bauzeichnung das Elternschlafzimmer sowie das Bad. Bad und Elternschlafzimmer sind ebenso wie die beiden in der Zeichnung als "Boden" bezeichneten Räume durch Türen von einer in der Mitte des Geschosses gelegenen "Diele" aus unmittelbar zugänglich. Der kleinere der beiden Bodenräume ist offenbar auch nach seiner in der genehmigten Bauzeichnung vorgesehenen baulichen Beschaffenheit zum Abstellen von Sachen objektiv geeignet. Aus der Bauzeichnung ergibt sich, daß der Raum mit einem senkrecht stehenden großen Fenster und mit einer Tür zur "Diele" hin versehen ist. Die aus der genehmigten Bauzeichnung ersichtliche Lage und bauliche Beschaffenheit des kleineren der beiden Bodenräume schließen es deswegen aus, diesen Raum als Zubehörraum bei der Wohnflächenberechnung außer Ansatz zu lassen. Es handelt sich namentlich nicht um einen "Dachboden" oder einen Abstellraum außerhalb der Wohnung im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV. Der kleinere Bodenraum ist vielmehr schon nach der Bauzeichnung als Abstellraum innerhalb der Wohnung zu qualifizieren. Auf die im angefochtenen Urteil festgestellte tatsächliche Nutzung dieses Bodenraumes als Abstellraum seit Bezugsfertigkeit kommt es für die Beurteilung nicht an. Maßgeblich für die Wohnungsbauförderung ist grundsätzlich die zulässige Nutzung, die sich aus der Baugenehmigung in Verbindung mit dem Bauantrag und der beigefügten Baubeschreibung ergibt (vgl. Urteil vom 27. Januar 1984 - BVerwG 8 C 164.81 - Buchholz 316 § 48 VwVfG Nr. 27 S. 8 <9> m.weit.Nachw.).

Die Grundfläche des kleineren Bodenraumes ist als Wohnfläche anzurechnen, soweit die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 II. BV gegeben sind. Eine Anrechnung nur der Hälfte der Grundfläche wie bei Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen (vgl. § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV) sieht die Zweite Berechnungsverordnung bei Abstellräumen innerhalb der Wohnung ebenso wie bei sonstigen anrechenbaren Nebenräumen (etwa Bad, WC, Flure etc.) nicht vor. Eine solche Reduzierung kommt deshalb nicht in Betracht (ebenso Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 9.3 <S. 27/Stand: August 1984> unter Aufgabe ihrer früher vertretenen gegenteiligen Rechtsansicht). Zur Ermittlung der Wohnfläche anzurechnen ist gemäß § 44 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 II. BV nach dem vom Kläger ursprünglich angegebenen Rohbaumaß von 15,67 qm, dessen Kürzung um 3 v.H. (§ 43 Abs. 3 II. BV) und einem Abzug von 10 v.H. (§ 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV) rund 13,68 qm (15,67 - 0,47 - 1,52 = 13,68). Danach ergibt sich bereits für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauses nach den Rohbaumaßen eine Überschreitung der Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit einer Wohnung von 156 qm um (152,00 + 13,68 = 165,68) 9,68 qm.

Der größere der beiden "Bodenräume" ist ebenfalls nach seiner in der genehmigten Bauzeichnung ausgewiesenen Lage und baulichen Beschaffenheit kein Dachboden im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV. Der Raum ist ebenso wie der kleinere "Bodenraum" durch eine Tür unmittelbar von der zum engeren Wohnbereich zählenden "Diele" des Dachgeschosses aus zugänglich und als Abstellraum objektiv geeignet. Er ist danach wie der kleinere "Bodenraum" als ein Abstellraum innerhalb der Wohnung anzusehen. Ob der Kläger den Raum vor seinem späteren Ausbau zum Wohnraum auch als Abstellraum genutzt hat, ist für die Qualität des Raumes als auf die Wohnfläche anrechenbarer Nebenraum unerheblich. Die bereits im Anerkennungsverfahren aus den Antragsunterlagen ersichtliche Wohnflächenüberschreitung erhöht sich dementsprechend um die anrechenbare Grundfläche des größeren "Bodenraumes", die nach den Feststellungen des angefochtenen Urteils 26,06 qm brutto beträgt und um 3 v.H. sowie 10 v.H. auf 22,75 qm zu kürzen ist (26,06 - 0,78 - 2,53 = 22,75) auf insgesamt (9,68 + 22,75 =) 32,43 qm.

Diese Wohnflächenüberschreitung war auch offensichtlich nicht ausnahmsweise gerechtfertigt. Die gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG ermittelten Wohnflächengrenzen im steuerbegünstigten Wohnungsbau sind zwingende Höchstgrenzen (ständige Rechtsprechung; vgl. u.a. Urteil vom 3. September 1980 - BVerwG 8 C 85.79 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 10 S. 13 <15 f.> m.weit.Nachw.). Ein Ausnahmetatbestand war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Die Überschreitung der Wohnflächengrenze war nicht nach § 82 Abs. 2 II. WoBauG zulässig. Die Mehrfläche war nicht zur angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als fünf Personen erforderlich (vgl. § 82 Abs. 2 Buchst. a II. WoBauG). Die Überschreitung der Wohnflächengrenze war auch nicht durch Mehrflächenbedarf für die Deckung beruflicher Bedürfnisse nach § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG gerechtfertigt. Der Fall des § 82 Abs. 2 Buchst. c II. WoBauG ist ebenfalls nicht gegeben, weil die tatsächlich in Anspruch genommene Mehrfläche nicht durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist. Die Abweichung von der Wohnflächengrenze ist im vorliegenden Falle schließlich nicht nach § 82 Abs. 4 in Verbindung mit § 39 Abs. 6 II. WoBauG ausnahmsweise zulässig. Die Erwägungen, die das Oberverwaltungsgericht hierzu - von einer allerdings sehr viel geringeren Überschreitung der Wohnflächengrenze ausgehend - im angefochtenen Urteil angestellt hat, sind schon deshalb in rechtlicher Hinsicht unzutreffend, weil sie eigenes richterliches Ermessen an die Stelle des von der Beklagten nicht gebrauchten Ermessens setzen (vgl. Urteile vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - BVerwGE 58, 181 <187 f.>[BVerwG 04.07.1979 - 8 C 3/79] und vom 3. September 1980, a.a.O. S. 18 m.weit.Nachw.). Zwar muß auch im Verfahren über den Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt geprüft werden, ob eine weitere Abweichung von der Wohnflächengrenze zuzulassen ist, sofern eine Ausnahmelage gegeben ist. Ist jedoch eine Ausnahmelage zu bejahen, so kann nur die Behörde (nicht das Gericht) nach ihrem Ermessen eine Abweichung von der Wohnflächengrenze zulassen (vgl. Urteil vom 4. Juli 1979, a.a.O. S. 186 f.). Ob eine Ausnahmelage gegeben ist, ist überdies nach strengem Recht zu beurteilen (vgl. Urteile vom 4. Juli 1979, a.a.O. S. 184 f., und vom 3. September 1980, a.a.O. S. 18). Im vorliegenden Fall kommt eine Ausnahmelage bereits aus Rechtsgründen nicht in Betracht. Wie der Senat im Urteil vom 4. Juli 1979 (a.a.O. S. 185) ausgeführt hat, sind für die Annahme einer Ausnahmelage regelmäßig der Wohnungstyp, die Wohnflächengrenze, die Personenzahl, das Wohninteresse und die Raumgestaltung maßgebend (vgl. auch Urteil vom 3. September 1980, a.a.O. S. 18). Alle diese Kriterien geben im Falle des Klägers nichts für eine Ausnahmelage her. Der vier Personen umfassende Haushalt des Klägers ist auch ohne die Nutzung eines Bodenraumes als Abstellraum ausreichend mit Wohnfläche versorgt. Überdies ist die vom Senat gezogene generelle Grenze einer Ausnahmelage in Höhe einer Wohnflächengrenzüberschreitung von etwa 3 qm (vgl. Urteil vom 4. Juli 1979, a.a.O. S. 185) erheblich überschritten.

Wegen der im Anerkennungsverfahren erkennbaren ursprünglichen Wohnflächenüberschreitung kann der Anerkennungsbescheid nicht nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen werden (vgl. Urteil vom 27. Januar 1984, a.a.O.). Der als rechtlich gebundene Entscheidung von der Behörde verfügte Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung kann auch nicht in eine Rücknahme, die eine Ermessensentscheidung der Behörde voraussetzt (vgl. u.a. Beschluß vom 19. Dezember 1984 - BVerwG Gr. Sen. 1 u. 2.84 - Buchholz 316 § 48 VwVfG Nr. 33 S. 14 <20>, umgedeutet werden (vgl. u.a. Urteil vom 28. Februar 1975 - BVerwG IV C 30.73 - Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 33), weil die durch Umdeutung gewonnene Entscheidung an einem Ermessensfehler litte (vgl. Weyreuther, Zur richterlichen Umdeutung von Verwaltungsakten, DÖV 1985, 126 <134 und dort Fn. 59> m.weit.Nachw.).

Die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt, die schon nach den Angaben des Antragstellers im Anerkennungsverfahren von Rechts wegen nicht hätte erteilt werden dürfen, muß jedoch gemäß § 83 Abs. 5 II. WoBauG widerrufen werden, wenn die Wohnung aus nachträglich eingetretenen Gründen und unabhängig von dem ursprünglichen (bereits aus dem Anerkennungsantrag ersichtlichen) Anerkennungshindernis nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht (vgl. Urteil vom 4. Juli 1984, a.a.O. S. 15 f.). Denn insoweit bleibt die für "die Fälle geänderter Verhältnisse" geltende Sonderregelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG (vgl. Urteil vom 26. August 1971 - BVerwG VIII C 44.70 - BVerwGE 38, 290 <295 f.>[BVerwG 26.08.1971 - VIII C 44/70]) anwendbar (vgl. Urteil vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 182.71 - BVerwGE 44, 327 <329>[BVerwG 30.01.1974 - VIII C 182/71]).

Da die Anerkennung auf Antrag schon vor Baubeginn der Wohnung auszusprechen ist, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich der Größe und der beabsichtigten Nutzungsart der geplanten Wohnung vorliegen (§ 83 Abs. 2 II. WoBauG), ist die Behörde bei ihrer Prüfung insoweit auf die Angaben des Bauherrn im Anerkennungs- und Baugenehmigungsverfahren angewiesen. Dem korrespondiert als Korrekturmöglichkeit der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG vorgesehene Widerruf, der eine nachträgliche Änderung der im Anerkennungsantrag angegebenen "Größe oder Nutzungsart" der Wohnung voraussetzt (vgl. auch Urteil vom 26. August 1981, a.a.O. S. 2 f. m.weit.Nachw.). Durch die rechtswidrige Anerkennung seiner Wohnung als steuerbegünstigt erlangt der Bauherr keine stärkere Rechtsposition als einen "Bestandsschutz" der geplanten Wohnung in der Beschaffenheit, die die Behörde aufgrund seiner Angaben im Anerkennungsverfahren ihrer Prüfung und Entscheidung zugrunde legen mußte. Einen Anspruch auf Vertrauensschutz trotz einer von ihm selbst nachträglich vorgenommenen Änderung gegenüber den der Anerkennung der Wohnung zugrunde gelegten Bauplänen kann der Bauherr aus einer rechtswidrigen Anerkennung ebensowenig herleiten wie aus einer rechtmäßigen. Der rechtswidrig Begünstigte ist vielmehr wie der rechtmäßig Begünstigte nur vor einer Neubewertung seiner rechtserheblichen Angaben im Anerkennungsverfahren geschützt.

Nach den Angaben des Klägers im Anerkennungsverfahren sollten die beiden in der genehmigten Bauzeichnung als "Boden" bezeichneten Dachgeschoßräume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Angaben hat die Beklagte für den Kläger ersichtlich der Anerkennung der Wohnung zugrunde gelegt. Aus der Wohnflächenberechnung des Anerkennungsbescheides geht eindeutig hervor, daß die Beklagte entsprechend der Wohnflächenberechnung des Klägers die beiden Bodenräume als Zubehörräume ohne anrechenbare Wohnfläche angesetzt hat. Ein nachträglicher Ausbau von geplanten Zubehörräumen zu Wohnräumen oder die Ausstattung und Nutzung solcher Räume zu Wohnzwecken führt zum Widerruf einer rechtmäßigen Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt, sofern die Wohnflächengrenze infolge der zusätzlichen Inanspruchnahme überschritten wird (vgl. u.a. Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 <328 f.>[BVerwG 11.06.1975 - VIII C 52/73]; Beschluß vom 29. August 1979 - BVerwG 8 B 72.79 - S. 4 f.). Der durch die fehlerhafte Nichtanrechnung der Grundfläche von angeblichen Zubehörräumen im Anerkennungsbescheid rechtswidrig begünstigte Bauherr kann demgegenüber den Ausbau dieser Räume zu Wohnräumen nicht damit "rechtfertigen", seine Wohnung habe die Wohnflächengrenze ohnehin schon zuvor überschritten. Zwischen der ungerechtfertigten Inanspruchnahme von Zubehörräumen als Nebenräumen und deren baulicher Umwandlung in Wohnräume (Aufenthaltsräume) besteht ein qualitativer Unterschied. Der in dem Ausbau zu echten Wohnräumen liegende zweite (intensivere) Verstoß gegen die "Vorschriften des § 82 über die zulässige Wohnfläche" (vgl. § 83 Abs. 5 II. WoBauG) wird durch den fehlerhaften Anerkennungsbescheid nicht mehr "gedeckt". Dessen Regelungsgehalt erschöpft sich vielmehr in einer Anerkennung, die die vermeintlichen Zubehörräume der Wohnung als Zubehörräume erfaßt, auch wenn diese Räume bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt worden sind (vgl. Urteil vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 S. 6 <7 f.>). Nicht weiterreichen kann der sich auf diese Regelung gründende Vertrauensschutz. Denn die Rechtswidrigkeit des Anerkennungsbescheides kann auch aus der Sicht des durch den Verwaltungsakt Begünstigten kein "Freibrief" für weitere - einem rechtmäßig Begünstigten verwehrte - Rechtsverletzungen des Bauherrn sein.

Da dem Kläger für den Ausbau der beiden "Bodenräume" im Dachgeschoß zu Wohnräumen eine Baugenehmigung erteilt worden ist, steht fest, daß die Nutzung der ausgebauten Räume als Wohnräume (Aufenthaltsräume) nach materiellem Bauordnungsrecht zulässig ist. Denn mit der Baugenehmigung wird verbindlich festgestellt, daß das Bauvorhaben mit dem im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung geltenden öffentlichen Recht übereinstimmt (vgl. Urteil vom 10. November 1978 - BVerwG 4 C 24.78 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 154 S. 89 m.weit.Nachw.). Diese Feststellung umfaßt auch die Nutzung des Bauvorhabens (vgl. Urteile vom 3. August 1977 - BVerwG VIII C 59.76 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 19 S. 25 <27> und vom 27. Januar 1984, a.a.O.). Eine Wohnflächenüberschreitung infolge Ausbaus der "Bodenräume" zu Wohnräumen lag danach in dem Zeitpunkt vor, in dem die Räume den bauordnungsrechtlich genehmigten Ausbauzustand erreichten. Diesen Zeitpunkt hat das Oberverwaltungsgericht für den größeren der beiden Bodenräume sinngemäß mit dem von ihm für den 1. Juli 1980 angenommenen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gleichgesetzt und für den kleineren Bodenraum ausdrücklich offengelassen. Darin liegt eine Verkennung des Umfangs der materiellrechtlich gebotenen Sachaufklärung.

Auf den Ausbauzustand der beiden "Bodenräume" käme es für den Widerrufszeitpunkt nur dann nicht entscheidend an, wenn der Kläger bereits im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit - erstens - die Absicht gehabt und - zweitens - bereits ins Werk gesetzt hätte, die Dachgeschoßräume zu Wohnräumen auszubauen, und wenn der Kläger - drittens - die auszubauenden Räume nicht als zweite Wohnung für einen selbständigen Haushalt, sondern für eine Nutzung durch seinen Haushalt vorgesehen hätte (vgl. Urteil vom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 <20>). Eine derartige Ausbauabsicht des Klägers im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit als tatsächliche Anrechnungsvoraussetzung der Grundfläche der Bodenräume als Wohnräume hat das Berufungsgericht jedoch nicht festzustellen vermocht.

Das Berufungsgericht hätte dementsprechend weiter prüfen müssen, ob die beiden Bodenräume nicht allein wegen ihres tatsächlichen Ausbauzustandes schon vor ihrer späteren Herrichtung zu einer Küche und einem Wohnraum die Wohnraumqualität im materiell bauordnungsrechtlichen Sinne erreicht hatten. Selbst wenn der Kläger nämlich im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit seiner Wohnung noch nicht die Absicht gehabt haben sollte, den Ausbau der beiden "Bodenräume" zu einer Küche und einem Wohnraum alsbald zu vollenden und die in dieser Weise fertiggestellten Wohnräume für seinen Haushalt zu benutzen, ist damit noch nicht ausgeschlossen, daß die beiden Räume schon vorher nach materiellem Bauordnungsrecht als Aufenthaltsräume objektiv geeignet waren.

Ein Dachgeschoßraum erlangt freilich nicht schon deshalb die Qualität eines Wohn-(Aufenthalts-)Raumes, weil sein Ausbau zu einem Wohnraum auf Antrag bauordnungsrechtlich genehmigt werden müßte (vgl. Beschluß vom 28. November 1980 - BVerwG 8 B 78.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 33 S. 92 <93>). Räume, die nach ihrer baulichen Lage und Beschaffenheit bereits den materiellen Vorschriften des Bauordnungsrechts für Aufenthaltsräume entsprechen und auf Antrag als solche genehmigt werden müßten, sind jedoch Wohnräume, auch wenn sie im Keller- oder Dachgeschoß liegen und in den Bauunterlagen nicht ausdrücklich für einen bestimmten Wohnzweck gekennzeichnet sind. Selbst eine Bezeichnung als "kein Aufenthaltsraum" schließt die Anrechnung als Wohnraum nicht aus, da es nur auf die objektive Eignung des Raumes als Aufenthaltsraum, nicht auf dessen subjektive Zweckbestimmung ankommt (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 10 a <S. 35/Stand: August 1984>), sofern - wie zu ergänzen ist - der Raum ausschließlich zu einer Wohnung (im Sinne einer insgesamt zum Wohnen geeigneten und bestimmten Raumeinheit) gehört.

Die Beklagte hat bereits im Widerspruchsbescheid die Auffassung vertreten, die beiden "Bodenräume" im Hause des Klägers seien schon im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauses nach den Vorschriften der Landesbauordnung objektiv zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen. Das angefochtene Urteil nimmt zu der Frage, ob diese Annahme zutrifft, nicht Stellung. Die darin getroffenen tatsächlichen Feststellungen über den Ausbauzustand des großen Bodenraumes lassen namentlich nicht erkennen, daß der Raum frühestens im Jahre 1980 die Qualität eines materiell bauordnungsmäßigen Aufenthaltsraumes erlangt hat.

Ungeprüft geblieben ist im Berufungsverfahren überdies, von welchem Zeitpunkt ab der kleinere Bodenraum nach seinem Ausbauzustand den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügte. Das ist schon deshalb fehlerhaft, weil allein der Ausbau des kleineren Bodenraumes zum materiell bauordnungsmäßigen Aufenthaltsraum zum Widerruf der Anerkennung führen muß. Es kommt auch nicht allein auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit dieses Raumes als "Küche" der nachträglich genehmigten "Einliegerwohnung" im Dachgeschoß an. Maßgebend ist vielmehr, wann der über den Standard eines Bodenraumes hinausgehende Ausbauzustand des kleineren Bodenraumes nach materiellem Bauordnungsrecht eine unmittelbare Wohnnutzung, und sei es auch nur als Bastel- oder Hobbyraum, zuließ. Die Notwendigkeit weiterer Sachaufklärung zwingt zur Zurückverweisung.