Die Veräußerung von mehr als drei Grundstücken innerhalb von 5 Jahren führt nach Anschaffung nach der von der Finanzverwaltung und Rechtsprechung entwickelten 3-Objekt-Grenze zur steuerlichen Einordnung als gewerblichen Grundstückshändler. Was das im Einzelnen bedeutet, lesen Sie hier:
Die 3-Objekt-Grenze als Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel
Veräußert eine Privatperson Immobilien oder Grundstücke, so ist zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder die Veräußerungen im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung erfolgt. Wesentlich für die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung sind dabei die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte.
Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Dabei ist es für den Immobilieninvestor von Bedeutung, dass es sich bei der 3-Objekt-Grenze um ein bloßes Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel handelt und die 3-Objekt-Grenze keine starre Grenze darstellt. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch schon bei der Veräußerung von nur einem Objekt vorliegen.
Welche Immobilien sind "Objekte"?
Besonderes Augenmerk ist auf die von der Finanzverwaltung gebildete Definition des Objekts im Sinne der 3-Objekt-Grenze zu legen. Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze können sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke sein.
Dabei sind als Zählobjekt nur solche Grundstücke und Immobilien zu berücksichtigen bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht. Wie groß oder wie viel eine Immobilie wert ist, spielt dagegen keinerlei Rolle. Auch ein Bürogebäude mit einem Wert von 20 Millionen Euro kann nur ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze sein.
Zu beachten ist, dass auch ein selbstgenutztes Familienheim Zählobjekt sein kann und dass auch bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft (wie zum Beispiel einer GbR oder Kommanditgesellschaft) dem Gesellschafter ein Zählobjekt zugerechnet werden kann. Auch Einlagen in eine Gesellschaft können zu einem Zählobjekt führen.
Ein Beispiel zum Gewerblichen Grundstückshandel:
A ist 100 % Gesellschafter einer gewerblich tätigen GmbH & Co KG. In 2017 legt er in die Personengesellschaft ein Grundstück ein, welches er vier Jahre vorher erworben hatte. In 2018 veräußert die Personengesellschaft das Grundstück. 2019 veräußert A sein in 2015 erworbenes ausschließlich selbstgenutztes Ferienhaus, weil er in unmittelbarer Nähe ein noch schöneres Ferienhaus günstig erwerben konnte. Nun bietet ihm ein Nachbar für eine vor nicht ganz 5 Jahren erworbene Garage einen sehr guten Preis. A würde mit der Veräußerung der Garage die 3-Objekt-Grenze überschreiten. Bei der Frage, ob ein Zählobjekt vorliegt, ist oft auch um die Ecke zu denken. So stellen können sich zum Beispiel die folgenden Fragen stellen:
- Liegen bei Veräußerung eines Einfamilienhauses mit großem Garten auf besonderes Grundstücksblatt ein oder zwei Objekte vor?
- Ist nach einer Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen jede Wohnung ein Objekt?
- Wem wird bei einer Treuhandschaft das Objekt zugerechnet?
- Kann auch die Übertragung von Rechten - wie zum Beispiel Erbbaurechten - zu einem Zahlobjekt führen?
- Kann auch die Veräußerung von Objekten durch eine Immobiliengesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt zuzurechnen sein?
- Führt die Veräußerung an einen nahen Angehörigen zu einem Zahlobjekt?
- Führt die Aufteilung von Immobilien aus einer Erbengemeinschaft zu einem Zählobjekt?
- Führt die Veräußerung von Immobilien durch eine Erbengemeinschaft zu einem Zählobjekt?
5-Jahres-Grenze / 10-Jahres-Grenze
Grundsätzlich zählen als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze nur Objekte, die nicht länger als 5 Jahre genutzt worden sind. Bei Branchenkundigen können dagegen auch Objekte, die nicht länger als 10 Jahre gehalten worden sind, Zählobjekt sein.
Eine versteckte Steuerfalle kann dabei der zeitlich nach hinten verschobene Beginn für die Berechnung 5 Jahres Frist bei umfassenden Modernisierungen sein. In Fällen von Umbaumaßnahmen nach Erwerb einer Immobilie stellt sich daher immer die Frage, ob die Maßnahmen bereits zu einer Verschiebung des Fristbeginns führen. Weiterhin stellt sich dann immer die Frage, ob nicht auch außerhalb der 3-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Verschärfter Prüfungsmaßstab für Investoren aus immobiliennahen Berufen
Problematisch können auch Veräußerungen innerhalb von 5-10 Jahren nach Erwerb sein, hier gilt insbesondere für beruflich mit Immobilien beschäftigte Personen (wie z. B. Architekten, Makler, etc.) ein verschärfter Prüfungsmaßstab.
Achtung bei Erbschaften und Schenkungen
Hat ein Steuerpflichtiger ein Gebäude oder Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen, so zählt die Vorbesitzzeit des Erblassers oder Schenkers mit. Sogenannte gemischte Schenkungen führen allerdings zu einem - teilweisen - Erwerb und lösen damit einen neuen 5-Jahreszeitraum für die 3-Objekt-Grenze aus. An eine gemischte Schenkung ist vor allen in Fällen der Übertragung von Grundstücken im Wege der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme, Abstandszahlung an Geschwister oder an den Schenker zu denken.
Auch bei der Aufteilung von Erbengemeinschaften kann es zu einer Anschaffung einer Immobilie kommen und damit der 5-Jahreszeitraum der 3-Objekt-Grenze neu ausgelöst werden.
Die steuerlichen Folgen des gewerblichen Grundstückshandels
Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler und damit zu Qualifizierung der Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels. Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar. Abschreibung und Sonderabschreibungen können daher nicht geltend gemacht werden. Dies führt zu Nachzahlungen in Jahren der Veräußerungen vor Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Diese Steuernachzahlungen sind dann mit 0,5 % pro Monat auch noch zu verzinsen.
Natürlich darf nicht übersehen werden, dass, auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung trotzdem regelmäßig nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird. Eine echte steuerliche Mehrbelastung des gewerblichen Grundstückshandels liegt damit in der Gewerbesteuerpflicht der Veräußerungen.
Aber! Wird das selbst bewohnte Familienheim bei Bestehen eines gewerblichen Grundstückhandels veräußert, so droht eine deutliche steuerliche Mehrbelastung. Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichen Grundstückshandel führt häufig zum Streit mit der Finanzverwaltung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen zum gewerblichen Grundstückshandel getroffen. Grundsätzlich ist es daher sinnvoll sich vor der Veräußerung beziehungsweise vor dem Erwerb von Immobilien von auf das Immobiliensteuerrecht spezialisierten Fachanwälten für Steuerrecht beraten zu lassen.
Weiterführende Informationen zum Gewerblichen Grundstückshandel und der 3-Objekt-Grenze finden Sie auch unter:
www.rosepartner.de/gewerblicher-grundstueckshandel-3-objekte-grenze.html
