I.

Die Klägerin zu 1) ist Mitglied einer Erbengemeinschaft, die durch notariell beurkundeten Vertrag vom 29. September 1970 zwei mit einem Behelfswohngebäude und einem Stall bebaute Flurstücke von zusammen 2.496 qm an die Kläger zu 2) bis 5) verkauft hat. Nach der Vertragsurkunde, in der die Auflassung noch nicht enthalten ist, erfolgte der Verkauf "zum Zwecke künftiger Neubebauung nach Abriß der Altgebäude". Gegenstand des Streites ist die von den Klägern zu diesem Vertrag beantragte Bodenverkehrsgenehmigung.

Das Vertragsgrundstück liegt außerhalb des Ortskerns der zu 1) beigeladenen Gemeinde. Es ist an allen Seiten von unbebauten Flächen umgeben. Die nächste Bebauung, ein landwirtschaftlicher Betrieb, befindet sich in einer Entfernung von rd. 100 m. Das Wohngebäude auf dem Vertragsgrundstück wird derzeit von den Klägern zu 2) und 3) bewohnt.

Mit einem beim Beklagten am 7. Oktober 1970 eingegangenen Schriftsatz suchte der beurkundende Notar unter Übersendung einer Abschrift der Vertragsurkunde um die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung nach. Diesen Antrag lehnte der Beklagte ungeachtet der befürwortenden Stellungnahme der beigeladenen Gemeinde durch einen dem Notar am 9. Dezember 1970 zugestellten Bescheid vom 7. Dezember 1970 mit der Begründung ab, daß das Vertragsgrundstück zum Außenbereich gehöre und dort die von den Käufern beabsichtigte Bebauung nicht zugelassen werden könne. Dieser Rechtsansicht schloß sich der zu 2) beigeladene Minister in seinem Widerspruchsbescheid mit der Ergänzung an, daß die beantragte Genehmigung an sich wegen Fristablaufs als erteilt gelte, in dem Bescheid vom 7. Dezember 1970 aber die Rücknahme dieser als erteilt geltenden Genehmigung zu sehen sei.

Die Kläger haben zur Begründung ihrer daraufhin erhobenen Klage im ersten und zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes vorgetragen: Der Versagungsbescheid könne nicht in eine Rücknahme umgedeutet werden, weil dies mit dem Sinn der in § 19 Abs. 4 Satz 3 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG - enthaltenen Genehmigungsfiktion unvereinbar sei. Zudem fehle es an der für eine Rücknahme notwendigen Ermessensausübung. Die als erteilt geltende Genehmigung sei auch gar nicht rechtswidrig. Die von den Klägern zu 2) bis 5) beabsichtigte Bebauung müsse zugelassen werden.

Die Kläger haben beantragt,

hilfsweise,

Der Beklagte hat um Abweisung der Klage gebeten. Er hat an den ergangenen Bescheiden festgehalten und die Meinung vertreten, daß zumindest in dem Widerspruchsbescheid die Rücknahme der als erteilt geltenden Genehmigung gesehen werden müsse. Diese Rücknahme sei zulässig gewesen. Die Bodenverkehrsgenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen, weil die beabsichtigte Bebauung dem § 35 Abs. 2 BBauG widerspreche.

Die beigeladene Gemeinde hat auch innerhalb des Verwaltungsstreitverfahrens die Bauabsichten der Kläger zu 2) bis 5) befürwortet.

Der beigeladene Minister hat den Standpunkt des Beklagten unterstützt und geltend gemacht, daß die Rücknahme der als erteilt geltenden Genehmigung bereits in dem Versagungsbescheid liege. Außerdem habe der Beklagte zumindest durch seine Erklärungen innerhalb des Verwaltungsstreitverfahrens die notwendige Ermessensausübung nachgeholt.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses hat ausgeführt, daß der Versagungsbescheid im Wege der Umdeutung als Rücknahme der Genehmigung verstanden werden müsse. Richtig sei allerdings, daß grundsätzlich ein gebundener Verwaltungsakt nicht in eine Ermessensentscheidung umgedeutet werden könne. Dieser Grundsatz wirke sich jedoch im vorliegenden Falle nicht aus, weil angenommen werden müsse, daß infolge Ermessensreduzierung der Beklagte die als erteilt geltende Genehmigung nicht nur habe zurücknehmen dürfen, sondern sogar habe zurücknehmen müssen.

Das Verwaltungsgericht hat durch den Berichterstatter eine Ortsbesichtigung durchgeführt und sodann durch Urteil vom 2. März 1972 der Klage in den Haupt antragen stattgegeben. Es hat diese Entscheidung ausschlaggebend darauf gestützt, daß die Rücknahme einer nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG fingierten Genehmigung stets klar und eindeutig ausgesprochen werden und der Bescheid auch erkennen lassen müsse, daß die Behörde das ihr bei der Entscheidung über die Rücknahme zustehende Ermessen ausgeübt habe. Diesen Anforderungen genüge im vorliegenden Falle weder der ursprüngliche Versagungs- noch der nachfolgende Widerspruchsbescheid.

Das Berufungsgericht hat ebenfalls eine Ortsbesichtigung vorgenommen. Es hat durch Urteil vom 8. März 1973 die Entscheidung des Verwaltungsgerichts geändert und die Klage abgewiesen. Dieses Urteil beruht im wesentlichen auf folgenden Erwägungen: Die Bodenverkehrsgenehmigung sei nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG erforderlich. Das Vertragsgrundstück liege im Außenbereich. Die Genehmigung habe zunächst wegen Fristablaufs nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG als erteilt gegolten. Diese Wirkung sei aber wieder entfallen. Der Versagungsbescheid müsse unter sinngemäßer Heranziehung des § 140 BGB in die Rücknahme der fingierten Genehmigung umgedeutet werden. Daß die Rücknahme im Ermessen der zuständigen Behörde stehe und der Beklagte bei der Genehmigungsversagung dieses Ermessen nicht ausgeübt habe, sei unschädlich. Die Ermessensausübung könne innerhalb des Verwaltungsstreitverfahrens nachgeholt werden. Das sei hier geschehen. Die Rücknahme unterliege auch sonst keinen durchgreifenden Bedenken. Abzustellen sei auf § 116 des Landesverwaltungsgesetzes für das Land Schleswig-Holstein vom 18. April 1967 (GVOBl. S. 131 - LVwG). Diese Vorschrift gelte auch für die Rücknahme fingierter Bodenverkehrsgenehmigungen. Solche Genehmigungen seien im Zusammenhang mit der Rücknahme nicht anders zu behandeln als ausdrücklich erteilte Genehmigungen. Wichtigste Voraussetzung des § 116 LVwG sei die Rechtswidrigkeit des zurückzunehmenden Verwaltungsaktes. Diese Voraussetzung liege vor. Die Bodenverkehrsgenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen. Die beabsichtigte Bebauung sei nach § 35 Abs. 2 BBauG unzulässig. Sie beeinträchtige öffentliche Belange erstens deshalb, weil sie dem Flächennutzungsplan widerspreche. Dieser Plan stelle das Vertragsgrundstück als Teil einer landwirtschaftlichen Fläche dar. Ferner führe die neue Bebauung zu einer planlosen Ausuferung der Bebauung entlang der D.straße Nr. 220. Außerdem sei mit unerwünschten Folgewirkungen zu rechnen. Für den Fall der Zulassung der Bebauung werde sich nicht mehr verhindern lassen, daß auch die zwischen dem Vertragsgrundstück und dem erwähnten - seinerseits noch zum Innenbereich gehörenden - landwirtschaftlichen Betrieb liegende Fläche bebaut werde. Auf Bestandsschutz könnten sich die Kläger nicht berufen. Ebensowenig scheitere die Rücknahme der fingierten Genehmigung an dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes. Die Kläger hätten auf den Bestand der Genehmigung nicht vertrauen dürfen, tatsächlich auch nicht vertraut und erst recht nicht im Vertrauen auf den Bestand der Genehmigung irgendwelche Verfügungen getroffen. Inwieweit eine privatrechtsgestaltende Wirkung des (hier fingierten) Verwaltungsakts die Zulässigkeit einer Rücknahme ausschließen könne, brauche nicht vertieft zu werden. Die hier in Rede stehende Bodenverkehrsgenehmigung habe keine privatrechtsgestaltende Wirkung gehabt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erbitten. Sie machen geltend, daß das Urteil des Berufungsgerichts materielles Recht verletze.

Der Beklagte bittet um Zurückweisung der Revision. Er verteidigt das angefochtene Urteil mit weiteren Rechtsausführungen.

Die beigeladene Gemeinde hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert. Der beigeladene Minister unterstützt den Standpunkt des Beklagten.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er stimmt dem angefochtenen Urteil nur teilweise zu. Für nicht voll tragfähig hält er namentlich die Erwägungen, aus denen das Berufungsgericht hergeleitet hat, daß die vorgesehene Bebauung des Vertragsgrundstücks öffentliche Belange beeinträchtigen werde.

II.

Die Revision hat Erfolg. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Wie das Verwaltungsgericht richtig erkannt hat, ist die Klage im Hauptantrag begründet. Die Kläger verlangen zu Recht die Erteilung eines Zeugnisses darüber, daß die Bodenverkehrsgenehmigung der Auflassung des Vertragsgrundstücks als erteilt gilt (vgl. § 23 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 4 Satz 3 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 341] - BBauG -). Die Annahme, des Berufungsgerichts, daß diese als erteilt geltende Genehmigung vom Beklagten zurückgenommen worden sei oder doch als zurückgenommen angesehen werden müsse, erweist sich als nicht haltbar.

Auszugehen ist mit den Vorinstanzen davon, daß die Voraussetzungen einer fingierten Genehmigungserteilung nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG erfüllt sind: Die Auflassung des Vertragsgrundstücks bedürfte nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG der Bodenverkehrsgenehmigung. Das Vertragsgrundstück liegt im Außenbereich. Nach dem Inhalt des Verpflichtungsgeschäfts soll die Auflassung zum Zwecke der Bebauung vorgenommen werden. Daß die Vertragsurkunde die (genehmigungsbedürftige) Auflassung noch nicht enthält, steht nicht entgegen (vgl. Urteil vom 10. Mai 1968 - BVerwG IV C 101.68 - in Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 16 S. 30 [31]). Die Genehmigung wurde nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Antrages versagt. Die Frist ist mit dem Eingang des Antrages am 7. Oktober 1970 angelaufen. Die Zustellung des Versagungsbescheides erfolgte jedoch erst am 9. Dezember 1970 (vgl. zur Maßgeblichkeit der Zustellung das Urteil vom 19. September 1969 - BVerwG IV C 16.68 - in Buchholz 406.11 § 19 BBauG Nr. 23 S. 1 [4]).

Das Berufungsgericht hat angenommen, daß die Genehmigung nachträglich wieder entfallen sei. Es hat unentschieden gelassen, ob etwa die durch den Widerspruchsbescheid erreichte Gestalt des ursprünglichen Verwaltungsaktes (vgl. § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) als Rücknahmeerklärung verstanden werden kann, und hat eingeräumt, daß der ablehnende Bescheid in seiner ursprünglichen Fassung eine Erklärung über die Rücknahme nicht enthielt. Dennoch soll nach Meinung des Berufungsgerichts eine Rücknahmeerklärung deshalb vorliegen, weil der ablehnende Bescheid vom 7. Dezember 1970 unter sinngemäßer Heranziehung des § 140 BGB in eine Rücknahmeerklärung umgedeutet werden müsse. Dem vermag der erkennende Senat nicht zu folgen. Die vom Berufungsgericht vertretene Ansicht verstößt gegen das insoweit maßgebende Bundesrecht. Eine Umdeutung der Genehmigungsversagung in eine Genehmigungsrücknahme ist zumindest unter den hier gegebenen Voraussetzungen nicht möglich.

Zur Maßgeblichkeit des Bundesrechts ist vorweg folgendes klarzustellen: Das Bundesbaugesetz regelt mit seinen §§ 19 und 23 das bodenverkehrsrechtliche Verfahren nur zum Teil. Soweit es an Regelungen fehlt, findet grundsätzlich das jeweilige Landesrecht Anwendung. Das stimmt mit der Rechtslage überein, die für Entscheidungen nach den §§ 30 ff. BBauG sowie für Bauleitplanverfahren besteht (vgl. einerseits § 36 Abs. 1 Satz 1 BBauG und andererseits das Urteil vom 7. Mai 1971 - BVerwG IV C 18.70 in Buchholz 406.11 § 2 BBauG Nr. 8 S. 17 [18]). Ob daraus folgt, daß sich im Planungs-, Bebauungs- und Bodenverkehrsrecht unter Umständen auch die Vornahme einer Umdeutung nach dem jeweiligen Landesrecht richtet, mag auf sich beruhen. Für die durch Umdeutung erreichte Rücknahme einer fingierten Bodenverkehrsgenehmigung gilt dies jedenfalls nicht. Denn bei einer solchen Umdeutung geht es darum, daß eine tatsächlich nicht vorliegende Erklärung mit Hilfe einer Fiktion (vgl. § 140 BGB) nachträglich gleichsam erzeugt werden und daß auf diese Weise eine durch das Bundesrecht - nämlich durch § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG - angeordnete Rechtsfolge entfallen soll, obgleich § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG eine entsprechende Einschränkung nicht enthält. Ob und nach welchen Regeln dies zulässig ist, kann nur das (übrige) Bundesrecht ergeben.

Das geltende Bundesrecht enthält keine (allgemeine) Vorschrift darüber, unter welchen Voraussetzungen ein (fehlerhafter) Verwaltungsakt in einen anderen Verwaltungsakt umgedeutet werden darf. Bach dem Regierungsentwurf eines Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 18. Juli 1973 (Deutscher Bundestag, 7. Wahlperiode, Drucksache 7/910 - VwVfG -) soll in das künftige Verwaltungsverfahrensgesetz des Bundes eine solche Vorschrift aufgenommen werden (vgl. § 43 VwVfG). Ungeachtet der demnach derzeit noch fehlenden Regelung dieser Frage unterliegt aber keinen Zweifeln, daß auch im öffentlichen Recht eine Umdeutung grundsätzlich zulässig ist. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in zahlreichen Entscheidungen angenommen (vgl. insbesondere die Urteile vom 11. November 1960 - BVerwG IV C 277.59 - in BVerwGE 12, 9 [10], vom 13. Dezember 1962 - BVerwG III C 75.59 - in BVerwGE 15, 196 [199], vom 16. Januar 1964 - BVerwG III C 16.62 - in BVerwGE 17, 363 [365], vom 26. Oktober 1966 - BVerwG V C 10.65 - in BVerwGE 25, 191 [194] und vom 26. Juni 1970 - BVerwG VII C 10.70 - in BVerwGE 35, 334 [342 f.] sowie Beschluß vom 4. November 1971 - BVerwG VIII CB 144.71 - in Buchholz 310 § 80 VwGO Nr. 17 S. 11 [12]). An die Zulässigkeit einer solchen Umdeutung müssen jedoch Anforderungen gestellt worden, die im verliegenden Falle nicht erfüllt sind.

Die vom Berufungsgericht vorgenommene Umdeutung hat einen die Bodenverkehrsgenehmigung versagenden Bescheid, also einen sogenannten gebundenen, eine Ermessensausübung nicht einschließenden Verwaltungsakt zur Grundlage (vgl. § 20 Abs. 1 BBauG). Demgegenüber handelt es sich bei der aus der Umdeutung hervorgehenden Genehmigungsrücknahme - nach § 116 LVwG ebenso wie nach den allgemeinen Grundsätzen (vgl. etwa das Urteil vom 8. Dezember 1961 - BVerwG IV C 355.58 - in DVBl. 1962, 562 [563] sowie § 44 VwVfG) - um eine Ermessensentscheidung. An diesem Unterschied muß nach Lage der Dinge die Umdeutung scheitern. Ob die Umdeutung einer sogenannten gebundenen Entscheidung in eine Ermessensentscheidung schon nach geltendem Recht, wie in § 43 Abs. 3 VwVfG vorgesehen, schlechthin auszuscheiden hat, mag zweifelhaft sein. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlaß, dem weiter nachzugehen. Selbst wenn die Umdeutung einer gebundenen Entscheidung in eine Ermessensentscheidung nicht schon sozusagen begrifflich ausgeschlossen sein sollte, wäre sie es doch gleichwohl praktisch nahezu ausnahmslos deshalb, weil eine Umdeutung immer nur stattfinden darf, wenn sie zu einer rechtmäßigen Entscheidung führt. Das kann bei der durch Umdeutung aus einer gebundenen Entscheidung hervorgegangenen Ermessensentscheidung kaum jemals der Fall sein. Denn eine "Ermessensentscheidung" ist fehlerhaft, wenn sich die Behörde des ihr eingeräumten Ermessens gar nicht bewußt gewesen ist und deshalb ihr Ermessen auch nicht ausgeübt hat (vgl. etwa Urteil vom 17. Mai 1956 - BVerwG III C 230.55 - in BVerwGE 3, 297 [BVerwG 17.05.1956 - III C 230/55] [302]). Ein solcher Mangel kann nicht dadurch geheilt werden, daß die Behörde nachträglich - d.h. nach Abschluß des Widerspruchsverfahrens, insbesondere während der Anhängigkeit eines Verwaltungsstreitverfahrens - das Ermessen erst bildet und diese nachträgliche Entscheidung mit den ihr zugrunde liegenden Erwägungen nachzuschieben versucht (vgl. Urteil vom 14. Dezember 1970 - BVerwG VI C 17.66 - in Buchholz 237.4 § 155 BG Hamburg Nr. 1 S. 1 [5]). Bei einer solchen Handhabung wird nicht nachgetragen oder verdeutlicht, was bereits seinerzeit in dem (bzw. bis zu dem) für die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts entscheidenden Zeitpunkt erwogen wurde; sondern es wird etwas geltend gemacht, das sich auf einen späteren Zeitpunkt bezieht und dementsprechend auch nicht Aufschluß darüber geben kann, "welche Überlegungen" die Behörde "bei Abwägung des Für und Wider" - seinerzeit - "angestellt hat" (vgl. das Urteil vom 8. Dezember 1961 [a.a.O. S. 563] sowie das Urteil vom 26. November 1970 - BVerwG III C 32.69 - [Buchholz 427.3 § 335 a LAG Nr. 35 S. 20]).

Das alles stünde einer Umdeutung nur dann nicht entgegen, wenn - wie das Berufungsgericht beiläufig in Erwägung gezogen hat -die Rücknahme unter den besonderen, Umständen des Falles gar nicht von einer Ermessensentscheidung abhängig gewesen sein sollte, und zwar deshalb nicht, weil das Ermessen in Wahrheit auf Null reduziert und infolgedessen die Rücknahme (nicht nur zulässig, sondern) geboten war. Der Senat vermag indessen nichts zu erkennen, was diese Ansicht stützen könnte. Die - hier unterstellte - Unvereinbarkeit der von der fingierten Genehmigung ausgehenden Bindungswirkung (vgl. § 21 Abs. 1 BBauG) mit § 35 BBauG ist Voraussetzung für eine zulässige Rücknahme; sie ist ungeeignet, zusätzlich auch noch zur Reduzierung des Ermessens beizutragen, weil sich je nach Lage des Falles Ermessensgründe dafür denken lassen, die Genehmigung trotz ihrer Rechtswidrigkeit nicht zurückzunehmen.

Da bereits aus den genannten Gründen für, eine Umdeutung kein Raum ist, braucht nicht vertieft zu werden, ob es nicht außerdem an weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Umdeutung fehlt. Zweifeln könnte nach Ansicht des Senats izsbesondere begegnen, ob sich über das Verhältnis zwischen einer Genehmigungsversagung und einer Genehmigungsrücknahme wirklich sagen läßt, daß die Versagung die Rücknahme "einschließt" (so das Berufungsgericht), sie "enthält" (so § 43 Abs. 1 VwVfG und in Übereinstimmung damit etwa Wolff-Bachof, Verwaltungsrecht I, 9. Auflage S. 439) bzw. die Rücknahme der Versagung "entspricht" (so § 140 BGB). Diese - in den genannten Formulierungen nur unscharf umschriebene - Anforderung bedeutet nämlich jedenfalls, daß zwischen der umzudeutenden und der durch die Umdeutung erzeugten Erklärung keine wesentlichen rechtlichen Unterschiede bestehen dürfen (in diesem Sinne etwa die Urteile vom 11. November 1960 [a.a.O. S. 10], vom 16. Januar 1964 [a.a.O. S. 365] und vom 30. August 1967 - BVerwG V C 192.66 - in BVerwGE 27, 319 [321]; ferner BAG, Urteil von 8. Dezember 1959 - 3 AZR 323/56 - in BAGE S. 260 [267] und BGH, Urteil vom 5. April 1957 - I ZR 151/55 - in NJW 1957, 1837 [1838]). Die Ansicht, daß zwischen der Versagung und der Rücknahme einer Bodenverkehrsgenehmigung derart wesentliche rechtliche Unterschiede bestehen, läßt sich zumindest nicht ohne weiteres von der Hand weisen.

Das angefochtene Urteil kann demnach nicht gehalten werden, soweit es auf der Auffassung beruht, daß die erforderliche Rücknahmeerklärung - mit Hilfe einer Umdeutung - in dem Bescheid vom 7. Dezember 1970 liege. Dieser Mangel wäre auf das Ergebnis ohne Einfluß, wenn eine Rücknahmeerklärung doch immerhin deshalb als gegeben angesehen werden könnte, weil der Widerspruchsbescheid die Rücknahme ausdrücklich erwähnt. Die Berücksichtigung des Widerspruchsbescheides führt jedoch ebenfalls nicht weiter. Die Widerspruchsbehörde hat mit ihrer darin unmißverständlichen Formulierung des Widerspruchsbescheides nicht durch eigene Erklärung (konstitutiv) die Rücknahme aussprechen wollen, sondern sie hat lediglich unter Hinweis auf eine Entscheidung des Berufungsgerichts die Behauptung aufgestellt, daß - bereits - in dem Bescheid vom 7. Dezember 1970 "die Rücknahme der ... als erteilt geltenden Genehmigung zu sehen" sei. In dieser - nach dem Gesagten falschen - Auslegung des Bescheides vom 7. Dezember 1970 kann nicht eine nunmehr von der Widerspruchsbehörde erklärte Rücknahme gesehen werden. In diesem Sinne hat denn auch der beigeladene Minister im Verwaltungsstreitverfahren selbst geltend gemacht, daß er als Widerspruchsbehörde zu einer (eigenen) Rücknahme der als erteilt geltenden Genehmigung gar nicht befugt gewesen sei.

Da es nach alledem schon an einer Rücknahmeerklärung fehlt, ist die Klage unabhängig von all den Fragen begründet, die sich zur Zulässigkeit einer Rücknahme fingierter Bodenverkehrsgenehmigungen stellen mögen. Dieses Ergebnis ist keineswegs so unbefriedigend oder "formal", wie es bei flüchtiger Betrachtung scheinen könnte. Der Beklagte war ungehindert, die den Klägern als erteilt geltende Bodenverkehrsgenehmigung - binnen angemessener Zeit - durch eine hinreichend klare Erklärung und gleichzeitige Offenlegung seiner diese Erklärung tragenden Überlegungen zurückzunehmen. Er hatte dazu auch Anlaß. Nach seiner eigenen Darstellung hat er die Genehmigung von Anfang an für rechtswidrig gehalten und ist - dies, wie der Senat in dem am heutigen Tage zum Aktenzeichen BVerwG IV C 77.74 ergangenen Urteil näher dargelegt hat, zu Recht - davon ausgegangen, daß die fingierte Genehmigung bezüglich der Möglichkeit ihrer Rücknahme nicht anders als eine mit diesem Inhalt ausdrücklich erteilte Genehmigung zu behandeln sei. Daß er sich auf dieser Grundlage nicht zu einer hinreichend klaren Rücknahmeerklärung hat entschließen können, muß er sich zurechnen lassen. Unabhängig von den Möglichkeiten und Grenzen einer etwaigen Umdeutung kann nicht zweifelhaft sein, daß gerade zur Rücknahme begünstigender Verwaltungsakte die Abgabe klarer Erklärungen und angemessener Begründungen sachgerecht und deshalb wünschenswert ist.

Auf Einzelheiten der Rücknehmbarkeit fingierter Bodenverkehrsgenehmigungen einzugehen, bietet der vorliegende Fall demnach keinen Anlaß. Sie setzt - selbstverständlich - voraus, daß die als erteilt geltende Genehmigung rechtswidrig ist. Dazu mag klargestellt werden, daß der Senat, in Übereinstimmung mit der Stellungnahme des Oberbundesanwalts die Rechtswidrigkeit der hier in Rede stehenden Genehmigung für durch das angefochtene Urteil jedenfalls nicht dargetan hält. Das Fehlen der Übereinstimmung mit dem Inhalt des Flächennutzungsplanes ist nicht so schematisch, wie das Berufungsgericht annimmt, Grund dafür, eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne von § 35 Abs. 2 und 3 BBauG für gegeben zu halten. Auch wenn weder anfänglich der Darstellung in einem Flächennutzungsplan "die natürlichen Voraussetzungen" fehlten noch auch nachträglich etwas geschehen ist, was die "Planungsabsichten in gewichtigem Umfange stört oder gar zunichte macht", wenn also dem Flächennutzungsplan nicht schon deshalb jede Bedeutung fehlt (vgl. Urteil vom 15. März 1967 - BVerwG IV C 205.65 - in BVerwGE 26, 287 [BVerwG 15.03.1967 - IV C 205/65] [293 f.]), sind seine Darstellungen nicht einfach wie Rechtssätze "anwendbar", sondern immer nur als Unterstützung und einleuchtende Fortschreibung bestimmter tatsächlicher Gegebenheiten geeignet, zum Vorliegen eines beeinträchtigten öffentlichen Belanges beizutragen. Daraus ergibt sich, daß bei der Heranziehung von Flächennutzungsplänen im Zusammenhang mit § 35 Abs. 2 BBauG "in weitem Umfange auf die Verhältnisse des Einzelfalles abzustellen" ist (a.a.O. S. 292) und daß die Erfüllung dieser Anforderung nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalles ersichtlich gemacht werden muß. Soweit das Berufungsgericht zusätzlich anführt, daß die Verwirklichung des Vertragszwecks "zu einer planlosen Ausuferung der Bebauung längs der Landstraße ... führen" würde, ist entgegenzuhalten, daß eine solche Ausuferung zwar öffentliche Belange beeinträchtigen kann, daß dies jedoch in seiner Art und Gefahr näher dargelegt werden müßte, und zwar um so mehr, als es sich im vorliegenden Fall lediglich um die Ersetzung einer alten durch eine neue Bebauung handelt. Schließlich kann aber auch der Hinweis darauf, daß im Falle der Durchführung des Vertrages die Bebauung der zwischen dem Vertragsgrundstück und dem Ortskern liegenden Fläche schwerlich zu verhindern sein werde, in dieser Form im Zusammenhang mit § 35 Abs. 3 BBauG nicht durchgreifen. Daran, daß die Zwischenfläche nach der eigenen Würdigung des Berufungsgerichts zu groß ist, um als Baulücke dem Innenbereich zugeordnet zu werden, würde sich auch durch die vorgesehene Erneuerung der Bebauung des Vertragsgrundstückes nichts ändern. Wieso dann gleichwohl diese Bebauung ein Hindernis sein soll, die Zwischenfläche weiterhin freizuhalten, läßt sich ohne weitere Darlegung nicht einsehen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 3 VwGO. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären. Das entspricht der Schwierigkeit der einschlägigen Rechtslage.