I.

Die Klägerin ficht den Widerruf der Anerkennung ihrer Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung an.

Die Klägerin und ihr Bruder waren Miteigentümer je zur Hälfte des Grundstücks in H., Am Steinfelde 12. Sie errichteten auf diesem Grundstück ein im Januar 1969 bezugsfertig gewordenes Wohnhaus mit sechs Mietwohnungen. Die Klägerin bewohnt seit Bezugsfertigkeit im ersten Obergeschoß eine Wohnung, bestehend aus einem ineinandergehenden Wohnzimmer-Eßzimmer und einem zunächst als Loggia vorgesehenen Wohnraumteil, einem Elternschlafzimmer, einem Kinderschlafzimmer sowie Küche, Bad, Diele, Flur, WC und Nebenräumen. Mit Bescheid vom 25. April 1967, gerichtet an die damaligen Eigentümer, erkannte der Landkreis H., der Rechtsvorgänger der Beklagten, jede der sechs Wohnungen als steuerbegünstigte Wohnung an. Er legte der Anerkennung der Wohnung der Klägerin eine Wohnfläche von 108 qm zugrunde.

Am 11. Januar 1974 kaufte die Klägerin die Miteigentumshälfte ihres Bruders. Aufgrund einer Überprüfung stellte die Beklagte fest, daß die Klägerin den für die Loggia vorgesehenen Raum in das Wohneßzimmer einbezogen hatte. Sie kam deshalb zu dem Ergebnis, daß die Wohnung der Klägerin insgesamt 111,45 qm Wohnfläche umfasse und damit die Wohnflächengrenze um 3,45 qm überschreite. Durch Bescheid vom 18. November 1974 widerrief sie der Klägerin gegenüber die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigte Wohnung von deren Wirksamwerden an.

Nach erfolglosem Widerspruch hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Antrag, den Bescheid der Beklagten vom 18. November 1974 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten vom 20. Juni 1975 aufzuheben. Sie machte dazu geltend, die Umbauarbeiten an der Loggia seien etwa im Dezember 1970 fertiggestellt gewesen. Die Beklagte änderte darauf in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 13. Mai 1977 den Widerrufsbescheid dahin, daß die Anerkennung der Wohnung der Klägerin als steuerbegünstigte Wohnung mit Wirkung vom 1. Dezember 1970 widerrufen wird.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Wohnung der Klägerin überschreite seit Dezember 1970 die für sie maßgebliche Wohnflächengrenze um 3,45 qm. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat dazu ausgeführt:

Die Wohnung der Klägerin sei eine andere Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Buchst. d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -. Die Wohnflächengrenze betrage 108 qm. Sie sei nur eine Regelgrenze, die Ausnahmen zulasse. Eine Ausnahme könne nur gemacht werden, wenn ganz außergewöhnliche Umstände vorlägen. Das sei im Falle der Klägerin nicht anzunehmen. Dafür reiche nicht aus, daß einige Wohnungen in ihrem Wohnhaus die Wohnflächengrenze nicht erreichten. Die Wohnung der Klägerin umfasse 111,45 qm. Sie überschreite die Wohnflächengrenze um 3,45 qm. Die innerhalb der Wohnung gelegenen Abstellräume seien der Wohnfläche hinzuzurechnen. Die Überschreitung sei nicht durch § 82 Abs. 2 II. WoBauG gedeckt. Eine Mehrfläche für berufliche Bedürfnisse beanspruche die Klägerin nicht mehr. Sie komme auch nicht in Betracht, weil ein Raum für Berufsarbeiten nicht vorhanden sei. Die Überschreitung sei nicht aus Gründen einer wirtschaftlich notwendigen Grundrißgestaltung zulässig. Die Veränderung sei im Jahr 1970 eingetreten. Damals seien die Planungen für das Haus abgeschlossen gewesen. Die Loggia habe in ihrem ursprünglichen Zustand ihren Zweck erfüllen können. Eine Ausnahme nach § 39 Abs. 6 II. WoBauG sei nicht zu machen. Nach Ziff. 2.52 des Runderlasses des Niedersächsischen Sozialministers vom 21. Juni 1976 (NdsMBl. S. 1139) habe die Beklagte höchstens eine Überschreitung von 2 qm zulassen können, wenn die Versagung der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung in Anbetracht der gesamten Umstände eine unbillige Härte bedeuten würde und die Überschreitung ohne Verschulden des Bauherrn eingetreten sei. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin die zugelassene Revision eingelegt. Sie beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und den Bescheid der Beklagten vom 18. November 1974 in der Fassung vom 13. Mai 1977 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten vom 20. Juni 1975 aufzuheben.

Sie meint, die ursprünglich für die Loggia vorgesehene Fläche habe der Wohnflächenberechnung immer zugrunde gelegen. Geändert habe sich nur ihre rechtliche Beurteilung. Bewohne der Eigentümer eine Wohnung, so billige ihm das Gesetz eine Fläche von 130 qm zu. Die Schlechterstellung von Wohnungen in einem Mietshaus, die der Eigentümer selbst nutze, verletze den Gleichheitsgrundsatz. Im weiteren Sinne sei die Wohnung der Klägerin auch das Heim für die Familie der Klägerin. Von den in § 39 Abs. 1 II. WoBauG vorgesehenen Wohnflächengrenzen seien Ausnahmen zulässig. Eine Familienwohnung begründe eine solche Ausnahme.

Die Beklagte beantragt,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und stellt sich auf den Standpunkt, die Wohnung der Klägerin sei eine andere Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Buchst. d II. WoBauG. Deren gegenüber dem Familienheim und der Eigentumswohnung unterschiedliche Regelung begründe keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. Sie meint weiter, von der danach maßgebenden Wohnflächengrenze von 108 qm sei weder aus allgemeinen Gründen noch nach § 39 Abs. 6 II. WoBauG eine Ausnahme zu machen.

Der Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil für zutreffend.

Die Beteiligten haben sich mit Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

II.

Die Entscheidung ergeht ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die Revision ist unbegründet. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Klägerin gegen das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts mit Recht zurückgewiesen. Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Widerrufsbescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Gegenstand der Anfechtung ist der Widerrufsbescheid der Beklagten vom 18. November 1974 (nicht 1975) in der Fassung, die ihm die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 13. Mai 1977 gegeben hat. Dort hat der Beklagten-Vertreter die Widerrufswirkung auf den 1. Dezember 1970 beschränkt. Dagegen ist nichts einzuwenden. § 37 Abs. 2 VwVfG und das entsprechende Niedersächsische Verwaltungsverfahrensgesetz sehen mündlichen Erlaß eines Verwaltungsakts ausdrücklich vor. Dagegen bestanden auch früher keine Bedenken (Beschluß vom 28. Januar 1963 - BVerwG 5 B 143.62 -).

Der Widerruf konnte gegen die Klägerin gerichtet werden. Sie ist zusammen mit dem damaligen Miteigentümer Bauherrin und Anerkennungsadressat. Jetzt ist nur noch sie allein interessiert, weil sie im Januar 1974 die Miteigentumshälfte ihres Bruders gekauft hat und in dem Haus wohnt.

Der Widerruf ist auch der Sache nach gerechtfertigt. Welche Fassung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes anzuwenden ist, kann hier dahingestellt bleiben. Die einschlägigen Vorschriften sind seit der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617) gleichgeblieben. Die durch Artikel 2 Nr. 13 Buchst. c, Nr. 14 und Nr. 21 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - WoBauÄndG 1980 - vom 20. Februar 1980 [BGBl. I S. 159]) verfügten Änderungen greifen im vorliegenden Fall nicht ein. Ähnlich liegt es mit den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV -. Die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung und Neubaumietenverordnung 1970 vom 22. Juni 1979 (BGBl. I S. 711) ist nicht einschlägig.

Nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG ist die Anerkennung u.a. dann zu widerrufen, wenn die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche entspricht. Dieser Fall liegt hier vor. Die Wohnung der Klägerin entspricht wegen nachträglicher Veränderung der Verhältnisse nicht mehr den Vorschriften über die zulässige Wohnfläche (vgl.Urteil vom 28. Februar 1979 - BVerwG 8 C 65.78 - [Buchholz 454.31 § 82 II. WoBauG Nr. 25]). Da die Veränderung sowohl nach der gemäß § 83 Abs. 2 und 3 II. WoBauG erteilten Anerkennung als auch nach der Bezugsfertigkeit eingetreten ist, so ist sie allein nach dem Umfang des von der genehmigten und zunächst verwirklichten Bauausführung abweichenden Umbaus zu bemessen, den die Klägerin im Dezember 1970 durchgeführt hat, wie das Oberverwaltungsgericht dem angefochtenen Urteil zugrunde gelegt und damit festgestellt hat.

Durch diesen Umbau hat die Klägerin nachträglich die Wohnflächengrenze überschritten. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Die Wohnflächengrenze ist im steuerbegünstigten Wohnungsbau, um den es hier geht (§ 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG), in § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG geregelt. Diese Vorschrift verweist auf § 39 Abs. 1 II. WoBauG. Nach dessen Satz 1 ist zuerst die Art der Wohnung nach der dort verwendeten, gegenüber § 2 Abs. 2 II. WoBauG verkürzten Typenskala zu bestimmen. Daraus folgt die entsprechende Wohnflächengrenze.

Die Wohnung der Klägerin ist, wie auch die Instanzgerichte und die Beklagte zutreffend annehmen, eine andere Wohnung im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG. Keine der in Buchst. a-c genannten besonderen Wohnungsarten liegt vor, wie deren Begriffsbestimmungen in §§ 7, 9 und 12 II. WoBauG ausweisen. Die Wohnung der Klägerin ist eine Mietwohnung. Sie liegt in einem Mietshaus, das sechs Wohnungen beherbergt. Sie wird zwar von der Klägerin eigengenutzt. Das ändert aber nichts an ihrer Art. Mietwohnungen sind auch dann andere Wohnungen, wenn sie eigengenutzt werden. Eigennutzung ist typenbildendes Merkmal nur bei Heimen im Sinne der §§ 7 und 9 II. WoBauG, wie der Senat in Anwendung des § 2 Abs. 2 Buchst. g II. WoBauG zu Eigenheimen im Sinne des § 9 II. WoBauG ausgeführt hat (BVerwGE 50, 29 [34 f.];Urteil vom 2. März 1977 - BVerwG 8 C 36.76 - [Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 7]). Daraus ist allerdings nicht zu folgern, daß eigengenutzte Wohnungen nur dann anerkennungsfähig wären, wenn es sich um Heime handelt. Neben der Typenbildung hat die Frage der Eigennutzung oder Fremdnutzung Bedeutung für die Ausdehnung der Wohnflächengrenze. Auf die Wohnflächengrenze der Mietwohnungen hat diese Frage jedoch keinen Einfluß, wie unten darzulegen ist.

Nach § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG verläuft die Wohnflächengrenze für andere Wohnungen in der Regel bei 90 qm. Diese Grenze darf im steuerbegünstigten Wohnungsbau nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Der so bestimmte Wert ist jedoch kein Regelwert, wie das Oberverwaltungsgericht meint, sondern ein Höchstwert. Mehr als 108 qm Wohnfläche darf im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine andere Wohnung nicht haben. Das zeigt einmal der Wortlaut des § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, der an die in § 39 Abs. 1 II. WoBauG bestimmte Grenze anknüpft. Damit sind die dort zahlenmäßig festgelegten Werte gemeint. Andernfalls wäre bei anderen Wohnungen der Zuschlag von 20 % nur schwer meßbar und sowohl im Anerkennungs- als auch im Widerrufsverfahren wenig praktikabel, weil die Vorschrift Regelausnahmen nach unten nicht ausschlösse. Diese Auslegung wird auch dem Wortsinn gerecht. Wenn § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG nur eine Regel aufstellt, die Ausnahmen zuläßt, so beschränkt § 82 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG diese Ausnahmen auf höchstens 20 % vom Regelwert. Dies entspricht dem Förderungszweck (§ 1 Abs. 2 II. WoBauG). Auch der Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaus sind Grenzen gesetzt. Andere Wohnungen im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG dienen nach der Bewertung des Wohnungsbauförderungsrechts nicht der Eigentumsbildung, sondern der Wohnraumbeschaffung. Daraus rechtfertigt es sich, deren förderungsfähige Größe einerseits ebenso streng zu begrenzen wie die der übrigen Wohnungen, andererseits geringer zu halten als die solcher Wohnungen, die zugleich dem Förderungszweck der Eigentumsbildung dienen. Hinzu kommt, daß der Kreis der Bewerber für steuerbegünstigte Wohnungen aus zahlungskräftigeren Wohnungssuchenden besteht, die eher in der Lage sind, sich auch eine nicht geförderte, für sie passende Wohnung zu suchen. Darum ist es erträglich, neben der um 20 % erweiterten Wohnfläche strengere Wohnflächengrenzen hinzunehmen als im sozialen Wohnungsbau (§ 39 Abs. 2 bis 4 II. WoBauG). Der Senat ist deshalb schon immer davon ausgegangen, daß die Wohnflächengrenzen im steuerbegünstigten Wohnungsbau zwingende Höchstgrenzen sind (vgl.Urteil vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 3.77 -). Daran hält er fest.

Die Wohnflächengrenze für die Wohnung der Klägerin verläuft daher zwingend bei 108 qm. Eine Ausnahme zugunsten der Klägerin läßt die Vorschrift in § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG nicht zu. Die Ansicht der Klägerin, für eine eigengenutzte andere Wohnung gelte eine Wohnflächengrenze von 130 qm, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Eigennutzung ist für die Höhe der Wohnflächengrenze nur dort erheblich, wo sie das Zweite Wohnungsbaugesetz ausdrücklich berücksichtigt. Bei anderen Wohnungen ist dies nicht der Fall. Das hat seinen Grund wiederum in den Förderungszwecken, wie die Beklagte richtig darlegt. Das Zweite Wohnungsbaugesetz berücksichtigt die Eigennutzung mit der Folge einer Erweiterung der Wohnflächengrenze nur bei den Wohnungstypen, die es auch zum Zwecke der Eigentumsbildung fördert. Das sind nur Familienheime und Eigentumswohnungen, wie § 1 Abs. 2 Satz 3 II. WoBauG ausdrücklich festlegt. Alle anderen Wohnungen fördert es, um den Wohnungsmangel zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG).

Deshalb ist es unerheblich, ob sie der Eigentümer oder ein Dritter bewohnt. Da die unterschiedliche Behandlung eine Folge der unterschiedlichen Förderungsziele ist, entspricht sie dem Gleichheitsgrundsatz.

Die Wohnung der Klägerin überschreitet seit dem Umbau die Wohnflächengrenze von 108 qm um 3,45 qm. Sie umfaßt eine im Sinne des § 42 Abs. 1 II. BV anrechenbare Grundfläche von 111,45 qm. Darüber besteht rechnerisch kein Streit. Dieser Zuwachs beruht auf der Einbeziehung der Loggia in das Wohneßzimmer der Wohnung. Die Klägerin meint zu Unrecht, damit sei keine Änderung im Sinne des § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG eingetreten, weil die Grundfläche dieselbe geblieben sei. Nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG genügt jede Änderung, die für die Bestimmung der zulässigen Wohnfläche rechtserheblich ist. Im Falle der Klägerin liegt eine solche Änderung vor. Die Klägerin hat die tatsächlichen Verhältnisse geändert. Sie hat die ursprünglich hergestellte Loggia umgebaut und in ihr Wohneßzimmer einbezogen. Dadurch haben sich auch die rechtlichen Verhältnisse geändert. Die Loggia hat durch den Umbau ihre Privilegierung durch § 44 Abs. 2 II. BV eingebüßt. Dies beruht auf der höheren Raumqualität, die die Loggia durch den Umbau erlangt hat. Dies ist, wie dargelegt, nachträglich geschehen. Der Senat hat entschieden, daß auch im Widerrufsverfahren geprüft werden muß, ob nicht aus anderen Gründen der Wohnflächenzuwachs eine zulässige Überschreitung der Wohnflächengrenze enthält (BVerwGE 58, 181). Gründe, die ergeben, daß die Wohnflächengrenze zulässigerweise überschritten ist, liegen aber nicht vor.

Die durch Einbeziehung der Loggia in das Wohneßzimmer der Wohnung der Klägerin gewonnene Fläche ist Wohnfläche nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG in Verbindung mit § 42 Abs. 1 II. BV. Sie ist nicht Zubehörraum, wie bereits dem Wortlaut des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV zu entnehmen ist. Die gewonnene Wohnfläche ist kein Abstellraum, der zudem nur dann außer Betracht bleiben könnte, wenn er, anders als hier, außerhalb der Wohnung läge. Sie ist vielmehr Teil des Wohneßzimmers. Die beiden kleinen Abstellräume liegen innerhalb der Wohnung der Klägerin und können schon deshalb nicht nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV unberücksichtigt bleiben. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob diese Frage wegen anderweitiger Entscheidung im Anerkennungsverfahren im vorliegenden Widerrufsverfahren noch zugunsten der Klägerin entschieden werden könnte. Der gewonnene Raum ist auch kein Wirtschaftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV, weil er selbst dann, wenn ihn die Klägerin als Bügelzimmer verwendet, Teil des Wohneßzimmers der Klägerin geworden ist (BVerwGE 48, 324;Beschluß vom 6. September 1977 - BVerwG 8 OB 96.76 -;Beschluß vom 14. Dezember 1978 - BVerwG 8 B 51.78 -;Beschluß vom 29. August 1979 - BVerwG 8 B 72.79 - undUrteil vom 25. Oktober 1972 - BVerwG 8 C 1.71 - [Buchholz 454.42 II. BV Nr. 1]).

Die Überschreitung der Wohnflächengrenze um 3,45 qm ist nicht nach § 82 Abs. 2 II. WoBauG zulässig. Die Klägerin benutzt den Baum nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts nicht zu beruflichen Zwecken. Der Fall des § 82 Abs. 2 Buchst. c II. WoBauG ist nicht gegeben, weil die Mehrfläche nicht durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist, sondern durch das Interesse der Klägerin, aus der Loggia einen allseits abgeschlossenen Wohnraum zu machen. Auch eine Abweichung von der Wohnflächengrenze nach § 82 Abs. 4 in Verbindung mit § 39 Abs. 6 II. WoBauG ist nicht zulässig. Zwar sind die Erwägungen, die das Oberverwaltungsgericht zu dieser Frage angestellt hat, unrichtig. Sie setzen eigenes Ermessen an die Stelle des von der Behörde nicht gebrauchten Ermessens (BVerwGE 58, 181 [187]). Eine Abweichung kommt jedoch aus Rechtsgründen nicht in Betracht. Voraussetzung für den Ermessensgebrauch ist eine Ausnahmelage. Sie ist hier nicht gegeben. Wie der Senat in dem Urteil BVerwGE 58, 181 [185] entschieden hat, sind für die Annahme einer Ausnahme läge regelmäßig der Wohnungstyp, die Wohnflächengrenze, die Personenzahl, das Wohninteresse und die Raumgestaltung maßgebend. Sie alle weisen im Falle der Klägerin keine Ausnahmelage aus. Die Wohnung hat eine Wohnflächengrenze von 108 qm. Das ist für eine Mietwohnung gut bemessen. Der drei Personen umfassende Haushalt der Klägerin ist darin ausreichend untergebracht. Für die Eingliederung der Loggia in das Wohneßzimmer der Wohnung bestand angesichts der Größe dieses Raumes und der gesamten Wohnung kein Raumbedarf. Anlaß war allein die Zweckmäßigkeit. Auch die vom Senat in Betracht gezogene generelle Grenze einer Ausnahmelage bei etwa 3 qm ist überschritten. Darum sind die Voraussetzungen für einen Ermessensgebrauch nicht gegeben. Auf den vom Oberverwaltungsgericht angewendeten ermessenslenkenden Runderlaß des Niedersächsischen Sozialministers vom 21. Juni 1976 (NdsMBl. S. 1139) kommt es nicht an.

Schließlich ist auch das Erfordernis in § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG eingehalten. Das Oberverwaltungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Umbau im Dezember 1970 vollendet gewesen ist. Die Klägerin hat die Widerrufswirkung auf den 1. Dezember 1970 festgesetzt. Das Gesetz sieht eine derartige Rückwirkung zwingend vor.

Die Revision der Klägerin ist daher unbegründet und mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.