Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde – auch im Wohnungsmietrecht möglich?

Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde – auch im Wohnungsmietrecht möglich?
31.12.20142630 Mal gelesen
Verpflichtet sich der Mieter durch eine notarielle Urkunde zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung, kann der Vermieter hieraus nicht direkt die Zwangsvollstreckung betreiben, meint das OLG Oldenburg mit Blick auf § 794 ZPO. Und was gilt bei Mischmietverhältnissen?

OLG Oldenburg, Urteil vom 22.7.2014 - 12 U 46/14

Aus notariellen Urkunden kann der Gläubiger direkt vollstrecken, wenn sich der Schuldner in der Urkunde der Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Denn § 794 ZPO besagt, „Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt: … 5. aus Urkunden, die … von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.“ Mit „Bestand eines Mietverhältnis über Wohnraum“ meint der Gesetzgeber u.a. Räumungsvergleiche über Wohnraum, auch wenn sie in notarieller Form niedergelegt sind. Notarielle Zahlungstitel sind im Wohnungsmietrecht unproblematisch möglich.

Bei Mischmietverhältnissen kommt es auf den Schwerpunkt an

Die Besonderheit an dem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall war, dass ein so genanntes Mischmietverhältnis vorlag: Die Mieter hatten ein Wohn- und Geschäftshaus mit knapp 1.000 m² gemietet. Davon entfielen ca. 72% auf Gewerbe- und Lagerfläche und 28% auf Wohnfläche. Ob ein solches Mietverhältnis nach den Regeln des Wohnraummietrechts oder des Gewerbemietrechts zu beurteilen ist, wird von den Gerichten unterschiedlich gesehen. Es hat sich die so genannte „Schwerpunktrechtsprechung“ herausgebildet: Die Gerichte sollen beurteilen, ob der Schwerpunkt der Vermietung auf dem Wohnen oder dem Gewerbe liegt. Lange galt: Wird die Miete und der gesamte Lebensunterhalt durch das in den Mieträumen betriebene Gewerbe verdient, so liegt schwerpunktmäßig Gewerbemiete vor (BGH v. 16.4.1986 – VIII ZR 60/85). Das ist nach neuester Rechtsprechung nicht mehr derFall (BGH v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13). Kriterien für die Frage, welche Art von Mietvertrag vorliegt, können z.B. sein die Bezeichnung als Gewerbe- oder Wohnungsmietvertrag oder der Anteil der jeweiligen Nutzungszwecke an der Gesamtfläche und Gesamtmiete.

Danach ist für den vorliegenden Fall, dass fast Dreiviertel der Flächen vertragsgemäß gewerblich genutzt werden, durchaus vertretbar, dass im Schwerpunkt eine Gewerberaummiete vorliegt. Auch das OLG Oldenburg war hier der Meinung, dass der Mietvertrag vorrangig zu Gewerbezwecken abgeschlossen worden war.

Räumungsvollstreckung aus notariellen Titeln generell unzulässig?

Das OLG meint aber – und stellt sich damit gegen die herrschende Rechtsprechung –, dass es in Fällen der Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO überhaupt nicht darauf ankommt, welcher Mietzweck überwiegt. Wenn Mietflächen teilgewerblich, zum Teil aber auch zum Wohnen genutzt werden, soll die Schwerpunkttheorie nach Auffassung des Gerichts nicht anwendbar sein. Denn der Gerichtsvollzieher könne im Zuge der Räumungsvollstreckung nicht entscheiden, ob Wohn- oder gewerbliche Zwecke überwiegen. Das Gericht meint, der Gerichtsvollzieher müsse sonst im Rahmen der Einzelfallprüfung einen sich nicht aus dem Vollstreckungstitel ergebenden Sachverhalt ermitteln. Auch wenn Mieträume nur teilweise zum Wohnen genutzt werden, sei die Titulierung eines Räumungsanspruchs durch notarielle Urkunde generell unzulässig.

Über das Ziel hinausgeschossen

Mit dieser Entscheidung ist das OLG Oldenburg über das Ziel hinausgeschossen. Dass sich der Schutz von Wohnungsmietern auch im Zwangsvollstreckungsrecht niederschlägt, ist unbenommen. Allerdings muss es zulässig bleiben, dass Mieter – ähnlich einem Schuldanerkenntnis – einen Räumungsanspruch notariell titulieren lassen, wenn der Mietzweck überwiegend gewerblich ist. Natürlich soll der Gerichtsvollzieher den Titel vollstrecken, aber keinen Sachverhalt ermitteln müssen. Doch diese Sachverhaltsermittlung kann durch das Vollstreckungsgericht geschehen. Die Zwangsvollstreckung gegen Mieter aus einer notariellen Urkunde gänzlich für unzulässig zu betrachten, ist unnötig. Zudem haben es Mieter und Vermieter in der Hand, in den notariellen Titel aufzunehmen, dass es sich überwiegend um Gewerbemieträume handelt. Damit wäre der Begründung der Entscheidung des OLG Oldenburg gänzlich der Boden entzogen!

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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