I.

Der Kläger und der Beigeladene zu 1) sind je zur Hälfte Miteigentümer eines in .../Sylt belegenen unbebauten Grundstücks. Der Kläger möchte auf diesem Grundstück ein Wohnhaus errichten. Durch Bescheid vom 20. März 1958 versagte der Kreis S. die für dieses Vorhaben beantragte Bebauungsgenehmigung. Hiergegen richtet sich die Klage.

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück ist insgesamt 16.410 qm groß. Der Grunderwerb des Klägers sowie des Beigeladenen zu 1) geht auf einen am 20. August 1957 abgeschlossenen Kaufvertrag zurück. In der Vertragsurkunde heißt es u.a., daß "die Käufer beabsichtigen, auf dem Kaufgrundstück zwei Wohnhäuser zu errichten". Dabei wurde zum Nachweis der Bebaubarkeit des Grundstücks auf ein Schreiben der Beigeladenen zu 2) vom 24. Juni 1955 Bezug genommen. In diesem Schreiben hatte die Beigeladene zu 2) auf eine Anfrage des Häusermaklers K. mitgeteilt, daß das Grundstück entsprechend einer beigefügten Skizze in seinem östlichen Teil mit zwei Gebäuden bebaut werden dürfe; gleichzeitig hatte sie für den Fall der Veräußerung auf die Ausübung des ihr zustehenden Vorkaufsrechtes verzichtet.

Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) liegt außerhalb der geschlossenen Ortslage in der sogenannten Nord-..., einem nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im wesentlichen unerschlossenen Gelände. Es grenzt an einen von Norden nach Süden verlaufenden nicht ausgebauten öffentlichen Weg und gehört zu dem durch Verordnung des Kreises S. vom 8. Juli 1957 unter Schutz gestellten Landschaftsschutzgebiet "N.". Die N.-Heide ist an mehreren Stellen mit insgesamt etwa 90 Wohngebäuden bebaut, die mit Genehmigung der zuständigen Stellen in der Zeit von 1933 bis 1964 errichtet wurden. Diese Häuser stehen überwiegend am Rande der Heide auf dem Hang oberhalb der Wattwiesen. Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) liegt inmitten der Heide. Seine nähere Umgebung ist mit Ausnahme des etwa 1934 auf dem Nachbargrundstück entstandenen Hauses M. unbebaut.

Die bodenrechtliche Zulässigkeit einer Bebauung der Nordost-Heide bestimmte sich ursprünglich nach § 2 der Polizeiverordnung des Kreises S. über die Abgrenzung des Bau- und Außengebiets und die Einteilung in Gewerbe- und Wirtschaftsviertel in der Landgemeinde K. auf S. vom 11. Februar 1933 (Polizeiverordnung von 1933) in Verbindung mit dem hierzu ergangenen Baunutzungsplan. Nach dieser Regelung gehörte die N.-Heide zu einem Baugebiet, für das die Errichtung von Wohngebäuden und Nebenanlagen vorgesehen war. Dem Erlaß der Verordnung war eine Festsetzung der Baufluchtlinien vorangegangen, deren Einzelheiten im Berufungsverfahren nicht aufgeklärt worden sind.

Nachdem die Beigeladene zu 2) durch Beschluß vom 1. Juni 1950 ihr gesamtes Gemeindegebiet zum Aufbaugebiet erklärt hatte, verhängte sie im Juni/Juli 1951 gemäß § 4 Nr. 2 des Aufbaugesetzes (AufbG) mit Wirkung auf den 18. Juli 1951 für das Gemeindegebiet eine auf fünf Jahre befristete Bausperre. Am 5. Mai/30. Oktober 1954 erließ sie auf Grund des preußischen Fluchtliniengesetzes (prFLG) eine Ortssatzung, die in ihrem § 2 den Anbau an unfertigen Straßen grundsätzlich verbot. Von diesem Verbot konnte nach § 3 der Satzung unter bestimmten Voraussetzungen von der Gemeindevertretung im Einverständnis mit der örtlichen Ordnungsbehörde eine Ausnahme und nach § 4 der Satzung im Rahmen des § 12 Abs. 4 und 5 prFLG ein Dispens erteilt werden. Mit Wirkung auf den 30. Februar 1957 verhängte die Beigeladene zu 2) für das Gemeindegebiet erneut eine auf zwei Jahre befristete Bausperre. Am 15. September 1957 beschloß die Gemeindevertretung einen Aufbauplan, der vom beklagten Minister am 31. Januar 1958 genehmigt und sodann von der Beigeladenen zu 2) am 9. April 1958 offengelegt wurde. Nach dem Inhalt dieses Planes gehört die N.-Heide nicht mehr zum Baugebiet. Mit Rücksicht hierauf hob der Kreis S. auf Weisung des beklagten Ministers durch Polizeiverordnung vom 14. März 1958 (Polizeiverordnung von 1958) die Polizeiverordnung von 1933 auf.

Der Kläger und der Beigeladene zu 1) suchten mit Antrag vom 22. August 1957 um die Wohnsiedlungsgenehmigung zum Kaufvertrag vom 20. August 1957 nach. Der Kreis S. lehnte diesen Antrag in Übereinstimmung mit der von ihm eingeholten Stellungnahme der Beigeladenen zu 2) zunächst ab, änderte dann jedoch auf Anregung des Beklagten diese Entscheidung im Beschwerdeverfahren durch Bescheid vom 1. Februar 1958 dahin ab, daß die beantragte Genehmigung mit folgendem Zusatz erteilt wurde: "Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß nach dem Aufbauplan der Gemeinde K., der in Kürze vom Sozialminister genehmigt wird oder bereits genehmigt ist, das Grundstück nicht mehr im Baugebiet liegt und Anträge auf Baugenehmigung dann abgelehnt werden müssen". Der Kläger erhob gegen diesen Zusatz keine Einwendungen, reichte jedoch bereits am 10. Februar 1958 bei der Baugenehmigungsbehörde einen Antrag ein, mit dem er um die Erteilung der Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines Wohnhauses nachsuchte. Der Kreis S. holte im Genehmigungsverfahren wiederum eine Stellungnahme der Beigeladenen zu 2) ein und versagte entsprechend dieser Stellungnahme durch Bescheid vom 20. März 1958 die Genehmigung unter Hinweis auf den Aufbauplan. Die daraufhin vom Kläger nach erfolglosem Vorverfahren erhobene Klage wurde vom Verwaltungsgericht abgewiesen, seine hiergegen eingelegte Berufung vom Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts stützt sich im wesentlichen auf folgende Gründe:

Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimme sich nach § 35 Abs. 2 BBauG. Die Anwendbarkeit des Bundesbaugesetzes ergebe sich aus § 174 Abs. 5 dieses Gesetzes. § 30 BBauG sei nicht erfüllt. Das Grundstück liege nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Allerdings habe die Polizeiverordnung von 1933 in Verbindung mit dem Baunutzungs- und dem Fluchtlinienplan verbindliche Regelungen der in § 9 BBauG vorgesehenen Art enthalten. Das führe jedoch nicht zur Anwendbarkeit des § 30 BBauG, weil die Verordnung bereits vor dem Erlaß des Bundesbaugesetzes außer Kraft getreten und daher von den Überleitungsvorschriften dieses Gesetzes nicht mehr erfaßt worden sei. Ob das bereits aus dem Zustandekommen des Aufbauplanes folge, hänge sowohl von der Rechtsqualität als auch von der Gültigkeit dieses Planes ab und könne immerhin zweifelhaft sein. Darauf komme es jedoch nicht an. Die Verordnung von 1933 sei jedenfalls durch die Polizeiverordnung von 1958 wirksam aufgehoben worden. Gegen die Gültigkeit der Verordnung von 1958 bestünden keine durchgreifenden Bedenken.

Daß sie keine Entschädigung vorsehe, verstoße nicht gegen Art. 14 Abs. 3 GG. Eine enteignende Wirkung komme ihr nicht zu. Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) habe angesichts seiner Lage in einem völlig unerschlossenen Gelände - dies vielleicht im Unterschied zu den am Hang liegenden Grundstücken - keine (enteignungsfähige) Baulandqualität besessen. Angesichts der unzureichenden Erschließung habe allein die Polizeiverordnung von 1933 in Verbindung mit dem Baunutzungs- und dem Fluchtlinienplan eine Baulandqualität des Grundstücks nicht begründen können. Baulandqualität entstehe nur dort, wo sich ein Grundstück in seiner Situationsgebundenheit, d.h. im Hinblick auf seine Lage zu der schon vorhandenen Bebauung und auf seine Erschließung, der Verkehrsauffassung bei wirtschaftlicher Betrachtung zur Bebauung anbiete. Daran fehle es hier, und zwar um so mehr, als einer Bebauung des Grundstücks bis zum Ausbau der im Fluchtlinienplan projektierten Straßen § 12 prFLG entgegengestanden habe. Dieses Hindernis werde auch durch das an den Makler K. gerichtete Schreiben der Beigeladenen zu 2) nicht ausgeräumt. Allerdings liege in diesem Schreiben sinngemäß die Zusage, von dem Anbauverbot eine Ausnahme zu erteilen. Das reiche aber nicht aus. Schon die Wirksamkeit der Zusage unterliege deshalb Zweifeln, weil sie nicht ohne eine Mitwirkung der Ordnungsbehörde habe erteilt werden dürfen. Entscheidend sei jedoch, daß die Entwicklung in der Zeit von 1955 bis 1958 die Verhältnisse grundlegend verändert habe. Zumindest infolge dieser Änderung sei die Bindung an die Zusage entfallen. Dies finde in § 2 Abs. 5 der Landesbauordnung (LBO) eine Bestätigung. Wenn nach dieser Vorschrift selbst eine Baugenehmigung nur ein Jahr lang Gültigkeit habe, müsse dies für eine Genehmigungszusage erst recht gelten. Ob das zuständige Finanzamt bei der Einheitsbewertung eine vermeintliche Baulandqualität des Grundstücks zugrunde gelegt habe, sei für die baurechtliche Beurteilung bedeutungslos. Ebensowenig könne sich der Kläger auf die Wohnsiedlungsgenehmigung vom 1. Februar 1958 berufen. Diese Genehmigung habe keinen Vertrauensbestand geschaffen, da sie ausdrücklich den Zusatz enthalte, daß eine Bebauung des Grundstücks nicht zugelassen werde. Wenngleich dieser Zusatz dem Wesen der Wohnsiedlungsgenehmigung widerspreche und deshalb nicht habe hinzugefügt werden dürfen, sei er doch - zumindest mit Rücksicht auf seine Unanfechtbarkeit - geeignet, einen Vertrauensschutz auszuschließen. Überdies würde eine Bindung durch die Wohnsiedlungsgenehmigung aber auch angesichts der eingetretenen Änderung der Verhältnisse nachträglich wieder entfallen sein. Nach alledem hänge die Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich von § 35 Abs. 2 BBauG ab. Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) liege im Außenbereich; das geplante Gebäude sei ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BBauG. Es könne nicht zugelassen werden, weil seine Ausführung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Diese Beeinträchtigung liege einmal in der unzureichenden Erschließung des Grundstücks. Das Vorhaben widerspreche ferner sowohl der durch die noch unberührte Heidefläche geprägten Eigenart der Landschaft als auch der Landschaftsschutzverordnung, die ein wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Landschaft grundsätzlich absolutes und in dieser Auswirkung auch zulässiges Bauverbot enthalte. Die Errichtung des Hauses lasse zudem das Entstehen einer Splittersiedlung befürchten.

Gegen dieses Urteil richten sich die vom Berufungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassenen Revisionen des Klägers und des Beigeladenen zu 1).

Der Kläger macht zur Begründung seines Rechtsmittels geltend:

Das Berufungsgericht habe zu Unrecht auf die Vorschriften des Bundesbaugesetzes abgestellt. Da das Grundstück bereits vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes Baulandqualität erlangt habe, richte sich die Zulässigkeit seiner Bebauung nach dem vormals geltenden Recht. Der Genehmigungsantrag sei in jedem Falle zu einer Zeit gestellt worden, als das Grundstück noch seine Baulandqualität besessen habe. Die Erteilung der Genehmigung sei bei ordnungsmäßigem Geschäftsgang noch vor der Aufhebung der Polizeiverordnung von 1933 möglich und geboten gewesen. Aus dieser Verordnung ergebe sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in Verbindung mit dem Baunutzungs- und dem Fluchtlinienplan sowie der Erklärung der Beigeladenen zu 2) vom 24. Juni 1955 und der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 1. Februar 1958 die Baulandqualität des Grundstücks ohne weiteres. Für diese Annahme verweist der Kläger ergänzend auf die Rechtsausführungen, auf denen das in der Sache J ./. Gemeinde K. ergangene Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22. Juni 1965 (AktZ. 5 U 58/60) beruht, sowie auf den Inhalt des von Professor D. in diesem Entschädigungsprozeß erstatteten Rechtsgutachtens. Auf die Erschließung des Grundstücks, so meint der Kläger weiter, komme es für die Baulandqualität nicht an. Außerdem sei eine ausreichende Erschließung vorhanden. Der zum Grundstück führende Weg sei nicht schlechter als viele andere Wege auf S.. Bei der Beurteilung könne zudem nicht unberücksichtigt bleiben, daß er sich ausdrücklich bereiterklärt habe, die für das Grundstück etwa erforderliche Erschließung auf eigene Kosten vorzunehmen. Was andererseits die Versorgungsleitungen und die Abwasserbeseitigung angehe, müsse es bei den der historischen Entwicklung der Gemeinde Kampen entsprechenden Anforderungen mindestens so lange sein Bewenden haben, als auch in anderen Teilen des Gemeindegebietes mehr als dies nicht verlangt werde. Die Satzung vom 30. Oktober 1954 schließe die Baulandqualität des Grundstücks ebenfalls nicht aus. Davon sei seinerzeit auch die Beigeladene zu 2) ausgegangen Dies ergebe sich aus einer Auskunft des Bürgermeisters vom 24. Juni 1953, einem Schreiben an das Finanzamt vom 21. März 1956 und einem Schreiben an den Kreis Südtondern vom 18. März 1958. Die Landschaftsschutzverordnung stehe der Baulandqualität jedenfalls deshalb nicht entgegen, weil sie ein absolutes Bauverbot nicht begründet habe und auch gar nicht habe begründen können. Andererseits finde aber die Baulandqualität des Grundstücks ihrerseits sowohl in der dem Kaufvertrag zugrunde liegenden Erklärung der Beigeladenen zu 2) vom 24. Juni 1955 als auch in der Wohnsiedlungsgenehmigung vom 1. Februar 1958 eine wesentliche Stütze. Die Meinung des Berufungsgerichts, daß sich des Schreiben vom 24. Juni 1955 als eine grundsätzlich verbindliche Zusage darstelle, sei richtig, unzutreffend sei dagegen die weitere Annahme, daß diese Verbindlichkeit wegen des Zeitablaufes bzw. wegen einer Veränderung der Verhältnisse entfallen sein solle. Die Beigeladene zu 2) könne sich von der Zusage nicht lossagen, ohne damit gegen Treu und Glauben zu verstoßen. Ebenso stehe die Wohnsiedlungsgenehmiguns der Versagung der Bebauungsgenehmigung entgegen. Die Wohnsiedlungsgenehmigung sei wirksam erteilt werden; allein der Zusatz sei rechtswidrig und unbeachtlich. Schließlich gebiete der Gleichheitssatz die Erteilung der streitigen Bebauungsgenehmigung. In der Zeit zwischen 1952 und 1963 seien in der N.-Heide insgesamt 39 Bauten genehmigt worden. Dabei habe die Gemeinde, wie der Kläger unter Beweisantritt näher dargelegt, in zahlreichen Fällen Ausnahmegenehmigungen erteilt. Der durch alles dies begründeten Zulässigkeit der vorgesehenen Bebauung lasse sich die Polizeiverordnung vom 14. März 1958 nicht entgegensetzen. Diese Verordnung habe die vorher entstandene Baulandqualität des Grundstücks nicht ohne die Zubilligung einer angemessenen Entschädigung aufheben können. Ihre Gültigkeit unterliege ferner deshalb begründeten Bedenken, weil der Erlaß der Verordnung auf der Annahme beruhe, daß der Aufbauplan wirksam zustande gekommen sei. Daran fehle es jedoch. Die Beigeladene zu 2) habe nicht rechtzeitig um die Verlängerung der Frist zur Aufstellung des Planes nachgesucht. Infolge der Fristüberschreitung sei bei Erlaß des Aufbauplanes die Aufbaugebietserklärung bereits erloschen gewesen. Darin, daß das Berufungsgericht dieser Frage nicht weiter nachgegangen ist, sieht der Kläger, wie er erstmalig in seinem Schriftsatz vom 22./29. Januar 1965 geltend gemacht hat, eine Verletzung der Aufklärungspflicht. Von der Gültigkeit der Verordnung vom 14. März 1958 und des Aufbauplanes auszugehen, sei, so meint er, um so bedenklicher, als die Gemeinde immer wieder versucht habe, die N.-Heide als Baugebiet aufrechtzuerhalten. Zu dieser Behauptung trägt der Kläger unter Beweisantritt Einzelheiten vor. Gegen die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 35 Abs. 2 BBauG endlich wendet er ein, daß mit dem Haus M. eine Splittersiedlung bereits entstanden und infolgedessen ihre Entstehung jetzt nicht mehr zu befürchten sei. Ebensowenig könne davon die Rede sein, daß ein der Landschaft angepaßtes Friesenhaus den Naturgenuß beeinträchtigen werde. Mit einem Schriftsatz vom 23. Januar 1967 hat der Kläger weitergehende Einwendungen gegen die im zweiten Rechtszug erfolgte Sachaufklärung erhoben.

Der Kläger beantragt,

Während der Anhängigkeit des Verwaltungsstreitverfahrens hat der Kläger vor den ordentlichen Gerichten eine Klage auf Entschädigung erhoben. Mit Rücksicht hierauf beantragt er weiterhin hilfsweise,

Der Beigeladene zu 1) beantragt ebenfalls,

hilfsweise

Er macht sich das Revisionsvorbringen des Klägers zu eigen und rügt darüber hinaus sinngemäß die im Berufungsverfahren erfolgte Sachaufklärung. Dazu führt er aus: Das Berufungsgericht habe angenommen, daß nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme die Entwicklungsvorstellungen der Beigeladenen zu 2) in den örtlichen Gegebenheiten eine ausreichende Stütze fänden. Dem angefochtenen Urteil sei nicht zu entnehmen, auf welche Gegebenheiten sich dieser Hinweis beziehe. Jedenfalls habe das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht an den vom Kläger im Schriftsatz vom 29. Dezember 1961 angebotenen Beweisen vorbeigehen dürfen. Auch zu der Feststellung, daß das Vorhaben der Eigenart der Landschaft widerspreche, sei das Berufungsgericht gelangt, ohne auf die rechtzeitig angebotenen Gegenbeweise einzugehen. Darüber hinaus schließt sich der Beigeladene zu 1) auch den mit Schriftsatz vom 23. Januar 1967 erhobenen weitergehenden Verfahrensrügen des Klägers an.

Der Beklagte und die Beigeladene zu 2) beantragen

Der Beklagte hält das Revisionsvorbringen des Klägers und des Beigeladenen zu 1) für unzutreffend und tritt im wesentlichen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts bei. Ergänzend macht er geltend: Die Verfahrensrügen seien unbegründet; die Verfahrensrügen des Klägers seien überdies verspätet erhoben. In der Sache selbst gehe das Vorbringen der Revisionsführer daran vorbei, daß allein die Satzung vom 5. Mai/30. Oktober 1954 und die Landschaftsschutzverordnung ausreichten, die Genehmigungsversagung zu rechtfertigen. Die Gültigkeit der Polizeiverordnung vom 14. März 1958 hänge nicht von dem wirksamen Zustandekommen des Aufbauplanes ab. Zudem seien die Zweifel an dem wirksamen Zustandekommen des Planes unbegründet. Selbst darauf komme es jedoch nicht an. Wenn der Plan dem Aufbaugesetz nicht genügen sollte, sei er jedenfalls als Wirtschaftsplan anzusehen und dann auf dieser Grundlage gegenwärtig als Flächennutzungsplan in Geltung. Ob die Verordnung vom 14. März 1958 anderweit eine enteignende Wirkung habe und dieser Wirkung wegen insoweit ungültig sei, brauche im vorliegenden Verfahren nicht erörtert zu werden. Eine etwaige Teilungültigkeit berühre die Gültigkeit im übrigen nicht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei der in die Wohnsiedlungsgenehmigung aufgenommene Zusatz rechtlich unbedenklich. Wolle man ihn jedoch für bedenklich halten, so folge daraus unter entsprechender Anwendung von § 139 BGB nur, daß auch die Wohnsiedlungsgenehmigung nicht gültig sei. Dann aber könne der Kläger aus diesem Grunde einen Vertrauensschutz nicht in Anspruch nehmen. Im Hinblick auf die angebliche Zusage vom 24. Juni 1955 sei über die Ausführungen des Berufungsgerichts hinaus zu beachten, daß der Bürgermeister der Beigeladenen zu 2) auch wegen der Satzung vom 5. Mai/30. Oktober 1954 und wegen der Bausperre zu ihrer Erteilung nicht befugt gewesen sei Außerdem könne diese Erklärung weder die Gemeindevertretung noch die Baugenehmigungsbehörde binden. Im übrigen liege in dieser Erklärung gar keine verbindliche Zusage. Endlich sei auch für eine Verletzung des Gleichheitssatzes nichts ersichtlich. Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) lasse sich mit den Grundstücken am Rande der Heide nicht vergleichen.

Die Beigeladene zu 2) hält gleichfalls die Rechtsausführungen des Berufungsgerichts für zutreffend. Sie ist darüberhinaus der Meinung, daß die Bebauung des Grundstücks schon vor dem Erlaß des Bundesbaugesetzes nicht zulässig war.

Der Oberbundesanwalt hat sich am Verfahren beteiligt. Er stimmt mit der Begründung des angefochtenen Urteils darin überein, daß wegen der unzureichenden Erschließung eine Baulandqualität des Grundstücks nicht entstehen und daher auch durch die Verordnung vom 14. März 1958 nicht entzogen werden konnte. Er meint jedoch andererseits, daß mit dieser Feststellung die Frage nach der Gültigkeit der Verordnung nicht ausgeschöpft ist. Es sei offen, ob der Verordnung nicht an anderen Stellen der N.-Heide eine enteignende Wirkung zukomme und ihre Gültigkeit daher insoweit an Art. 14 Abs. 3 GG scheitere. Dann stelle sich jedoch die Frage, ob sich die teilweise Ungültigkeit nicht auf die gesamte Verordnung erstrecke. Zwar spreche viel für die Beschränkung auf eine nur teilweise Ungültigkeit, doch unterliege es Zweifeln, ob diese Annahme in den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts eine ausreichende Grundlage finde.

II.

Die Revisionen können keinen Erfolg haben. Das angefochtene Urteil steht mit dem Bundesrecht in Einklang (§ 137 Abs. 1 VwGO).

Gegen das Verfahren des Berufungsgerichts haben die Revisionskläger keine der Nachprüfung zugänglichen Einwendungen vorgebracht. Die in den Schriftsätzen des Klägers vom 22. Januar 1965 und 23. Januar 1967 erhobenen Rügen sind, weil verspätet vorgetragen, unbeachtlich (§ 139 Abs. 2 VwGO). Entsprechendes gilt für den in der Revisionsbegründungsschrift des Beigeladenen zu 1) enthaltenen Vorwurf unzureichender Sachaufklärung. Dieser Vorwurf ist zwar rechtzeitig erhoben, gleichwohl aber deshalb nicht zu berücksichtigen, weil er den an eine Verfahrensrüge zu stellenden Anforderungen nicht genügt. Allein mit der allgemeinen Behauptung, daß das Berufungsgericht unterlassen habe, "die im Schriftsatz [vom 29. Dezember 1961] angeführten Beweismittel zu prüfen" (so im Bezug auf das Ergebnis der Augenscheinseinnahme), bzw. "daß das Oberverwaltungsgericht nicht auf die rechtzeitig angebotenen Gegenbeweise eingegangen" sei (so im Bezug auf die Beeinträchtigung der Eigenart der Landschaft), sind keine Tatsachen bezeichnet, aus denen sich in der erforderlichen Eindeutigkeit der Gegenstand des angeblichen Aufklärungsmangels ergeben könnte (vgl. § 139 Abs. 2 VwGO).

In der Sache selbst ist das Berufungsgericht mit Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß das Vorhaben seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes ausschließlich nach § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilen ist und nach dieser Vorschrift nicht zugelassen werden kann.

Auszugehen ist mit dem Berufungsgericht davon, daß sich die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens grundsätzlich nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes zu bestimmen hat. Ein Erfolg der vom Kläger erhobenen Verpflichtungsklage setzt voraus, daß dem Kläger der mit der Klage geltend gemachte Anspruch zusteht, und das heißt: auch zur Zeit der Entscheidung (noch) zusteht. Ob dies zutrifft, hängt in erster Linie von der zur Zeit der Entscheidung bestehenden Rechtslage, also seit dem 30. Juni 1961 von den §§ 29 ff. BBauG ab (vgl. die Urteile vom 29. August 1961 - BVerwG I C 36.60 - [NJW 1962, 507]; vom 22. Mai 1962 - BVerwG I C 114.60 - und vom 2. Juli 1963 - BVerwG I C 110.62 - [DVBl. 1964, 184]).

Anwendung zu finden hat § 35 Abs. 2 BBauG. Das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) liegt nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BBauG), sondern im Außenbereich. Das steht auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen außer Frage und bedarf keiner näheren Begründung. Ebensowenig ist zweifelhaft, daß es sich bei dem vom Kläger geplanten Bauwerk nicht um ein durch § 35 Abs. 1 BBauG privilegiertes, sondern um ein "sonstiges Vorhaben" im Sinne des § 35 Abs. 2 BBauG handelt. Die Maßgeblichkeit des § 35 Abs. 2 BBauG wird schließlich auch durch § 30 BBauG nicht ausgeschlossen. Eine Heranziehung des § 30 BBauG könnte sich einzig dann rechtfertigen, wenn die Polizeiverordnung von 1933 durch § 173 Abs. 3 BBauG als sogenannter qualifizierter Bebauungsplan übergeleitet worden wäre. Das ist nicht der Fall. Dabei mag auf sich beruhen, ob die Polizeiverordnung von 1933 ihrem Inhalte nach den Anforderungen genügte, die nach § 30 BBauG an einen qualifizierten Bebauungsplan zu stellen sind. Die Überleitung dieser Verordnung scheidet schon deshalb aus, weil sie bereits mit dem Erlaß der Polizeiverordnung von 1958 außer Kraft getreten ist. Die Gültigkeit der Polizeiverordnung von 1958 unterliegt keinen Bedenken.

Die Polizeiverordnung von 1958 ist formgerecht erlassen worden und ihrem Inhalt nach eindeutig auf die Aufhebung der Polizeiverordnung von 1933 gerichtet. Auch sonst sind keine Gründe ersichtlich, die Geltung der Verordnung von 1958 in Zweifel zu ziehen. Der Versuch des Klägers, dies mit einem Hinweis auf die vom Berufungsgericht nicht geklärte Gültigkeit des Aufbauplanes in Frage zu stellen, geht fehl. Die Polizeiverordnung von 1958 ist ein Rechtssatz. Die Gültigkeit von Rechtssätzen hängt jedoch grundsätzlich nicht davon ab, ob ihrem Zustandekommen irrtumsfreie Motive zugrunde liegen. Ebensowenig steht der Polizeiverordnung von 1958 die sogenannte Junotimklausel des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG entgegen. Richtig ist allerdings, daß die Polizeiverordnung von 1958 nicht "Art und Ausmaß der Entschädigung regelt" (Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG), und richtig ist deshalb ferner, daß wenn in dem Erlaß dieser Verordnung ein enteignender Eingriff läge, die Verordnung aus diesem Grunde für nichtig zu halten wäre (vgl. BVerfGE 4, 219 [230]). Ein solcher Fall liegt aber hier nicht vor. Die Polizeiverordnung von 1958 enthält keinen enteignenden Eingriff. Das Berufungsgericht hat sich für diese Feststellung darauf berufen, daß das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) im Zusammenhange mit der Polizeiverordnung von 1933 keine "Baulandqualität" erlangt und es infolgedessen beim Erlaß der Polizeiverordnung von 1933 insoweit an einem enteignungsfähigen Rechtsgut gefehlt habe. Dem ist, wie noch darzulegen sein wird, im Ergebnis beizupflichten. Für das Verhältnis der Polizeiverordnung von 1958 zu Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG kommt es darauf jedoch nicht an. Die Gültigkeit der Polizeiverordnung von 1958 wird durch Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG bereits deshalb nicht berührt, weil die Verordnung gar keinen Eingriff enthält. Was das Berufungsgericht zu diesem Punkt ausführt, beruht nach Ansicht des erkennenden Senats auf einer Verwechselung von Gültigkeit und Wirkung.

Die Polizeiverordnung von 1958 enthält kein Bauverbot. Sie selbst steht einer Bebauung des Grundstücks auch nicht entgegen. Ihre Bedeutung erschöpft sich vielmehr darin, daß sie durch die Aufhebung der Polizeiverordnung von 1933 das beseitigt hat, was bis zu diesem Zeitpunkt für die Zulässigkeit einer Bebauung sprach und damit das Grundstück gegen die Regelung des § 3 Abs. 1 BauRegVO gleichsam abschirmte. Das begründet durchaus einen Unterschied. Die Frage lautet nicht, ob die Polizeiverordnung von 1958 gültig ist; sie lautet vielmehr, ob mit der durch sie erfolgten und durch sie auch erreichten Aufhebung der Polizeiverordnung von 1933 die etwa vorher gegebene Bebaubarkeit des Grundstücks entfallen ist. Das wird deutlich, wenn man in Rechnung stellt, daß die Polizeiverordnung im Februar 1963 ohnedies durch Fristablauf außer Kraft getreten wäre (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 prPVG). In diesem Falle hätte sich ebenfalls nicht die Frage der "Gültigkeit" und der Vereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG stellen lassen. Bei einem solchen Auslaufen wäre vielmehr ebenfalls nur zu erwägen gewesen, ob mit dem Fortfall der die Bebaubarkeit stützenden Polizeiverordnung von 1933 die Bebaubarkeit selbst entfiel oder ob sich die Bebaubarkeit in der Vergangenheit bereits derart eigentumskräftig verfestigt hatte, daß sie die Aufhebung der Verordnung von 1933 überdauern konnte.

Wenn demnach die Polizeiverordnung von 1933 in jedem Falle durch die Polizeiverordnung von 1958 aufgehoben worden ist, kann seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes das Vorhaben des Klägers im Rahmen der §§ 29 ff. BBauG von vornherein nach keiner anderen Vorschrift als der des § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilen sein. Angesichts dieser Rechtslage ist es entbehrlich, Überlegungen darüber anzustellen, ob sich der Kläger, wenn von der Polizeiverordnung von 1958 abgesehen wird, auch aus anderen Gründen für sein Vorhaben nicht mehr auf die Polizeiverordnung von 1933 berufen könnte. Immerhin mag dazu folgendes klargestellt werden: Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Rechtsansicht vortragen lassen, daß Pläne alten Rechts durch § 173 Abs. 3 BBauG nur dann übergeleitet worden sind, wenn sie in ihrem Zustandekommen den Vorschriften des Bundesbaugesetzes, und zwar insbesondere dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG genügen. Diese Auffassung hat, wie der Senat meint, viel für sich. Der Kläger irrt jedoch, wenn er glaubt, aus dieser Auffassung Bedenken gegen die Gültigkeit der Polizeiverordnung von 1958 herleiten zu können. Ein solcher Versuch muß von vornherein daran scheitern, daß eine Überleitung dieser Verordnung nicht in Frage steht und auch nicht in Frage stehen kann. Wenn man jener Auffassung folgt, ergibt sich allein Anlaß zu prüfen, ob aus diesem Grunde nicht die gerade vom Kläger verfochtene Überleitung der Polizeiverordnung von 1933 Bedenken begegnet. Dafür sprechen gewichtige Gründe.

Denn mit Rücksicht auf die Feststellungen, die das Berufungsgericht zur Lage, zum Charakter und zur Schutzwürdigkeit der N.-Heide getroffen hat, lassen sich kaum Anhaltspunkte dafür erkennen, daß dem Erlaß der Polizeiverordnung von 1933 eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zugrunde gelegen haben könnte. Hinzuweisen ist ferner darauf, daß die Polizeiverordnung von 1933, selbst wenn sie ursprünglich durch § 173 Abs. 3 BBauGübergeleitet worden wäre, inzwischen jedenfalls durch Fristablauf ihre Geltung verloren hätte (vgl. § 34 Abs. 1 prPVG). Auch wenn von allem anderen abgesehen wird, würde deshalb spätestens aus diesem Grunde gegenwärtig für eine Anwendung der Polizeiverordnung von 1933 kein Raum mehr sein können.

Der nach alledem maßgebende § 35 Abs. 2 BBauG bietet keine Möglichkeit, das Vorhaben des Klägers zuzulassen. Die Ausführung dieses Vorhabens würde öffentliche Belange beeinträchtigen. Das hat das Berufungsgericht überzeugend und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dargetan. Was die Revisionskläger hiergegen einwenden, greift nicht durch.

Die Gefahr der Entstehung einer Splittersiedlung entfällt nicht deshalb, weil auf einem der benachbarten Grundstücke bereits das Haus M. steht. Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 19. Oktober 1966 - BVerwG IV C 16.66 - offengelassen, ob überhaupt schon ein einzelnes Gebäude als Splittersiedlung im Sinne des § 35 Abs. 3 BBauG gewertet werden kann. Das zu entscheiden, besteht auch hier kein Anlaß. Wenn diese Frage verneint wird, läßt jedenfalls das Hinzutreten des vom Kläger geplanten Hauses die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. Bejaht man die Frage dagegen, würde mit der Ausführung des Vorhabens eine Erweiterung und Verfestigung der (dann) bereits vorhandenen und nach ihrer Lage unerwünschten Splittersiedlung verbunden sein. Das wäre jedoch mit den öffentlichen Belangen ebenfalls nicht zu vereinbaren.

Unerheblich ist ferner der Hinweis, daß ein der Landschaft angepaßtes Friesenhaus nicht notwendig den Naturgenuß beeinträchtigen muß. Der Kläger und der Beigeladene zu 1) verkennen bei diesem Vorbringen, daß die natürliche Eigenart der Landschaft nicht allein gegenüber solchen Vorhaben schutzwürdig ist, die durch ihre Gestaltung das Landschaftsbild beeinträchtigen. Der Schutz der natürlichen Eigenart der Landschaft erstreckt sich vielmehr gerade auch darauf, den Außenbereich überhaupt von einer solchen Bebauung freizuhalten, die der Wesensart bzw. Wesensbestimmung der zur Bebauung vorgesehenen Fläche widerspricht. Daß dies insbesondere dann gilt, wenn die Eigenart in der Zweckbestimmung als Erholungslandschaft besteht, hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach entschieden (vgl. die Beschlüsse vom 27. Oktober 1964 - BVerwG I B 35.63-, vom 16. November 1965 - BVerwG IV B 274.65-, vom 30. Juni 1966 - BVerwG IV B 96.66 - und vom 10. November 1966 - BVerwG IV B 134.66 -). Im übrigen kommt noch hinzu, daß die Ausführung des Vorhabens wegen der unzureichenden Erschließung des Grundstücks und der entgegenstehenden Landschaftsschutzverordnung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Auch das hat das Berufungsgericht zutreffend festgestellt und begründet.

Zu einer anderen Beurteilung kann auch weder die Erklärung der Beigeladenen zu 2) vom 24. Juni 1955 noch die am 1. Februar 1958 erteilte Wohnsiedlungsgenehmigung führen. Sofern in der Erklärung vom 24. Juni 1955 die Zusage einer Bebauungsgenehmigung zu sehen sein sollte, käme ihr zumindest deshalb keine Bindungskraft zu, weil die Beigeladene zu 2) für die Erteilung der Bebauungsgenehmigung und dementsprechend auch für eine darauf gerichtete Zusage nicht zuständig war (vgl. die Beschlüsse vom 25. März 1963 - BVerwG I B 79.62 - und vom 3. März 1966 - BVerwG IV B 30.66 - sowie das Urteil vom 13. Oktober 1964 - BVerwG I C 71.63 -). Ob sich die Beigeladene zu 2) durch die Abgabe der Erklärung vom 24. Juni 1955 schadensersatzpflichtig gemacht haben kann, ist hier nicht zu entscheiden.

Was andererseits die Wohnsiedlungsgenehmigung anlangt, kann auf sich beruhen, ob der in sie aufgenommene Hinweis zu Recht hinzugefügt worden ist. Der Bescheid ist jedenfalls trotz dieses Hinweises unangefochten geblieben. Daran scheitert eine präjudizierende Wirkung der Genehmigung, wie sie das Bundesverwaltungsgericht seit dem Urteil vom 28. Juni 1956 - BVerwG I C 93.54 - (BVerwGE 3, 351 [352 f.]) in ständiger Rechtsprechung entwickelt und das geltende Recht in § 21 BBauG vorgesehen hat. Grundlage dieser präjudizierenden Wirkung ist die Gewährung eines Vertrauensschutzes. Zu einem schutzwürdigen Vertrauen auf die Zulässigkeit einer Bebauung kann jedoch nicht eine Genehmigung Anlaß geben, die ausdrücklich gerade den Hinweis enthält, daß die Bebauung nicht zugelassen werden kann.

Es bleibt die Frage, ob sich der Kläger und der Beigeladene zu 1) gegenüber der Anwendung des § 35 Abs. 2 BBauG auf eine etwa im Zusammenhange mit der Polizeiverordnung von 1933 entstandene "Baulandqualität" ihres Grundstücks berufen könnten. Diese Frage erledigt sich nicht schon mit der oben getroffenen Feststellung, daß eine derartige "Baulandqualität" jedenfalls die Gültigkeit der Polizeiverordnung von 1958 nicht berührt hätte. Aus dieser Feststellung folgt nur, daß eine "Baulandqualität" nicht zur Fortgeltung der Polizeiverordnung von 1933 und deshalb auch nicht zur Anwendbarkeit des § 30 BBauG führen würde. Damit ist jedoch nicht ausgeschlossen, daß eine etwaige "Baulandqualität", was immer darunter im einzelnen zu verstehen sein mag, geeignet sein könnte, sich auch gegenüber § 35 Abs. 2 BBauG durchzusetzen.

Auszugehen ist insoweit von folgendem: Es ist denkbar, daß im Außenbereich belegene Grundstücke vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes in einem über die Regelung des § 35 BBauG hinausgehenden Maße bebaubar gewesen sind. Dies vorausgesetzt, ist ferner möglich, daß diese Bebaubarkeit durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG gesichert war. Wo dies zutrifft, würde eine uneingeschränkte Anwendung des § 35 Abs. 2 BBauG zum Entzug der durch die Eigentumsgarantie gedeckten Bebaubarkeit und infolgedessen zu einer Enteignung führen. Diese Konsequenz macht es erforderlich, die Frage aufzuwerfen, ob § 35 Abs. 2 BBauG, wie es nach seinem Wortlaut der Fall zu sein scheint, auch für Fälle dieser Art uneingeschränkt gelten will, und gegebenenfalls zweitens, ob er insoweit, ohne durch eine entsprechende Entschädigungsregelung gedeckt zu sein (vgl. § 44 BBauG), uneingeschränkt gelten kann. Der Senat ist der Meinung, daß von diesen Fragen bereits die erste verneint werden muß: Soweit Grundstücke zur Zeit des Inkrafttretens des Bundesbaugesetzes in einer Weise bebaubar waren, die nach § 35 Abs. 2 BBauG nicht mehr zulässig ist, muß bei sachgerechter Auslegung des § 35 Abs. 2 BBauG angenommen werden, daß diese Bebaubarkeit trotz § 35 Abs. 2 BBauG dann fortbesteht, wenn sie, was nur ausnahmsweise zutreffen wird, den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genoß und deshalb nicht ohne die Zubilligung einer Entschädigung entzogen werden konnte. Der hier zu beurteilende Fall gibt keinen Anlaß, dies in seinen Einzelheiten zu vertiefen. Denn der Kläger jedenfalls hat auch auf der Grundlage dieser Auslegung des § 35 Abs. 2 BBauG auf die von ihm begehrte Bebauungsgenehmigung keinen Anspruch. Eine durch Art. 14 Abs. 1 GG gesicherte Bebaubarkeit, wie sie dabei vorauszusetzen ist, kam dem Grundstück des Klägers bei Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes nicht zu.

Das Berufungsgericht hat das, was im Vorangegangenen als eine durch Art. 14 Abs. 1 GG gesicherte Bebaubarkeit genannt wurde, mit "Baulandqualität" bezeichnet. Dieser Ausdruck ist - ebenso wie die Worte "Baulendeigenschaft" und "Baulandcharakter" - mehrdeutig und deshalb mißverständlich. Von "Baulandqualität" wird gelegentlich im Sinne von Bebaubarkeit gesprochen (so etwa das Urteil vom 12. Dezember 1957 - BVerwG I C 87.57 - [BVerwGE 6, 56 [BVerwG 12.12.1957 - I C 87/57]]); dann kennzeichnet dieses Wort nichts anderes als das Bestehen eines Anspruches auf die Zulassung einer (bestimmten) Bebauung.

Auf diese "Baulandqualität" kommt es hier nicht oder doch nicht allein an. Denn die Frage ist nicht, ob das Grundstück des Klägers zu irgendeiner Zeit hätte bebaut werden dürfen, sondern sie geht dahin, ob sich dieser (etwaige) Anspruch derart eigentumskräftig verfestigt hat, daß er nicht mehr ohne Entschädigung entzogen werden konnte. Daß dies zweierlei ist, hat der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts gerade in dem angeführter Urteil mit den Worten zum Ausdruck gebracht, es sei (lediglich) "möglich, daß eine Enteignung dann gegeben ist, wenn einem Gelände die rechtliche Baulandqualität entzogen wird" (a.a.O.).

Das Wort "Baulandqualität" wird ferner als Ausdruck dafür verwandt, daß bei einem Grundstück greifbare Aussichten auf seine Bebaubarkeit bestehen, sich das im Verkehrswert niederschlägt und diese Tatsache im Rahmen der Bewertung eines Grundstücks in Rechnung zu stellen ist (vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1958 - III ZR 82/57 - BGHZ 28, 160 [163] - und vom 8. November 1962 - III ZR 86/61 - BGHZ 39, 198 [203] - sowie die Urteile des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Juni 1955 - BVerwG I C 173.54 - BVerwGE 2, 154 [158] - und vom 9. Juni 1959 - BVerwG I CB 27.58 - BVerwGE 8, 343 [344]). Auch das ist eine andere Frage, als sie hier zu stellen ist. Wird ein Grundstück im Rahmen eines förmlichen Verfahrens enteignet und bedarf es infolgedessen im Entschädigungsverfahren einer Bewertung, kann dabei unter Umständen eine "Baulandqualität" im Sinne einer mehr oder weniger gesicherten Erwartung künftiger Bebauungsfähigkeit zu berücksichtigen sein. In diesem Sinne heißt es in dem Urteil vom 9. Juni 1959 - BVerwG I CB 27.58 - a.a.O. S. 345: "Die Tatsache, daß die Grundstücke außerhalb der Bebauungsgrenze liegen, besagt keineswegs, daß sie in absehbarer Zeit nicht Bauland werden können und daher nicht bereits heute einen entsprechenden Verkehrswert haben". Im gleichen Sinne hat auch der Bundesgerichtshof entschieden, daß im Rahmen der Bewertung unter Umständen ein gesetzliches Bauverbot unbeachtlich sein kann, sofern mit der Möglichkeit einer Ausnahme zu rechnen war (BGHZ 39, 198 [213], ebenso das Urteil vom 13. Dezember 1962 - III ZR 164/61 - DVBl. 1963, 625 [627]). Das gilt jedoch nicht für eine "Baulandqualität", wie sie hier allein in Betracht kommt Gegenstand der Entscheidung ist nicht die Frage, wie das Grundstück des Klägers und des Beigeladenen zu 1) im Falle einer förmlichen Eigentumsentziehung zu diesem oder jenem Zeitpunkt zu bewerten gewesen wäre. Was der Kläger im vorliegenden Verfahren aus der vermeintlichen "Baulandqualität" des Grundstückes herzuleiten versucht, ist etwas ganz anderes. "Baulandqualität" in diesem Sinne meint nicht irgendeinen Bewertungsfaktor, sondern einen durch Art. 14 Abs. 1 GG gesicherten Anspruch auf die Zulassung einer Bebauung. Was der Kläger erreichen will, ist die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung. Dem steht entgegen, daß sich aus dem geltenden Recht ein solcher Anspruch nicht rechtfertigen läßt. Über diesen Mangel soll die vermeintliche "Baulandqualität" hinweghelfen. Die Folgerungsweise geht dahin, daß, wenn die bis 1958 gegebene Rechtslage günstiger war und unter dieser Rechtslage "Baulandqualität" entstanden ist, entsprechend dieser "Baulandqualität" auch gegenwärtig die beantragte Bebauungsgenehmigung nicht versagt werden kann. Diese Argumentation ist auch schlüssig. Wäre eine derartige "Baulandqualität" tatsächlich entstanden, müßte die Bebauungsgenehmigung ungeachtet des jetzt maßgebenden § 35 Abs. 2 BBauG erteilt werden. Aber die "Baulandqualität", auf die dann abgestellt wird, meint nicht eine mehr oder weniger gesicherte Aussicht auf die Zulässigkeit einer Bebauung, sondern eine durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Anspruchsposition, und sie ist dementsprechend, anstatt das mehrdeutige Wort "Baulandqualität" zu verwenden, treffender als eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition bezeichnet.

Eine derart eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition setzt zweierlei voraus, nämlich erstens, daß überhaupt irgendwann ein Anspruch auf die Zulassung der Bebauung entstanden ist, und zweitens, daß dieser Anspruch nach Art. 14 Abs. 1 GG gegen eine entschädigungslose Entziehung geschützt, also mit anderen Worten "Eigentum" im Sinne dieser Vorschrift geworden ist. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Falle nicht erfüllt.

Ob überhaupt zu irgendeiner Zeit ein Anspruch auf die Zulassung einer Bebauung des vom Kläger und dem Beigeladenen zu 1) erworbenen Grundstücks bestanden hat, ist zweifelhaft und vom Berufungsgericht in den Einzelheiten nicht aufgeklärt worden. Das kann jedoch auf sich beruhen. Seit dem Erlaß der Ortssatzung vom 5. Mai 1954 bestand ein solcher Anspruch jedenfalls nicht mehr. Dem Anbauverbot dieser Satzung hätten der Kläger bzw. seine Rechtsvorgänger auch nicht mit einem Hinweis auf den in der vorangegangenen Zeit etwa begründet gewesenen Anspruch begegnen können. Denn einer eigentumskräftigen Verfestigung dieses Anspruchs stand jedenfalls die unzureichende Erschließung des Grundstücks entgegen. Insofern verwirklichte das Anbauverbot nur eine Schwäche, die dem - hier unterstellten - Anspruch von vornherein immanent war.

Das geltende Recht stellt in allen seinen Vorschriften über die Zulässigkeit von Vorhaben die Sicherung der Erschließung als Voraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstückes auf (vgl. die §§ 30, 33, 34, 35 Abs. 1 und 3 BBauG). Damit ist nur ausdrücklich ausgesprochen, was ohnedies im Wesen der Dinge liegt. Ob es unter der dem Bundesbaueresetz vorangegangenen Rechtslage möglich war, daß ein Grundstück ausnahmsweise auch dann bebaut werden durfte, wenn es weder erschlossen noch seine Erschließung gesichert war, mag dahingestellt bleiben. Sollte das gelegentlich der Fall gewesen sein, würde doch die fehlende Erschließung zumindest verhindert haben, daß sich die Bebaubarkeit eigentumskräftig verfestigte. In diesem Sinne verstanden, ist die Sicherung der Erschließung ganz allgemein ein wesentliches Kriterium der "Baulandqualität". Darüber besteht auch, soweit ersichtlich, im Schrifttum Übereinstimmung (vgl. von den Kommentaren zum Bundesbaugesetz Schrödter, § 40 Anm. 12 und § 44 Anm. 2; Meyer-Stich-Tittel, vor § 40 Rdnr. 2 und § 44 Rdnr. 9; Kohlhammer-Kommentar, § 44 Anm. 2; v. Hausen-v. d. Heide, § 30 Anm. 3; Knaup-Ingenstau, § 30 a.E. und Schütz-Frohberg, § 30 Anm. 1 und § 44 Anm. 2; vgl. ferner das sogenannte Weinheimer Gutachten des vom Bundesminister für Wohnungsbau eingesetzten Gutachterausschusses, Heft 1 der Schriftenreihe des Bundesministers für Wohnungsbau, 1952 [S. 49 f. und 55]).

Zu diesem Ergebnis gelangt man auch, wenn man, wie es das Berufungsgericht getan hat, für die(se) "Baulandqualität" maßgebend darauf abstellt, ob Grundstücke "nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung anstehen" (so das geltende Erschließungsbeitragsrecht in § 133 Abs. 1 Satz 2 BBauG). Denn für die Verkehrsauffassung gehört insbesondere der Erschließungszustand eines Grundstückes zu den maßgebenden Faktoren. Gerade dieser Erschließungszustand kennzeichnet die tatsächliche "Situation" und bringt in seinem Fehlen die "Situationsgebundenheit" eines Grundstückes zum Ausdruck (vgl. zur Maßgeblichkeit der Situation und der Situationsgebundenheit die Urteile des Bundesgerichtshofes vom 20. Dezember 1956 - III ZR 82/55 - [BGHZ 23, 30]; vom 25. März 1957 - III ZR 253/55 - [BBauBl. 1957, 472]; vom 9. Dezember 1957 - III ZR 150/56 - [BBauBl. 1958, 385]; vom 25. Juni 1959 - III ZR 220/57 - [BGHZ 30, 336 [BGH 25.09.1959 - IV ZR 84/59]]; vom 9. Mai 1960 - III ZR 57/59 - [NJW 1960, 1618] und vom 30. September 1963 - III ZR 59/61 - [NJW 1964, 202]). Gerade auf der Grundlage dieses durch "Situation", "Situationsgebundenheit" und "Verkehrsauffassung" gekennzeichneten Ausgangspunktes findet die oben getroffene Feststellung Unterstreichung, daß sich die ausnahmsweise etwa gegebene Bebaubarkeit eines unerschlossenen Grundstücks jedenfalls nicht eigentumskräftig verfestigen kann. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 8. November 1962 - III ZR 86/61 - ausgeführt: "Deshalb genügt die Ausweisung eines Grundstücks als Bauland für sich allein nicht, um die Eigenschaft als Bauland zu bejahen. Es muß vielmehr hinzukommen, daß auf Grund der tatsächlichen Entwicklung auch mit einer Bebauung in absehbarer Zeit gerechnet werden kann" (BGHZ 39; 198 [212]). Daß der Bundesgerichtshof dabei die Erwartung, von der im letzten Halbsatz die Rede ist, nicht nur auf das einzelne Grundstück, sondern vor allem auf die Umgebung bezogen wissen will, ergibt sich aus dem Urteil vom 13. Dezember 1962 - III ZR 164/61 -, in dem es heißt: "Zutreffend geht das Berufungsgericht zwar davon aus, die Ausweisung der enteigneten Grundstücke im Baunutzungsplan 1938 als Bauland für sich allein genüge noch nicht, um eine Baulandqualität zu bejahen vielmehr müsse noch hinzukommen, daß auf Grund der tatsächlichen Entwicklung des Gebiets auch mit einer Bebauung in absehbarer Zeit habe gerechnet werden können" (DVBl. 1963, 625 [626]).

Nach alledem rechtfertigt es sich, mit dem Berufungsgericht festzustellen, daß ein Grundstück, das weder erschlossen noch in seiner Erschließung gesichert ist, jedenfalls nicht in einer durch Art. 14 Abs. 1 GG gegen Änderungen gesicherten Weise bebaubar sein kann. Ist dies richtig, dann steht damit zugleich fest, daß das Anbauverbot der Ortssatzung vom 5. Mai 1954 die die Bebaubarkeit des Grundstücks ausschließen konnte, ohne damit eine bereits durch Art. 14 Abs. 1 GG verfestigte Anspruchsposition zu verletzen. Daraus aber wiederum folgt, daß zugunsten des vom Kläger und dem Beigeladenen zu 1) erworbenen Grundstücks niemals eine verfestigte Anspruchsposition entstanden ist, die gegenwärtig die unmittelbare Anwendung des § 35 Abs. 2 BBauG verhindern und damit die Zulässigkeit einer Bebauung rechtfertigen könnte.

An diesem Ergebnis vermag auch die Erklärung der Beigeladenen zu 2) vom 24. Juni 1955 nichts zu ändern. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß diese Erklärung als Zusage einer Ausnahme von dem Anbauverbot der Ortssatzung zu werten ist. Es hat offen gelassen, ob dieser Zusage wegen eines fehlerhaften Zustandekommens von vornherein jede Bindungswirkung fehlte, und seine Entscheidung darauf gestützt, daß die Bindung jedenfalls wegen einer nachträglichen Veränderung der Verhältnisse entfallen ist. Diese Ausführungen betreffen die Auslegung von Landesrecht. Sie sind deshalb einer Überprüfung im Revisionsverfahren grundsätzlich entzogen (§ 137 Abs. 1 VwGO). Dafür, daß sie mit dem Bundesrecht unvereinbar sein könnten, bestehen keine Anhaltspunkte. Es ist selbst für den verwaltungsrechtlichen Vertrag allgemein anerkannt, daß seine Bindungskraft unter der sogenannten clausula rebus sie stantibus steht und dementsprechend bei einer erheblichen Änderung der Sach- oder Rechtslage entfällt (vgl. Apelt, Der verwaltungsrechtliche Vertrag, 1920 S. 220; Forsthoff, Lehrbuch 8. Aufl., S. 270 f.; Imboden, Der verwaltungsrechtliche Vertrag, 1958 S. 107 f.; Menger, VerwArch. 52, 210; Schule, VerwArch. 39, 11 und 27; RGZ 148, 266 [269]; KG JW 1925, 2258 [2259] und 1929, 2357 [2358]). Das muß folgerichtig in gleicher Weise und erst recht für die (einseitige) Verwaltungszusage gelten (vgl. etwa Beschluß vom 2. Juni 1965 - BVerwG IV B 14.65 -). Es muß noch um so mehr dann gelten, wenn die Zusage nach ihrem Gegenstand so beschaffen ist, daß sie erkennbar das Fortbestehen einer bestimmten Sach- und Rechtslage voraussetzt. So aber liegt es hier. Die Zusage, von dem Anbauverbot eine Ausnahme zu erteilen, beruht auf der Erwartung der nachfolgenden Erschließung. Dieser Erschließung jedoch ist die Grundlage entzogen, sobald sich die bau- und planungsrechtlichen Zusammenhänge dahin ändern, daß eine Bebauung überhaupt unterbleiben soll.

Im Ergebnis ist daher festzustellen, daß im Hinblick auf die Bebaubarkeit des Grundstücks niemals eine durch Art. 14 Abs. 1 GG gesicherte Anspruchsposition bestanden hat. Demzufolge ist für die Beurteilung des Vorhabens ausschließlich § 35 Abs. 2 BBauG maßgebend. Diese Vorschrift bietet jedoch, wie dargelegt, keine Möglichkeit, das Vorhaben des Klägers zu genehmigen. Demgegenüber kann sich der Kläger auch nicht darauf berufen, daß die Behörden an anderen Stellen der Nordost-Heide eine Bebauung zugelassen haben. Diese Genehmigungen können nur dann rechtmäßig erteilt worden sein, wenn die Sachverhalte anders lagen, als es beim Grundstück des Klägers der Fall ist. Sollte das nicht zutreffen, wären die Genehmigungen rechtswidrig. Das eine wie das andere schließt eine Berufung auf den Gleichheitssatz aus. Ebensowenig besteht Anlaß für die Frage, ob etwa bei anderen Grundstücken der Nordost-Heide im Zusammenhang mit der Polizeiverordnung von 1933 eine in dem gekennzeichneten Sinne verfestigte Anspruchsposition entstanden ist. Die insoweit abweichende Auffassung des Oberbundesanwalts beruht auf der Annahme, daß eine etwaige "Baulandqualität" die teilweise Ungültigkeit der Polizeiverordnung von 1958 zur Folge hätte und deshalb geprüft werden muß, ob die teilweise Ungültigkeit nicht zur Ungültigkeit der Verordnung insgesamt führt. Für diese Prüfung ist jedoch dann kein Raum, wenn der Zusammenhang zwischen der Verordnung von 1958 und Fällen etwaiger "Baulandqualität" gar kein solcher der Gültigkeit der Verordnung, sondern nur ein solcher ihrer Auswirkung im Einzelfall ist. Das jedoch trifft nach dem eingangs Gesagten zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.