I.

Die Klägerin begehrt die Anerkennung eines Reihenhauses als steuerbegünstigte Wohnung sowie die Erteilung von Bescheinigungen zur Gebührenbefreiung und Grunderwerbsteuerbefreiung für den Erwerb des Hauses. Sie gab in ihrem an die Beklagte gerichteten Antrag vom 20. Oktober 1981 an, das von einer Wohnungsbaugesellschaft erworbene Haus enthalte eine 113 qm große, von drei Personen bezogene Wohnung, die am 1. Oktober 1980 bezugsfertig geworden sei. Auf Rückfrage der Beklagten teilte sie mit, sie sei mit der eingezogenen Familie nicht verwandt und wolle das Haus auch nicht als Familienheim nutzen.

Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 15. April 1982 ab und stellte eine negative Bescheinigung bezüglich der Grunderwerbsteuerbefreiung für das Finanzamt aus. Zur Begründung führte sie aus, das Haus habe nach der eingereichten Wohnflächenberechnung 113,56 qm Wohnfläche und überschreite damit die maßgebende Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" von 108 qm. Die Klägerin erhob Widerspruch und machte geltend, bei der Wohnflächenberechnung seien 10 v.H. abzuziehen. Das Regierungspräsidium wies den Widerspruch durch Bescheid vom 16. September 1982 mit der Begründung zurück, der Bauherr sei an die eingereichte Wohnflächenberechnung ohne den Flächenabzug von 10 v.H. gebunden.

Die Klägerin hat Verpflichtungsklage erhoben, die im ersten und im zweiten Rechtszug erfolglos geblieben ist. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung der Klägerin mit der Begründung zurückgewiesen:

Die Anerkennung scheitere an der Überschreitung der hier maßgebenden Wohnflächengrenze für andere Wohnungen von 108 qm (§§ 39 Abs. 1 Buchstabe d, 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG Fassung 1980). Die vom Bauherrn oder mit seiner Einwilligung von einem Dritten (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) getroffene - hier negative - Bestimmung über den Abzug von 10 v.H. der ermittelten Grundfläche (§ 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV) bleibe für alle späteren Berechnungen maßgebend (§ 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV), weil sie nicht nur für die Wohnflächengrenze von Bedeutung sei, sondern auch für andere Berechnungen, bei denen sich eine höhere Wohnfläche zugunsten des Bauherrn auswirken könne. Spätere Berechnungen seien nicht nur solche aus später entstandenen Anlässen, sondern alle zeitlich späteren Berechnungen. Deshalb komme es auf den Zeitpunkt der Einreichung der Wohnflächenberechnung im Anerkennungsverfahren an, zu dem die vorgeschriebene Bindung einsetze. Mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 58, 115) und auch des Berufungsgerichts sei es nicht vereinbar, wenn die Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Grundsteuervergünstigungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauGVwV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. August 1983 (Beilage Nr. 43/83 zum Bundesanzeiger 1983 Nr. 168) im neu eingefügten Abs. 1 a zu Nr. 9 vorsehe, daß der Bauherr die Bestimmungen über den Abzug oder die Anrechnung von Grundflächen nach § 44 Abs. 2 und 3 II. BV treffen und auch ändern könne, solange der Bescheid nicht unanfechtbar sei. Es sei ohne Bedeutung, ob der Bauherr die Wahlmöglichkeit gekannt und wirtschaftlich eingesetzt habe. Auch eine Anfechtung seiner Wahl komme nicht in Betracht.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung formellen und materiellen Rechts rügt.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren und meint: Die Bestimmung über den Abzug oder die Anrechung von Grundflächen nach § 44 Abs. 2 und 3 II. BV könne geändert werden, solange die Wohnflächenberechnung nicht Grundlage eines unanfechtbaren Bescheides geworden sei.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Der Klage ist unter Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheidungen sowie der Bescheide der Beklagten stattzugeben, weil die Klägerin einen Anspruch auf die Anerkennung ihres Hauses als steuerbegünstigte Wohnung sowie die Erteilung der begehrten Bescheinigungen hat (vgl. §§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 1, 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Entscheidung allein davon abhängt, ob die Klägerin an die ihrem Antrag auf Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt zugrunde gelegte Wohnflächenberechnung gebunden ist. Das von der Klägerin erworbene und vermietete, am 1. Oktober 1980 bezugsfertig gewordene Reihenhaus ist eine "andere Wohnung" (§ 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe d II. WoBauG in der Fassung des WoBauÄndG 1980 vom 20. Februar 1980, BGBl. I S. 159). Die Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" in dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (vgl. § 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG) betrug 108 qm (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG 1980). Diese Wohnflächengrenze für steuerbegünstigte "andere Wohnungen" ist eine zwingende Höchstgrenze (vgl. Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <2>). Das Reihenhaus der Klägerin hat nach der eingereichten Wohnflächenberechnung eine als Wohnfläche anrechenbare Grundfläche von 113,56 qm. Diese nach zulässiger Wahl des Bauherrn (vgl. § 43 Abs. 1 Satz 1 II. BV) aus den Rohbaumaßen errechnete Grundfläche ist bereits um 3 v.H. (für Innenputz) gekürzt worden (vgl. § 43 Abs. 3 II. BV). Nicht überschritten ist die Wohnflächengrenze für "andere Wohnungen" von 108 qm demnach nur dann, wenn die Klägerin den Grundflächenabzug nach § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV noch vornehmen darf. Das ist entgegen der Rechtsauffassung der Vorinstanzen und der Beklagten zu bejahen.

Gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV können bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche der Wohnung abgezogen werden. Die Bestimmung über den Abzug ist vom Bauherrn vorzunehmen (§ 45 Abs. 1 II. BV). Hat dieser seine Befugnis, "die Wahl vorzunehmen" (vgl. § 45 Abs. 1 II. BV), noch nicht ausgeübt, steht das Wahlrecht auch seinem Rechtsnachfolger zu (§ 45 Abs. 2 Satz 1 II. BV). Die "Bestimmung über den Abzug" bleibt gemäß § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV für alle späteren Berechnungen maßgebend. An eine vom Bauherrn getroffene Bestimmung bleibt auch sein Rechtsnachfolger gebunden (§ 45 Abs. 2 Satz 2 II. BV).

Eine Bestimmung über die Inanspruchnahme oder Nichtinanspruchnahme der Vergünstigungen des § 44 Abs. 2 und 3 II. BV liegt vor, wenn der Bauherr oder sein Rechtsnachfolger die Wohnflächenberechnung einer Behörde als verbindliche Unterlage für eine beantragte Entscheidung eingereicht hat (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 7 <S. 11/Stand: Februar 1985>). Namentlich trifft der Bauherr oder sein Rechtsnachfolger, der einen Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel oder einen Antrag auf Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung stellt, die Bestimmung in dem Zeitpunkt, in dem er der Bewilligungsstelle oder der Anerkennungsbehörde eine Wohnflächenberechnung vorlegt (vgl. Urteile vom 9. Januar 1979 - BVerwG 8 C 6.78 - BBauBl. 1980, 389 <391 f.> und vom 30. Mai 1979 - BVerwG 8 C 5.79 - BVerwGE 58, 115 <119>[BVerwG 30.05.1979 - 8 C 5/79]; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 7).

Eine spätere und daher unzulässige andere Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach § 44 Abs. 2 oder 3 II. BV nimmt der Bauherr (oder sein Rechtsnachfolger) aber nicht schon dann vor, wenn er noch während des anhängigen Förderungs- oder Anerkennungsverfahrens die von ihm eingereichte Wohnflächenberechnung insoweit ändert. Die erstmalige Bestimmung über den prozentualen Abzug oder die Anrechnung von Grundflächen (§ 44 Abs. 2 und 3 II. BV) darf der Bauherr (oder sein Rechtsnachfolger) vielmehr so lange ändern, als die Wohnflächenberechnung noch nicht zur Grundlage einer unanfechtbaren behördlichen Entscheidung oder eines bindenden Rechtsgeschäfts mit einem Dritten geworden ist. Das ergibt eine am Sinn orientierte Auslegung des § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV:

Die Annahme, diese Vorschrift verbiete es dem Bauherrn, eine der Anerkennungs- oder Bewilligungsbehörde eingereichte Wohnflächenberechnung zu ändern, um eine sich nach der bisherigen Berechnung ergebende Überschreitung der Wohnflächengrenze zu vermeiden und die Förderungsfähigkeit der Wohnung herbeizuführen, ist schon mit Rücksicht auf den Zweck der Wohnungsbauförderung nicht gerechtfertigt (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 7). Namentlich dient die Verhinderung der Förderung des Baues einer Mietwohnung infolge der Bindung des Bauherrn an eine die Wohnflächengrenze überschreitende Wohnflächenberechnung nicht dem gesetzlichen Förderungsziel, die Wohnungsversorgung insbesondere für diejenigen Wohnungsuchenden sicherzustellen, die hierzu selbst nicht in der Lage sind (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG). Die in den §§ 44 Abs. 4 Satz 2, 45 Abs. 2 Satz 2 II. BV angeordnete Bindung des Bauherrn und seiner Rechtsnachfolger an die Bestimmung über die Grundflächenanrechnung oder den Grundflächenabzug nach § 44 Abs. 2 oder 3 II. BV dient auch nicht den Belangen der Verwaltung. Namentlich soll diese Bindung nicht die Anerkennungs- und Bewilligungsbehörden von dem mit einer Änderung der im Verfahren eingereichten Wohnflächenberechnung verbundenen Verwaltungsmehraufwand entlasten. Die Verbindlichkeit der in einem Anerkennungs- oder Bewilligungsverfahren festgestellten Wohnfläche bezweckt vielmehr den "Drittschutz" der Erwerber und Mieter von Wohnungen. Das verdeutlicht der Sinnzusammenhang der Sätze 1 und 2 des § 44 Abs. 4 II. BV. Nach § 44 Abs. 4 Satz 1 II. BV kann die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach § 44 Abs. 2 oder 3 II. BV nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Diese einheitliche Bestimmung soll gewährleisten, daß für die Ermittlung der (Kosten-)Mieten und die Umlage der Nebenkosten (namentlich gemeinschaftlicher Betriebskosten) keine sachlich nicht zu vertretenden unterschiedlichen Maßstäbe zugrunde gelegt werden (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 6 <S. 10/Stand: Februar 1985>). Da die in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen anfallenden gemeinschaftlichen Betriebskosten oder ein Teil davon nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden, ist die einheitliche Bestimmung über den prozentualen Wohnflächenabzug oder die Anrechnung von Teilflächen nicht nur bei Gebäuden mit Mietwohnungen, sondern auch bei Eigentumswohnungen und Familienheimen mit zwei Wohnungen sowie bei Wirtschaftseinheiten erforderlich, die mehrere Wohnungen umfassen (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 6). Um die Bauherren und Erwerber auch künftig an die sachlich gebotene einheitliche Wohnflächenberechnung zu binden, sieht § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV die Verbindlichkeit der einmal festgestellten Wohnfläche vor. Diese soll fortan in allen Fällen maßgebend sein, in denen die Wohnfläche eine Rolle spielt. Namentlich dürfen die Kostenmiete (vgl. §§ 72, 85 Abs. 2 bis 4, 87 a II. WoBauG, §§ 8 ff. WoBindG) und die Einzelmiete (vgl. § 3 NMV), die Instandhaltungskosten nach § 28 II. BV, die Betriebskosten nach § 20 NMV, die Heizkosten nach § 22 NMV oder der Heizkostenverordnung nur nach der einmal festgestellten Wohnfläche berechnet oder umgelegt werden. Es ist insbesondere auch nicht zulässig, zur Feststellung der Wohnfläche im Hinblick auf die Wohnflächengrenze (§§ 39 Abs. 1, 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) das niedrigste Anrechnungsergebnis, zur Ermittlung der Instandhaltungskosten dagegen das höchste Anrechnungsergebnis zu wählen (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 7). Die Bestimmung über die Anrechnung oder die Nichtanrechnung von Balkonflächen oder dergleichen (§ 44 Abs. 2 II. BV) oder über den Abzug von bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche (§ 44 Abs. 3 II. BV) kann dementsprechend nicht mehr geändert werden, wenn die Wohnflächenberechnung zur Grundlage einer unanfechtbaren Entscheidung im Anerkennungs- oder Bewilligungsverfahren gemacht worden ist oder wenn der Bauherr einem Erwerber oder Mieter gegenüber vertraglich oder im Wege einer Nebenkostenabrechnung eine bestimmte Wohnfläche festgelegt hat. Eine bereits vorher eintretende Bindung des Bauherrn an eine Wohnflächenberechnung ist hingegen für den vom Verordnungsgeber beabsichtigten "Drittschutz" nicht erforderlich und insbesondere in Fällen der vorliegenden Art auch nicht sachdienlich. An seiner in den Urteilen vom 9. Januar 1979 (a.a.O.) und vom 30. Mai 1979 (a.a.O.) vertretenen gegenteiligen Auffassung hält der Senat aus diesen Erwägungen nicht mehr fest.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.