I.

Die Klägerin ließ als Bauherrin auf ihrem Grundstück in F. durch die N. Heimstätte GmbH mit Baugenehmigung vom 28. September 1977 ein Einfamilienwohnhaus mit einem Vollgeschoß sowie Räumen für eine Massagepraxis im Kellergeschoß errichten. Unter dem 7. Februar 1979 beantragte die N. Heimstätte GmbH die Anerkennung des Eigenheims mit "Praxis für Massage und Fango im Kellergeschoß" als steuerbegünstigtes Familienheim. In der beigefügten Wohnflächenberechnung wurden die Erdgeschoßwohnfläche mit 130,50 qm und die "Nutzfläche" des Kellergeschosses (bestehend aus einem "Behandlungsraum" von 36,69 qm, einem "Warteraum" von 12,98 qm, einer "Fangoküche" von 19,49 qm, einem Vorraum zu Dusche/WC von 2,16 qm, einer Dusche von 5,09 qm, einem WC von 2,30 qm, einem Treppenflur von 2,23 qm, abzüglich 3 %) mit 78,51 qm beziffert. Als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit war der 18. August 1978 angegeben. Weiter hieß es, das Haus werde seither von dem Drei-Personen-Haushalt der Klägerin bewohnt; die 78,51 qm Nutzfläche im Kellergeschoß würden für die Massage- und Fangopraxis ausschließlich beruflich genutzt.

Durch Bescheid vom 15. März 1979, an die N. Heimstätte GmbH gerichtet, erkannte die Beklagte die im Erdgeschoß des Familienheimes der Klägerin gelegene Wohneinheit mit 130,50 qm Wohnfläche als steuerbegünstigt an, nicht dagegen die Kellergeschoßräume mit 78,51 qm Fläche, die gewerblich genutzt seien. Die Klägerin erhob Widerspruch, mit dem sie geltend machte: Nur für 61,93 qm Wohnfläche des Kellergeschosses könne die Steuerbegünstigung versagt werden. Der Duschraum im Kellergeschoß von 5,09 qm diene ausschließlich privaten Zwecken; er könne von den Patienten der Massagepraxis nicht betreten werden. Von dem weiteren als "Fangoküche" bezeichneten Raum von 19,49 qm Grundfläche würden lediglich 8 qm gewerblich (zur Aufbereitung der Fangopackungen) genutzt. Die gegenüberliegende Seite dieses Raumes sei für den Einbau einer zum privaten Gebrauch bestimmten Sauna vorgesehen.

Der Regierungspräsident in D. wies den Widerspruch durch Bescheid vom 28. Januar 1981 zurück.

Die Klägerin hat Verpflichtungsklage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht: Von den im Kellergeschoß ihres Hauses befindlichen Räumen dienten der Behandlungsraum mit 36,70 qm und das Kunden-WC mit 2,30 qm ihrer Praxis. Privaten Zwecken diene der Duschraum mit 5,10 qm. Die übrigen Räume seien als Kellerräume Zubehörräume des Einfamilienhauses. Einen Warteraum für die Patienten der Massagepraxis gebe es nicht, ebenso keine "Fangoküche". Der Fangoapparat in dem so bezeichneten Raum nehme nur 2,5 bis 3 qm Fläche ein. Räume, die nach ihrer baulichen Anlage von vornherein ausschließlich für berufliche oder gewerbliche Zwecke bestimmt seien, könnten bei der Berechnung der zulässigen Wohnfläche für die Steuerbegünstigung nicht mitgerechnet werden. Ihre Kellerräume seien nach Anlage und Ausstattung zum Wohnen nicht geeignet und von der Wohnung im Erdgeschoß völlig getrennt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin könne die begehrte Anerkennung weiterer 16,58 qm als steuerbegünstigten Wohnraum deswegen nicht beanspruchen, weil die Räume der Massagepraxis im Kellergeschoß insgesamt ihrer Wohnung zuzurechnen seien, so daß diese die Wohnflächengrenze von 156 qm übersteige.

Die Berufung der Klägerin hat der Verwaltungsgerichtshof zurückgewiesen. Zur Begründung hat er ausgeführt:

Zwar sei die Klage zulässig. Insbesondere seien Klagebefugnis und Rechtsschutzinteresse der Klägerin zu bejahen. Im Ergebnis zu Recht habe aber das Verwaltungsgericht die Klage als unbegründet abgewiesen. Die Räume der Massagepraxis seien nämlich insgesamt Geschäftsräume ohne Wohnfläche. Zwar möge es sein, daß die einzelnen Praxisräume keine besondere bauliche Anlage aufwiesen, die eine sinnvolle Verwendung für andere Zwecke schlechthin nicht gestatte. Allein schon durch ihre Lage im Kellergeschoß seien die Praxisräume aber von den Wohnräumen deutlich getrennt; denn die Wohnräume lägen im Erdgeschoß, während sich im Kellergeschoß außer den Praxisräumen nur Zubehörräume (Keller, Heizungsraum, Waschküche) befänden. Zu den von der Anerkennung als Wohnfläche ausgenommenen Geschäftsräumen gehörten auch der Duschraum und die "Fangoküche" im Kellergeschoß. Ob sich dies schon daraus ergebe, daß die betreffenden Räume durch den Bauschein vom 28. September 1977 als Räume der im Kellergeschoß einzurichtenden Massagepraxis genehmigt worden seien, sei zweifelhaft, weil sich die von der Klägerin behauptete tatsächliche Nutzung der Räume für private Zwecke möglicherweise im Rahmen des materiellen Baurechts halte und keiner Genehmigung der Nutzungsänderung durch die Bauaufsichtsbehörde bedürfe. Auf die behauptete tatsächliche Nutzung der fraglichen Räume könne es gleichwohl nicht ankommen, weil die Klägerin keine zusätzliche Verwendung der "Fangoküche" dargetan habe, die dieser den Charakter eines reinen Geschäftsraumes nehmen könne. Mit dem beabsichtigten Einbau einer für die private Benutzung vorgesehenen Sauna in die "Fangoküche" sei noch nicht begonnen gewesen, als das Haus der Klägerin bezugsfertig geworden sei. Der Duschraum im Kellergeschoß stehe ausschließlich mit dem unzweifelhaft der Massagepraxis dienenden Warteraum für die Patienten der Klägerin in unmittelbarer räumlicher Verbindung. Er gehöre wegen seiner Anordnung bei einer natürlichen Betrachtung zu den Praxisräumen und sei Teil der Raumeinheit, welche diese Räume durch ihre geschlossene Lage bildeten. Eine andere Betrachtungsweise sei nur dann angezeigt, wenn der Duschraum mit der Massagepraxis schlechthin nicht in einen Nutzungszusammenhang gebracht werden könne, also durch seine Nutzungsart in der Raumeinheit der Praxisräume einen Fremdkörper darstelle. So verhalte es sich aber nicht.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin die vom Berufungsgericht wegen Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung formellen und materiellen Bundesrechts rügt und ihr Klagebegehren weiterverfolgt.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Entscheidung bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht die Verpflichtungsklage, mit der die Klägerin eine Änderung des Anerkennungsbescheides der Beklagten vom 15. März 1979 begehrt, für zulässig gehalten. Zwar ist der Anerkennungsbescheid an die N. Heimstätte GmbH gerichtet. Die Klägerin ist jedoch nach den bindenden Feststellungen des angefochtenen Urteils (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) Bauherrin und Eigentümerin des als steuerbegünstigtes Familienheim mit einer Wohnung anerkannten Hauses. Da (ausschließlich) ihr als der Antragsberechtigten (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) ein etwaiges Recht auf Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung zusteht (vgl.Urteil vom 4. Oktober 1965 - BVerwG VIII C 99.64 - BBauBl. 1967, 72; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG, § 83 Anm. 2 <S. 6/Stand: Juli 1982>), kann sie die Änderung des von einem Dritten erwirkten Anerkennungsbescheides zu ihren Gunsten begehren. Angesichts dessen ist der von einem Dritten gestellte Antrag ihr zuzurechnen. Ihre nach § 83 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erforderliche - an keine Form gebundene - Einwilligung in die Antragstellung des Dritten ergibt sich aus der Erhebung des Widerspruchs (vgl.Urteil vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - BBauBl. 1980, 392, insoweit in BVerwGE 58, 181 <182 ff.>[BVerwG 04.07.1979 - 8 C 3/79] = Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 14 S. 5 <7 ff.> nicht abgedruckt). Die Klagebefugnis (vgl. § 42 Abs. 2 VwGO) leitet sich aus ihrer Rechtsstellung als Bauherrin und Eigentümerin ab.

Das Rechtsschutzinteresse der Klägerin ist ebenfalls nicht zu bezweifeln. Die Höhe der Grundsteuervergünstigung für das von ihr errichtete Familienheim, das nach dem 31. Dezember 1973 bezugsfertig geworden ist, richtet sich danach, in welchem Umfange das Gebäude außer der als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung nichtbegünstigte gewerbliche Räume enthält. Gemäß § 92 a Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG bemißt sich bei Grundstücken, auf denen sich außer begünstigten Wohnungen auch gewerbliche Räume befinden, der Steuermeßbetrag der Grundsteuer auf die Dauer von zehn Jahren nur nach dem Teil des jeweils maßgebenden Einheitswertes, der sich zusammensetzt aus dem Bodenwertanteil nach § 92 a Abs. 1 (Teil des Einheitswertes, der auf den Grund und Boden entfällt) und dem auf die nichtbegünstigten Wohnungen und Räume entfallenden Teil des Einheitswertanteils der Gebäude und Außenanlagen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG, § 92 a Anm. 6 <S. 20 f./Stand: März 1984>). Die Klägerin hat aus diesem Grunde ein rechtsschutzwürdiges Interesse an der von ihr begehrten Heraufsetzung der im Anerkennungsbescheid bezifferten Wohnfläche zu Lasten der dort angegebenen Nutzfläche nicht steuerbegünstigter Räume. Der Anerkennungsbescheid ist nämlich im Verfahren über die Gewährung der Grundsteuervergünstigung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich und unterliegt nicht der Nachprüfung durch die Finanzbehörden und Finanzgerichte (vgl. § 93 Abs. 2 II. WoBauG). Die Änderung eines Anerkennungsbescheides kann wegen dessen bindender Wirkung als Grundlagenbescheid dazu führen, daß gemäß § 175 Nr. 1 AO 1977 die Grundsteuermeßbescheide rückwirkend zu ändern sind (vgl. BFH, Urteil vom 18. April 1980 - III R 34/78 - DWW 1980, 230).

Verfahrensfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch davon abgesehen, die N. Heimstätte GmbH beizuladen. Durch die gerichtliche Entscheidung über das Klagebegehren wird kein Recht der N. Heimstätte GmbH unmittelbar gestaltet, bestätigt, festgestellt, verändert oder aufgehoben, wie es die notwendige Beiladung (vgl. § 65 Abs. 2 VwGO) voraussetzt (vgl.Urteil vom 19. Januar 1984 - BVerwG 3 C 88.82 - Buchholz 310 § 121 VwGO Nr. 49 S. 6 <12>).

Materielles Bundesrecht verletzt hingegen die Begründung, mit der das angefochtene Urteil der Klägerin die von ihr begehrte Anrechnung weiterer Wohnfläche versagt. Das ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

Bei der Beurteilung des Klagebegehrens ist von dem Grundsatz auszugehen, daß alle (ausschließlich) zu einer Wohnung gehörenden Räume ohne Rücksicht darauf, wie diese Räume genutzt werden, Wohnräume mit Wohnfläche sind (vgl.Urteile vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - BVerwGE 48, 324 <327> undvom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <10>). Namentlich sind auch solche Räume innerhalb einer Wohnung, die ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet werden, regelmäßig mit ihrer (vollen) Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (vgl. Urteil vom 30. November 1984, a.a.O. m.weit.Nachw.). Das folgt aus § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG, wonach eine Überschreitung der sich aus § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1. II. WoBauG ergebenden "Wohnflächengrenzen" u.a. zulässig ist, "wenn die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der ... beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist", und vor allem aus § 82 Abs. 6 II. WoBauG, wonach bei Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, die "Wohnfläche" bis zur Hälfte "ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken" dienen darf. Beiden gesetzlichen Regelungen ist zweifelsfrei zu entnehmen, daß selbst die ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzten Räume einer Wohnung als Wohnräume mit Wohnfläche zu qualifizieren sind (vgl.Beschluß vom 24. Juli 1980 - BVerwG 8 B 18.80 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 8 S. 10 <11> und Urteil vom 30. November 1984, a.a.O.). Die Grundfläche von Räumen einer Wohnung bleibt bei der Wohnflächenberechnung nur insoweit außer Ansatz, als die Zweite Berechnungsverordnung, die aufgrund der Ermächtigung in § 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG Bestimmungen über die Berechnung der Wohnfläche steuerbegünstigter Wohnungen trifft (vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 42 bis 44 II. BV), Ausnahmen vorsieht (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975, a.a.O. S. 327).

Da sich die Wohnflächenberechnung nach dem im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung geltenden Recht richtet (st.Rspr.; vgl. u.a.Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <3> m.weit.Nachw. sowie jetzt § 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980, BGBl. I S. 1085), ist im vorliegenden Fall die Zweite Berechnungsverordnung in der durch Verordnung vom 18. Mai 1977 (BGBl. I S. 750) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 21. Februar 1975 (BGBl. I S. 569 - II. BV F. 1975 -) anzuwenden. Für die Wohnflächenberechnung sind daher gemäß § 42 Abs. 1 II. BV F. 1975 alle Räume heranzuziehen, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Zu einer abgeschlossenen Wohnung gehören sämtliche Räume ausschließlich, die hinter dem Wohnungsabschluß liegen. Da in einem Familienheim mit einer Wohnung diese bereits hinter der Schwelle der Haustür beginnt, müssen sämtliche Räume des Hauses der einen (Eigentümer-)Wohnung zugerechnet werden (vgl. auchUrteil vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - UA. S. 9). Namentlich zählt auch ein hinter der Haustür liegender Windfang zur Wohnung. Gleiches gilt für Dielen, Flure und Treppen sowie Nebenräume (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 5 <S. 14 f./Stand: August 1984>). Von den innerhalb eines Familienheims mit einer Wohnung hinter der Haustür gelegenen Räumen bleiben ausnahmsweise nur die in § 42 Abs. 4 II. BV F. 1975 aufgeführten Zubehörräume (Nr. 1), Wirtschaftsräume (Nr. 2) und Geschäftsräume (Nr. 3) bei der Wohnflächenberechnung völlig außer Ansatz. Soweit die "Praxisräume" im Kellergeschoß des Hauses der Klägerin keinem dieser drei Anrechnungsausschlüsse zuzuordnen sein sollten, muß mithin ihre Grundfläche jedenfalls dem Grunde nach als Wohnfläche angerechnet werden.

Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß die "Massagepraxisräume" in dem Familienheim der Klägerin weder Zubehör- noch Wirtschaftsräume sind. Zubehörräume sind - wie die in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV aufgeführten Beispielsfälle verdeutlichen - lediglich solche zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume, die dem Wohnen nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar dienen und ihrer Funktion nach lediglich untergeordnete Bedeutung haben (vgl. Urteil vom 11. Juni 1975, a.a.O. S. 328 f.). Es handelt sich um Räume, die nicht zum Aufenthalt von Menschen, sondern zum Abstellen von Sachen vorgesehen sind. Für sie kennzeichnend ist, daß Menschen sich in ihnen nur gelegentlich, kurzfristig und meist unregelmäßig aufhalten. Für Zubehörräume sind ferner deren Lage und Ausgestaltung charakteristisch; sie pflegen am Rande der Wohnung angeordnet und - schon aus Kostengründen - baulich nur so ausgestattet zu sein, daß sie ihre Funktion zweckmäßig erfüllen können (Urteil vom 11. Juni 1975, a.a.O.; vgl. fernerUrteile vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 1.71 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 1 S. 1 <2> undvom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 <19 f.> m.weit.Nachw.; ebenso Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV, § 42 Anm. 9 <S. 22/Stand: August 1984>). Räume, die nach ihrer Beschaffenheit und Funktion (auch) als Wohnräume dienen können, sind niemals Zubehörräume (vgl. Urteile vom 25. Oktober 1972, a.a.O. und vom 11. Juni 1975, a.a.O.;Beschluß vom 12. August 1975 - BVerwG VIII B 44.75 - BBauBl. 1975, 460). Ob solche Räume im Keller liegen, ist rechtlich bedeutungslos. Allein ihre Lage im Keller macht sie noch nicht zu Kellerräumen im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV; das hat der Senat in ständiger Rechtsprechung entschieden (vgl. Urteile vom 25. Oktober 1972, a.a.O., und vom 11. Juni 1975, a.a.O. S. 329; Beschlüsse vom 12. August 1975, a.a.O., undvom 29. August 1979 - BVerwG 8 B 72.79 - S. 5 <n.v.>).

Die im Kellergeschoß des Hauses der Klägerin gelegenen Räume der Massagepraxis sind nach den genehmigten Bauplänen, auf die das angefochtene Urteil verweist, über eine Treppe von dem hinter der Haustür im Erdgeschoß gelegenen Windfang aus zugänglich. Ihre in den Bauplänen vorgesehene bauliche Ausstattung liegt über dem Zubehörstandard. Das gilt nicht nur für "Dusche" und "WC", die nach der Bauzeichnung mit den entsprechenden sanitären Einrichtungen ausgestattet sind, sondern auch für den "Behandlungsraum", der nach der Bauzeichnung ein großes, senkrecht stehendes Fenster sowie ein Handwaschbecken aufweist. Die Räume sind auch nicht zum Abstellen von Sachen vorgesehen, sondern bauordnungsrechtlich als Massagepraxisräume genehmigt worden. Die der Klägerin mit Bauschein der Beklagten vom 28. September 1977 erteilte Baugenehmigung hat außer der veränderten Ausführung des bereits zuvor genehmigten Wohnhauses gerade diese "Nutzungsänderung von Kellerräumen in Massagepraxis" zum Gegenstand. Die Funktion der Räume besteht danach darin, der Klägerin ihre Berufsausübung in dem Familienheim zu ermöglichen, nicht hingegen darin, der Wohnnutzung der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung lediglich mittelbar zu dienen. Daß die von der Klägerin behauptete "private" Nutzung der Dusche und einer Teilfläche der "Fangoküche" diese Räume nicht zu Zubehörräumen werden läßt, liegt auf der Hand, da es sich bei der angeblichen privaten Nutzung um eine unmittelbare Wohnnutzung handelt.

Die als Massagepraxis genehmigten Kellerräume sind offensichtlich auch keine Wirtschaftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV, da weder die Ausübung der Massagepraxis noch die angebliche teilweise unmittelbare Wohnnutzung von Dusche und Fangoküche in irgendeinem Zusammenhang mit einer Bewirtschaftung der Wohnung der Klägerin stehen (vgl.Urteil vom 11. Juni 1975 - BVerwG VIII C 52.73 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <6>, insoweit in BVerwGE 48, 324 nicht abgedruckt; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV, § 42 Anm. 10 <S. 30 f./Stand: August 1984>).

Auf der Grundlage der in dem angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind die Praxisräume entgegen der von der Rechtsprechung des Senats abweichenden Rechtsauffassung des Berufungsgerichts auch keine Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV. Geschäftsräume im Rechtssinne sind nur Räume, die sich schon durch objektive Merkmale, insbesondere ihre bauliche Ausgestaltung und Lage, in deutlicher Unterscheidung von Wohnräumen als nicht zur Wohnung gehörende Geschäftsräume darstellen (vgl.Beschlüsse vom 14. Dezember 1978 - BVerwG 8 B 51.78 - undvom 24. Juli 1980 - BVerwG 8 B 18.80 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 6 S. 9 und Nr. 8 S. 10 <11>;Urteil vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <10>; ferner BFH, Urteile vom 13. August 1969 - II 213/65 - BFHE 98, 210 <213> undvom 2. März 1971 - II R 141/67 - BFHE 102, 129 <131>; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG, § 7 Anm. 8 <S. 19/Stand: Juli 1976>; Abschnitt 6 Abs. 3 Satz 3 Buchst. e II. WoBauGVwV in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. August 1983 <Beilage zum BAnz. Nr. 168 a vom 8. September 1983>). Anhaltspunkte für die Abgrenzung zwischen gewerblich oder beruflich genutzten Wohnräumen im Sinne des § 82 Abs. 2 Buchst. b und Abs. 6 II. WoBauG auf der einen und Geschäftsräumen auf der anderen Seite ergeben sich aus den in § 42 Abs. 4 II. BV für Zubehör- und Wirtschaftsräume angeführten Beispielsfällen (vgl. Beschlüsse vom 14. Dezember 1978 und 24. Juli 1980, a.a.O.). Gemeinsam ist diesen Abgrenzungsmerkmalen, daß sie auf eine praktisch ausschließliche Nutzbarkeit des Raumes zu Geschäftszwecken hindeuten müssen (vgl. Beschlüsse vom 14. Dezember 1978, a.a.O., undvom 25. Mai 1984 - BVerwG 8 B 127.83 - S. 3). Nur Räume, die nach ihrer baulichen Gestaltung und Ausstattung ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzt werden können, gehören nicht zur Wohnung, sie allerdings selbst dann nicht, wenn sie sich zusammen mit der Wohnung in einem Familienheim befinden oder sonstwie in baulicher Verbindung mit der Wohnung stehen (vgl. Troll, Grundsteuergesetz, Kommentar, 4. Auflage, § 82 II. WoBauG, RdNr. 31 <S. 515>; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG, § 82 Anm. 16 <S. 64 f./Stand: März 1984>). Zu den typischen Geschäftsräumen zählen beispielsweise Läden, Werkstätten, Lagerräume etc. Derartige typische Geschäftsräume sind in der Regel von Wohnungen auch baulich getrennt. Ihre aus baulicher Anlage und Ausstattung eindeutig erkennbare Eigenschaft als Geschäftsraum kann aber auch dann erhalten bleiben, wenn sie mit Wohnraum in räumlicher Verbindung stehen, so daß der Zugang zu den Geschäftsräumen unmittelbar von der Wohnung aus möglich ist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, § 82 II. WoBauG, Anm. 16). Außer derartigen, durch ihre bauliche Anlage und Ausstattung eindeutig als solche gekennzeichneten Geschäftsräumen gibt es Räume, deren Charakter "indifferent" ist, die also nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung sowohl für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke - namentlich etwa als Arzt- oder Massagepraxis oder als Büro - als auch für Wohnzwecke verwendet werden können. Werden derartige Räume tatsächlich gewerblich oder beruflich genutzt, so hängt die Beantwortung der Frage, ob es sich um einen Geschäftsraum oder um einen (gewerblich bzw. beruflich genutzten) Wohnraum handelt, davon ab, ob der Raum unmittelbar mit einer Wohnung in Verbindung steht oder nicht. Ist das der Fall, so ist auch der geschäftlich oder beruflich genutzte "indifferente" Raum grundsätzlich mit seiner Wohnfläche bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen, weil die jederzeit veränderbare bloße Benutzungsart einen Raum, der Teil einer Wohnung ist, noch nicht zum Geschäftsraum werden läßt (vgl. auchUrteil vom 14. November 1968 - BVerwG VIII C 11.65 - BVerwGE 31, 46 <49>;Beschluß vom 6. September 1977 - BVerwG VIII CB 96.76 - S. 4 <n.v.>). Beruflich genutzten "indifferenten" Räumen innerhalb einer Wohnung oder mit unmittelbarer Verbindung zu dieser ist eigen, daß sie zugleich oder später zu Wohnzwecken benutzt werden können, ohne daß es erheblicher Veränderungen bedarf (vgl. Beschlüsse vom 24. Juli 1980, a.a.O. und vom 25. Mai 1984). Dementsprechend sind auch als Massagepraxis benutzte "indifferente" Räume einer Wohnung in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen (vgl. das eine Arztpraxis betreffendeUrteil vom 9. September 1963 - BVerwG VIII C 1.62 - BVerwGE 16, 319 <322>).

Ein gewerblich oder beruflich genutzter "indifferenter" Raum liegt innerhalb der Wohnung, wenn eine unmittelbare Verbindung zu den Wohnräumen besteht (vgl. Urteil vom 9. September 1963, a.a.O.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, § 82 II. WoBauG, Anm. 16 <S. 65 f./Stand: Juli 1982> m.weit.Nachw.), der Raum wie ein Wohnraum vom Flur oder von der Diele aus betreten werden kann, er sich also hinter der Wohnungstür oder bei einem Einfamilienhaus hinter der Haustür befindet. Außerhalb der Wohnung liegen gewerblich oder beruflich genutzte "indifferente" Räume nur dann, wenn sie von der Wohnung in räumlicher und in "funktioneller" Beziehung so deutlich getrennt sind, daß sie nicht mit der Wohnung zusammen als Einheit betrachtet werden können (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, a.a.O.). Das kann beispielsweise anzunehmen sein, wenn die beruflich oder gewerblich genutzten Räume in einem selbständigen oder selbständig nutzbaren Baukörper untergebracht sind (vgl. Troll, a.a.O.).

Objektive Merkmale der im Kellergeschoß des Hauses der Klägerin gelegenen Räume der "Massagepraxis", die auf eine praktisch ausschließliche Nutzbarkeit dieser Räume zu Geschäftszwecken hindeuten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. In dem angefochtenen Urteil heißt es vielmehr: "Zwar mögen die einzelnen Praxisräume keine besondere bauliche Anlage aufweisen, die eine sinnvolle Verwendung für andere Zwecke schlechthin nicht gestattete. Allein schon durch ihre Lage im Kellergeschoß sind die Praxisräume aber von den Wohnräumen, deren Flächen als Wohnfläche anzurechnen sind, deutlich abgetrennt; denn diese Wohnräume liegen im Erdgeschoß des Hauses der Klägerin, während sich im Kellergeschoß außer den Praxisräumen nur Zubehörräume (Keller, Heizungsraum, Waschküche) befinden." Dieses alleinige Abstellen auf die Lage der Räume im Kellergeschoß des Familienheims widerspricht den dargelegten bundesrechtlichen Kriterien für die Abgrenzung von Geschäftsräumen und gewerblich oder beruflich genutzten Wohnräumen. Auf die bloße Lage der Räume im Kellergeschoß des Hauses kann es danach ebensowenig entscheidend ankommen wie bei der Abgrenzung zwischen Wohn- und Zubehörräumen. Vielmehr haben namentlich auch im Keller eines Familienheims mit einer Wohnung liegende und als Bad, Dusche, Toilette oder Sauna eingerichtete Räume eine anrechenbare Wohnfläche, sofern eine unmittelbare räumliche Verbindung mit der Wohnung besteht und diese Räume den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV, § 42, Anm. 9.1 <S. 23 f./Stand: August 1984>). Im vorliegenden Fall sind die Räume der "Massagepraxis" durch eine Treppe von dem hinter der Haustür gelegenen Windfang aus zugänglich. Die Annahme, die "Praxisräume" zählten tatsächlich nicht zur Wohnung, verbietet sich danach schon im Hinblick darauf, daß auch die Zubehörräume im Kellergeschoß, namentlich Keller und Waschküche, die zweifellos ausschließlich zu der Wohnung gehören, nach den Bauplänen von der Wohnung aus ebenfalls nur durch den Windfang und über die von diesem abwärts führende Treppe erreicht werden können. Die "Praxisräume" können nach den genehmigten Bauplänen auch ohne bauliche Veränderungen tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Das liegt für die im Keller gelegene Dusche sowie für das dort befindliche WC und die nach den Bauplänen auch als Saunaraum vorgesehene "Fangoküche" auf der Hand. Die Erwägung des Berufungsgerichts, die Zugehörigkeit dieser Räume "zu einer von Geschäftsräumen gebildeten Raumeinheit" begründe die Eigenschaft als Geschäftsraum, wenn nicht eine Nutzung des Raumes für die jeweiligen Geschäftszwecke schlechthin ausgeschlossen sei, erweist sich bei der dem angefochtenen Urteil zu entnehmenden Tatsachenlage nicht als tragfähig. Denn für die Annahme, bei den übrigen Räumen des Kellergeschosses - mit Ausnahme der hier nicht interessierenden Zubehörräume (Waschküche, Keller, Heizungsraum) - handle es sich um Geschäftsräume im Rechtssinne, fehlt nach den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils ebenfalls jeder zureichende Anhalt. Die bauliche Beschaffenheit dieser Räume hat das Berufungsgericht nicht geprüft. Aus den genehmigten Bauzeichnungen ist nichts zu entnehmen, was eine Nutzung der "Praxisräume" zu Wohnzwecken in tatsächlicher Hinsicht hindern könnte.

Allerdings läßt sich im Revisionsverfahren nicht ausschließen, daß eine Wohnnutzung der als Massagepraxisräume bauordnungsrechtlich genehmigten Räume im Kellergeschoß des Hauses der Klägerin nach dem irrevisiblen (vgl. § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) materiellen Bauordnungsrecht des Landes Hessen unzulässig ist. Diese Frage läßt das angefochtene Urteil vielmehr ausdrücklich unbeantwortet. Sie ist entscheidungserheblich, weil sich die Geschäftsraumeigenschaft eines beruflich oder gewerblich genutzten Raumes auch aus dem materiellen Bauordnungsrecht ergeben kann. Räume, die nach materiellem Bauordnungsrecht nur gewerblich oder beruflich genutzt werden dürfen, gehören nämlich im Rechtssinne nicht zu einer Wohnung.

Freilich ist erst nach Eintritt der Bezugsfertigkeit des Familienheims der Klägerin (18. August 1978) durch die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubau-Mietenverordnung 1970 vom 22. Juni 1979 (BGBl. I S. 711) mit Rückwirkung ab 1. Januar 1979 die Vorschrift des jetzt geltenden § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV eingefügt worden, wonach zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Räumen gehört, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Auch schon vor dem Inkrafttreten des § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV F. 1979 durfte jedoch die Grundfläche eines nach materiellem Bauordnungsrecht nicht zur Wohnnutzung zugelassenen Raumes selbst dann nicht zugunsten des Bauherrn oder Verfügungsberechtigten bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden, wenn der Raum tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde. Seit jeher dürfen vielmehr nur Bauvorhaben, die im Einklang mit dem geltenden Baurecht stehen, gefördert werden (vgl.Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 21.73 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 9 S. 15 <18> und vom 11. Juni 1975, a.a.O. S. 330).

Zur Beantwortung der Frage, ob das materielle Bauordnungsrecht der von der Klägerin begehrten Anrechnung weiterer Wohnfläche entgegensteht, bedarf es zusätzlicher tatsächlicher Feststellungen. Das erfordert die Zurückverweisung, weil die Entscheidung des Berufungsgerichts sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig erweist (vgl. § 144 Abs. 4 VwGO). Namentlich kann dem Klagebegehren im Revisionsverfahren nicht alternativ entgegengehalten werden, die "Massagepraxisräume" seien entweder aus bauordnungsrechtlichen Gründen insgesamt Geschäftsräume (ohne Wohnfläche) oder aber bei der Wohnflächenberechnung in einem Umfange zu berücksichtigen, der zu einer Überschreitung der Wohnflächengrenze von 156 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG) führe. Die bauordnungsrechtliche Eignung oder Nichteignung der "Praxisräume" zum Wohnen ist nämlich nicht notwendigerweise einheitlich zu beurteilen. So sind z.B. Wasch- und Aborträume (also hier: Dusche, WC) keine Aufenthaltsräume (vgl. § 62 Abs. 3 der Hessischen Bauordnung<HBO> in der Fassung vom 16. Dezember 1977 <GVBl. 1978 I S. 1>), die in Kellergeschossen nur unter bestimmten besonderen Voraussetzungen zulässig sind (vgl. § 64 Abs. 1 Satz 2 HBO) oder zugelassen werden können (vgl. § 64 Abs. 2 HBO).