Erbschaftsteuer bei Immobilien im Nachlass

Erbschaftsteuer bei Immobilien im Nachlass
27.05.2015362 Mal gelesen
Immobilien sind der am meisten von der Erbschaftsteuer bedrohte Vermögenswert. Lesen Sie, wie die rechtlichen Rahmenbedingungen sind und welche Möglichkeiten es zur Steueroptimierung gibt.

Immobilien sind häufig der wesentlichste und wertvollste Bestandteil eines Nachlasses. Ein wesentlicher Bestandteil des Erbschaftsteueraufkommens resultiert entsprechend aus der Weitergabe von Wohnhäusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken. Erblasser und Erben sollten sich daher rechtzeitig einen Überblick verschaffen, welche Erbschaftsteuer beim Erbfall im Zusammenhang mit den Immobilien im Nachlass droht. Rechtzeitige Gestaltung und die Ausnutzung gesetzlicher Privilegierungen bieten viel Einsparpotential bei der Erbschaftsteuer für Immobilien.

Steuerliche Bewertung und Berücksichtigung von Verbindlichkeiten

Die geerbte Immobilie muss mit ihrem Verkehrswert versteuert werden. Maßgeblich ist der Wert am Todestag. Wertminderungen zwischen dem Erbfall und der Festsetzung der Steuer werden daher grundsätzlich nicht steuermindernd berücksichtigt. Die Wertermittlung erfolgt je nach Art der Immobilie nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Bei unbebauten Grundstücken wie z.B. Bauplätzen ist der von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelte Bodenrichtwert Ausgangspunkt für die Wertermittlung. Da Erben Gesamtrechtsnachfolger sind, erben sie nicht nur Vermögenswerte des Erblassers, sondern auch Verbindlichkeiten. Das wird bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer berücksichtigt. Noch valutierende Kredite z.B. aus einer Baufinanzierung mindern damit die Erbschaftsteuerlast.

Freibeträge und Steuerklassen – nicht alle Immobilienerben sind von der Erbschaftsteuer gleich betroffen

Die festgesetzten Werte vieler Immobilien bewegen sich noch im Rahmen der Freibeträge für nahe Angehörigen. So haben beispielsweise Kinder einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten sogar in Höhe von 500.000 Euro. Bei der Vererbung an diese Personen sind also vor allem größere Immobilien bzw. solche in hochpreisigen Ballungsräumen wie Hamburg, Berlin oder München von der Steuer betroffen. Praktisch immer fällt Erbschaftsteuer dagegen an, wenn an entferntere Verwandte oder familienfremde Personen vererbt wird. Geschwister, Neffen, Nichten, Lebensgefährten, Freunde etc. haben einen Freibetrag von lediglich 20.000 Euro – ein Wert den kaum eine Immobilie unterschreiten dürfte. Diese Personen gehören außerdem nicht zur attraktiven Erbschaftsteuerklasse I und müssen daher auch deutlich höhere Steuersätze in Kauf nehmen als Ehegatten oder Kinder.

Besonderheiten und Vergünstigungen bei der Erbschaftsteuer für Immobilien

Da Immobilien kein liquides Vermögen darstellen, können Erben von Häusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien aufgrund der Erbschaftsteuerlast eher in Schwierigkeiten geraten als z.B. Erben von Geld- und Wertpapiervermögen. Der Gesetzgeber hat – nicht zuletzt aus diesem Grund – einige Erleichterungen für Immobilienerben geregelt. Ein Haus oder eine Wohnung, die vom Erblasser bis zum Erbfall selbst bewohnt hat, kann steuerfrei auf den Ehegatten oder auf Kinder übertragen werden, wenn der Erbe die Immobilie weiter bewohnt. Bei Kinder – nicht aber bei Ehegatten – gilt dabei eine Beschränkung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Die Weiternutzung durch den Erben muss 10 Jahre betragen, es sei denn, dass er aus zwingenden Gründen (z.B. Umzug in Pflegeheim) an der Selbstnutzung gehindert ist. Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Außerdem können Erben von vermieteten oder selbstgenutzten Immobilien eine Stundung der Erbschaftsteuer von bis zu 10 Jahren beantragen, wenn sie die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie aufbringen könnten.

Gestaltungen zur Optimierung der Erbschaftsteuer

Wird rechtzeitig eine Beratung bei einem spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater in Anspruch genommen, können auch große Immobilienvermögen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden. So haben z.B. viele Ehepaare ein sogenanntes „Berliner Testament“. Solche Ehegattentestamente sind meist steuerlich nachteilig, weil Freibeträge verschenkt und Vermögenswerte doppelt besteuert werden. Solche Testamente können jedoch mit geringem Aufwand steuerlich optimiert bzw. repariert werden. Auch die vorweggenommene Erbfolge durch lebzeitige Schenkung ist ein wirksames Mittel, um Erbschaftsteuer zu vermeiden. Schließlich stehen die persönlichen Freibeträge alle 10 Jahre in voller Höhe zur Verfügung. Der Schenker kann sich zur persönlichen Absicherung Nutzungs-, Wohn- und Widerrufsrechte vorbehalten. Der Rechtsanwalt bzw. Steuerberater muss hier aber ganz genau arbeiten, um alle rechtlichen und steuerlichen Ziele zu erreichen. Noch mehr Möglichkeiten bietet die lebzeitige Einbringung von Immobilien in eine Familiengesellschaft bzw. einen Familienpool. Gesellschaftsrechtliche Klauseln können hier den Zugriff familienfremder Personen auf die Immobilien verhindern sorgen für eine langfristige Sicherung des Immobilienbesitzes. Gesellschaftsrechtliche Lösungen sind auch für sehr große Immobilienvermögen interessant, die bei der entsprechenden Gestaltung gegebenenfalls sogar von den weitreichenden erbschaftsteuerlichen Privilegierungen für Betriebsvermögen profitieren können.

Weiterführende Informationen

Wenn Sie weitere Informationen bzw. eine Beratung zu den Themen Erbschaft, Immobilien, Erbschaftsteuer benötigen, wenden Sie sich gerne persönlich an mich oder an einen meiner spezialisierten Kollegen in unserer Kanzlei an den Standorten Berlin und Hamburg.

Online gibt es passende Informationen auf unserer Kanzlei-Homepage:

Immobilie im Nachlass: http://www.rosepartner.de/rechtsberatung/erbrecht-nachfolge/erbrecht-erbschaft-testament/immobilien-in-der-erbschaft.html

Immobilien & Steuern: http://www.rosepartner.de/steuerberatung/immobilien-steuern.html

Erbschaftsteuer & Schenkungsteuer: http://www.rosepartner.de/erbschaftsteuer-schenkungsteuer.html