Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 23.09.1987, Az.: BVerwG 8 C 32.85

I.

Der Kläger erwarb im Herbst 1977 ein Grundstück mit einem nahezu fertiggestellten Rohbau eines Wohnhauses. Das von ihm fertiggestellte Gebäude enthält außer den von seiner Familie bewohnten Wohnräumen im Erdgeschoß im Untergeschoß ein Arbeitszimmer des Klägers, ein Kosmetik-Studio seiner Ehefrau, ein von seiner Familie benutztes "Schrankzimmer" sowie einen Wohn-Schlafraum mit Bad/WC, der nach den Angaben des Klägers von seiner Schwiegermutter bewohnt wird. Im Kellergeschoß befinden sich ein von der Familie des Klägers genutzter "Hobbyraum", eine Sauna sowie eine nach Darstellung des Klägers von der Schwiegermutter benutzte Küche. Abweichend von den genehmigten Bauplänen wurde eine Treppe vom Untergeschoß in das Kellergeschoß eingebaut.

Unter dem 5. November 1978 beantragte der Kläger die Anerkennung des Wohngebäudes als steuerbegünstigt sowie die Erteilung von Bescheinigungen über Grunderwerbsteuer- und Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau.

Das Landratsamt lehnte den Antrag durch Bescheid vom 17. April 1980 mit der Begründung ab, die Wohnflächengrenze von 156 qm für ein Familienheim mit einer Wohnung sei überschritten; eine selbständig benutzbare Einliegerwohnung sei nicht vorhanden. Den Widerspruch des Klägers wies das Regierungspräsidium durch Bescheid vom 29. November 1982 mit der Begründung zurück: Es könne offenbleiben, ob ein Familienheim mit einer Wohnung oder mit zwei Wohnungen vorliege; die Wohnflächengrenze für die Eigentümerwohnung von 156 qm werde in jedem Fall überschritten.

Der Kläger hat Klage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht: Das Wohngebäude sei ein Familienheim mit zwei Wohnungen. Die Einliegerwohnung sei erst im März 1979 bezugsfertig geworden und von seiner Schwiegermutter bezogen worden. Die Bruttowohnfläche betrage nur 190,27 qm. Bei dem Kosmetik-Studio handele es sich einschließlich des Flurs um Geschäftsräume, deren Grundfläche nicht als Wohnfläche anzurechnen sei. Es müsse ein größerer Bereich des Flurs als Wartezimmer für das Kosmetik-Studio anerkannt werden. Das Arbeitszimmer im Untergeschoß gehöre zur Einliegerwohnung. Die Sauna zähle nicht zur Eigentümerwohnung. Sie sei auf ärztlichen Rat nur für seine Schwiegermutter eingebaut worden, die den Einbau auch allein bezahlt habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Einnahme des Augenscheins abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof zurückgewiesen. Zur Begründung hat er ausgeführt:

In Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht unterstelle das Berufungsgericht zugunsten des Klägers, daß sein Gebäude ein erst im März 1979 bezugsfertig gewordenes Familienheim mit zwei Wohnungen sei. Auch unter dieser Voraussetzung könne das Gebäude nicht als steuerbegünstigt anerkannt werden, weil die Eigentümerwohnung die in § 82 Abs. 1 in Verbindung mit § 39 Abs. 2 II. WoBauG festgesetzte Wohnflächengrenze von 156 qm ungerechtfertigt überschreite. Das Rohbaumaß der Eigentümerwohnung betrage 190,27 qm, wobei das Berufungsgericht auch insoweit die neuesten Angaben des Klägers zu dessen Gunsten als richtig unterstelle. Zur Eigentümerwohnung gehörten die Räume im Erdgeschoß mit 101,93 qm. Arbeitszimmer. "Schrankzimmer", Kosmetik-Studio mit Fluren im Untergeschoß mit 71,48 qm sowie der mit halber Fläche anzurechnende "Hobbyraum" und der Flur im Kellergeschoß mit 16.86 qm. Nach Kürzung um 3 v.H. gemäß § 43 Abs. 3 II. BV und um 10 v.H. gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 2 II. BV verbleibe eine Nettowohnfläche von 166,10 qm. Damit gehe die vorhandene Wohnfläche um 10,10 qm über die zulässige Wohnfläche von 156 qm hinaus. Zutreffend habe bereits das Verwaltungsgericht entschieden, daß dies nicht durch einen beruflich bedingten Mehrbedarf gemäß § 82 Abs. 2 Buchst. d II. WoBauG gerechtfertigt sei. Da das Gebäude nicht als steuerbegünstigtes Familienheim anerkannt werden könne, habe der Kläger auch keinen Anspruch auf die beantragten Bescheinigungen für Grunderwerbsteuer- und Gebührenbefreiung.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der er eine Verletzung materiellen Bundesrechts rügt.

Der Beklagte hat sich im Revisionsverfahren nicht zur Sache geäußert.

Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

II.

Die Revision, über die der Senat ohne mündliche Verhandlung entscheiden kann (vgl. §§ 101 Abs. 2, 125 Abs. 1, 141 VwGO), ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 2 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte Anerkennung seines Wohngebäudes als steuerbegünstigtes Familienheim.

Ein Familienheim mit zwei Wohnungen, das in der Zeit vom 31. Dezember 1964 bis zum 30. April 1980 bezugsfertig wurde, darf im steuerbegünstigten Wohnungsbau bis zu 216 qm Wohnfläche haben; die für den Eigentümer bestimmte Wohnung darf jedoch 156 qm nicht übersteigen (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b und Satz 2 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1976, BGBl. I S. 2673). Diese Wohnflächengrenze für die Eigentümerwohnung war auch schon vor der Änderung des § 39 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG durch das Wohnungsrechtsvereinfachungsgesetz 1985 vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277) im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine zwingende (nicht nur richtungweisende) Höchstgrenze (vgl. Urteile vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 3.77 - UA S. 11 f. <insoweit in Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 11 S. 1 <<4>> nicht abgedruckt>, vom 30. Mai 1978 - BVerwG 8 C 38.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 23 S. 49 <55> und vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <2 f.>).

Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage der von ihm als richtig unterstellten "neuesten Angaben" des Klägers zutreffend eine Wohnfläche der Eigentümerwohnung nach den Rohbaumaßen von 190,27 qm errechnet. Es hat dabei die Räume im Erdgeschoß mit insgesamt 101,93 qm Grundfläche, ferner Arbeitszimmer, "Schrankzimmer", Kosmetik-Studio mit Fluren im Untergeschoß mit insgesamt 71,48 qm Grundfläche sowie die halbe Fläche des Hobbyraums und den Flur im Kellergeschoß mit insgesamt 16,86 qm berücksichtigt. Das ergibt (101,93 + 71,48 + 16,86 =)190,27 qm, so daß nach einer Kürzung um 3 v.H. gemäß § 43 Abs. 3 II. BV (190,27 - 5,71 r) 184,56 qm und nach einer weiteren Kürzung um 10 v.H. gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV (184,56 - 18,46 =) 166,10 qm als Nettowohnfläche verbleiben. Die Grundflächen der Räume im Erdgeschoß, des Arbeitszimmers, des "Schrankzimmers" und auch des Kosmetik-Studios mit Flur im Untergeschoß sind in der Wohnflächenberechnung des angefochtenen Urteils zu Recht vollen Umfangs in Ansatz gebracht worden. Wie der Senat in ständiger Rechtsprechung entschieden hat, sind ohne Rücksicht darauf, wie die Räume tatsächlich genutzt werden, grundsätzlich alle (ausschließlich) zu einer Wohnung gehörenden Räume, Wohnräume mit dementsprechend anrechenbarer Wohnfläche (vgl. zuletzt Urteile vom 29. November 1985 - BVerwG 8 C 116.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 42 S. 45 <46> und vom 13. Dezember 1985 - BVerwG 8 C 95.83 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 19 S. 17 <18 f.> jeweils m.weit.Nachw.). Namentlich sind auch solche Räume innerhalb einer Wohnung, die ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet werden, regelmäßig mit ihrer (vollen) Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (vgl. Urteile vom 30. November 1984 - BVerwG 8 C 122.82 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 5 S. 5 <10> und vom 29. November 1985, a.a.O. S. 46). Das folgt - wie der Senat im Urteil vom 29. November 1985 (a.a.O. S. 46 f.) dargelegt hat - aus § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG, wonach eine Überschreitung der sich aus § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG ergebenden "Wohnflächengrenzen" u.a. zulässig ist, "wenn die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der ... beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist", und vor allem aus § 82 Abs. 6 II. WoBauG, wonach bei Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, "die Wohnfläche" bis zur Hälfte "ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken" dienen darf. Beiden gesetzlichen Regelungen ist zweifelsfrei zu entnehmen, daß selbst die ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzten Räume einer Wohnung als Wohnräume mit Wohnfläche zu qualifizieren sind. Die Grundfläche von Räumen einer Wohnung bleibt bei der Wohnflächenberechnung nur insoweit außer Ansatz, als die Zweite Berechnungsverordnung aufgrund der Ermächtigung in § 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG im Zuge ihrer Bestimmungen über die Anrechnung der Wohnfläche steuerbegünstigter Wohnungen (vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 42 bis 44 II. BV) Ausnahmen vorsieht (vgl. Urteile vom 29. November 1985, a.a.O. S. 47 m.weit.Nachw. und vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 19).

Da sich die Wohnflächenberechnung nach dem im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit geltenden Recht richtet (ständige Rechtsprechung; vgl. u.a. Urteil vom 29. November 1985. a.a.O. S. 47 m.weit.Nachw. und § 82 Abs, 4 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung vom 30. Juli 1980. BGBl. I S. 1085, sowie nunmehr in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Juli 1985. BGBl. I S. 1284), ist im vorliegenden Fall die Zweite Berechnungsverordnung in der zuletzt durch die Verordnung vom 22. Juni 1979 (BGBl. IS. 711) zum Teil mit Rückwirkung vom 1. Januar 1979 geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 21. Februar 1975 (BGBl. I S. 569) - II. BV F. 1979 - anzuwenden. Gemäß § 42 Abs. 1 II. BV F. 1979 sind bei der Wohnflächenberechnung alle Räume zu berücksichtigen, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Das gilt auch für Dielen, Flure und Treppen sowie sonstige Nebenräume (vgl. Urteile vom 29. November 1985, a.a.O. S. 47 und vom 13. Dezember 1985 a.a.O. S. 19).

In einem Familienheim mit zwei Wohnungen gehören zur Eigentümerwohnung alle Räume, die der Eigentümer nicht deutlich der zweiten (Einlieger-)Wohnung zugewiesen hat (vgl. Urteil vom 16. Januar 1980 - BVerwG 8 C 63.79 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 31 S. 87 <91>; Beschluß vom 24. April 1985 - BVerwG 8 B 58.85 - amtl. Umdruck S. 3 <n.v.>). Zur Eigentümerwohnung des Klägers zählen dementsprechend sämtliche in der Wohnflächenberechnung des angefochtenen Urteils berücksichtigten Räume, insbesondere auch das Arbeitszimmer und das "Schrankzimmer" mit Flur im Untergeschoß. Nach den im angefochtenen Urteil (UA S. 8) getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffen worden sind (§ 137 Abs. 2 VwGO), hat der Kläger diese Räume zur Nutzung durch sich und seine Familie bestimmt; sie sind auch "seit Bezugsfertigkeit niemals vom Mieter der Einliegerwohnung benutzt worden."

Von den ausschließlich zur Eigentümerwohnung des Klägers gehörenden Räumen bleiben ausnahmsweise nur die in § 42 Abs. 4 II. BV F. 1979 aufgeführten bei der Wohnflächenberechnung völlig außer Ansatz (vgl. Urteile vom 29. November 1985, a.a.O. S. 47 und vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 19). Nach § 42 Abs. 4 II. BV F. 1979 gehört zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Zubehörräumen (Nr. 1), Wirtschaftsräumen (Nr. 2), Geschäftsräumen (Nr. 4) und Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen (Nr. 3). Soweit die zur Eigentümerwohnung im Hause des Klägers gehörenden Räume nicht einem dieser Anrechnungsausschlüsse zuzuordnen sind, muß ihre Grundfläche zumindest dem Grunde nach als Wohnfläche angerechnet werden (vgl. Urteile vom 29. November 1985, a.a.O. S. 47 und vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 19). Die Räume im Erdgeschoß (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche mit Eßplatz, Bad, WC, Ankleideraum und Diele), das Arbeitszimmer und das "Schrankzimmer" im Untergeschoß fallen unter keinen der bezeichneten Anrechnungsausschlüsse. Namentlich ist auch das "Schrankzimmer" weder ein Zubehörraum (§ 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV F. 1979) noch ein Wirtschaftsraum (§ 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV F. 1979). Das "Schrankzimmer" ist vielmehr nach Lage und baulicher Beschaffenheit zumindest als Abstellraum innerhalb der Wohnung bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen (vgl. auch Urteil vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 22).

Das im Untergeschoß des Wohngebäudes gelegene Kosmetik-Studio ist ebenfalls weder ein Zubehör- noch ein Wirtschaftsraum. Zubehörräume sind nämlich - wie die in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV F. 1979 aufgeführten Beispielsfälle verdeutlichen - lediglich solche zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume, die dem Wohnen nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar dienen und ihrer Funktion nach lediglich untergeordnete Bedeutung haben (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 47 f.). Das Kosmetik-Studio mit dem davor gelegenem, teilweise als "Wartezimmer" dienenden Flur ist über eine Treppe von der hinter der Haustür gelegenen Diele des Erdgeschosses aus zugänglich. Die in der genehmigten geänderten Bauzeichnung vorgesehene bauliche Gestaltung des Raumes liegt über dem Zubehörstandard. Nach der Bauzeichnung weist der Raum zwei 1,01 × 1,10 m große senkrecht stehende Fenster auf. Der Raum ist ausweislich der nachträglich genehmigten geänderten Bauzeichnung auch bauordnungsrechtlich als "Kosmetik-Studio-Praxis" genehmigt worden. Die Funktion des Raumes besteht demnach darin, der Ehefrau des Klägers ihre Berufsausübung als Kosmetikerin in dem Familienheim zu ermöglichen, nicht hingegen darin, der Wohnnutzung der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung lediglich mittelbar zu dienen (vgl. auch Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 48). Da die Tätigkeit als Kosmetikerin nicht in irgendeinen Zusammenhang mit einer Bewirtschaftung der Wohnung gebracht werden kann, handelt es sich bei dem Kosmetik-Studio offensichtlich auch nicht um einen Wirtschaftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S, 48 f.).

Nach den nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffenen Feststellungen des angefochtenen Urteils ist das Kosmetik-Studio schließlich auch kein Geschäftsraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV F. 1979. Wie der Senat im Urteil vom 29. November 1985 (a.a.O. S. 42 f.) dargelegt hat, sind Geschäftsräume im Rechtssinne nur solche Räume, die sich schon durch objektive Merkmale, insbesondere durch ihre bauliche Ausgestaltung und Lage, in deutlicher Unterscheidung von Wohnräumen als nicht zur Wohnung gehörende Geschäftsräume darstellen. Anhaltspunkte für die Abgrenzung zwischen gewerblich oder beruflich genutzten Wohnräumen im Sinne des § 82 Abs. 2 Buchst. b und Abs. 6 II. WoBauG auf der einen und Geschäftsräumen auf der anderen Seite ergeben sich aus den in § 42 Abs. 4 II. BV für Zubehör- und Wirtschaftsräume angeführten Beispielsfällen (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S, 49 m.weit.Nachw.). Gemeinsam ist diesen Abgrenzungsmerkmalen, daß sie auf eine praktisch ausschließliche Nutzbarkeit des Raumes zu Geschäftszwecken zumindest hindeuten müssen (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 49). Zu den typischen Geschäftsräumen zählen beispielsweise Läden. Werkstätten, Lagerräume etc. Derartige typische Geschäftsräume sind in der Regel von Wohnungen auch baulich getrennt. Außer derartigen, durch ihre bauliche Anlage und Ausstattung eindeutig als solche gekennzeichneten Geschäftsräumen gibt es Räume, deren Charakter "indifferent" ist, die also nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung sowohl für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke - namentlich etwa als Arzt- oder Massagepraxis oder als Büro - als auch für Wohnzwecke verwendet werden können. Werden derartige Räume tatsächlich gewerblich oder beruflich genutzt, so hängt die Beantwortung der Frage, ob es sich um einen Geschäftsraum oder um einen (gewerblich oder beruflich genutzten) Wohnraum handelt, davon ab, ob der Raum unmittelbar mit einer Wohnung in Verbindung steht oder nicht. Besteht eine solche Verbindung, so ist auch der geschäftlich oder beruflich genutzte "indifferente" Raum grundsätzlich mit seiner Wohnfläche bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen, weil die jederzeit veränderbare bloße geschäftliche Benutzung den Raum noch nicht zum Geschäftsraum werden läßt. Beruflich genutzten "indifferenten" Räumen innerhalb einer Wohnung oder mit unmittelbarer Verbindung zu dieser ist eigen, daß sie zugleich oder später zu Wohnzwecken benutzt werden können, ohne daß es erheblicher Veränderungen bedarf (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 50 m.weit.Nachw.). Innerhalb einer Wohnung liegt ein gewerblich oder beruflich genutzter "indifferenter" Raum, wenn eine unmittelbare Verbindung zu Wohnräumen besteht, der Raum wie ein Wohnaum vom Flur oder von der Diele aus betreten werden kann, er sich also hinter der Wohnungstür oder bei einem Einfamilienhaus hinter der Haustür befindet. Außerhalb der Wohnung liegen gewerblich oder beruflich genutzte "indifferente" Räume nur dann, wenn sie von der Wohnung in räumlicher und in "funktioneller" Beziehung so deutlich getrennt sind, daß sie nicht mit der Wohnung zusammen als Einheit betrachtet werden können. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die beruflich oder gewerblich genutzten Räume in einem selbständigen oder selbständig nutzbaren Baukörper untergebracht sind (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 50 m.weit.Nachw.). Im vorliegenden Fall kann das Kosmetik-Studio von der Wohnung aus ebenso wie das zu dieser gehörende Arbeitszimmer und das "Schrankzimmer" über die von der zum Wohnbereich gehörenden Diele des Erdgeschosses abwärts führende Treppe erreicht werden. Nach den im angefochtenen Urteil durch Bezugnahme auf die "zutreffenden Ausführungen" des Verwaltungsgerichts im erstinstanzlichen Urteil getroffenen Feststellungen kann das Kosmetik-Studio auch ohne bauliche Veränderungen jederzeit zu Wohnzwecken genutzt werden, da es allen Anforderungen der Landesbauordnung an Wohnräume genügt (vgl. S. 7 f. des angefochtenen Urteils in Verbindung mit S. 7 des erstinstanzlichen Urteils). Die Geschäftsraumeigenschaft des beruflich genutzten Raumes kann mithin auch nicht aus dem irrevisiblen materiellen Bauordnungsrecht hergeleitet werden (vgl. dazu Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 52).

Entgegen der Rechtsansicht des Klägers ist auch die Grundfläche des "Hobbyraums" zur Hälfte als Wohnfläche anzurechnen. Der "Hobbyraum" ist nach seiner vom Berufungsgericht bindend (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) festgestellten baulichen Beschaffenheit, Ausstattung und Lage kein Zubehörraum im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV. Er ist nach den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils durch zwei Fenster und eine Tür zum Garten belichtet, zentral beheizt, mit Rauhputz versehen und mit Teppichboden ausgelegt. Er ist ebenso wie die im Kellergeschoß gelegene Sauna über die Treppe vom Erd- und Untergeschoß aus zu erreichen. Der "Hobbyraum" ist danach kein den in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV beispielhaft aufgeführten Zubehörräumen ähnlicher Raum, weil er nach den für die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus gültigen Maßstäben nicht als üblich und zur Haushaltsführung erforderlich angesehen werden kann (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 48 m.weit.Nachw.). Der Hobbyraum erfüllt allerdings, wie das angefochtene Urteil feststellt, nicht die an einen Aufenthaltsraum zu stellenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen, weil er nicht eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweist, sondern lediglich 2,21 m hoch ist. Gleichwohl handelt es sich weder um einen Zubehörraum noch um einen Raum, der den nach seiner Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügt und aus diesem Grunde gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt zu bleiben hat. Der "Hobbyraum" erfüllt nämlich - wie das Berufungsgericht in Anwendung und Auslegung irrevisiblen Rechts (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO) entschieden hat - mit seiner baulichen Ausgestaltung die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, die an einen Raum dieser Nutzungsart zu stellen sind; den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume braucht er nicht zu genügen, weil ein "Hobbyraum" kein Aufenthaltsraum im Sinne des § 2 Abs. 9 LBO BaWü ist:

Der durch die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung vom 22. Juni 1979 (BGBl. IS. 711) mit rückwirkender Geltung ab 1. Januar 1979 eingefügte bundesrechtliche Anrechnungsausschluß des § 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV dient der "Harmonisierung" des Wohnungsbauförderungsrechts mit dem Bauordnungsrecht der Länder. Die materiell bauordnungsrechtswidrige Inanspruchnahme von Räumen zu Wohnzwecken soll wohnungsbauförderungsrechtlich unschädlich sein. Dementsprechend ist bei "Hobbyräumen" wie folgt zu unterscheiden:

Hobby-(und ebenso Bastel-, Werk-, Sport- oder Spiel-)räume, die nach ihrer baulichen Lage und Beschaffenheit den materiellen Vorschriften des jeweils maßgebenden Landesbauordnungsrechts für Aufenthaltsräume genügen und auf Antrag als solche Räume genehmigt werden müssen, sind als Wohnräume bei der Wohnflächenberechnung auch dann vollen Umfangs zu berücksichtigen, wenn sie im Keller- oder Dachgeschoß liegen und in den Bauunterlagen nicht ausdrücklich für einen bestimmten Wohnzweck gekennzeichnet sind. Eine Bezeichnung als Hobby-, Bastel-, Wohn- oder Werkraum oder sogar als "kein Aufenthaltsraum" schließt die Anrechnung der vollen Grundfläche als Wohnfläche in diesen Fällen nicht aus, da es nur auf die objektive Eignung des Raumes als Aufenthaltsraum, nicht auf seine subjektive Zweckbestimmung ankommt (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 27 f.; Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 10 a <S. 35>).

Räume, die - namentlich wegen ihrer Lage im Keller- oder Dachgeschoß - zwar den materiellen Anforderungen des Bauordnungsrechts an Aufenthaltsräume nicht entsprechen, aber gleichwohl nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen als Hobby-, Bastel-, Werk- oder Spielraum genutzt werden dürfen, und die baulich entsprechend ausgestattet sind, sind ebenfalls bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen, weil sie den nach dieser Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen und auch nicht unter die sonstigen Anrechnungsausschlüsse des § 42 Abs. 4 II. BV fallen. Insoweit gilt für Hobbyräume oder ähnliche Räume nichts anderes als für sonstige Nebenräume, wie etwa Abstellräume innerhalb der Wohnung sowie Wasch- und Aborträume (Dusche und WC), die auch keine Aufenthaltsräume sind, aber gleichwohl bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind (vgl. Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. S. 48). Auch wenn "Hobbyräume" in Ermangelung der bauordnungsrechtlichen Eignung als Aufenthaltsräume nicht wie ein Wohn- oder Schlafzimmer "bewohnt" werden dürfen, dienen sie doch als Nebenräume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, einem sich aus ihrer baulichen Anlage und Ausstattung ergebenden "besonderen Wohnzweck" (vgl. Urteil vom 14. November 1968 - BVerwG VIII C 11.65 - BVerwGE 31, 46 <48>). Hobby-, Bastei-, Spiel- oder ähnliche Räume, deren bauliche Beschaffenheit und Ausstattung ersichtlich über dem Zubehörraumstandard liegen und die auch nach dem einschlägigen Landesbauordnungsrecht als Hobbyraum oder für vergleichbare, der Wohnnutzung im weiteren Sinne zuzurechnende Zwecke (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1985, a.a.O. S. 28) genutzt werden dürfen, "entlasten" insoweit die Wohnfläche der Aufenthaltsräume, die sonst auch für diese Zwecke mitgenutzt werden müßte. Hobbyräume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts an Aufenthaltsräume nicht genügen, aber bauordnungsrechtlich als Hobbyraum genutzt werden dürfen und nach ihrer baulichen Beschaffenheit und Ausstattung über dem "Zubehörniveau" liegen, haben zwar einen geringeren Wohnwert als ein Aufenthaltsraum. Sie sind jedoch ebenso wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV mit der halben Grundfläche anzurechnen.

Bei der Wohnflächenberechnung völlig unberücksichtigt bleiben nur "Hobbyräume", die nach dem materiellen Bauordnungsrecht auch für diese Nutzungsart nicht zugelassen sind.

Die Überschreitung der Wohnflächengrenze für die Eigentümerwohnung des Klägers von 156 qm um 10,10 qm ist - wie das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend erkannt hat - nicht durch einen beruflich bedingten Mehrflächenbedarf gerechtfertigt (vgl. § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG). Die in § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG ausnahmsweise zugelassene Überschreitung der sich nach § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG ergebenden Wohnflächengrenzen setzt ebenso wie der Begriff der Mehrfläche bereits dem Wortsinn nach voraus, daß die Wohnfläche nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Können die berücksichtigungsfähigen individuellen Bedürfnisse des Wohnungsinhabers innerhalb der für seine Wohnung maßgebenden Wohnflächengrenze angemessen berücksichtigt werden, entfällt ein Mehrflächenbedarf. Denn wer steuerbegünstigt bauen will, soll regelmäßig die Wohnflächengrenzen einhalten, die das Zweite Wohnungbaugesetz dem steuerbegünstigten Wohnungsbau gezogen hat. Der Bauherr muß deswegen grundsätzlich so planen, daß er seinen Wohnraumbedarf innerhalb dieser Wohnflächengrenzen befriedigen kann (vgl. Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <3 f.>). Ob ausnahmsweise eine Mehrfläche erforderlich ist, um besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse angemessen zu berücksichtigen, ist nicht - wie es im angefochtenen Urteil geschehen ist - rein rechnerisch nach der Personenzahl des Haushalts zu ermitteln. Vielmehr ist im Einzelfall aufgrund der besonderen Gestaltung der Räume und der besonderen Art der Bedürfnisse zu prüfen, welche Fläche zu deren Befriedigung benötigt wird und welche Fläche zum Wohnen verbleibt (vgl. Urteil vom 4. Oktober 1965 - BVerwG VIII C 378.63 - BVerwGE 22, 101 <106 f.>). Ergibt diese Prüfung, daß der Bauherr die Wohnflächengrenze nicht wegen seiner besonderen beruflichen oder persönlichen Bedürfnisse, sondern wegen einer aufwendigen Bemessung von Wohn- oder Nebenräumen überschreitet, ist ein Bedürfnis an der Überschreitung der Wohnflächengrenze nicht anzuerkennen (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965, a.a.O. S. 107 und vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <5>; Beschlüsse vom 16. Dezember 1986 - BVerwG 8 B 70.86 - amtl. Umdruck S. 3 <n.v.> und vom 18. Mai 1987 - BVerwG 8 B 56.87 - amtl. Umdruck S. 3 <n.v.>). So verhält es sich im vorliegenden Fall. Zwar benutzt die Ehefrau des Klägers nach dessen Angaben das "Kosmetik-Studio" mit einer Wohnfläche von 15,22 qm ausschließlich zur Ausübung ihres Berufs als Kosmetikerin, und der Kläger beansprucht ein Arbeitszimmer mit einer Bruttowohnfläche von 28,14 qm. Die Wohnflächengrenze wird jedoch nicht deshalb überschritten, sondern deswegen, weil der Kläger für seinen Dreipersonenhaushalt die Nebenräume zu aufwendig bemessen hat. Die berücksichtigungsfähigen individuellen Bedürfnisse des Klägers und seiner Haushaltsangehörigen konnten schon bei einem zumutbaren Verzicht auf den nicht notwendigen Hobbyraum mit einer Grundfläche von 26,14 qm brutto innerhalb der Wohnflächengrenze angemessen befriedigt werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.