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Bauträger

 Normen 

§ 34c GewO

MaBV

BautrV AbschlZV

 Information 

1. Allgemein

Bauträger sind Bauunternehmen, die Grundstücke kaufen und diese zur Bebauung planen, erschließen, bebauen und als fertige Gebäude verkaufen.

Kennzeichnend für die meisten Bauträgerverträge ist, dass der Bauträger Eigentümer eines Grundstücks ist und sich zur Herstellung eines Gebäudes zu einem Festpreis verpflichtet.

Bauträger benötigen ebenso wie Makler und Baubetreuer zur Berufsausübung gemäß § 34c GewO eine Gewerbeerlaubnis und haben die Vorgaben der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehns- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) zu beachten.

2. Bauträgervertrag

2.1 Allgemein

In § 650u BGB ist seit dem 01.01.2018 die Definition des Bauträgervertrags geregelt: Ein Bauträgervertrag ist danach ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Es wird angeordnet, dass vorbehaltlich einer anderweitigen Regelung hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus die Vorschriften des Werkvertragsrechts und hinsichtlich des Anspruchs auf Eigentumsübertragung oder auf Bestellung oder Übertragung des Erbbaurechts die kaufvertraglichen Vorschriften anzuwenden sind. Absatz 2 ergänzt Absatz 1 um eine Auflistung derjenigen Vorschriften aus dem Werk- und Bauvertragsrecht, die nicht auf den Bauträgervertrag angewendet werden sollen:

  • Auf den Bauträgervertrag nicht anwendbar ist das Recht über die freie Kündigung eines Werkvertrags. Grundsätzlich ist der Bauträger zur Erbringung einer Gesamtleistung, zusammengesetzt aus Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung, verpflichtet - aber auch zur Erbringung der gesamten Leistung berechtigt. Die verschiedenen Elemente sind aus kalkulatorischen und bautechnischen Gründen für den Bauträger miteinander verknüpft und sollen gegen über einem vertragstreuen Bauträger nicht durch eine freie Kündigung des Erwerbers getrennt werden können.

  • Auch die Vorschrift über die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) ist nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sein. Zwar hat der BGH bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglichkeit einer Teilkündigung des werkvertraglichen Teils eines Bauträgervertrags mit der Folge einer Teilabwicklung wie oben geschildert bejaht (BGH 21.11.1985 - VII ZR 366/83). Es handelte sich aber um eine Einzelfallentscheidung mit Ausnahmecharakter. Mit Blick auf die Einheitlichkeit des Vertrages und die Ausübung der Rechte daraus ist es nicht mehr möglich, sich teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Vielmehr ist nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich.

  • Die Vorschriften über das Anordnungsrecht des Bestellers (§§ 650b, 650c BGB) sind ebenfalls nicht auf den Bauträgervertrag anzuwenden.

  • Die Vorschrift über die Bauhandwerkersicherungshypothek kann schon aufgrund des Umstandes keine Anwendung finden, dass der Bauträger nicht auf einem Grundstück baut, das Eigentum des Bestellers ist.

  • Zu einer Anwendung von § 650j Absatz 1 BGB, wonach der Inhalt der Baubeschreibung zum Vertragsinhalt wird, besteht kein Anlass, da aufgrund von § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der gesamte Vertragsinhalt - einschließlich der Baubeschreibung - notariell zu beurkunden ist. Damit wird die Baubeschreibung unmittelbar zum Vertragsinhalt.

  • Im Hinblick auf die notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags findet auch das in § 650k BGB geregelte Widerrufsrecht keine Anwendung. Der Erwerber ist durch die Belehrungspflichten des Notars und die in § 17 Absatz 2a Nummer 2 des Beurkundungsgesetzes vorgesehenen Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs (im Regelfall zwei Wochen) hinreichend vor Übereilung geschützt. Es besteht kein praktisches Bedürfnis, ihm eine weitere Bedenkzeit über das Widerrufsrecht zu verschaffen.

Mit dem Abschluss des Bauträgervertrages wird sowohl das Grundstück übertragen als auch der Bauträger zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet. Der Bauträgervertrag enthält daher sowohl Elemente des Kauf- als auch des Werkvertrages.

Wichtigster Teil des Bauträgervertrages ist die Leistungsbeschreibung, in der die Art der Bauausführung vereinbart wird. Der Käufer sollte daneben darauf achten, ob in dem Vertrag folgende Leistungen enthalten sind:

  • Vermessungskosten

  • Erschließungsbeiträge

  • alle anfallenden Erdarbeiten (Ausheben/Anfüllen der Baugrube etc.)

  • Putz-, Maler- und Tapezierarbeiten

  • Heizkörper

  • Bodenbeläge

  • Terrassenbelag

  • Pflasterung der Zufahrt

  • Bepflanzung

Die Gewährleistungsrechte bei dem Kauf eines (neuen) Hauses oder einer Eigentumswohnung von einem Bauträger richten sich nach Werkvertragsrecht. Der BGH hat bestätigt, dass dies auch für nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Bauträgerverträge gilt (BGH 12.05.2016 - VII ZR 171/15, BGH 21.02.1985 - VII ZR 72/84).

2.2 Annahme von Vermögenswerten des Auftraggebers

Der Bauträger darf bei Verträgen, in denen der Auftraggeber dem Bauträger Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen soll, Vermögenswerte erst nach Erfüllung der in § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung genannten Voraussetzungen annehmen. Es bestehen zugunsten des Auftraggebers bestimmte Sicherungspflichten.

Eine der Sicherungspflichten ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an dem Vertragsobjekt. Von dieser Verpflichtung ist der Bauträger unter den in § 7 MaBV genannten weiteren Voraussetzungen freigestellt, wenn er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte in Form einer Bürgschaft leistet. Die Bürgschaft sichert nicht nur die Fertigstellung der geschuldeten Bauleistung, sondern auch den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem verkauften Grundstück (BGH 05.12.2008 - V ZR 144/07).

Bei der Frage, inwieweit durch die Bürgschaft auch Mängelansprüche des Käufers gedeckt sind, ist nach der Entscheidung BGH 09.12.2010 - VII ZR 206/09 wie folgt zu differenzieren:

  • Zu den gesicherten Ansprüchen aus einer Bürgschaft gehören auch die auf Mängel gestützten Ansprüchen des Erwerbers gegen den Bauträger, wenn der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger abweichend vom dispositiven Recht des § 641 Abs. 1 BGB und den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV Vorauszahlungen auf den Erwerbspreis zu erbringen hatte, ohne dass Bauleistungen erbracht worden waren.

  • Mängelansprüche des Erwerbers sind nicht durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gesichert, wenn mit ihr bestimmungsgemäß lediglich die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV ersetzt werden, unter denen der Bauträger Zahlungen entgegen nehmen darf.

Die Vermögenswerte können unter den in § 3 Abs. 2 MaBV normierten Voraussetzungen auch in Abschlägen entgegengenommen werden.

2.3 Abschlagszahlungen

Gemäß § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen ist der Bauträger berechtigt, vom Auftraggeber eine Abschlagszahlung zu verlangen.

Die Ausgestaltung der Abschlagszahlungen hat sich nach § 3 Abs. 2 MaBV zu richten. Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV haben ebenfalls vorzuliegen.

Wird in dem Bauträgervertrag bei der Vereinbarung der Abschlagszahlungen gegen die Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV verstoßen, so ist die gesamte Zahlungsvereinbarung nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig. An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, d.h. die Vergütung ist erst mit der Abnahme des Werkes zu zahlen, Abschlagszahlungen können nicht eingefordert werden. Ein Rückgriff auf den Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV oder auf § 632a BGB kommt nicht in Betracht (BGH 22.12.2000 - VII ZR 310/99, BGH 22.03.2007 - VII ZR 268/05).

3. Verzug der Fertigstellung

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen (BGH 20.02.2014 - VII ZR 172/13).

4. Verjährung der Mängelansprüche

Die Verjährung von Mängelansprüchen bestimmt sich nach den in § 634a Abs. 1 BGB aufgeführten Fristen. Hat der Unternehmer den Mangel jedoch arglistig verschwiegen, verjähren die Mängelansprüche gemäß § 634a Abs. 3 BGB nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB.

Nach der Rechtsprechung des BGH ein Unternehmer so behandelt, als sei er arglistig, wenn er seine Organisationspflichten bei der Herstellung und Abnahme des Bauwerks verletzt hat und infolge dieser Verletzung ein Mangel nicht erkannt worden ist (OLG Düsseldorf 17.05.2011 - I-23 U 106/10).

5. Vor- und Nachteile des Bauens mit einem Bauträger

Vorteile des Bauens mit einem Bauträger sind u.a.

  • Der Käufer hat nur einen Ansprechpartner.

  • Der Bauträger gilt gegenüber den Behörden als Bauherr, er erledigt alle Formalitäten.

  • Der Käufer hat feste Baukosten.

Nachteile des Bauens mit einem Bauträger sind u.a.

  • Die Grunderwerbsteuer ist auf die gesamte vertraglich zu zahlende Summe zu zahlen, d.h. auch auf die Herstellungskosten.

  • Der Käufer hat keinen Einfluss auf die Bauausführung.

  • Bauträger unterscheiden sich erheblich in der Qualität der Arbeiten; kommt es zur Insolvenz des Bauträgers, so entfällt die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten.

  • In dem Festpreis sind nicht alle Leistungen enthalten.

6. Belehrungspflicht des Notars

Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar die Vertragsparteien über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren.

Die Frage, ob der Notar eine oder beide Parteien auch über die wirtschaftliche Tragweite des Rechtsgeschäfts belehren muss, hat der BGH verneint. Gemäß dem Urteil BGH 22.07.2010 - III ZR 293/09 ist der Notar nicht Wirtschaftsberater der Beteiligten, insofern besteht in der Regel keine Verpflichtung, über die wirtschaftlichen Folgen, die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts oder mögliche finanzielle Schwierigkeiten eines Vertragspartners zu belehren, weil es sich insoweit nicht um Rechtsfolgen handelt.

 Siehe auch 

Abnahme

Bauvertrag - Einheitspreis

Bauvertrag - Pauschalvergütung

Erschließungsbeitrag - Verträge mit Bauträgern

Forderungssicherung Werkvertrag

Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerbeerlaubnis

Regeln der Technik

Werkvertrag - Allgemein

Werkvertrag - Gefahrtragung

Werkvertrag - Gewährleistung und Schadensersatz

BGH 27.10.2011 - VII ZR 84/09 (Verweigerung der Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Vertragspreises wegen Baumängel)

BGH 10.07.2008 - VII ZR 16/07 (Verhältnis Mängelbeseitigungskosten und Schadensersatz)

BGH 23.06.2005 - VII ZR 200/04 (Unwirksamkeit eines Abweichungsvorbehalts im Bauträgervertrag)

BGH 10.02.2005 - VII ZR 184/04 (Beurkundungspflicht einer Baubeschreibung sowie Bereicherungsanspruch gegen finanzierende Bank)

BGH 05.11.1987 - VII ZR 364/86

Basty: Der Bauträgervertrag; 9. Auflage 2017

Drasdo: Rechtsfolgen des Verstoßes gegen MaBV-Normen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2741

Heiliger: Muster einer Sonderwunschvereinbarung für nachträgliche Vertragsänderungen im Bauträgervertrag; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2012, 3497

Weber/Heuer: Die Entwicklung des Bauträgerrechts in den Jahren 2013 und 2014; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 2086

Sturmberg: Gefahr für Bauträger: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Sachverständige ist unwirksam; Baurecht - BauR 2010, 163