I.

Der Kläger, seit 1934 Eigentümer eines Wohngrundstücks, ficht die Baugenehmigung für eine Schreinerei auf dem benachbarten Grundstück der Beigeladenen an. Klage und Berufung waren erfolglos. Im Berufungsurteil ist ausgeführt:

Die beklagte Stadt habe in gerechtfertigter Abweichung von ihrem früheren Planungsentwurf das Grundstück der Beigeladenen weder - wie das des Klägers - in das geschützte Wohngebiet ihrer örtlichen Strafvorschrift vom 22. Dezember 1952/3. Juni 1955 noch in ein sonstiges ausgewiesenes Baugebiet einbezogen. Daher unterliege das Grundstück keiner ortsrechtlichen Baubeschränkung. Auch § 3 der Bauregelungsverordnung sei nicht anwendbar, weil das Grundstück nicht außerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils liege. Der Kläger habe bei Besprechungen mit Beamten der Beklagten vor Erwerb seiner. Bauparzelle von ihr kein Recht darauf erworben, daß das Nachbargrundstück immer von gewerblichen Anlagen freibleibe.

Der Kläger hat die vom Senat zugelassene Revision eingelegt. Er rügt in bezug auf Zusicherungen städtischer Beamter, das Gelände stets als ruhiges Wohngebiet zu erhalten, Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie mangelnde Sachaufklärung, ferner unrichtige Anwendung des § 3 der Bauregelungsverordnung und Nichtanwendung der Grenzabstandsbestimmung in § 4 der ortspolizeilichen Vorschrift über die Aufführung von Gebäuden in den äußeren Stadtteilen vom 6. Dezember 1901/1. Mai 1903.

II.

Die angefochtene Entscheidung konnte nicht, aufrechterhalten werden.

Die Beurteilung richtet sich nach dem Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG -, das während des Revisionsverfahrens in Kraft getreten ist. Es hat die Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (RGBl. I S. 104) aufgehoben (§ 186 Abs. 1 Nr. 15 BBauG) und durch eigene neue Vorschriften ersetzt. Nach seinem § 174 Abs. 5 ist es auf noch nicht abgeschlossene Fälle anzuwenden, soweit es nicht in § 174 Abs. 1 bis 4 Ausnahmen anordnet. Der gegenwärtige Fall gehört nicht zu diesen Ausnahmen. Der hier - wie noch darzulegen - einschlägige § 34 BBauG stellt eine Regelung für Gebiete dar, für die die Gemeinde noch nicht die Aufstellung eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 beschlossen hat, und ist deshalb für eine noch nicht abgeschlossene Prüfung der Zulässigkeit eines Vorhabens maßgebend.

Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß das Grundstück der Beigeladenen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt, in die Wohngebiets- oder sonstigen Baugebietsausweisungen der Stadt aber nicht einbezogen ist. Das Grundstück gehört also zu einem Gebiet, für das die Gemeinde noch nicht beschlossen hat, einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 BBauG aufzustellen. Deshalb hängt die Zulässigkeit des umstrittenen Vorhabens (s. § 29 BBauG) nach § 34 BBauG davon ab, ob es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich ist. Wegen der Erschließung sind Bedenken nicht ersichtlich. Jedoch sprechen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts und die von ihm zur Entscheidung verwerteten Unterlagen dafür, daß Bedenken wegen der vorhandenen Bebauung bestehen können.

Die Begriffe des Vorhabens und der Bebauung in §§ 29 und 34 BBauG umfassen nicht nur die projektierten und vorhandenen baulichen Anlagen als Baukörper, sondern auch die baurechtlich erhebliche Art der Bodennutzung. Bei der Prüfung der Unbedenklichkeit eines Vorhabens ist nicht nur die auf dem einzelnen Baugrundstück, sondern die im Einwirkungsbereich des Vorhabens vorhandene Bebauung zu berücksichtigen. Für die Bestimmung des Begriffs "unbedenklich" in § 34 BBauG sind die Richtlinien zu beachten, die das Gesetz für die Bauleitplanung aufgestellt hat. Nach § 1 Abs. 1 BBauG ist, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke nach Maßgabe des Gesetzes durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten. Als Ziel und Inhalt der Bauleitplanung verlangt das Gesetz in § 1 Abs. 4, daß die Bauleitpläne sich nach den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung, ihrer Sicherheit und Gesundheit zu richten haben, daß dabei die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind und daß die Bauleitpläne den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung dienen sollen. Diese Forderungen sind bei der im übrigen im Ermessen der Gemeinden liegenden Gestaltung der Bauleitpläne zu beachten. Bauleitpläne sind nach § 1 Abs. 2 BBauG der Flächennutzungsplan als vorbereitender und der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. Nach § 2 Abs. 1 haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es erforderlich ist. Der Flächennutzungsplan hat nach § 5 Abs. 1 BBauG das ganze Gemeindegebiet zu erfassen. Bebauungspläne sind nach § 8 Abs. 2 BBauG in der Regel aus den Flächennutzungsplänen zu entwickeln. Sie haben, soweit es erforderlich ist, die in § 9 Abs. 1 BBauG vorgesehenen Festsetzungen zu enthalten. Der Gesundheit und den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung zu dienen, ist im Rahmen der Bauleitplanung insbesondere die herkömmliche, vom Bundesbaugesetz vorausgesetzte Möglichkeit zur Ausweisung besonderer, gegen störende Einwirkungen durch gewerbliche Anlagen geschützter Wohngebiete bestimmt (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BBauG). § 34 BBauG soll in solchen Gebieten, für die die Aufstellung eines Bebauungsplanes noch nicht beschlossen oder nicht erforderlich ist, die Durchsetzung der Ziele des Bundesbaugesetzes sichern. Unbedenklich im Sinne dieser Vorschrift und damit zulässig kann daher nur ein solches Vorhaben sein, das den gesetzlichen Zielen der Bauleitplanung entspricht. Bei der Handhabung des § 34 BBauG ist also die Baubehörde ebenso wie bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Gemeinde an die gesetzliche Forderung einer in Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung sachgerechten Leitung der weiteren Bebauung gebunden. Ein Vorhaben, das diesem Gebot nicht, entspricht, ist nicht unbedenklich und daher nicht zulässig; es kann gegebenenfalls auch Rechte eines Nachbarn verletzen.

Die Feststellungen des Berufungsgerichts und die von ihm verwerteten Unterlagen ergeben folgendes Bild von der bisherigen tatsächlichen Entwicklung des in Rede stehenden gesamten Geländes: Vor 1934 war auf dem Grundstück der Beigeladenen ein Wohngebäude mittlerer Größe vorhanden. Die seitherige Bebauung des Geländes, das dieses Grundstück von Osten, Süden und Westen umschließt, richtete sich zunächst fast zwei Jahrzehnte lang ohne rechtsverbindliche Ausweisung bestimmter Baugebiete und - klassen nach der Planungsabsicht der Stadt, wie sie in ihrem Planentwurf vom 22. Oktober 1938 niedergelegt ist, der als innerdienstliche Arbeitsrichtlinie für die Baubehörde angewendet wurde. Dabei war, wie die Feststellungen des Berufungsgerichts sinngemäß ergeben, beabsichtigt, das Grundstück, der Beigeladenen baurechtlich mit dem umliegenden Gelände gleich zu behandeln. So scheint dort ein umfangreiches, in tatsächlicher Hinsicht von störenden Gewerbebetrieben freies, reines Wohngebiet entstanden zu sein. Erst seit 1951 ging die Stadt daran, den tatsächlichen Zustand rechtlich durch Ausweisung von Wohngebieten zu sichern.

Sie erließ zunächst die örtliche Strafvorschrift vom 5. Oktober 1951, die das Gebiet westlich des Grundstücks der Beigeladenen als Wohngebiet auswies, alsdann die örtliche Strafvorschrift vom 22. Dezember 1952, ersetzt durch die Neufassung vom 3. Juni 1955, die das ostwärts anschließende Gelände, jedoch unter Aussparung des Grundstücks der Beigeladenen, zum geschützten Wohngebiet erklärte. Die Aussparung gerade dieses Grundstücks bedeutete, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, eine Abweichung von der früheren Planungsabsicht der Stadt. Das Berufungsgericht hat die Abweichung für gerechtfertigt erklärt mit Ausführungen, welche sich auf die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks der Beigeladenen nach Größe und Höhe des darauf zu errichtenden neuen Wohngebäudes beziehen. Nicht ersichtlich ist aus dem Berufungsurteil, ob das Berufungsgericht die Abweichung von der bisherigen Planungsabsicht der Stadt auch insoweit hat gutheißen wollen, als das Grundstück der Beigeladenen von einer Baubeschränkung zum Schütze des Wohngebietscharakters des umliegenden Geländes ausgenommen worden ist. Feststellungen darüber, ob etwa jenseits der Straße, die das in Rede stehende Gesamtgebiet nach Norden begrenzt, gewerbliche Betriebe störender Art vorhanden sind, fehlen. Es kann auf sich beruhen, ob schon aus dem bisherigen Recht, auf das allein das Berufungsgericht abstellen konnte, Bedenken gegen das Vorhaben zur Errichtung einer Schreinerei auf dem Grundstück der Beigeladenen herzuleiten waren. Zur Beurteilung dieser Frage nach dem nunmehr maßgebenden § 34 BBauG genügen die bisherigen Feststellungen nicht.

Da somit die Möglichkeit besteht, daß das Berufungsurteil dem jetzigen Recht nicht entspricht, war es aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen seine Feststellungen zu ergänzen haben. Wegen des Erfordernisses sachgerechter Leitung der Bebauung wird es sich möglicherweise nicht umgehen lassen, auch die Motive aufzuklären, aus denen die Stadt sich zur Abweichung von ihrer früheren Planungsabsicht hat bestimmen lassen. Sollte dabei, wie es nach den Unterlagen den Anschein hat, der Wunsch mitgesprochen haben, dem Beigeladenen zu 1) die Verlegung seiner bisher in einem städtischen Grundstück mietweise betriebenen Schreinerei auf das eigene Grundstück zu dem Zwecke zu erleichtern, um das städtische Grundstück für eine andere Verwendung freizumachen, so dürfte zu prüfen sein, ob neben einem solchen Motiv andere sachgerechte und hinreichend gewichtige, mit den Planungszielen des Bundesbaugesetzes vereinbare Gründe dafür bestehen, die umstrittene gewerbliche Nutzung des Grundstücks der Beigeladenen in Abweichung von der früheren Planungsabsicht der Stadt zuzulassen. In diesem Zusammenhang wird es möglicherweise auch auf die vom Kläger geltend gemachte Zusicherung städtischer Beamter dahin, daß das Gesamtgebiet immer von gewerblichen Anlagen freigehalten werde, ankommen. Das Berufungsgericht wird sich ferner auch mit dem Hinweis des Klägers auf die Grenzabstandsbestimmung in der irrevisiblen ortspolizeilichen Vorschrift vom 6. Dezember 1901/1. Mai 1903 auseinanderzusetzen haben.