Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 21.06.1955, Az.: BVerwG I C 173/54

Der Kläger ist mit einem landwirtschaftlichen Betrieb von ca. 15 ha an einem Umlegungsverfahren nach der Reichsumlegungsordnung beteiligt. Zu seinem Altbesitz gehört ein sogenannter Obsthof von rund 2700 qm, der an gehärteter Straße liegt, in früheren Jahren bebaut war und vom Kläger bei Beginn des Umlegungsverfahrens landwirtschaftlich genutzt wurde. Die Umlegungsbehörde bewertete das Grundstück nach den Boden- und Nutzungsverhältnissen zu Beginn des Verfahrens als Grünland der V. und VI. Wertklasse zuzüglich des besonders zu vergütenden Wertes der auf dem Grundstück stehenden. Obstbäume. Im Umlegungsplan teilte sie das Grundstück dem angrenzenden Hof zu und brachte es dem Kläger bei der für ihn vorgesehenen Landabfindung als Grünland der geschätzten Wertklasse gut.

Gegen den Umlegungsplan erhob der Kläger eine Reihe von Einwendungen, u.a. auch eine solche, die sich auf den Obsthof bezieht, durch dessen Verlust er sich in besonderem Maße geschädigt fühlt. Mit seinen Anträgen blieb er im Spruchverfahren I. und II. Instanz ohne Erfolg. Daraufhin wiederholte er die Einwendungen gegen den Umlegungsplan im Verwaltungsstreitverfahren und brachte zur Begründung der den Obsthof betreffenden Einwendung vor dem Verwaltungsgericht vor, daß sein Obsthof kein Grünland, sondern Bauland und daher nicht ordnungsgemäß bewertet sei. Das Landesverwaltungsgericht Arnsberg erkannte von allen Einwendungen des Klägers gegen den Umlegungsplan, die es im übrigen für unbegründet hielt, lediglich die Beschwerde des Klägers wegen der Bewertung seines Obstgartens als berechtigt an. Es stellte sich auf den Standpunkt, daß es sich in der Tat um Bauland handle, und hob durch Urteil vom 11. Dezember 1951 die angefochtenen Beschlüsse der Spruchbehörden auf.

Die Umlegungsbehörde legte Berufung ein. Im Berufungsverfahren hielt der Kläger an seinen Einwendungen auch insoweit fest, als sie vom Landesverwaltungsgericht für unbegründet angesehen worden waren. Das Berufungsgericht erklärte nicht nur diese Einwendungen, sondern auch die Einwendung des Klägers, soweit sie sich auf den Obsthof bezieht, für unberechtigt. Es wies unter Abänderung des Urteils erster Instanz die Klage ab und führte in den Urteilsgründen aus: Der Kläger habe das Gelände im Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens landwirtschaftlich genutzt. Von dieser Nutzungsart sei bei der Ermittlung des Wertverhältnisses der von dem Verfahren erfaßten Grundstücke auszugehen. Wenn auch in früheren Zeiten auf dem Grundstück ein Haus gestanden habe, so gehe es nicht an, Grundstücke, die der Kläger jahrzehntelang landwirtschaftlich genutzt und dieser Nutzung entsprechend versteuert habe, nunmehr als Bauland zu behandeln. Im übrigen sei das dem Kläger im Anschluß an sein altes Hofgrundstück im Umlegungsplan neu zugewiesene Gelände nicht geringer zu bewerten als sein früherer Obsthof. Die Straße, an der der Obsthof liege, werde künftig auf Grund ihres Ausbaues im Zusammenhang mit der Umlegung unmittelbar an seinem Hofgrundstück entlang führen.

Gegen dieses Urteil ist durch Beschluß des erkennenden Senats vom 19. Mai 1954 die Revision zugelassen worden. Der Kläger hat Revision eingelegt. Er rügt, daß Art. 14 des Grundgesetzes und § 34 der Reichsumlegungsordnung verletzt seien, und trägt vor: Bei der Festlegung des Werteverhältnisses der von der Umlegung erfaßten Grundstücke sei nicht ausnahmslos, sondern nur in der Regel nach den Grundsätzen des § 34 der Reichsumlegungsordnung zu verfahren. Baugrundstücke seien besonders zu bewerten. Die Meinung des Oberverwaltungsgerichts, daß er, der Kläger, für den Verlust seines Obsthofes durch Zuteilung von Land in der Nähe seines Wirtschaftshofes ausreichend entschädigt worden sei, setze voraus, daß die entsprechenden Flächen, die anderen Höfen zugeteilt seien, ebenso bewertet würden. Das aber sei nicht geschehen. Er beantragt, das Urteil des Oberverwaltungsgerichts aufzuheben, hilfsweise die Sache an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

Der Beklagte hält demgegenüber das angefochtene Urteil für zutreffend: Die Ausführungen des Berufungsgerichts seien nicht dahin zu verstehen, daß bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ausnahmslos von der in § 34 Abs. 1 der Reichsumlegungsordnung vorgeschriebenen Wertermittlung auszugehen sei, vielmehr habe das angefochtene Urteil lediglich zum Ausdruck bringen wollen, daß in dem vorliegenden konkreten Falle die Bewertungsvorschriften des § 34 maßgebend seien. Das aber sei auch richtig; denn die Bebauungsfälligkeit eines Grundstücks könne nicht im Rahmen des § 34 der Reichsumlegungsordnung berücksichtigt werden, sie sei vielmehr bei der Landabfindung gemäß § 48 der Reichsumlegungsordnung zu berücksichtigen. Nach langjähriger ständiger Übung der Landeskulturbehörden komme die Bebauungsfähigkeit eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks ebensowenig wie die Entfernung und sonstige den absoluten oder Verkehrswert beeinflussende Umstände in einer Erhöhung des Schätzungswertes der Grundstücke zum Ausdruck. Im übrigen sei der Kläger mit der Einwendung, daß sein Grundstück nicht ordnungsgemäß als Bauland bewertet sei, gemäß § 38 Abs. 2 der Reichsumlegungsordnung ausgeschlossen, weil er dies im Anhörungstermin über die Ergebnisse der Grundstücksbewertung nicht vorgebracht habe.

Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen. Das angefochtene Urteil konnte nicht aufrechterhalten werden.

Mit den von der Vorinstanz angeführten Gründen kann von der Nachprüfung der vom Kläger vorgebrachten Behauptung, daß sein Obsthof ein Baugrundstück sei, nicht abgesehen werden. Die Frage, ob der Obsthof ein Baugrundstück ist, ist für die wertgleiche Abfindung, die für das Umlegungsverfahren in § 48 der Reichsumlegungsordnung vom 16. Juni 1937 (RGBl. I S. 629) - RUO - vorgeschrieben ist, von rechtserheblicher Bedeutung. Nach § 48 RUO hat die Umlegungsbehörde jedem Teilnehmer des Umlegungsverfahrens für seinen Altbesitz nach Vornahme der erforderlichen, hier nicht in Betracht kommenden Abzüge "Land von gleichem Wert" zu geben. Dieser Grundsatz bezieht sich nicht nur auf landwirtschaftliche Grundstücke, d.h. solche Grundstücke, die auf die Dauer der Landwirtschaft zu dienen bestimmt sind, sondern auch auf alle sonstigen von der Umlegung erfaßten Grundstücke, also auch auf Baugrundstücke. Jede einschränkende Auslegung dieses Grundsatzes würde die Grenzen überschreiten, die der Flurbereinigung durch Art. 14 des Grundgesetzes gezogen sind. Nur wenn der Grundsatz der wertgleichen Landabfindung vollständig durchgeführt wird, stellt die Umlegung keine Enteignung dar (vgl. Beschluß des erkennenden Senats vom 9. November 1954 - BVerwG I B 145.53 -, BVerwG E 1, 225). Kann hiernach der Teilnehmer im Umlegungsverfahren verlangen, daß er für etwaige Baugrundstücke wertgleich abgefunden wird, so bedarf es der Feststellung, ob es sich im Einzelfall um ein solches Grundstück handelt, und welchen Wert dieses Grundstück hat. Dabei kommt es auf den Verkehrswert und nicht darauf an, wie der Kläger das Grundstück versteuert hat.

Von dieser Feststellung hat die Vorinstanz zu Unrecht mit der Begründung abgesehen, daß das Grundstück im Zeitpunkt der Einleitung des Ermittlungsverfahrens landwirtschaftlich genutzt worden und daher gemäß den Vorschriften der RUO nach seinem landwirtschaftlichen Nutzen zu bewerten sei. Nach § 34 RUO ist der Wert landwirtschaftlich genutzter Grundstücke "in der Regel" nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf die Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Daraus ist aber nicht ohne weiteres zu entnehmen, daß sich die Umlegungsbehörde bei Baugrundstücken, die noch landwirtschaftlich genutzt werden, mit der Bewertung nach dem landwirtschaftlichen Nutzen begnügen kann. Die Vorschrift geht von dem Regelfall aus, daß im ländlichen Umlegungsverfahren der Wert der von der Umlegung erfaßten Grundstücke nach ihrem landwirtschaftlichen Nutzen zutreffend errechnet wird; sie schließt jedoch die Feststellung nicht aus, welchen darüber hinausgehenden Wert ein etwaiges Baugrundstück hat.

Um den Bewertungsvorschriften der RUO gerecht zu werden, bedarf es vielmehr bei Baugrundstücken einer besonderen Bewertung. Gewiß können dabei die für den Regelfall der ländlichen Umlegung erlassenen Vorschriften der §§ 33 ff. RUO nicht unmittelbar angewandt werden. Es würde aber den Grundsätzen der RUO nicht entsprechen, wollte man deswegen, weil diese Vorschriften keine Richtlinien für die Bewertung von Baugrundstücken enthalten, von der Bewertung dieser Grundstücke absehen. Worum es im Bewertungsverfahren geht, ist dem § 32 RUO zu entnehmen. Danach ist, "um den Teilnehmern für ihre Grundstücke Land von gleichem Wert geben zu können", eine Bewertung der Grundstücke vorzunehmen. Das Ziel der Grundstücksbewertung ist es also, die Unterlagen für die wertgleiche Landabfindung zu liefern. Diese Unterlagen können bei Baugrundstücken nicht durch eine Bewertung nach ihrem landwirtschaftlichen Nutzen, sondern nur durch eine Bewertung nach ihrem Verkehrswert beschafft werden. Unterlagen, die für Baugrundstücke nach anderen Werten aufgestellt sind, bilden keine geeignete Grundlage für eine wertgleiche Landabfindung.

Der Beklagte ist, wie seine Ausführungen erkennen lassen, der Meinung, daß es genüge, auf die Baulandeigenschaft eines Grundstücks, ohne las Grundstück selbst nach seinem Verkehrswert zu schätzen, im Rahmen des § 48 RUO Rücksicht zu nehmen. Nach § 48 hat die Umlegungsbehörde bei der wertgleichen Landabfindung alle Umstände zu berücksichtigen, die auf den Ertrag, die Benutzung und Verwertung der Grundstücke wesentlichen Einfluß haben einschließlich ihrer Entfernung vom Wirtschaftshof und von der Ortslage. Durch diese Vorschrift wird die Umlegungsbehörde angehalten, bei der Aufstellung der Umlegungspläne auch diejenigen Umstände in Betracht zu ziehen, die bei der Bewertung der Grundstücke selbst nicht miterfaßt werden konnten. Die Vorschrift dient dazu, die Durchführung des Grundsatzes der wertgleichen Landabfindung in vollem Umfang zu sichern, sie macht aber die Bewertung der Grundstücke nach ihrem Wert als der wichtigsten Grundlage für eine neue Flureinteilung nicht entbehrlich. Vor allem können dadurch nicht unrichtige Bewertungen der Grundstücke ausgeglichen werden. Um eine unrichtige Bewertung aber handelt es sich, wenn ein Baugrundstück nicht nach seinem Verkehrswert, sondern nach seinem landwirtschaftlichen Nutzen bewertet wird.

Der Beklagte spricht in diesem Zusammenhang von der Bebauungsfähigkeit eines Grundstücks, die nicht mitbewertet werden könne. Was er unter Bebauungsfähigkeit versteht, ist unklar. Hier kommt es darauf an, ob sich die Baulandeigenschaft eines Grundstücks in seinem Verkehrswert ausdrückt oder ob nur zu erwarten ist, daß dies in Zukunft einmal der Fall sein werde. Hat ein Grundstück einen Verkehrswert als Baugrundstück, so muß es auch entsprechend bewertet werden, um die wertgleiche Landabfindung zu sichern. Hat es dagegen einen solchen Wert noch nicht, besteht aber die Aussicht, daß sich ein solcher Wert später entwickeln werde, so kann der Besitzer nur im Rahmen der in § 48 RUO erwähnten Umstände bei der Einteilung des neuen Flurplanes - wenn er dabei nicht auf andere Weise entsprechende Vorteile erhält - u.a. dadurch entschädigt werden, daß ihm wieder ein entsprechendes Grundstück zugeteilt wird, das später einen Wert als Baugrundstück erhalten dürfte. Der Begriff der Bebauungsfähigkeit allein enthält insoweit kein ausreichendes Unterscheidungsmerkmal.

Wie wenig eine Berücksichtigung der Baulandeigenschaft im Rahmen der in § 48 RUO erwähnten Umstände geeignet ist, eine wertgleiche Landabfindung sicherzustellen, ergibt der vorliegende Fall. Die Vorinstanz meint offensichtlich, daß den nach § 48 zusätzlich zu den Ergebnissen der Grundstücksbewertung zu berücksichtigenden Umständen genügend Rechnung getragen sei, indem sie hilfsweise ausführt, daß selbst unter dem Gesichtspunkt einer Eignung des einen und des anderen Grundstücks zur Bebauung kein stichhaltiger Grund bestehe, das dem Kläger im Anschluß an seinen Wirtschaftshof zugewiesene Grundstück geringer zu bewerten als seinen früheren Obsthof. Diese Erwägung rechtfertigt aber nicht die Annahme, daß der Kläger, wenn sein Obsthof tatsächlich ein Baugrundstück sein sollte, wertgleich abgefunden sei. Die wertgleiche Abfindung setzt voraus, daß die Bewertung für alle Grundstücke der gleichen Art nach gleichem Maßstab erfolgt. Es können also nicht, wie es in der Hilfserwägung der Vorinstanz geschehen ist, nur die hier in Frage kommenden beiden Grundstücke des Klägers als Bauland bewertet werden, sondern es müßte eine solche Bewertung für alle in Betracht kommenden Grundstücke des Umlegungsgebietes in gleicher Weise erfolgen, da sonst Gleiches ungleich bewertet und eine solche Bewertung willkürlich geschehen würde. Von einer gleichartigen Bewertung der sonst als Baugrundstücke in Betracht kommenden Flächen ergeben jedoch die Feststellungen der Vorinstanz nichts.

Der Senat verkennt nicht, daß die Frage, wie die Bewertung der im Verfahren erfaßten Baugrundstücke zu erfolgen hat, im Einzelfall zu schwierigen Aufgaben für die Umlegungsbehörden führen kann, zumal die Baulandeigenschaft eines Grundstücks während des meist lange Zeit dauernden Verfahrens oft erst entsteht, aber auch etwa durch Aufstellung eines Bebauungsplanes wieder verlorengehen kann. Ob daher die in Betracht kommenden Grundstücke zweckmäßigerweise zunächst nur nach ihrem landwirtschaftlichen Nutzen und später zusätzlich nach ihrem Verkehrswert zu bewerten sind, und ob diese Bewertung gleichzeitig mit der Bewertung der landwirtschaftlichen Grundstücke nach ihrem landwirtschaftlichen Nutzen oder erst kurz vor oder gleichzeitig mit der Aufstellung des Umlegungsplanes selbst erfolgt, mag dahingestellt bleiben. Auch ist hier nicht zu erörtern, ob die Behörde für solche Grundstücke Sondergebiete mit einem besonderen Schätzungsrahmen festlegen sollte. Das ist der Behörde im Einzelfall überlassen. Entscheidend ist nur, daß bei Baugrundstücken im Rahmen der Bewertung der Teilnehmerrechte nach einem für alle Grundstücke dieser Art gleichen Maßstab festgestellt wird, ob und wie sich die etwaige Baulandeigenschaft im Verkehrswert ausdrückt.

Da eine solche Feststellung in der Vorinstanz nicht getroffen ist, das Revisionsgericht aber tatsächliche Feststellungen nicht treffen kann, mußte die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden. Die Vorinstanz wird zunächst zu prüfen haben, ob der Kläger mit seiner Einwendung, daß sein Obsthof ein Baugrundstück sei, gemäß § 38 Abs. 2 RUO ausgeschlossen ist. Nach § 38 Abs. 2 müssen Einwendungen gegen die Ergebnisse der Schätzung zur Vermeidung des Ausschlusses im Anhörungstermin vorgebracht werden. Aus den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz geht nicht hervor, ob dies geschehen ist. Sollte es nicht geschehen sein, so wird weiterhin zu prüfen sein, ob die Behörde, die sich erst in der Revisionsinstanz hierauf berufen hat, nach Lage der Verhältnisse auf die Ausschlußwirkung verzichtet hat. Tritt die Ausschlußwirkung nicht ein, so wird zur Sache selbst festzustellen sein, ob es sich bei dem Obsthof des Klägers um ein Baugrundstück handelt. Dies ergibt sich nicht ohne weiteres aus dem Vorbringen des Klägers. Der Umstand, daß der Obsthof an gehärteter Straße liegt, macht dieses Grundstück nicht ohne weiteres zum Baugrundstück. Auch reicht es hierfür nicht aus, daß sich auf dem Grundstück früher bereits ein Bau befunden hat, vielmehr kommt es allein darauf an, ob sich die Baulandeigenschaft des Grundstücks in seinem Verkehrswert ausdrückt. Das dürfte dann der Fall sein, wenn das Grundstück - von dem früheren Betrieb des Klägers aus gesehen - entbehrlich war, ferner in absehbarer Zeit auf Grund der örtlich vorhandenen Nachfrage nach Baugrundstücken zu Baulandpreisen verkauft werden kann und sich nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften zur Errichtung einer baulichen Anlage eignet.