Schriftform des (gewerblichen) Mietvertrages: Konsequenzen eines Formverstoßes

10.03.2009987 Mal gelesen

Mietverträge sind auch dann wirksam, wenn sie nur mündlich abgeschlossen werden. Davor ist jedoch allein schon wegen der im Streitfall auftretenden Beweisschwierigkeiten (z.B. zur Höhe der Kaution, zur Umlagefähigkeit der Nebenkosten oder zu den Kündigungsfristen etc.) zu warnen.

Außerdem hat der Abschluss eines Mietvertrages in nur mündlicher Form eine unliebsame Konsequenz: Der Vertrag gilt dann auf unbestimmte Dauer. So sieht es das Gesetz in § 550 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor. Konsequenz ist, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, die sehr viel kürzer sind als die vertraglich vereinbarte Vertragslaufzeit.

Gerade in gewerblichen Mietverträgen will der Vermieter (oft ein Bauträger oder ein Projektentwickler) jedoch eine langjährige Bindung von 10-15 Jahren. Vor Ablauf dieser Zeit soll eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften (bei gewerblicher Vermietung gilt i.d.R. eine Kündigungsfrist von 6 Monaten) gerade nicht möglich sein. Denn sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber von Gewerbeimmobilien legen bei dem Kaufpreis die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen (i.d.R. nach dem Ertragswertverfahren) und damit auch die Restlaufzeiten von Mietverträgen zu Grunde.

Wird nun die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten, dann ist die vereinbarte Mindestmietdauer von z.B. 15 Jahren hinfällig. Denn der als auf „unbestimmte Dauer“ geschlossene (Gewerberaum-)Mietvertrag kann dann nach den gesetzlichen Vorschriften nach 6 Monaten gekündigt werden. Damit stellt sich bei einem Verkauf der (Gewerberaum-) Immobilie der kalkulierte Kaufpreis aufgrund der nachhaltig erzielbaren Ertragswerte als völlig unrealistisch heraus, wenn der gewerbliche Mieter nach 6 Monaten kündigt, statt – wie kalkuliert – nicht vor Ablauf einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren und die Immobilie dann lange leer steht.

Die Formulierung einer wirksamen Schriftform ist jedoch alles andere als banal. Erforderlich ist nach der Rechtsprechung, dass alle wesentlichen Vereinbarungen „hinreichend bestimmbar in einer Urkunde aufgenommen werden“. Dazu gehört auch und gerade der „Mietgegenstand“, also das vermietete Objekt. Es reicht aber nicht, wenn sich die Schriftform auf die vermieteten Räume bezeiht. Auch mitvermietete Stellplätze und Freiflächen müssen von der Schriftform erfasst werden.

Ausreichend ist es i.d.R., wenn sich aus dem Vertrag ergibt, dass ein vollständiges Gebäude, das als einziges auf dem Grundstück errichtet werden soll, vermietet wird und das Grundstück mit seiner Postanschrift oder seiner Grundbuchbezeichnung näher bestimmt ist. Lässt sich das Grundstück aber nicht grundstücksbezogen bestimmen (z.B. weil es noch nicht parzelliert wurde), sind i.d.R. zumindest die ungefähre Lage und die Größe der vermieteten Räume im Vertrag zu beschreiben.

Dieses „Beschreiben“ muss jedoch sehr sorgfältig geschehen. Der gesamte Mietgegenstand muss sich eindeutig und zweifelsfrei aus dem schriftlichen Mietvertrag ergeben. Das bereitet vor allem dann Probleme, wenn das Grundstück noch nicht bebaut wurde, aber bereits für die später entstehenden Gebäude Mieter gesucht werden.

Zu raten ist daher dringend, dass alle verfügbaren Bauzeichnungen, Schnitte, Grundbuchauszüge und sonstigen Planungsunterlagen zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden. Werden diese Unterlagen zur genauen Bestimmung des „Mietgegenstandes“ nicht ausdrücklich in den Vertrag in eine „Gesamturkunde“ mit einbezogen, fehlt es an der Schriftform. Dann greift § 550 BGB und die beabsichtigte Mindestlaufzeit ist hinfällig.

Kauft also z.B. ein Projektentwickler ein Grundstück, rechnen er und der Verkäufer aufgrund der bereits frühzeitig – aufgrund der Planunterlagen – geschlossenen Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von 10-15 Jahren und bestimmen aufgrund der für diesen Zeitraum kalkulierten Mieterträge den Kaufpreis. Es ist klar, welche Konsequenzen drohen, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages und Fertigstellung des Objektes die ersten Mieter wegen Verstoßes gegen die Schriftform kündigen: Die gesamte Kalkulation ist „verhagelt“, da dieser eine Mindestlaufzeit der Mietverträge zugrund gelegt war – es droht ein großes Verlustgeschäft, die bei Großprojekten schnell zur Insolvenz des Projektentwicklers führen kann, wenn die kalkulierten Mieten wegfallen.

Über das obige Dilemma hilft auch eine sog. qualifizierte Schriftformklausel nicht immer hinweg. In einem durch das OLG Rostock entschiedenen Fall hatten Vermieter und Mieter formuliert:

„Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und [...] alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen [...]“.

Trotz dieser Klausel kündigte der Mieter nicht wie vereinbart nach 15 Jahren, sondern bereits nach 6 Monaten (!) und berief sich auf die fehlende Schriftform, so dass § 550 BGB gelte, folglich eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften möglich sei.

Das OLG Rostock gab dem Mieter recht. Grund hierfür war, dass in dem Mietvertrag nicht der „gesamte Mietgegenstand“ (in dem entschiedenen Fall handelte es sich um eine Baumarkt) von der Schriftform erfasst war. Konkret scheiterte die Schriftform daran, dass die Parkplätze, Zufahrten und Anlieferungsflächen bei Abschluss des Mietvertrages nicht sauber bezeichnet waren. Damit bezog sich die Schriftform nicht auf diese Teile des „Mietgegenstandes“ und mangels Schriftform griff die oben erwähnte Konsequenz des § 550 BGB. Man kann sich vorstellen, wie sich dieses beinahe dramatische Ergebnis auf die Solvenz des Projektentwicklers auswirkt, wenn nicht schnell ein Nachmieter gefunden wird.

Fazit: Bei Abschluss eine Mietvertrages kann gar nicht genug darauf geachtet werden, dass die Schriftform wirklich eingehalten wurde. Die Erstellung eines Mietvertrages dergestalt, dass der gesamte Vertrag samt aller Anlagen der Schriftform der §§ 550, 126 BGB im Sinne einer zusammengesetzten Urkunde genügt, ist äußerst schwierig und komplex. Das gilt vor allem dann, wenn die Mietverträge schon vor Teilung des Grundstücks bzw. vor Bebauung des Grundstückes abgeschlossen werden. Hier ist anwaltlicher Rat dringend zu empfehlen. Denn die Konsultation eines Mietrechtsprofis ist um ein Vielfaches billiger als ein völlig überhöhter Kaufpreis aufgrund einer Kündigung des Mieters vor Ablauf der kalkulierten Vertragslaufzeit von (mindestens) 15 Jahren.

 

MAXIMILIAN KOCH

Rechtsanwalt, M.B.A.

LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte